Решение № 2-14/2019 2-14/2019(2-900/2018;)~М-860/2018 2-900/2018 М-860/2018 от 12 июня 2019 г. по делу № 2-14/2019

Дело № 2-14/2019

44RS0026-01-2018-001795-28


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июня 2019 г. г. Кострома

Димитровский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Гаевого Д.Д., при секретаре Потяпкиной С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «эЛь Дельта» к ФИО1 и ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, встречному иску ФИО1 к ЗАО «эЛь Дельта» о признании отсутствующим права собственности ЗАО «эЛь Дельта» на незавершенный строительством жилой дом, иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительными доверенности и договора купли- продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «эЛь Дельта» обратилось в суд с иском к ФИО1 и ФИО2, мотивируя тем, что 20.11.1997 приобрело у ООО ВЭК «Интер-Сервис» по договору купли-продажи незавершенное строительство двухэтажного жилого дома по адресу: г<адрес>. Ранее, 20.03.1997 ООО ВЭК «Интер-Сервис» приобрело указанное незавершенное строительство жилого дома у ответчика ФИО1 Земельный участок, на котором расположено незавершенное строительство жилого дома, принадлежал ФИО1 на праве пожизненного наследуемого владения. Не смотря на отчуждение незавершенного строительства жилого дома и прерывания за ним пожизненного наследуемого владения на землю, в мае 2018 г. ФИО1 обратился в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на указанный земельный участок, и право собственности за ним было зарегистрировано 07.06.2018. Далее, 20.07.2018 ФИО1 выдал доверенность ФИО3 на продажу спорного земельного участка, последний, действуя на основании доверенности, продал спорный земельный участок ответчику ФИО2 Полагая, что сделка по отчуждению спорного земельного участка является недействительной, истец просит суд признать недействительной и аннулировать в ЕГРН запись регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на имя ФИО1; признать недействительным договор купли- продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 08.08.2018 между ФИО3, действующим по доверенности от ФИО1, и ФИО2

ФИО4, действуя в интересах истца ФИО1, обратился в суд со встречным иском к ЗАО «эЛь Дельта» о признании отсутствующим права собственности ЗАО «эЛьДельта» на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Указал, что запись в ЕГРН о собственности ответчика ЗАО «эЛь Дельта» на незавершенный строительством объект нарушает право истца ФИО1 на использование принадлежащего ему земельного участка, на котором располагается незавершенный строительством объект. Единственным возможным в данном случае способом защиты нарушенного права истца является предъявление настоящего иска. Земельный участок принадлежал истцу с октября 1992 г. на праве пожизненно наследуемого владения. Принадлежность ответчику незавершенного строительством дома не подтверждена ничем, кроме спорного договора купли- продажи, заключенного с ООО ВЭК «Интер-Строй», которое в свою очередь, со слов ответчика, приобрело данный объект у ФИО1 В соответствии с действовавшим и действующим законодательством, пока право собственности не оформлено надлежащим образом, допускается только владение и пользование участком земли, распоряжение землей, находящейся у землевладельца на праве пожизненно наследуемого владения, законодательно не допускается. ФИО1 данной сделки с ООО ВЭК «Интер-Строй» не заключал, незавершенного строительством объекта не передавал, да и самого объекта на земельном участке не имеется, так как в полной мере незавершенное строительством строение нежилым домом назвать нельзя, в силу незавершенности строительства, имеются только стройматериалы, сложенные в некие конструкции и не обладающие признаками недвижимой вещи. Свидетельства того, что данные конструкции выполнены с соблюдением строительных, пожарных и иных правил и норм, не создают опасности или угрозу жизни, в дело не представлены. Более того, представленные ответчиком к первоначальному иску документы: копия договора аренды земельного участка № Д-833/2813 от 29.12.1997, копия договора аренды земельного участка № 731 от 27.05.1997, и копия Декларации о факте использования земельного участка от 06.05.1997, являются подложными. Декларация не содержит отметки налогового органа о ее принятии, а договоры между собой не совпадают в площади земельного участка (в одном площадь 1150 кв.м, в другом – 1707 кв.м) и имеют не соответствующую действительности печать государственного органа. Кроме того, ЗАО «эЛь Дельта» является недействующим, фиктивным или подставным юридическим лицом. Согласно выписки из ЕГРЮЛ сведения о юридическом лице являются недостоверными. ЗАО «эЛь Дельта» имеет ИНН, соответствующий субъекту РФ- <адрес>, а находится в <адрес>, при этом налоговым органом <адрес> не зарегистрировано и не обнаружено его местонахождение. Доверенности на имя ФИО3 нотариусу Республики Беларусь ФИО5 20.07.2018 не выдавал, в г.Витебске не был, ФИО3 не знает.

Кроме того, ФИО4, действующий в интересах истца ФИО1, обратился с иском к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительной доверенности, выданной нотариусом Республики Беларусь ФИО6 20.07.2018 в г.Орша Витебской области с записью в реестре № 5-147, и признании недействительным - ничтожным с применением последствий недействительности договора купли - продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, заключенного ФИО3, действующим по доверенности от ФИО1, с ФИО2 Требование мотивировано тем, что ФИО1 является владельцем земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. В августе 2018 г. в ОЭБиПК УМВД России по Костромской области ему предъявили документы по купле-продаже указанного земельного участка, произведенной ФИО3, действующим от имени ФИО1, с ФИО2, с целью выяснения их подлинности. ФИО1 с ФИО3 не знаком, доверенности ему не выдавал, сделку по отчуждению земельного участка считает ничтожной, так как она совершена по недействительной доверенности.

Определением суда от 14.01.2019 гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу общего номера 2-14/2019.

В судебном заседании генеральный директор ЗАО «эЛь Дельта» ФИО7 и представитель истца по первоначальному иску по доверенности ФИО8 исковые требования поддержали в полном объеме, по доводам искового заявления.

Ответчик по первоначальному иску (истец- по встречным) ФИО1, надлежаще извещенный о судебном заседании, в суд не явился, действует через представителя ФИО4 ФИО4 в суде возражал против удовлетворения первоначального иска, настаивал на удовлетворении встречных исков ФИО1 по доводам исковых заявлений. Дополнительно заявил, что считает договор купли- продажи между ООО «Интер Сервис» и ООО «эЛь Дельта» ненадлежащим доказательством по делу, что он не совершался, т.к. документов, подтверждающих его оплату, ООО «эЛь Дельта» не представлено.

Ответчик ФИО2, надлежаще извещенная о судебном заседании, в суд не явилась, действует через представителя. Её представитель по доверенности ФИО9 в суде возражал против удовлетворения всех исковых требований, полагая их необоснованными.

Ответчик ФИО3 неоднократно извещался о рассмотрении дела в суде по адресу его регистрации: <адрес> почтовые конверты с судебной корреспонденцией вернулись в суд не востребованными. При данных обстоятельствах суд полагает неявку ответчика ФИО3 без уважительных причин и рассматривает дело в его отсутствие.

Третьи лица по делу: Управление Росреестра по Костромской области, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, ОГБУ «Костромаоблкадастр-Областное БТИ» и администрация города Костромы, надлежаще извещенные о судебном заседании, в суд представителей не направили, просили рассмотреть дело без участия их представителей, в суд поступили их отзывы, которые приобщены к материалам дела.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно материалам дела на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 25.09.1990 № 1984 ФИО1 принадлежал на праве собственности жилой дом, имеющий местоположение по адресу: <адрес>.

На основании постановления администрации города Костромы № 1531 от 05.08.1992 «О предоставлении земельных участков» ФИО1 было выдано 15.10.1992 свидетельство № 187 о праве пожизненного наследуемого владения земельным участком 1112 кв.м. по адресу: <адрес> для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства.

Указанные документы послужили основанием для постановки данного земельного участка на государственный кадастровый учет 15.10.1993 с присвоением ему кадастрового номера: №.

В соответствии с постановлением администрации Димитровского района города Костромы от 08.09.1993 № 479 (пункт 4) ФИО1 разрешено строительство нового кирпичного жилого дома размером 19,5 х 16,5 м. взамен старого ветхого дома <адрес> на спорном земельном участке.

20.03.1997 ФИО1 распорядился принадлежащим ему объектом- незавершенное строительство по адресу: <адрес>, продав его по договору покупателю ВЭК «Интьер-Сервис».

Несмотря на возражения со стороны представителя ФИО1 по доверенности ФИО4, данный договор был заключен, что подтверждается имеющимися в материалах дела копиями договора купли- продажи (т.1 л.д. 64), передаточного акта (т.1 л.д. 65). Указанный договор нотариально удостоверен нотариусом ФИО10 Сделке предшествовало её согласование: на основании заявления ФИО1 от 04.03.1997, заявления генерального директора ООО ВЭК «Интер-Сервис» от 04.03.1997 № 110 администрацией города Костромы было принято постановлением от 17.03.1997 № 834 «О разрешении ФИО1 продажи недостроенного индивидуального жилого дома по улице <адрес> – обществу с ограниченной ответственностью «Интер-Сервис». О том, что данный объект являлся недвижимой вещью свидетельствует его описание в пункте 1 договора: незавершенное строительство двух этажного жилого дома, фундамент- ж/бетонный ленточный, стены- кирпичные, кровля- оцинкованное железо.

Довод ФИО4 о том, что данный договор не являлся оформлением сделки по отчуждению объекта недвижимости, а был соглашением о намерении сотрудничества путем завершения строительства компанией ВЭК «Интер-Сервис», а затем совместного использования гостиничного комплекса на земельном участке ФИО1, не убедителен. Суд, руководствуясь ст. 431 ГК РФ, при толковании договора принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В суде ФИО1 не оспаривал соответствие состояния объекта на момент продажи его описанию в договоре.

Через непродолжительное время, 20.11.1997 ООО ВЭК «Интер-Сервис» заключило договор купли- продажи с ЗАО «Эль-Дельта», произвело отчуждение незавершенного строительством двухэтажного жилого дома, фундамент – железобетонный ленточный, стены- кирпичные, перекрытия- железобетонные плиты, находящегося по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 40,41).

Приложением № 1 к данному договору является акт приема- передачи незаконченного строительством объекта, в пункте 6 которого указано, что в составе передаваемого незавершенного строительства выполнены: -общестроительные работы коробки здания (без столярных изделий); -наружные сети водопровода, канализации (к сдаче эксплуатирующим организациям не предъявлялись); - работы по берегоукреплению; ограждение площадки строительства в металлическом исполнении.

Как видно из описания объекта, он представлял собой тоже недвижимую вещь.

Указанный договор нотариально удостоверен нотариусом ФИО10

Сделки по отчуждению земельного участка привели к прекращению права пожизненного наследуемого владения в отношении земельного участка по адресу: <адрес>, у ФИО1, и последовательному возникновению права пользования земельным участком сначала у ВЭК «Интер-Сервис», а затем у ЗАО «Эль-Дельта». Данный вывод суда основан на следующем.

В "Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2000 года" указано, что граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физического лица, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность в соответствии с действующим законодательством (абзац 3 п. 3 Указа Президента от 27 октября 1993 года N 1767 (в редакции от 25 января 1999 года) "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России").

В соответствии с ч. 4 ст. 1 Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 года N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" граждане, имеющие на момент вступления в силу этого закона земельные участки, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей установленные нормы. При этом гражданам предоставляется право приобретать данную часть земельного участка в частную собственность по договорной цене у местного Совета народных депутатов.

В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РСФСР при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Исходя из вышеизложенного, следует, что при приобретении гражданином недвижимости, находящейся на земельном участке, который был предоставлен прежнему владельцу в пожизненное наследуемое владение, к покупателю переходит закрепленное действующим законодательством право переоформить этот земельный участок в собственность бесплатно в пределах установленных законодательными актами субъекта РФ предельных норм. Участок, превышающий установленную норму, должен переходить к покупателю на том же праве, на котором он находился у прежнего владельца, либо по желанию покупателя - переходить в собственность по договорной цене в установленном законодательными актами субъекта Российской Федерации порядке.

В настоящем случае приобретателем недвижимости, находящейся на земельном участке, который был предоставлен прежнему владельцу в пожизненное наследуемое владение, является не гражданин, а юридическое лицо, что препятствует возникновению у покупателя права пожизненного наследуемого владения. Юридические лица в то время получали земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования. И то и другое право предполагало пользование землей безвозмездно. Вместе с тем, у ВЭК «Интер-Сервис» в силу приобретения недвижимости возникло право пользования земельным участком по адресу: <адрес>.

Данный порядок действовал до принятия Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и издания Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 года N 219, утвердившего правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, ФИО1 утратил права в отношении спорного земельного участка, распорядившись недвижимой вещью на этом земельном участке 20.03.1997 в пользу ВЭК «Интьер-Сервис».

В связи с указанными обстоятельствами регистрация права собственности ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, осуществлена без законных к тому оснований.

Суд полагает необходимым признать недействительной запись о регистрации № от 07.06.2018 о праве собственности ФИО1 на земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: г<адрес>, площадью 1112 кв.м.

В результате последующей сделки по продаже незавершенного строительства между продавцом ООО ВЭК «Интьер-Сервис» и покупателем ЗАО «эЛь Дельта» право пользования спорным земельным участком перешло к ЗАО «эЛь Дельта».

Довод представителя ФИО1 по доверенности ФИО4 о том, что договор о продаже незавершенного строительства между ООО ВЭК «Интьер-Сервис» и ЗАО «эЛь Дельта» не был заключен или заключен на других условиях, чем договор, представленный представителями истца ЗАО «эЛь Дельта», в ходе судебного разбирательства подтверждения не нашел. Из архива нотариуса ФИО10 в суд представлена заверенная копия договора, аутентичная по содержанию договору, имеющемуся у стороны сделки- ЗАО «эЛь Дельта».

Утверждение ФИО4 о том, что ЗАО «эЛь Дельта» не оплатило в пользу продавца ООО ВЭК «Интьер-Сервис» стоимость незавершенного строительства, предусмотренную договором от 20.11.1997, опровергнут материалами дела. Согласно решению Арбитражного суда Костромской области от 27.07.1998 по гражданскому делу № 887/14 вопрос о неоплате ответчиком (ЗАО «эЛь Дельта») приобретенного имущества был предметом рассмотрения Арбитражного суда в связи с иском конкурсного управляющего ООО ВЭК «Интьер-Сервис» к ЗАО «эЛь Дельта» о признании сделки недействительной. Сторона истца утверждала, что факт неоплаты ответчиком приобретенного имущества является главным основанием для признания судом факта несоответствия сделки закону. Указанным решением в иске конкурсному управляющему ООО ВЭК «Интьер-Сервис» было отказано, поскольку несоответствие сделки требованиям закона или иных правовых актов не установлено. И далее указано, что доводы истца о несоблюдении ЗАО «эЛь Дельта» условий договора об оплате приобретенного имущества в качестве оснований недействительности сделки принять нельзя, поскольку данное обстоятельство не могло иметь место при её совершении. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.04.1999 по гражданскому делу № А40-42476/98-48-618 по иску конкурсного управляющего ООО ВЭК «Интьер-Сервис» к ЗАО «эЛь Дельта», ООО ВЭК «Интьер-Сервис» о расторжении договора купли- продажи от 20.11.1997 в иске отказано. При этом суд установил, что ЗАО «эЛь Дельта» платежными поручениями № 457 от 29.12.1997, 22 от 02.02.1998, 51 от 27.02.1998 произвело оплату 142231 рублей (в новых ценах) по договору от 20.11.1997. Указал, что истец необоснованно не засчитывает при взаиморасчетах с ответчиком ЗАО «эЛь Дельта» сумму штрафа, начисленную ответчиком ЗАО «эЛь Дельта» ответчику ООО ВЭК «Интьер-Сервис» за просрочку возврата многооборотной тары. Всего ЗАО «эЛь Дельта» перечислено ответчику ООО ВЭК «Интьер-Сервис» 164359,15 рублей.

Невозможность представления копий платежных документов представители ЗАО «эЛь Дельта» объяснили кражей документации из офиса общества, подтвердив данный факт справкой ГУВД по <адрес> № 2302 от 11.04.2007, а также истечением сроков хранения материалов судебных дел.

Поскольку эти объяснения подтверждены документально, у суда нет оснований сомневаться в их достоверности.

Действительно, суду не представлено доказательств регистрации договора купли- продажи незавершенного строительства от 20.11.1997, заключенного между ООО ВЭК «Интьер-Сервис» (продавец) и ЗАО «эЛь Дельта» (покупатель) в БТИ. Из ответа ОГБУ «Костромаоблкадастр- областное БТИ» от 12.11.2018 № ИС-3626 следует, что функции по регистрации строений, в том числе жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности осуществлялись органами технической инвентаризации до 31.01.2018 в соответствии с п. «г» параграф 1 Инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 № 83. Согласно параграфу 7 указанной инструкции регистрации подлежали те строения с обслуживающими их земельными участками, которые закончены строительством и находятся в эксплуатации.

Обе сделки по продаже земельного участка от 20.03.1997 и от 20.11.1997 состоялись до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и издания Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 года N 219, утвердившего правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По причине отсутствия правового регулирования и признания объектов незавершенного строительства в качестве объектов недвижимости, указанный объект незавершенного строительства не был поставлен на государственный кадастровый учет в период передачи технической документации на землю и домовладения в орган кадастрового учета.

В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вступил в силу 31.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Согласно части 4 статьи 69 Закона о регистрации, технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.

Из части 9 статьи 69 Закона о регистрации следует, что сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости по правилам, предусмотренным настоящей статьей для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.

Документы, свидетельствующие о переходе права собственности на объект незавершенного строительства, к иным лицам, отсутствуют, следовательно, указанный объект является объектом гражданских прав, возникший до вступления в силу системы государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости и сделок с ним, а также до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 217-ФЗ (вступил в силу 01.01.2005), которым в Гражданский кодекс Российской Федерации в качестве объектов недвижимости были официально введены объекты незавершенного строительства.

Но и после вступления в силу Закона № 122-ФЗ государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, не являлась обязательной. Так, согласно пункту 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Поскольку акты приемки объектов в эксплуатацию не были оформлены, данные объекты являются объектами, не завершенными строительством.

Согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.

Однако жилой дом, незавершенный строительством, был приобретен ЗАО «эЛь Дельта» и достраивается в настоящее время, а его продажа другим лицам не предполагалась.

С учетом установленных обстоятельств, проанализированных доказательств, суд считает, что оснований полагать отсутствующим право собственности ЗАО «эЛь Дельта» на недвижимую вещь- незавершенное строительство, расположенное по адресу: <адрес>, нет. Поэтому встречный иск ФИО1 подлежит оставлению без удовлетворения.

В настоящее время по данным ИФНС ЗАО «эЛь Дельта» является действующим юридическим лицом. Остальные доводы ФИО4 не являются основаниями для отказа в удовлетворении первоначального иска ЗАО «эЛь Дельта» и для удовлетворения встречного иска ФИО11 о признании права отсутствующим.

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку регистрация права собственности на спорный земельный участок за ФИО1 не имела законных оснований, то и последующая за нею сделка купли- продажи от 08.08.2018 является недействительной (ничтожной), так как нарушает требования закона и посягает на права и охраняемые законом интересы ЗАО «эЛь Дельта».

Кроме того, эта сделка заключена ФИО11 на основании доверенности, выдачу которой ФИО1 в суде оспорил. В материалах дела имеется указанная доверенность, выданная нотариусом Республики Беларусь ФИО5 20.07.2018 в г.Орша Витебской области.

Согласно пояснениям ФИО1 в июле 2018 г. он из г.Костромы не выезжал, к нотариусу за выдачей доверенности на имя ФИО11 не обращался, с ФИО11 не знаком, в доверенности подпись выполнена не им.

В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству ФИО4 была назначена судебная почерковедческая экспертиза с целью установления, кем, ФИО1 или другим лицом, выполнена подпись в доверенности.

В заключении № 115-пэ/2019 от 01.04.2019 эксперта НОЧУДПО «Институт судебных экспертиз и криминалистики» указано, что исследуемая подпись (в доверенности от 20.07.2018) несопоставима с образцами подписи ФИО1 по общим признакам. Рукописная запись ф.и.о. «ФИО1», изображение которой имеется в представленной копии доверенности, выданной нотариусом Республики Беларусь ФИО5 20.07.2018 в городе Орша Витебской области, на имя ФИО3, выполнена не ФИО1, а другим лицом.

Данные обстоятельства в совокупности с пояснениями ФИО1 позволяют суду сделать вывод о том, что спорная доверенность не была выдана ФИО1, подпись и рукописная запись ф.и.о. доверителя в доверенности выполнены не ФИО1, в силу чего доверенность, выданную нотариусом Республики Беларусь ФИО5 20.07.2018 в г. Орша Витебской области с записью в реестре № 5-147, суд признает недействительной.

Таким образом, договор купли- продажи земельного участка от 08.08.2018, площадью 1112 кв. м, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО3, действующим по доверенности от имени ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель), является ничтожным по двум основаниям: как сделка, совершенная лицом, не обладающим в отношении земельного участка правами; и в силу недействительности доверенности, на основании которой ФИО3 совершил сделку.

Лица, участвующие в деле: ФИО1 и его представитель ФИО4, ЗАО «эЛь Дельта» требуют применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Фактически требования ЗАО «эЛь Дельта» направлены на истребование земельного участка в свое пользование, о чем представители Общества заявили в судебном заседании 07.06.2019.

В соответствии с ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно пункта 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301 - 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительности сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 34 указанного Постановления в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

Согласно пункта 39 указанного Постановления по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Поскольку между ФИО2 и правообладателем земельного участка ЗАО «эЛь Дельта» отсутствуют договорные отношения, договор купли-продажи ФИО2 заключала с предыдущим собственником земельного участка ФИО1 в лице его представителя ФИО3, то настоящий спор подлежит разрешению по правилам виндикационного иска с учетом положений ст. 301, 302 ГК РФ.

ФИО2 приобрела спорный земельный участок по возмездной сделке купли-продажи у лица, которое, как было установлено судом, не имело право его отчуждать – ФИО1, поскольку его право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекратилось с момента продажи незавершенного строительства.

Спорный земельный участок выбыл из владения ЗАО «эЛь Дельта» помимо его воли. Таким образом, требование истца ЗАО «эЛь Дельта» об истребовании спорного земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1112 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, из чужого незаконного владения ФИО2, подлежит удовлетворению. Указанный земельный участок должен быть передан в пользование истца ЗАО «эЛь Дельта».

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительной запись о регистрации № от 07.06.2018 о праве собственности ФИО1 на земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1112 кв.м.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 08.08.2018, площадью 1112 кв. м, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО3, действующим по доверенности от имени ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель).

Решение является основанием для прекращения записи о регистрации № от 25.08.2018 о праве собственности ФИО2 на земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1112 кв.м.

В удовлетворении иска ФИО1 к ЗАО «эЛь Дельта» о признании отсутствующим права собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, отказать.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1112 кв.м., передав в пользование ЗАО «эЛь Дельта».

Признать недействительной доверенность, выданную нотариусом Республики Беларусь ФИО5 20.07.2018 в г. Орша Витебской области с записью в реестре № 5-147.

Решение суда может быть обжаловано в Костромской областной суд через Димитровский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Д.Д. Гаевый

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 18.06.2019.

Судья Д.Д. Гаевый