Решение № 2-617/2017 2-617/2017~М-408/2017 М-408/2017 от 21 июня 2017 г. по делу № 2-617/2017

Дело №2-617/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июня 2017 года г.Чебаркуль Челябинской области

Чебаркульский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Тимонцева В.И.,

при секретаре Перепечиной В.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, с участием представителя истца АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» - ФИО1, гражданское дело по иску акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, возврате жилого дома и признании права собственности отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» (далее по тексту решения – АО «ЮУ КЖСИ», истец) обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи жилого <адрес> от ---, заключенный между АО «ЮУ КЖСИ» и ФИО2, ФИО3; возвратить переданный ФИО2, ФИО3 по договору купли-продажи жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты> обязав ФИО2, ФИО3 возвратить его АО «ЮУ КЖСИ» по акту приема-передачи; признать отсутствующим право собственности ФИО2, ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> указать, что решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчиков и государственной регистрации права собственности истца на жилой дом; а также взыскать с ответчиков судебные расходы на уплату государственной пошлины.

В обоснование иска указало, что --- между ОАО «ЮУ КЖСИ» (в настоящее время - АО «ЮУ КЖСИ») и ФИО2, ФИО3 заключен договор купли-продажи №, в соответствии с которым истец передал в собственность ответчика жилой <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: <адрес> Согласно условиям договора стоимость жилого дома составила <данные изъяты> рублей. Оплата стоимости жилого дома производится ежемесячными платежами в соответствии с графиком платежей. Ответчиками обязательства по оплате жилого помещения надлежащим образом не исполняются. По состоянию на --- задолженность по внесению ежемесячных платежей составляет <данные изъяты> рублей. Заключенным сторонами договором купли-продажи предусмотрено право АО «ЮУ КЖСИ» требовать расторжения договора, в случае невнесения ответчиком более трех ежемесячных платежей. --- истцом в адрес ответчиков направлялось требование о расторжении договора купли-продажи, которое ответчиком оставлено без удовлетворения. В настоящее время земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, на котором находится спорный жилой дом, предоставлен ответчикам в собственность. Поскольку на момент заключения договора купли-продажи истец не являлся собственником земельного участка, то он не вправе требовать перевода права собственности на земельный участок на себя, однако вправе требовать прекращения права собственности ответчиков на этот земельный участок (л.д.3-4).

Представитель истца АО «ЮУ КЖСИ» - ФИО1 по доверенности № от --- (л.д.6) в судебном заседании исковые требования поддержал по указанным в иске основаниям, суду пояснил, что имеющаяся у ответчиков ФИО2, ФИО3 задолженность по договору купли-продажи жилого дома до настоящего времени не погашена.

Ответчик ФИО2, ФИО3 в суд не явились, извещены о месте и времени судебного заседания, сведений о причинах неявки и возражений против удовлетворения иска в суд не представили (л.д.166, 167).

Судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков.

Заслушав объяснения представителя истца АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» - ФИО1, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 1 статьи 489 ГК РФ установлено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В соответствии с п.2 ст.489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В судебном заседании установлено следующее.

--- между АО «ЮУ КЖСИ» (Продавцом) и ФИО2, ФИО3 (Покупателями) заключен договор купли-продажи жилого <адрес>, по которому истец передал в общую долевую собственность ответчиков жилой <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: <адрес>

В этот же день жилой дом передан по акту приема-передачи АО «ЮУ КЖСИ» покупателям ФИО2, ФИО3

--- Управлением Росреестра по Челябинской области проведена государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО2, ФИО3 в размере по 1/2 доли в праве за каждым на вышеназванный жилой <адрес>, а также ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона № в пользу истца.

Также --- между истцом и ФИО2, ФИО3 заключен договор № перехода прав и обязанностей по договору № аренды земельного участка от ---, согласно которому АО «ЮУ КЖСИ» предало ответчикам права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на котором расположен приобретенный ФИО2, ФИО3 жилой дом.

Вышеназванный договор --- зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области.

--- между администрацией Чебаркульского муниципального района Челябинской области (Продавцом) и ФИО2, ФИО3 (Покупателями) заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, №.

--- Управлением Росреестра по Челябинской области проведена государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО2, ФИО3 в размере по 1/2 доли в праве за каждым на вышеназванный земельный участок №.

Указанные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи жилого <адрес> от --- (л.д.18-19, 21-30, 85-87, 88-97); актом приема-передачи от --- (л.д.31, 33, 98-99, 117, 120); дополнительным соглашением № от --- к договору купли-продажи № от --- (л.д.32, 116); договором № от --- (л.д.140, 142-143); актом приема-передачи земельного участка от --- (л.д.141); выписками из ЕГРН от --- (л.д.56-64); договором купли-продажи земельного участка № от --- (л.д.157-158); актом приема-передачи земельного участка от --- (л.д.159); постановлением главы администрации Чебаркульского муниципального района Челябинской области № от --- (л.д.162).

Согласно условиям заключенного Договора купли-продажи стоимость жилого дома составляет <данные изъяты> рублей (п.п.1.4 Договора купли-продажи).

В соответствии с п.2.1.1 Договора купли-продажи, платеж в размере <данные изъяты> рублей осуществляется в безналичном порядке путем перечисления на расчетный счет Продавца в порядке и сроки, предусмотренные Приложением № к Договору купли-продажи.

Приложением № к договору купли-продажи установлен график платежей, в соответствии с которым ФИО2, ФИО3 обязалась ежемесячно, не позднее последнего числа каждого месяца, начиная с июня 2013 года по май 2033 года, вносить платежи в счет оплаты стоимости жилого дома с <данные изъяты>

ФИО2, ФИО3 обязательства по внесению ежемесячных платежей исполняются ненадлежащим образом. За период с --- по --- ответчиками внесены платежи на сумму <данные изъяты> рублей, в то время как по условиям договора купли-продажи ФИО2, ФИО3 по состоянию на --- должны внести платежей на сумму <данные изъяты> рублей, что подтверждается карточкой счета по состоянию на --- (л.д.184-190); объяснениями представителя истца АО «ЮУ КЖСИ» - ФИО1, данными в судебном заседании.Таким образом, задолженность ответчиков по внесению платежей по договору купли-продажи по состоянию на --- составляет <данные изъяты> рублей, т.е. более 7 ежемесячных платежей <данные изъяты> руб. (размер ежемесячного платежа с декабря <данные изъяты> года)).

Пунктом 3.2.1 Договора купли-продажи установлено, что Продавец имеет право требовать расторжения договора купли-продажи в случае невнесения Покупателем трех платежей в соответствии с Приложением № к договору купли-продажи.

--- АО «ЮУ КЖСИ» в адрес ФИО2, ФИО3 направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи и о возврате жилого дома (л.д.42, 43-44).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате переданного товара, так и с иском о расторжении договора купли-продажи.

В соответствии с пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При указанных обстоятельствах, учитывая сумму внесенных ФИО2, ФИО3 по договору купли-продажи платежей, которая составляет 6,36% от стоимости жилого дома <данные изъяты> руб. * 100% / <данные изъяты> руб.), длительность неисполнения ФИО2, ФИО3 обязательств по оплате недвижимого имущества, которые в полном объеме не исполняются в течение более месяцев, суд пришел к выводу, что ответчиками существенно нарушены условия заключенного между сторонами договора купли-продажи, в связи с чем исковые требования АО «ЮУ КЖСИ» о расторжении договора купли-продажи № от --- жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> возврате в собственность истца указанного объекта недвижимого имущества; прекращении в ЕГРН записей о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО2, ФИО3 на спорное имущество № и записи о регистрации ограничения (обремения) в виде ипотеки в силу закона № - подлежат удовлетворению.

Согласно п.п.1, 3 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ выражен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Вместе с тем, при заключении с ответчиками договора купли-продажи жилого дома АО «ЮУ КЖСИ» не являлось собственником земельного участка, на котором спорный жилой дом расположен. Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, №, приобретен в общую долевую собственность ФИО2, ФИО3, как собственниками жилого дома, у администрации Чебаркульского муниципального района <адрес> по договору купли-продажи № от ---.

Исходя из оснований приобретения ответчиками права собственности на земельный участок и расторжения договора купли-продажи расположенного на земельном участке жилого дома, сохранение за ФИО2, ФИО3 права собственности на земельный участок будет противоречить вышеназванным нормам права и нарушать права собственника жилого <адрес>, находящегося по адресу: <адрес>, - АО «ЮУ КЖСИ».

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

С учетом изложенного, требования истца АО «ЮУ КЖСИ» о признании права общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, №, отсутствующим также подлежат удовлетворению, а произведенная в ЕГРН запись регистрации права общей долевой собственности ответчиков на указанный земельный участок - прекращению.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Таким образом, с ответчиков ФИО2, ФИО3 подлежит взысканию в пользу истца в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины по 3000 рублей с каждого.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи № от --- жилого <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> заключенный между акционерным обществом «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» и ФИО2, ФИО3.

Возвратить в собственность акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» жилой <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Признать отсутствующим право общей долевой собственности ФИО2, ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, №.

Данное решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности ФИО2, ФИО3 на жилой <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты> (номер государственной регистрации <данные изъяты> от ---); погашения записи регистрации № ограничения (обремения) в виде ипотеки в силу закона на вышеназванный жилой дом, произведенной --- в пользу акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки»; права общей долевой собственности ФИО2, ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, №, а также является основанием для государственной регистрации права собственности акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» на жилой <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 3000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Чебаркульский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий