Решение № 2-10/2017 2-10/2017(2-2392/2016;)~М-2906/2016 2-2392/2016 М-2906/2016 от 6 февраля 2017 г. по делу № 2-10/2017

Дело №2-2392/2016


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«07» февраля 2017 года город Сочи

Хостинский районный суд города Сочи в составе:

Председательствующего судьи Гергишан А.К.

При секретаре Ткач Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании права собственности о признании отсутствующим зарегистрированного права на объекты недвижимого имущества, о понуждении к заключению договора купли-продажи объектов недвижимости, о взыскании неосновательного обогащения и процентов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Хостинский районный суд г.Сочи с вышеуказанными исковыми требованиями к ФИО2 и ФИО3 и просила суд признать отсутствующим зарегистрированное право ФИО3 на объекты недвижимого имущества: жилой дом, назначение: жилое, площадью 237,5 кв.м., инвентарный №, литер: № этажность: №, подземная этажность: № кадастровый (условный) номер объекта: № и земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, площадью 800 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу <адрес> согласно проекту застройки квартала № земельный участок № записи регистрации в ЕГРП № и № (соответственно). Кроме того, истец просила суд понудить ФИО2, как продавца, к заключению с ФИО1, как с покупателем, основного договора купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимого имущества, для чего, с момента вступления в силу судебного решения по настоящему делу считать заключенным договор купли-продажи (основной договор) объектов недвижимого имущества на условиях, указанных в исковом заявлении, а также признать за ней (ФИО1) право собственности на эти объекты, взыскать с ФИО2 в ее пользу денежные средства в размере 5 135 987,10 рублей в виде процентов, исчисляемых в соответствии с требованиями статьи 395 ГК РФ и неосновательное обогащение в размере 3 500 000,00 рублей.

В судебном заседании представитель истца – адвокат Юренев В.Ю., действующий на основании доверенности, уточнил исковые требования, отказавшись от ранее заявленных требований в части взыскания с ФИО2 неосновательного обогащения в размере 3 500 000,00 рублей. Таким образом, представитель истца заявил об уменьшении размера исковых требований. На удовлетворении остальной части иска представитель истца настаивал.

В соответствии с требованиями ст.39 ГПК РФ, истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением. Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Суд не усматривает в частичном отказе представителя истца от ранее заявленных требований о взыскании с ФИО2 неосновательного обогащения противоречие закону или нарушение прав и законных интересов других лиц, в связи с чем, уменьшение размера исковых требований в виде отказа от взыскания неосновательного обогащения принимается судом, дело в этой части подлежит прекращению.

В обоснование своих требований в измененном виде истец ссылается на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, имеющие, по его мнению, правовое значение для разрешения возникшего спора. Истец утверждает, что 26.05.2012 г. между нею и ответчиком ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого ФИО2 принял на себя обязательства передать в собственность ФИО1 эти объекты путем заключения основного договора, а ФИО1 приняла на себя обязательства выплатить в пользу ФИО2 договорную цену жилого дома и земельного участка в размере 19 000 000,00 рублей в срок до 21.11.2012 г. равными платежами, размер которых указан в тексте предварительного договора. На момент заключения предварительного договора жилой дом и земельный участок принадлежали на праве собственности ФИО2, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРП.

Наряду с предварительным договором между ФИО1 и ФИО2 было заключено соглашение о денежном задатке, в соответствие с условиями которого ФИО1 передала, а ФИО2 принял от нее денежный задаток в размере 2 000 000,00 рублей, что подтверждается собственноручной распиской ФИО2 Во исполнение платежных обязательств, основанных на предварительном договоре, ФИО1 28.06.2012 г. выплатила в пользу ФИО2 денежный аванс в размере 3 000 000,00 рублей, а в последующем, в период с мая 2012 г. по февраль 2014 г., выплатила в пользу ФИО2 всю причитающуюся с нее сумму денежных средств в оплату вышеуказанной договорной цены жилого дома и земельного участка. Произведенные ею платежи подтверждаются расписками, составленными собственноручно ФИО2, переданными им ФИО1 Эти денежные средства были приняты ФИО2 без каких-либо возражений, хотя часть платежей ею была просрочена. В дальнейшем ФИО2 уклонился от заключения основного договора, а 21.07.2016 г. направил в ее адрес уведомление об одностороннем расторжении предварительного договора по мотиву просрочки исполнения платежных обязательств. Денежные средства ФИО2 ей не вернул, а напротив, 18.08.2016 г. переоформил жилой дом и земельный участок на имя ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Истец полагает, что вышеописанные действия ответчика ФИО2 не соответствуют требованиям закона, что дает ей право просить суд об удовлетворении исковых требований.

Представитель истца ФИО1 – адвокат Юренев В.Ю., действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержал и просил суд их удовлетворить. В обоснование своей процессуальной позиции представитель истца сослался на правовые доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчиков ФИО2 и ФИО3 – ФИО4, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании по делу требования истца не признал и просил суд отказать в их удовлетворении в связи с пропуском истцом срока исковой давности, а также, по другим основаниям, изложенным в письменных отзывах ответчиков, представленных суду.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Хостинский отдел города Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, хотя о месте и времени судебного заседания данное лицо было извещено надлежащим образом и заблаговременно. О причинах своей неявки третье лицо ничего не сообщило и не ходатайствовало об отложении судебного разбирательства, а также, о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. В соответствии с требованиями п. 3 и п. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Поскольку представители сторон, участвующие в деле, не возражали о рассмотрении дела в отсутствие не явившегося представителя третьего лица, а также, не ходатайствовали об отложении судебного разбирательства в связи с неявкой указанного лица, суд находит возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителя третьего лица, указанного выше.

Заслушав пояснения сторон, показания свидетелей, консультации специалиста, исследовав представленные доказательства, проанализировав и оценив материалы настоящего дела в совокупности, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований, заявленных ФИО1 к ФИО2 и ФИО3, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 26.05.2012 года между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи нижеследующих объектов недвижимого имущества:

- жилого дома, назначение: жилое, площадью 237,5 кв.м., инвентарный №, литер: №, этажность: №, подземная этажность: № кадастровый (условный) номер объекта № расположенного по адресу: <адрес> согласно проекту застройки квартала №, земельный участок №

- земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, площадью 800 кв.м., кадастровый номер: № расположенного по тому же адресу.

На момент совершения сторонами вышеуказанной сделки жилой дом и земельный участок были зарегистрированы на праве собственности за ФИО2, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № от 17.05.2011 г. и № от 04.02.2010 г., выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в ЕГРП сделаны записи регистрации № и №

Кроме того, 26.05.2012 г. между истцом и ответчиком было заключено соглашение о денежном задатке, согласно условиям которого ФИО1 передала, а ФИО2 принял денежный задаток в размере 2 000 000,00 рублей, в счет причитающихся с нее в пользу ответчика денежных средств по оплате вышеуказанной договорной цены жилого дома и земельного участка.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По условиям договора от 26.05.2012 г. ФИО2, выступающий как продавец, принял на себя обязательства передать в собственность ФИО1, как покупателя, вышеуказанные объекты недвижимого имущества, которые, на момент совершения этой сделки, принадлежали ему на праве собственности и были зарегистрированы за ним в ЕГРП. При этом, исходя из содержания п.1 предварительного договора, ФИО2 обязался представить необходимые и надлежащие справки и документы для совершения сделки купли-продажи и продать ФИО1 принадлежащие ему жилой дом и земельный участок. В тексте договора объекты недвижимости, как предмет договора, идентифицированы надлежащим образом, в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ.

28.05.2012 г., в соответствии с требованиями ст.ст. 35 и 37 СК РФ, было получено согласие супруги ФИО2 – ФИО5 на отчуждение данным ответчиком жилого дома и земельного участка за цену и на условиях по его усмотрению, которое было удостоверено нотариально.

Пунктом 3 договора стороны установили срок исполнения принятых ими обязательств – до 21.11.2012 г., определив размер договорной цены объектов недвижимости в размере 19 000 000, 00 рублей (п.4 договора), а также, порядок взаиморасчетов, в соответствии с которым при подписании договора покупатель передает продавцу денежный задаток в размере 2 000 000,00 рублей и выплачивает в дальнейшем равномерными платежами в пользу продавца 14 000 000,00 рублей (по 2 800 000,00 рублей) в срок до 21.10.2012 г. (п.7 договора). Оставшиеся денежные средства в размере 3 000 000,00 рублей покупатель должен передать продавцу при подписании основного договора (подп.7.7 договора).

Таким образом, суд приходит к выводу, что существенные условия договора купли-продажи, в том числе - цена, порядок, сроки и размеры платежей были установлены сторонами этой сделки, что согласуется с требованиями п.1 ст. 454 ГК РФ, в соответствии с которым, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Проанализировав условия предварительного договора от 26.05.2012 г. суд приходит к выводу том, что данный договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи недвижимой вещи, к которому подлежат применению нормы главы 30 ГК РФ о купле-продаже. При этом суд руководствуется положениями ст. 489 ГК РФ, в соответствии с которой договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи, указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Вышеприведенный договор, поименованный как предварительный, по своему содержанию полностью соответствует указанным нормативным требованиям, в связи с чем, данный договор суд квалифицирует как договор купли-продажи объектов недвижимого имущества в кредит с условием об оплате товара в рассрочку, поскольку продажа в рассрочку – есть продажа с внесением оплаты за покупку отдельными взносами, а рассрочка, как таковая, должна рассматриваться как способ оплаты, при котором платеж производится не в разовом порядке, не в полной сумме, а по частям.

Рассматриваемый договор не может быть квалифицирован судом как предварительный, в виду того, что содержание данного договора не согласуется с требованиями п.1 ст. 429 ГК РФ. В соответствии с данной нормой Закона (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Из смысла приведенной нормы следует, что предварительный договор представляет собой лишь организационный договор, а предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора. Вместе с тем, рассматриваемый договор, наряду с другими условиями, содержит в себе условия о рассрочке в виде взаиморасчетов равномерными платежами покупателя в пользу продавца в установленные сроки за проданные объекты недвижимого имущества.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, но, при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием об оплате товара в рассрочку, а споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями ст. 489, п.п. 2,4 и 5 ст. 488 и ст. 328 этого кодекса.

Судом установлено, что в договоре, поименованном как предварительный, стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем основной договор купли-продажи объектов недвижимости, но и обязанность ФИО1 оплатить ФИО2 денежные средства в размере 16 000 000, 00 рублей, что составляет 84,21% от установленной договорной цены этих объектов, в связи с чем, заключенный сторонами договор, поименованный предварительным, не является таковым по смыслу ст. 429 ГК РФ, и к данным правоотношениям подлежат применению нормы ст. 489 ГК РФ, т.к., на момент заключения этого договора отсутствовала правовая необходимость именно в предварительном договоре, поскольку к моменту его заключения товар в виде объектов недвижимости был уже создан де-факто и право собственности на них было приобретено продавцом – ФИО2 де-юре, что подтверждается вышеприведенными свидетельствами о государственной регистрации за ответчиком права собственности. В связи с этими обстоятельствами, суд не находит оснований к применению к возникшим отношениям правил, определяющих куплю-продажу будущей вещи, т.е. вещи, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем. Доводы представителя ответчиков в этой части подлежат отклонению, как необоснованные.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Данной нормой законодатель устанавливает право продавца по защите собственных интересов, устанавливая при этом правовое ограничение для последнего в случаях, когда покупатель выплатил более половины от размера договорной цены товара, установленного соответствующим договором.

Из п. 4 договора от 26.05.2012 г. следует, что цена жилого дома и земельного участка была установлена по соглашению сторон в размере 19 000 000, 00 рублей.

Материалами дела подтверждается, что в оплату цены объектов недвижимого имущества ФИО1 в период с мая 2012 г. по декабрь 2014 г. выплачивала в пользу ФИО2 различные суммы денежных средств, которые были приняты последним без возражений. При этом суд учитывает, что часть платежей ФИО1 совершила в пользу ФИО2 с просрочкой, т.е. с нарушением сроков, предусмотренных подп. 7.1 – 7.6 договора от 26.05.2012 г.

Согласно тексту рукописной расписки, датированной 26.05.2012 г., ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 2 000 000,00 рублей в счет оплаты стоимости жилого дома и земельного участка. Согласно расписке, датированной 28.06.2012 г., ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 3 000 000,00 рублей по договору от 26.05.2012 г. Оригиналы этих расписок, равно как и оригиналы договора от 26.05.2012 г. и соглашения от 26.05.2012 г. были представлены истцом в суд. Факт заключения вышеуказанных договора и соглашения, а также, факт получения ФИО2 денежных средств, представителем ответчиков не оспаривается, что в силу п.2 ст. 68 ГПК РФ освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

По ходатайству представителя истца к материалам производства по делу были также приобщены выписки о движении денежных средств с банковских счетов ФИО1, свидетельствующие о перечислении денежных средств в безналичной форме на банковские счета ответчика ФИО2 в период с 27.06.2012 г. по 20.12.2014 г. Данные выписки заверены печатью банка – ОАО «Сбербанк России», оформлены надлежащим образом, в связи с чем, принимаются судом как относимые и допустимые доказательства по делу, свидетельствующее о выплатах ФИО1 в пользу ФИО2 денежных средств в безналичной форме в общей сумме 5 785 000,00 рублей, помимо вышеуказанных денежных средств, выплаченных истцом в пользу ответчика ФИО2 в наличной форме в соответствии с расписками от 26.05.2012 г. и от 28.06.2012 г. Ответчиками, в порядке ст. 56 ГПК РФ, не были представлены суду доказательства, опровергающие факт безналичного перечисления данных денежных средств ФИО1 в пользу ФИО2, либо доказательства, подтверждающие отказ ФИО2 от принятия этих денег.

В обоснование своих требований, истец представил суду копию расписки, составленной от имени ФИО2, датированной февралем 2014 г. По мнению представителя истца, данный документ является итоговой распиской ФИО2, подтверждающий факт окончательных взаиморасчетов сторон в оплату договорной цены спорных жилого дома и земельного участка по состоянию на февраль 2014 г. Представителем ответчиков было заявлено ходатайство об обязании истца представить оригинал данной расписки. В соответствии с пояснениями представителя истца, ФИО1 не располагает оригиналом данного документа, поскольку ФИО2 передал ей через своего доверенного лица - С. только копию этой расписки, оригинал которой ФИО2 удерживает у себя, что лишает ее возможности представить в суд этот документ в оригинале.

Представитель ответчиков, оспаривая в суде достоверность копии вышеуказанной расписки, представил суду свою копию расписки, составленной его доверителем ФИО2, которая также датирована февралем 2014 г., содержание которой отличается от копии той расписки, которую представил истец. Представителем ответчиков было заявлено, что и его доверитель ФИО2, не располагает оригиналом данной расписки.

Суд, исследовав тексты двух расписок, представленных сторонами по делу, установил, что как в одной, так и в другой расписке указано, что ФИО2 по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 07.02.2014 г., заключенного с ФИО1 получил денежные средства. При этом различие двух этих расписок заключается в том, что, в расписке, представленной истцом, итоговая сумма денежных средств, полученных ФИО2 от ФИО1, составляет 19 000 000,00 рублей, а в расписке, представленной ответчиками, значится итоговая сумма в размере 16 551 000,00 рублей. Ни истец, ни ответчики не отрицали того факта, что изначальный текст этих документов был составлен собственноручно ФИО2

Согласно утверждениям представителя ответчиков данный документ не может рассматриваться как платежный, поскольку является «проектом» или «черновиком», составленным ФИО2 со слов ФИО1, о чем указано в «примечании» к данной расписке, которое изложено ФИО2 в конце текста после его подписи об итоговой сумме платежей в размере 16 551 000,00 рублей.

В соответствии с процессуальными требованиями, изложенными в п.7 ст. 67 ГПК РФ, суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

Во исполнение данных процессуальных требований и в соответствии с требованиями ст. 188 ГПК РФ, суд по ходатайству представителя истца привлек к участию в деле специалиста – почерковеда П. для получения консультаций. Допрошенный в судебном заседании специалист документально подтвердил свои полномочия на проведение соответствующих исследований, а также, степень профессиональной подготовленности и стаж работы по специальности эксперта-криминалиста в области почерковедения. Специалист П. будучи предупрежденным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, пояснил, что рукописный текст и подпись в представленных на исследование документах (расписка от 26.05.2012 г., расписка от 28.06.2012 г., предварительный договор от 26.05.2012 г., соглашение о задатке от 26.05.2012 г.), составленных от имени ФИО2, а также, расписка, датированная февралем 2014 г. (оспариваемая ответчиками), выполнены одним и тем же лицом. Специалист П. представил суду письменное заключение по существу поставленных перед ним вопросов. Данное заключение было оглашено судом и приобщено к материалам производства по делу.

При оценке данных доказательств в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд учитывает, что представитель ответчиков подтвердил в судебном заседании, что расписка от 26.05.2012 г., расписка от 28.06.2012 г., предварительный договор от 26.05.2012 г., соглашение о задатке от 26.05.2012 г. составлены его доверителем, т.е. ФИО2 Кроме того, указанным лицом не было заявлено в суде, что расписка, представленная истцом, выполнена не ФИО2, а другим лицом. Данные копии расписок отличаются лишь содержанием, а именно: в копии расписки, представленной ответчиками, указано, что этот документ, согласно примечанию, является «проектом» или «черновиком», не является платежным документом и выполнен со слов ФИО1 В копии расписки, представленной истцом, данное примечание и ссылки отсутствуют. Таким образом, суд приходит к выводу, что и та и другая расписки составлены лично ответчиком ФИО2 Специалисту П. в судебном заседании были представлены копии обеих расписок, поименованных выше для получения соответствующих консультаций. Специалист пояснил, что в расписке от февраля 2014 г., представленной истцом, признаков внесения изменений не выявлено. В расписке, также датированной февралем 2014 г., представленной ответчиками, установлены признаки необычности условий выполнения фрагментов текста (вставки – 1,2,3, подчеркивание и «Примечания:»), которые свидетельствуют о том, что данные фрагменты рукописных записей исполнены (дописаны) после исполнения основного рукописного текста документа.

Допрошенный в судебном заседании свидетель С. пояснил, что знаком с ФИО2 и поддерживает с ним доверительные отношения. В апреле 2013 г. ФИО2 выдал ему доверенность на совершение с ФИО1 сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, срок действия которой уже истек. Ему известно, что ФИО2 в мае 2012 г. продал жилой дом и земельный участок ФИО1, которая неоднократно задерживала платежи, предусмотренные договором. По состоянию на февраль 2014 г. задолженность последней перед ФИО2 составила 2 449 000,00 рублей. В феврале 2014 г. ФИО2 передал ему лично оригинал своей рукописной расписки, в соответствии с текстом которой ФИО2 подтверждал факт получения денежных средств от ФИО1 по договору о продаже жилого дома и земельного участка, за исключением 2 449 000,00 рублей, которые, по мнению ФИО2, задолжала ему ФИО1 Сама ФИО1 была не согласна с размером долга. Вместе с данной распиской ФИО2 передал ему и оригинал договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, который был датирован 07.02.2014 г., и подписан лично ФИО2 Копию вышеуказанной расписки он передал лично ФИО1, а оригинал этого документа возвратил ФИО2 по его требованию. Оригинал договора купли-продажи от 07.02.2014 г., а также, оригинал доверенности ФИО2, он передал ФИО1 по ее требованию 06.02.2017 г. В декабре 2014 г. государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости не состоялась, в виду того, что ФИО2 и ФИО1 не согласовали между собой наличие и размер задолженности последней.

Свидетель С. осмотрев в судебном заседании копии расписок, датированных февралем 2014 г., представленных как истцом, так и ответчиками, заявил, что при описанных им обстоятельствах, он располагал оригиналом той расписки, которая была представлена истцом, копию которой он передал ФИО1, а оригинал возвратил ФИО2 по его требованию. Текст данной расписки ФИО2 изначально не содержал в себе примечаний, а также указаний на то, что расписка является «проектом» или «черновиком» и, якобы, не является платежным документом. Осмотрев копию расписки, представленной ответчиками, свидетель С. показал, что в расписке, полученной от ФИО2, отсутствовали вставки (1), (2), (3), а также указание на то, что эта расписка является «проектом». Отсутствовали в этой расписке и примечания, изложенные в трех пунктах в конце текста этого документа после подписи ФИО2

При вышеизложенных обстоятельствах суд, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также учитывая достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, принимая во внимания вышеизложенные пояснения специалиста и свидетеля С. приходит к выводу, о том, что копия расписки, датированная февралем 2014 г., представленная суду истцом, с учетом иных доказательств по делу, приведенных выше, отражает подлинное содержание утраченного оригинала данного документа (расписки) ФИО2, составленного им в феврале 2014 г., т.е., подтверждает обстоятельства дела, на которые ссылается истец. Данный документ свидетельствует о взаиморасчетах сторон по договору купли-продажи, в связи с чем, суд, с учетом сложившейся ситуации по делу, принимает этот документ как относимое и допустимое доказательство, что не противоречит процессуальным требованиям, изложенным в п.7 ст. 67 ГПК РФ, дающим право суду установить подлинное содержание утраченного документа по его копии с помощью других доказательств.

К расписке, датированной февралем 2014 г., представленной в суд ответчиками, в которой содержатся вставки «(1), (2), (3)», слова «(проект)» и «примечания», состоящие из трех пунктов, суд относится критически. Данный документ с учетом его сомнительности не может быть принят судом, как допустимое доказательство, обосновывающее возражения ответчиков, относительно исковых требований ФИО1 Суд в сложившейся ситуации не усматривает правовой или экономической необходимости составления ФИО2, как кредитором, некоего проекта или черновика расписки с примечанием о том, что составленный документ не является «документом, подтверждающим оплату», поскольку это находится в противоречии с требованиями п.2 ст. 408 ГК РФ, в соответствии с которой кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Не соответствует этот документ и положениям об оферте и акцепте, предусмотренными ст.ст. 435 и 438 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца представил суду оригинал договора от 07.02.2014 г. купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка, т.е., документа, полученного от свидетеля ФИО6 при обстоятельствах, описанных им в своих показаниях. Судом установлено, что каждая страница данного документа содержит в себе подпись, выполненную от имени ФИО2, а также, рукописный текст с подписью, изложенный в конце данного документа в графе «ПРОДАВЕЦ». Представитель ответчиков в судебном заседании не оспаривал принадлежность ФИО2 подписей и рукописного текста. Кроме того, суду был представлен оригинал доверенности от 24.04.2013 г., выданной ФИО2 С. удостоверенный нотариально, а также согласие супруги ФИО2 – ФИО5 на отчуждение спорных объектов недвижимости, также удостоверенное нотариально, датированное 03.02.2014 г. Данные документы были приобщены к материалам дела по ходатайству представителя истца.

По условиям договора от 07.02.2014 г. ФИО2, как продавец, принял на себя обязательства передать в собственность ФИО1, как покупателя, спорные объекты недвижимого имущества в виде жилого дома и земельного участка, принадлежащие на праве собственности ФИО2 На первой странице данного документа содержится надпись, свидетельствующая о том, что данный документ является приложением к предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка. Пунктом 2.1 данного договора сторонами установлена договорная цена объектов недвижимости в размере 19 000 000,00 рублей, что полностью соответствует положениям договора от 26.05.2012 г. Пунктом 2.2 договора от 07.02.2014 г. определены договоренности сторон о том, что до окончания расчетов по договору объекты в виде жилого дома и земельного участка находятся в залоге у продавца. После государственной регистрации права собственности покупателя на объекты и полного получения продавцом денежных средств, продавец выдает покупателю расписку в полном получении денежных средств в счет оплаты стоимости земельного участка и жилого дома, получение расписки покупателем не освобождает покупателя от ранее имеющихся обязательств.

Суд, проанализировав условия, содержащиеся в тексте договора купли-продажи от 07.02.2014 г., сравнив их с условиями договора от 26.05.2012 г. и с копией расписки от февраля 2014 г., представленной истцом, приходит к выводу о том, что между ФИО2 и ФИО1 по состоянию на февраль 2014 г. были достигнуты договоренности по всем существенным условиям данной сделки, в том числе, по взаиморасчетам. В упомянутой расписке не указана дата получения ФИО2 последней из указанных сумм в размере 2 449 000,00 рублей. Таким образом, суд полагает установленным факт задолженности ФИО1 перед ФИО2 в размере 2 449 000,00 рублей в феврале 2014 г. Данный вывод суда подтверждается иными обстоятельствами дела.

Так, из материалов дела следует, что 31.05.2013 г. ФИО2 направил в адрес ФИО1 претензию с требованиями погасить задолженность по договору от 26.05.2012 г., размер которой в претензии не указан. Как следует из текста данной претензии, аналогичное требование было направлено ФИО2 в адрес ФИО1 28.03.2013 г. Такое же требование о погашении оставшейся части задолженности (без указания размера этой задолженности) было направлено ФИО2 в адрес ФИО1 05.12.2014 г., которое ею получено не было согласно уведомления службы доставки «DHL EXPRESS» от 16.06.2015 г.

Таким образом, ФИО2 после истечения срока, указанного в п.3 договора от 26.05.2012 г., и до декабря 2014 г., заявляя свои требования ФИО1 об оплате задолженности, тем самым подтверждал действие данного договора и свою готовность принять от покупателя денежные средства в оплату спорных объектов недвижимого имущества с просрочкой платежа.

Как следует из выписок о движении денежных средств по банковским счетам ФИО1, заверенных ОАО «Сбербанк России», после направления вышеуказанных претензий ФИО2 продолжал принимать от ФИО1 денежные средства путем безналичного перечисления. В период с 04.07.2013 г. по 20.12.2014 г. ФИО1 в пользу ФИО2 были выплачены денежные средства в безналичной форме в размере 3 435 000,00 рублей. Данные денежные средства, наравне с другими, были приняты ФИО2 без возражений. Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду представлено не было.

О наличии вышеуказанной задолженности ФИО1 (2 449 000,00 рублей) свидетельствуют и дальнейшие действия ФИО2, который в апреле 2014 года обратился в Одинцовский городской суд Московской области с исковыми требованиями к ФИО1 о взыскании с нее долга по договору от 26.05.2012 г. в размере 2 449 000,00 рублей, а также начисленных пени в размере 3 011 618,00 рублей, государственной пошлины и расходов на оплату услуг представителя. Заочным решением Одинцовского городского суда Московской области от 18.06.2014 г. по делу №2-5929/14 вышеуказанные требования ФИО2 были удовлетворены. Судом постановлено взыскать с ФИО1 сумму основного долга в размере 2 449 000,00 рублей, пени в размере 3 011 618,00 рублей, госпошлину в размере 36 153,09 рублей и расходы по оплату услуг представителя в размере 30 000,00 рублей, а всего 5 526 771,09 рублей.

Определением Одинцовского городского суда Московской области от 27.07.2015 г. вышеуказанное заочное решение было отменено, рассмотрение дела по существу было возобновлено. Решением данного суда от 27.07.2015 г. исковые требования ФИО2 к ФИО1 удовлетворены. Судом вновь постановлено взыскать с ФИО1 сумму основного долга в размере 2 449 000,00 рублей, пени в размере 3 011 618,00 рублей, госпошлину в размере 36 153,09 рублей и расходы по оплату услуг представителя в размере 30 000,00 рублей, а всего 5 526 771,09 рублей. Апелляционная жалоба ФИО1 на данное решение суда была возвращена ей, в виду пропуска срока на апелляционное обжалование. Решение суда первой инстанции от 27.07.2015 г. вступило в законную силу.

Таким образом, ФИО2 своими действиями и в этом случае подтвердил действие договора от 26.05.2012 г., а также, определил размер образовавшейся задолженности ФИО1 в размере 2 449 000,00 рублей и намерение взыскать эту задолженность, т.е., получить денежные средства от должника с просрочкой платежа с начислением договорной неустойки, что подтверждает отсутствие претензий ФИО2 к ФИО1 об оплате иных денежных средств по договору от 26.05.2012 г. и косвенно свидетельствует о получении им 16 551 000,00 рублей в оплату проданных объектов недвижимости.

Вышеизложенные выводы суда подтверждаются также и обстоятельствами, установленными в ходе проведения проверки заявления ФИО2 в отношении ФИО1, проведенной УУП отдела полиции (Хостинский район) УВД по городу Сочи и изложенной в постановлении от 24.04.2015 г. об отказе в возбуждении уголовного дела.

Удовлетворение своих имущественных притязаний ФИО2 получил через судебный акт, вступивший в законную силу, в связи с чем, задолженность ФИО1 по договору от 26.05.2012 г. может быть взыскана последним путем инициирования процедур исполнительного производства, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации. Однако размер данного долга не может служить основанием к одностороннему расторжению продавцом договора от 26.05.2012 г., поскольку задолженность покупателя в размере 2 449 000,00 рублей, значительно ниже половины договорной цены товара – жилого дома и земельного участка (19 000 000,00 рублей). Как указано выше, положениями п.2 ст. 489 ГК РФ установлены правовые ограничения для продавца в реализации им права на отказ от исполнения договора купли-продажи товара в кредит с условием о рассрочке, в случаях, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Данные положения Закона лишают права продавца на отказ от исполнения договора в тех случаях, когда покупателем выплачено более половины цены товара и эти денежные средства приняты продавцом без возражений, что, в свою очередь, не лишает продавца права на взыскание с покупателя образовавшейся задолженности по договору.

Суд принимает во внимание, что в указанный период времени, а также, в последующем, ФИО2 не обращался в суд с требованиями о расторжении договора от 26.05.2012 г., либо о признании этого договора прекратившимся. Эти обстоятельства свидетельствуют о том, что упомянутый договор является действующим, т.е., подлежащим исполнению как продавцом (ФИО2), так и покупателем (ФИО1). Суд также учитывает, что ФИО2 после истечения срока очередного платежа (21.10.2012 г.), предусмотренного п.7 договора от 26.05.2012 г., и до 21.07.2016 г. не предпринимал никаких мер, направленных на расторжение вышеуказанного договора во внесудебном порядке, а также мер, направленных на возврат ФИО1 денежных средств, выплаченных ею по условиям сделки.

Лишь 21.07.2016 г. ФИО2 направил ФИО1 уведомление о расторжении договора от 26.05.2012 г. в одностороннем порядке, мотивируя свое решение просрочкой платежа, допущенной истцом, при этом, вновь не указывая размер задолженности истца. Данное уведомление не может быть принято судом, как юридически значимое, влекущее прекращение действия договора от 26.05.2012 г., в силу того, что к этому моменту ФИО1 были выплачены в пользу ФИО2 денежные средства в размере, превышающем половину цены товара (жилого дома и земельного участка), что лишало этого ответчика права на односторонний отказ от исполнения договора в силу требований п.2 ст. 489 ГК РФ. Вместе с тем, за ответчиком сохранялось право на взыскание задолженности по договору, которое было реализовано им через Одинцовский городской суд Московской области (решение от 27.07.2015 г.).

При разрешении настоящего спора суд также учитывает, что ФИО2, заявляя об одностороннем отказе от исполнения обязательства, не предпринял никаких реальных мер, направленных на возврат ФИО1 денежных средств, полученных им в оплату договорной цены жилого дома и земельного участка. В данном бездействии ответчика ФИО2 суд усматривает злоупотребление правом, что в силу ст.10 ГК РФ является недопустимым. Суду, в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств, свидетельствующих об обратном.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО4 заявил о пропуске истцом срока исковой давности и просил суд применить к рассматриваемому спору положения абз.2 п.6 ст. 152 ГПК РФ в связи с чем, отказать истцу в удовлетворении заявленных требований без исследования иных фактических обстоятельств по делу.

Однако данное заявление представителя ответчиков не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. В соответствии с п.1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 настоящего Кодекса. Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из обстоятельств, установленных судом, следует, что договор купли-продажи, поименованный как предварительный, был заключен сторонами 26.05.2012 г. Пунктом 3 данного договора были определены обязательства сторон заключить основной договор в срок до 21.11.2012 г. Между тем, рассматриваемый договор не содержит в себе условия, в соответствии с которым по истечении указанного срока, данный договор признается сторонами прекратившим свое действие. Напротив, из обстоятельств спора, описанных выше, следует, что ФИО2 по истечении срока, указанного в пункте 3 договора (21.11.2012 г.), своим поведением в течение продолжительного времени подтверждал действие данного договора за пределами означенного срока, о чем свидетельствует систематическое принятие им денежных средств от ФИО1 с просрочкой платежа, а также его требования о погашении задолженности, направленные ФИО1 28.03.2013 г., 31.05.2013 г. и 05.12.2014 г., т.е. после указанного срока, равно как и принятие им без возражений денежных средств в безналичной форме уже после направления данных претензий ФИО1, вплоть до декабря 2014 г. Не в меньшей степени о подтверждении действия договора от 26.05.2012 г. свидетельствует факт передачи ФИО2 свидетелю С. подписанного им от имени продавца договора купли-продажи от 07.02.2014 г., в тексте которого указано, что этот договор является приложением к предварительному договору, а также, факт получения ФИО2 в феврале 2014 г. согласия своей супруги на отчуждение спорных объектов недвижимого имущества и обращение ФИО2 в апреле 2014 г. и июле 2015 г. в Одинцовский городской суд Московской области с требованиями о взыскании с ФИО1 задолженности по договору, т.е., без заявления требований о расторжении данного договора или признании его прекратившимся. Все эти обстоятельства давали истцу основание добросовестно полагаться на то, что договор от 26.05.2012 г. продолжает действовать и принимается к исполнению продавцом с просрочкой, в связи с чем, по истечении срока, указанного в пункте 3 этого договора, ФИО1 регулярно выполняла принятые ею платежные обязательства.

Лишь 21.07.2016 г., после получения уведомления ФИО2 о расторжении договора в одностороннем порядке, ФИО1 стало известно о нарушении ее права, в частности о том, что ответчик не намерен заключать с ней основной договор, а от исполнения договора от 26.05.2012 г. он отказался в одностороннем порядке.

В связи с обстоятельствами, изложенными выше, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности по настоящему спору надлежит исчислять от даты направления вышеуказанного уведомления ФИО2, а именно с 21.07.2016 г., а не с 21.11.2012 г., как на том настаивает представитель ответчиков. Поскольку ФИО1 обратилась в Хостинский районный суд г.Сочи в августе 2016 г., т.е., по прошествии одного месяца с момента, когда ей стало известно о нарушенном праве, суд не находит оснований к удовлетворению требований ответчиков о применении судом исковой давности, в частности о пропуске истцом этого срока, т.е., срока, предусмотренного ст. 196 ГК РФ, исчисляемого по правилам ст.200 этого кодекса.

Кроме того, давая правовую оценку уведомлению ФИО2 от 21.07.2016 г. об одностороннем отказе от исполнения обязательства, суд руководствуется требованиями п.5 ст. 450.1 ГК РФ, которая была введена в действие Федеральным законом от 08.03.2015 г. №42-ФЗ, т.е., более чем за год до того, как ФИО2 направил истцу данное уведомление.

В соответствии с п. 5 ст. 450.1 ГК РФ, в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе, путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Из обстоятельств спора следует, что ФИО2 имел право отказаться от договора от 26.05.2012 г. по истечении срока, установленного пунктом 3 данного договора, т.е., после 21.11.2012 г. по мотиву несвоевременного (ненадлежащего) исполнения ФИО1 платежных обязательств. Этим правом ФИО2 не воспользовался, а, напротив, своим поведением, описанным выше, подтвердил действие этого договора путем принятия от истца денежных средств с просрочкой, т.е., встречного исполнения обязательства покупателя. Данные обстоятельства лишали ФИО2, как продавца, на последующий односторонний отказ от обязательства по мотиву просрочки платежа, т.е., по тому мотиву, на который он ссылается в тексте уведомления от 21.07.2016 г. Иных мотивов одностороннего отказа от исполнения обязательства в рассматриваемом уведомлении не приведено.

При этом суд учитывает, что 27.06.2015 г. ФИО1 было направлено уведомление ФИО2 с предложением об его явке в соответствующий регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества. Данный документ свидетельствует о намерении истца завершить состоявшуюся сделку и об ее заинтересованности в государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок. Как следует из обстоятельств, установленных судом, ФИО2 от государственной регистрации перехода права уклонился, а по истечении одного месяца направил в адрес ФИО1 уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, так и не определив порядок возврата фактически выплаченных покупателем денежных средств, что также свидетельствует о злоупотреблении правом, допущенным ответчиком (ст.10 ГК РФ).

Разрешая настоящий спор, суд также принимает во внимание показания свидетеля В , допрошенного в судебном заседании по ходатайству представителя истца. Из показаний данного свидетеля следует, что ему на праве собственности принадлежит жилой дом и земельный участок, расположенные по соседству от спорных объектов недвижимого имущества. Он знаком с ФИО2 и с ФИО1, со слов которых ему известно о состоявшейся продаже ФИО2 в пользу ФИО1 жилого дома и земельного участка, расположенных в <адрес> земельный участок № В феврале 2014 г. он по просьбе ФИО1 передал ей в долг денежные средства в размере 2 500 000,00 рублей для передачи их ФИО2 в счет окончательных взаиморасчетов с ФИО2 по покупке указанных жилого дома и земельного участка. Эти деньги он передал лично ФИО1, которая в его же присутствии сразу же отсчитала и передала лично ФИО2 2 449 000,00 рублей. ФИО2 принял эти деньги без возражений. В дальнейшем ФИО1 вернула ему, В. вышеуказанный долг.

Суд не находит оснований не доверять вышеизложенным показаниям свидетеля или относиться к ним критически, поскольку в ходе судебного разбирательства не было установлено обстоятельств, дающих повод объективно сомневаться в правдивости показаний данного свидетеля, либо, свидетельствующих об его заинтересованности по делу. Суд, руководствуясь ст.69 ГПК РФ, принимает показания свидетеля С. как относимое и допустимое доказательство по делу.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой, в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами, заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В ходе судебного разбирательства по делу из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю были истребованы и получены копии дел регистрации спорных объектов недвижимого имущества. Из материалов дел регистрации следует, что 01.08.2016 г. между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества (предмет спора). В результате заключения данного договора за ФИО3 было зарегистрировано право собственности на эти объекты, которое оспаривается истцом.

Пунктом 6 договора купли-продажи от 01.08.2016 г. определены гарантии продавца о том, что на момент подписания договора объекты недвижимости никому не отчуждены, в споре не состоят. Продавец гарантирует, что указанные объекты правами третьих лиц не обременены. Пунктом 11 договора от 01.08.2016 г. предусмотрены обязательства продавца передать покупателю объекты по подписываемому сторонами передаточному акту в течение 5 календарных дней после подписания договора свободными от прав третьих лиц.

Представитель ответчиков представил в суд копию акта от 06.08.2016 г. приема-передачи спорных жилого дома и земельного участка, подписанного от имени ФИО2 и ФИО3

Между тем, анализируя договор купли-продажи от 01.08.2016 г. суд приходит к выводу, что при его заключении ФИО2, выступая продавцом, ввел в заблуждение покупателя ФИО3 относительно существенных условий данного договора. Так, будучи осведомленным о заключении им с ФИО1 договора от 26.05.2012 г., а также, о принятых им гражданско-правовых обязательствах перед истцом, данное обстоятельство скрыл от ФИО3, чем ввел сторону сделки в заблуждение относительно наличия у третьих лиц (в данном случае ФИО1) законных прав требования в отношении предмета данного договора. В этих действиях ФИО2 суд также усматривает злоупотребление правом, что в силу ст.10 ГК РФ является недопустимым.

Что же касается акта приема-передачи объектов недвижимого имущества от 06.08.2016 г., то и к этому документу суд относится критически. Из материалов дела следует, что после заключения договора от 26.05.2012 г., ФИО1 вселилась в жилой дом вместе со своей семьей и иными наведенными лицами, о чем было известно ФИО2, поскольку он в своих требованиях предлагал ФИО1 освободить занятый ею жилой дом до момента окончательных взаиморасчетов между ними по договору от 26.05.2012 г. В дальнейшем ФИО2 обратился в Хостинский районный суд г. Сочи с требованиями о выселении ФИО1 и о признании ее не приобретшей право на жилье. Решением суда от 19.06.2015 г. данные требования ФИО2 были удовлетворены, решение вступило в законную силу.

Между тем, судом установлено, что вышеуказанное решение Хостинского районного суда города Сочи до настоящего времени по факту не исполнено, а ФИО1 до настоящего времени продолжает проживать в этом доме, т.е., спорные объекты недвижимого имущества по прежнему находятся в ее фактическом владении, а не во владении ответчика ФИО3 Доказательств, свидетельствующих об обратном суду не представлено.

Таким образом, у суда не вызывает сомнения то обстоятельство, что акт приема-передачи от 06.08.2016 г. составлен и подписан ФИО2 и ФИО3 для вида, т.е. исключительно формально без намерений создать реальные правовые последствия, связанные с вручением покупателю предмета договора купли-продажи. Данный вывод суда основан на требованиях абзаца второго п.1 ст.224 ГК РФ, в соответствии с которым вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица, и на требованиях абзаца второго п.1 ст.556 ГК РФ, в соответствии с которым, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В сложившейся ситуации суд не усматривает, что спорные объекты недвижимого имущества в виде жилого дома и земельного участка были фактически вручены продавцом ФИО2 покупателю – ФИО3

Между тем, регистрационными записями в ЕГРП создано вещное право ФИО3 в отсутствие фактического владения вещью, хотя действующее законодательство связывает момент приобретения права собственности на имущество с передачей этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

Учитывая те обстоятельства, что ответчик ФИО3 зарегистрировал за собой право собственности на спорные объекты недвижимого имущества, истец лишен возможности зарегистрировать за собой право собственности на эти объекты, что послужило истцу основанием для обращения в Хостинский районный суд г. Сочи с иском, рассматриваемым по настоящему делу. Суд приходит к выводу о том, что при изложенных обстоятельствах признание права собственности является допустимым способом защиты прав истца, поскольку у истца отсутствует иной способ защиты нарушенного права.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст.12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе. Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

В силу ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Из обстоятельств спора следует, что обязательства ФИО2 перед ФИО1, связанные с куплей-продажей объектов недвижимости, возникли 26.05.2012 г., т.е., значительно раньше обязательств ФИО2 перед ФИО3, в связи с чем, суд признает за истцом, как кредитором, преимущественное право, поскольку обязательство ответчика ФИО2 перед ФИО1 возникло раньше, чем у ФИО3 Вместе с тем, данное обстоятельство не лишает права ФИО3, как последующего покупателя, обратиться в суд с исковыми требованиями к ФИО2 о взыскании с него, как с продавца, денежных средств, выплаченных им по сделке купли-продажи от 01.08.2016 г.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года №10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (п. 53 Постановления ВС РФ №10). Признание зарегистрированного права отсутствующим возможно лишь по таким спорам о праве на недвижимое имущество, по которым право истца не может быть защищено путем оспаривания основания государственной регистрации права. Суд приходит к выводу, что у истца отсутствует правовая возможность оспаривания зарегистрированного права посредством предъявления виндикационного иска или иска о признании недействительности сделки, совершенной 01.08.2016 г. между ФИО2 и ФИО3, и применения последствий ее недействительности, в связи с чем, суд признает допустимым право ФИО1 на оспаривание зарегистрированного права ФИО3 на спорные объекты недвижимого имущества.

При этом течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 57 и п. 58 Постановления ВС РФ №10).

Вышеизложенные разъяснения, содержащиеся в Постановлении ВС РФ №10, дают право истцу наряду с требованиями о признании права собственности, заявлять требования о признании отсутствующим зарегистрированного за ФИО3 права собственности на земельный участок и жилой дом. Данные требования подлежат удовлетворению.

Кроме того, суд приходит к выводу, что договор от 26.05.2012 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, по своей правовой сути преследовал цель по передаче объектов недвижимого имущества от продавца в собственность покупателя. ФИО2, как продавец, до настоящего времени не исполнил принятые им обязательства по передаче товара предварительно оплаченного в кредит с условием о рассрочке, равно как и обязанность по заключению основного договора, как документа, влекущего возможность осуществления государственной регистрации перехода к ФИО1 права собственности на эти объекты.

Согласно требованиям п. 4 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст.395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

Пунктом 1 статьи 395 ГК РФ определено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом в суд представлен расчет размера процентов, исчисляемых в соответствии с требованиями ст. ст. 395 и 487 ГК РФ. Данный расчет проверен судом и признан правильным. Общая сумма процентов составляет 5 135 987,10 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика ФИО2 в пользу истца – ФИО1 Представитель ответчиков не оспорил данный расчет, контррасчет не представил.

Оценивая доказательства по делу и руководствуясь требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что требования, заявленные истцом, обоснованы, поскольку соответствуют требованиям действующего законодательства Российской Федерации, а также доказаны в ходе судебного разбирательства, в связи с чем, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании права собственности, о признании отсутствующим зарегистрированного права на объекты недвижимого имущества, о понуждении к заключению договора купли-продажи объектов недвижимости, о взыскании процентов удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное право ФИО3 на следующие объекты недвижимого имущества:

- жилой дом, назначение: жилое, площадью 237,5 кв.м., инвентарный № литер: № этажность: № подземная этажность: №, кадастровый (условный) номер объекта: № расположенный по адресу: <адрес> согласно проекту застройки квартала №, земельный участок №, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 18 августа 2016 года;

- земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, площадью 800 кв.м., кадастровый номер: № расположенный по адресу: <адрес> согласно проекту застройки квартала № земельный участок №, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 18 августа 2016 года.

Понудить ФИО2 , ДД.ММ.ГГГГ как продавца, к заключению с ФИО1 , ДД.ММ.ГГГГ года рождения, как с покупателем, основного договора купли-продажи недвижимого имущества, для чего с момента вступления в силу судебного решения по настоящему делу, считать заключенным договор купли-продажи (основной договор) объектов недвижимого имущества на следующих условиях:

- продавец передает в собственность покупателя оплаченные им ранее объекты недвижимого имущества в виде: жилого дома, назначение: жилое, площадью 237,5 кв.м., инвентарный № литер: № этажность: № подземная этажность: № кадастровый (условный) номер объекта: №, расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, площадью 800 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> согласно проекту застройки квартала №, земельный участок №

- договорная цена вышеуказанных объектов недвижимого имущества установлена по обоюдному согласию сторон договора и составляет 19 000 000,00 рублей;

- право собственности покупателя – ФИО1 на вышеуказанные объекты недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода к ней права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Хостинский отдел г. Сочи).

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объекты недвижимости в виде:

- жилого дома, назначение: жилое, площадью 237,5 кв.м., инвентарный номер № литер: №, этажность: №, подземная этажность: №, кадастровый (условный) номер объекта: №, расположенного по адресу: <адрес> согласно проекту застройки квартала №, земельный участок №;

- земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, площадью 800 кв.м., кадастровый номер: № расположенного по адресу: <адрес> согласно проекту застройки квартала №, земельный участок №

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 5 135 987,10 рублей в виде процентов, исчисляемых в соответствии с требованиями статьи 395 ГК РФ.

Прекратить производство по делу о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 неосновательного обогащения в размере 3 500 000,00 рублей, в виду отказа истца от исковых требований в этой части в порядке ст.39 ГПК РФ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Хостинский районный суд в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение составлено в окончательной форме 13.02.2017 года.

Председательствующий: Гергишан А.К.

На момент публикации решение не вступило в законную силу