Апелляционное определение № 33-216/2026 33-3636/2025 от 8 февраля 2026 г.

Судья М.А.В.

33-216/2026

10RS0№-66

2-248/2025

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ К..


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 февраля 2026 г.

(.....)

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики К.. в составе:

председательствующего судьи Г.Н.О.,

судей Т.Т.Н., С.А.И..

при секретаре П.Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А.О.И. на решение Сортавальского городского суда Республики К.. от ХХ.ХХ.ХХ по иску А.О.И. к Н.И.В., администрации Сортавальского муниципального округа о признании права общедолевой собственности и устранении препятствий в пользовании имуществом.

Заслушав доклад судьи Т.Т.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

А.О.И. обратился в суд с названным иском по тем основаниям, что истец является собственником нежилых помещений 13-22, 60-63, площадью 120,2 кв.м., расположенных на первом этаже здания по адресу: (.....), кадастровый №. Указанные помещения были приобретены ООО «Телевизионная компания «Брэвис» (далее – ООО «ТК «Брэвис») по договору купли-продажи с администрацией Сортавальского муниципального района ХХ.ХХ.ХХ, что подтверждается записью о государственной регистрации права собственности № от ХХ.ХХ.ХХ. В дальнейшем истец приобрел в собственность указанные помещения у ООО «ТК «Брэвис» по договору купли-продажи, что подтверждается записью о государственной регистрации права № от ХХ.ХХ.ХХ. Данные помещения согласно техническому паспорту на дом, а также поэтажному плану (Приложение № к договору купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ) оборудованы лестницей (помещение № площадью 3,6 кв.м. на поэтажном плане), которая имеет выход во двор через помещение № площадью 2,5 кв.м. Одновременно помещение № является коридором (входом) в нежилые помещения площадью 116,4 кв.м., расположенные в подвале здания. Истец ссылается на то, что в настоящее время лишен возможности пользоваться лестницей и выходом во двор, поскольку помещение № находится в частной собственности, выход с лестницы (вход в помещение №) на уровне подвала закрыт, металлическая входная дверь (выход во двор) закрыта на ключ, ключи от двери у истца отсутствуют. Помещение № площадью 3,6 кв.м, расположенное на первом этаже и в подвале здания имеет самостоятельное функциональное назначение - помещение лестницы, ведущей из первого этажа в подвал с выходом во двор. Помещение № площадью 2,5 кв.м, расположенное в подвале здания, представляет собой коридор, имеющий выход с лестницы первого этажа (помещения № площадью 3,6 кв.м на поэтажном плане), выход во двор здания и вход в помещения подвала (поэтажный план помещения приложение № к договору купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ, выкопировка из технического паспорта на здание (.....) от ХХ.ХХ.ХХ). Данное помещение является нежилым. Поскольку выход во двор является общим для двух помещений: принадлежащего истцу помещения и помещения, принадлежащего ответчику Н.И.В., помещение № площадью 2,5 кв.м предназначено для обслуживания более одного помещения. С учетом характеристик и конфигурации помещение № площадью 2,5 кв.м, расположенное в подвале здания, является общим имуществом собственников помещений в доме. На запрос о статусе помещения № собственник помещения Н.И.В. сообщила, что нежилые помещения в подвале многоквартирного (.....) принадлежат ей на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 10-АБ № от ХХ.ХХ.ХХ. Помещения были проданы ей на основании Протокола № муниципального образования Сортавальское городское поселение аукциона на право заключения договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ. В состав ее помещений входит выход во двор из ее помещений. В ответ на запрос о статусе помещения № администрация Сортавальского муниципального района письмом от ХХ.ХХ.ХХ №/Сорт-о сообщила о том, что нежилые помещения общей площадью 116,4 кв.м, расположенные в подвале здания по адресу: (.....), были переданы в собственность Сортавальского городского поселения в соответствии с Законом Республики К.. от ХХ.ХХ.ХХ №-ЗРК. На момент передачи помещения на кадастровый учет не поставлены, в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) не числятся. Администрация Сортавальского городского поселения в ответ на запрос о статусе помещения № письмом от ХХ.ХХ.ХХ №.1-21.2 сообщила, что нежилые помещения площадью 116,4 кв.м, в том числе помещение № площадью 2,5 кв.м, расположенные в подвале пятиэтажного здания по адресу: Республика К.., (.....), принадлежали администрации муниципального образования «Сортавальское городское поселение» на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серии (.....), выданного ХХ.ХХ.ХХ Управлением регистрационной службы по Республике К... Основанием возникновения права является Закон Республики К.. № от ХХ.ХХ.ХХ «О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности Сортавальского муниципального района» (п. 305). На запрос о предоставлении документов, подтверждающих законность приватизации общего имущества - помещения № площадью 2,5 кв.м, расположенного в подвале здания, администрация Сортавальского муниципального района сообщила об отсутствии у администрации информации о проведенном собрании собственников помещений в здании по (.....) принятом решении относительно реализации части общедомового имущества (ответ от ХХ.ХХ.ХХ №/Сорт-о). На аналогичный запрос Управляющая компания ООО «Жилищная служба» сообщила, что не располагает сведениями о приватизации общего имущества (ответ № от ХХ.ХХ.ХХ). Администрация Сортавальского городского поселения также не предоставила информацию, подтверждающую законность приватизации общего имущества (ответ от ХХ.ХХ.ХХ №.1 -21.2). Вместе с тем, как указывает истец, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. На дату приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме спорные помещения не были сформированы как самостоятельный объект. При этом в составе спорного помещения находился коридор (помещение № площадью 2,5 кв.м), соединяющий лестницу первого этажа и выход во двор. Как указывает администрация Сортавальского муниципального района, на момент передачи в муниципальную собственность помещения площадью 116,4 кв.м на кадастровый учет не поставлены, в ЕГРН не числятся (ответ от ХХ.ХХ.ХХ №/Сорт-о). Одна из первых квартир в жилом доме была приватизирована в период 1992-1994 гг. С указанного момента в соответствии с положениями Закона РСФСР от ХХ.ХХ.ХХ № «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» жилой дом утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной либо государственной собственности, и возникло право общей долевой собственности на общее имущество в данном доме. С этого же момента возникло право общей долевой собственности на общее имущество здания. При этом помещение № площадью 2,5 кв.м, отвечающее признакам общего имущества, перешло в частную собственность без получения согласия собственников помещений дома, предусмотренного ст. 36 Жилищного кодекса РФ. На основании изложенного истец просил признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на нежилое помещение № общей площадью 2,5 кв.м, расположенное в подвале здания по адресу: Республика К.., (.....); обязать Н.И.В. устранить препятствия в пользовании помещением № площадью 2,5 кв.м и выходом через указанное помещение во двор здания по адресу: (.....), обеспечить истцу свободный доступ в указанное помещение через межэтажную лестницу первого этажа и подвала, а также обеспечить свободный доступ в помещение через выход подвала - не блокировать замок на входной двери в помещение №.

В ходе рассмотрения дела исковые требования в части возложения на ответчика Н.И.В. обязательств не чинить препятствия в пользовании имущества изменены, в окончательной редакции истец просил обязать Н.И.В. устранить препятствия в пользовании помещением межэтажной лестницы и помещением № площадью 2,5 кв.м с выходом через указанное помещение во двор здания по адресу: (.....),а именно не препятствовать истцу в восстановлении двери из помещения № площадью 2,5 кв.м в помещение межэтажной лестницы, а также обеспечить доступ в помещение № через выход подвала: передать истцу ключи от входной двери в помещение № площадью 2,5 кв.м.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Жилищная служба», ППК Роскадастр (филиал в Республике К..), Управление по охране объектами культурного наследия Республики К.., ООО «Ника», ООО «Пятый трест», ГАПОУ РК «Сортавальский колледж», МУ «Центр досуга», АО «Логарифм», Н.Д.В., В.А.М., В.П.М., Ф.В.М., К.С.Н., Р.П.О., П.Г.П., Ш.А.А., Н.А.Л., К.С.Е., С.С.А., Г.А.Л., Т.А.И., Ч.С.Н., Ч.С.А., П.В.К., В.Д.Ю., ФИО1, В.Ю.Н., В.В.О., К.О.П., А.М.А.

Решением суда исковые требования оставлены без удовлетворения.

С таким решением истец не согласен, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. В обоснование жалобы указывает, что вывод суда о том, что лестница не входит в состав имущества истца, противоречит предоставленным в материалы дела доказательствам и не основан на фактических обстоятельствах дела. Данная лестница, ведущая в подвал, входит в состав помещения №, принадлежащего истцу на праве собственности. Также выражает несогласие с выводом суда о том, что помещение истца не имеет выхода подвал, который противоречит не только материалам дела, но и данным, которые установил эксперт в результате осмотра помещений. Суд необоснованно отклонил экспертное заключение полностью ввиду того, что в исследовательской части заключения отсутствуют исходные данные технических приборов и средств измерения, применяемых при обмерах помещений и сведения о их поверке и внесении в реестр, а также в связи с тем, что заключение выполнено без осмотра помещений ответчика. При этом судом не учтено, что заключение не содержит данных, полученных в результате замеров, произведенных экспертом. Данное заключение основано на результатах кадастровых работ (площади и номера обследуемых помещений). Ответчик данные о площадях, номерах и конфигурации обследуемых помещений не оспаривала. Кроме того, с учетом поставленных вопросов замер спорных помещений не входил в обязанность эксперта. Судом не учтено, что средства фотофиксации, используемые при проведении экспертизы, не нуждаются в проверке и внесении в реестр. Кроме того, ответчик не предоставил доступ эксперту в спорные помещения, о чем составлен акт. При этом данное обстоятельство судом не принято во внимание. Суд отклонил выводы эксперта ввиду того, что они сделаны без осмотра, на основании имеющихся в деле документов и при этом не указал, в чем конкретно состоит некорректность выводов в части технического исследования. Тот факт, что исследование помещений ответчика проведено на основании имеющихся в деле материалов сам по себе не свидетельствует о необоснованности выводов эксперта по поставленным вопросам. Суд не установил все обстоятельства, имеющие значение для разрешения данного дела, в частности не установил принадлежность помещения лестницы №; не установил, предназначено ли помещение № для обслуживания более одного помещения в данном доме; не установил возможность использования спорного помещения одновременно истцом и ответчиком; не установил, используются ли помещения ответчика для обслуживания общедомового имущества. Вывод суда о том, что истец не предоставил доказательств того, что спорные помещения являются техническими (вспомогательными) и функционально предназначены для обслуживания общего имущества жилого дома, также не основан на законе, поскольку такое условие, как присвоение статуса «техническое помещение» для признания помещений общим имуществом ст.290 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ не предусмотрено. Ссылка суда на решение собственников помещений в многоквартирном доме от ХХ.ХХ.ХХ в обоснование отказа в удовлетворении требований является неправомерной, поскольку данный документ не может являться надлежащим доказательством по делу. Вывод суда о том, что помещение № не предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме и не является общим имуществом, противоречит указанному решению, поскольку оно относится к разрешению собственниками вопросов относящихся к общему имуществу многоквартирного дома. Правоотношения по поводу общего имущества не являются объектом судебного разбирательства. Также выражает несогласие с применением судом первой инстанции пропуска срока исковой давности, так как в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Доказательства, представленные суду истцом, фактически не исследованы, непринятие данных доказательств не мотивировано в решении.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Н.И.В. полагает решение суда законным, просит оставить его без изменения. Указывает, что вывод суда о том, что лестница не входит в состав имущества истца правомерен, поскольку в соответствии с условиями договора купли-продажи нежилых помещений, заключенного между администрацией Сортавальского муниципального района и ООО «Брэвис», предметом договора являлись нежилые помещения площадью 118,6 кв.м., расположенные на 1-м этаже жилого (.....), лестница в подвал жилого дома не входила в состав приобретенного А.О.И. объекта недвижимого имущества. Границы объекта продажи заканчивались помещением площадью 3,6 кв.м., не предполагающем взаимосвязь с подвальными помещениями. Данное помещение является не лестницей, а предлестничной площадкой. Суд, оценивая заключение эксперта Л.М.И., учитывал, что в исследовательской части заключения отсутствуют исходные данные технических приборов и средств измерения, применяемых при осмотре и обмерах помещений, а также сведения об их поверке и внесении в реестр, кроме того, экспертом дана правовая оценка отнесения спорного имущества - помещения к общедолевому имуществу, сделан вывод о самозахвате ответчиком общедолевой собственности, что свидетельствует о выходе эксперта за пределы технических познаний, в связи с чем данные выводы не могут быть положены в основу итогового судебного акта. Истец не представил доказательств того, что спорные помещения являются техническими (вспомогательными) и функционально предназначены для обслуживания общего имущества жилого дома. Также указывает, что действующее законодательство, в частности положения ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, прямо регулирует исключительно вопросы уменьшения общей долевой собственности на общее имущество. При этом, согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Вместе с тем существует возможность и увеличения размера общего имущества в многоквартирном доме. Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ХХ.ХХ.ХХ было принято решение не производить изменений состава общего имущества многоквартирного № по (.....), в том числе в помещения № подвала (по техническому паспорту) не считать общим имуществом). Решение принято более 50% от общего числа голосов собственников, никем не оспорено, протокол опубликован в системе ГИС. Также согласна с выводом суда о пропуске А.О.И. срока исковой давности. Истец каких-либо препятствий для обращения в суд за защитой своих прав в пределах срока исковой давности не имел, с ходатайством о восстановлении процессуального срока не обращался.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции А.О.И. и его представитель К.М.В., действующая по доверенности, поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Заслушав объяснения истца и его представителя, проверив материалы настоящего дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Положениями ч. 1 ст. 330 ГПК РФ установлено, что основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Предусмотренных законом оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не установлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно подп. «а» п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила содержания общего имущества), состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: (.....), (.....), распоряжением Правительства Республики К.. от ХХ.ХХ.ХХ №р-П включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации выявленный объект культурного наследия «Дом жилой с общественными помещениями, 1930 г.», в качестве объекта культурного наследия регионального значения (памятник).

Нежилое помещение № на поэтажном плане площадью 2,5 кв.м., расположенное в подвале указанного здания находится в составе помещений площадью 116,4 кв.м., и принадлежит ответчику Н.И.В. на праве собственности (договор купли-продажи недвижимого имущества от ХХ.ХХ.ХХ, заключенный с администрацией муниципального образования «Сортавальское городское поселение» в процессе проведенного ХХ.ХХ.ХХ аукциона в соответствии с Протоколом № аукциона на право заключение договора купли-продажи).

Исходя из содержания технического паспорта на нежилые помещения многоквартирного дома и кадастрового паспорта на помещения с № по № на поэтажном плане, нежилое помещение № на поэтажном плане площадью 2,5 кв.м., входит в состав нежилых помещений площадью 116,4 кв.м., с кадастровым (условным) номером (...), предназначено для обслуживания указанных помещений, служит тамбуром на входе в помещения площадью 116,4 кв.м., и являются их частью.

Данное помещение было передано из муниципальной собственности Сортавальского муниципального района в муниципальную собственность Сортавальского городского поселения Законом Республики К.. от ХХ.ХХ.ХХ №-ЗРК «О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности Сортавальского муниципального района» (позиция 305 Приложения № указанного Закона). До момента перехода права собственности на помещение Сортавальскому городскому поселению оно использовалось в составе объектов муниципальной собственности Сортавальского муниципального района.

До этого времени указанные помещения находились в оперативном управлении муниципального учреждения «Хозяйственная группа» (.....), еще ранее - на балансе муниципального казенного образовательного учреждения дополнительного образования детей ФИО2 РК Детско-юношеский центр «Пульс».

В 1995 году здание по адресу Республика К.., (.....) было передано в пользование Вяртсильской таможни на основании договора от ХХ.ХХ.ХХ №. Согласно условиям договора на пользователя была возложена обязанность по капитальному ремонту передаваемых помещений (актом обследования здания от ХХ.ХХ.ХХ стороны засвидетельствовали объем работ, подлежащих выполнению).

Согласно утвержденному управляющей компанией ООО «Жилищная служба», действующей на основании договора управления многоквартирным домом от ХХ.ХХ.ХХ, Перечню общего имущества многоквартирного дома по адресу Республика К.., (.....) него не включены помещения площадью 116,4 кв.м., расположенные в подвале здания, в том числе спорное нежилое помещение № на поэтажном плане площадью 2,5 кв.м.

Истец является собственником нежилых помещений с 13 по 22 и с 60 по 63 площадью 120,2 кв.м., расположенных на первом этаже здания по адресу: (.....), кадастровый №, которые ранее были приобретены ООО «Телевизионная компания «Брэвис» по договору купли-продажи с администрацией Сортавальского муниципального района ХХ.ХХ.ХХ (запись о государственной регистрации права собственности от ХХ.ХХ.ХХ №) и истцом у ООО «ТК «Брэвис» по договору купли-продажи (запись о государственной регистрации права от ХХ.ХХ.ХХ №), что также подтверждается выпиской из ЕГРН от ХХ.ХХ.ХХ № №.

На основании договора аренды нежилого помещения от ХХ.ХХ.ХХ данные нежилые помещения переданы индивидуальным предпринимателем А.О.И. в аренду ООО «Ника» для использования в коммерческих целях – розничная торговля.

В соответствии с условиями договора купли-продажи нежилых помещений от ХХ.ХХ.ХХ №, заключенного между администрацией Сортавальского муниципального района и ООО «Брэвис», предметом договора являлись нежилые помещения площадью 118,6 кв.м., расположенные на 1-м этаже жилого дома (№№ на плане). Лестница в подвал жилого дома не входила в состав приобретенного истцом объекта недвижимого имущества. Границы объекта продажи заканчивались помещением № площадью 3,6 кв.м, не предполагающем взаимосвязь с подвальными помещениями.

Согласно письменным возражениям администрации Сортавальского муниципального округа помещение № площадью 3,6 кв.м. является не лестницей, а предлестничной площадкой.

Из технического паспорта следует, что помещения, принадлежащие истцу на 1-м этаже жилого дома по адресу Республика К.., (.....), имеют самостоятельный вход/выход через собственные помещения на 1-м этаже, не имеют выхода в подвал, в том числе не имеют выхода во двор здания через подвальные помещения.

Судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из экспертного заключения № от ХХ.ХХ.ХХ следует, что помещение № площадью 2,5 кв.м является тамбуром подвальных помещений; тамбуром подвальных помещений ответчика является помещение № площадью 1,3 кв.м.; помещение № площадью 2,5 кв.м. является долевой собственностью истца и ответчика в равной степени; помещение № площадью 2,5 кв.м не является общедомовым имуществом; межэтажная лестница, расположенная в помещении №, является проектным решением и возводилась в качестве служебной (эвакуационной) лестницы для предприятия розничной торговли, расположенном на 1-ом этаже; помещение № площадью 1,2 кв.м является лестничной площадкой, имеющей выход во двор многоквартирного дома и два входа (вход в подвал и вход в помещение №).

Допрошенный в судебном заседании эксперт Л.М.И. пояснил, что в рамках проведения экспертизы проводил обмер помещений и фотофиксацию, используя прямой и опосредованный методы измерений, и пришел к выводу о том, что помещение № для помещений истца является лестничной площадкой, а для помещений ответчика – входом в тамбур подвала, помещение № является не общедомовым имуществом, а долевой собственностью истца и ответчика, так как может быть использовано по назначению только истцом и ответчиком, при этом блокирование ответчиком выхода из лестничной клетки и объединение помещений №№ и 2 является нарушением прав истца - самозахватом долевой собственности при проведении перепланировки, при этом технические ограничения для разблокировки выхода из лестничного марша отсутствуют, поскольку наличие инженерных коммуникаций не препятствует возможности устройства выхода; согласно экспликации помещений эксперт полагает, что у истца должно быть два выхода из принадлежащих ему помещений, что следует из проектного решения, а также цели использования нежилых помещений для организации розничной торговли с учетом соблюдения правил пожарной безопасности. В части ответов на вопросы, в которых содержатся выводы правового характера, эксперт пояснил, что в заключении сделал личные выводы.

Оценивая заключение, суд первой инстанции признал его недопустимым по делу доказательством, указав, что в исследовательской части заключения отсутствуют исходные данные технических приборов и средств измерения, применяемых при осмотре и обмерах помещений, а также сведения об их поверке и внесении в реестр, кроме того, экспертом дана правовая оценка отнесения спорного имущества – помещения № к общедолевому имуществу истца и ответчика, сделан вывод о самозахвате ответчиком общедолевой собственности, что свидетельствует о выходе эксперта за пределы технических познаний, в связи с чем данные выводы не могут быть положены в основу итогового судебного акта. Кроме того, выводы эксперта о возможности устройства выхода из лестничного марша через спорное помещение без осмотра помещений, принадлежащих ответчику, и установления наличия в них инженерных коммуникаций, является некорректным и не может учитываться при разрешении настоящего спора.

Разрешая требования истца, суд первой инстанции не установил правовых оснований для их удовлетворения в полном объеме, отказал истцу в иске, с чем судебная коллегия соглашается.

Как верно указал суд в обжалуемом решении, исходя из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, в том числе технической документации, спорное помещение нельзя отнести к общедолевой собственности собственников всего здания, так как они не связаны с обслуживанием жилого дома.

Возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться, как указано выше, с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа более одного помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе, возможно ли использовать конкретное помещение в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В основе предусмотренного действующим законодательством для комплекса общего имущества в многоквартирном доме особого правового режима лежат объективные предпосылки в виде технических и экономических характеристик, предопределяющих ограничение оборотоспособности этого имущества, невозможность его отчуждения в целом третьим лицам.

Доказательств того, что спорные помещения являются техническими (вспомогательными) и функционально предназначены исключительно для обслуживания общего имущества жилого дома, стороной истца не представлено.

Вместе с тем, цели фактического использования помещений, указанные истцом (розничная торговля) не соответствуют целям, указанным в ст. 36 Жилищного кодекса РФ и пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. В целях, указанных истцом, по сути, могут использоваться любые нежилые помещения дома, а не исключительно спорное помещение.

Более того, обоснованно судом первой инстанции учтен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ХХ.ХХ.ХХ, которым было принято решение не производить изменений состава общего имущества многоквартирного (.....) в (.....), в том числе помещение № подвала (по техническому паспорту) не считать общим имуществом. Решение принято более 50% от общего числа голосов собственников.

Данное решение не оспорено, сведения по результатам принятия протокола внесены в ГИС ЖКХ.

Вопреки доводам жалобы, данное решение указывает на волю большинства собственником помещений в здании, не желающих обременять себя расходами при содержании спорного помещения.

Также основанием для отказа истцу в иске послужил пропуск срока исковой давности.

Так, согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Суд первой инстанции указал, что истец знал о приобретении ответчиком Н.И.В. спорного объекта недвижимого имущества с 2011 г., вместе с тем о своих правах в отношении нежилого помещения №, расположенного в подвальных помещениях многоквартирного жилого дома, ранее не заявлял, право собственности на данное помещение не оспаривал.

Из письменных возражений администрации Сортавальского муниципального округа также следует, что А.О.И. в роли учредителя ООО «ТК «Брэвис» в письме от ХХ.ХХ.ХХ исходящий № просил предоставить ООО «ТК «Брэвис» нежилые подвальные помещения жилого дома по адресу Республика К.., (.....), в том числе помещение, являющееся предметом спора по иску, следовательно, истец ранее не ставил под сомнение нахождение спорного помещения в муниципальной собственности, не заявлял о его включении в состав общего имущества многоквартирного жилого дома.

Таким образом, пропуск истцом срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Доводы апелляционной жалобы правильных выводов суда первой инстанции не опровергают. Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сортавальского городского суда Республики К.. от ХХ.ХХ.ХХ оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное

определение изготовлено ХХ.ХХ.ХХ.