Решение № 2-808/2026 2-808/2026~М-122/2026 М-122/2026 от 15 апреля 2026 г. по делу № 2-808/2026

Дело №2-808/2026

23RS0050-01-2026-000151-73


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Темрюк 10 апреля 2026 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Воротынцевой А.А.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего по доверенности ФИО2,

ответчика, представителя администрации муниципального образования <адрес> муниципальный район Краснодарского края, действующей по доверенности ФИО4,

при помощнике судьи Матвиенко Л.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО <адрес> муниципальный район Краснодарского края о признании права собственности на нежилые здания,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, с учетом уточнений, обратилась в суд с иском к администрации МО <адрес> муниципальный район Краснодарского края о признании права собственности на нежилые здания, ссылаясь на следующее.

Ей принадлежит на праве собственности земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), туристическое обслуживание, категория земель: земли населенных пунктов.

На земельном участке в № году возведено: нежилое здание (гостевой дом), общей площадью <данные изъяты> кв.м. Возведенный объект недвижимости представляет собой двухэтажное здание (этаж - подвал, 1 этаж), с наименованием (гостевой дом), материал стен - смешанные (блоки бетонные, кирпичные), год завершения строительства - №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., имеющего адресный ориентир: <адрес> пределах земельного участка с кадастровым номером №, в границах кадастрового квартала №, что подтверждается техническим заключением от ДД.ММ.ГГГГ, а также нежилое здание (гостевой дом) общей площадью <данные изъяты> кв.м. Возведенный объект недвижимости представляет собой одноэтажное здание (1 этаж), с наименованием (гостевой дом), материал стен - смешанные (блоки бетонные, кирпичные), год завершения строительства - №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., имеющего адресный ориентир: <адрес> пределах земельного участка с кадастровым номером №, в границах кадастрового квартала №, что подтверждается техническим заключением от ДД.ММ.ГГГГ.

При обращении в Администрацию муниципального образования <адрес> муниципальный район Краснодарского края с заявлениями о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства с наименованием «Нежилое здание», ей было отказано, со ссылкой, что разрешения на строительство (реконструкцию) администрацией муниципального образования <адрес> муниципальный район Краснодарского края не выдавались, в связи с чем, истец обратилась в суд с указанными требованиями.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом уведомлена о дне и месте рассмотрения дела.

Её представитель, действующий по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные уточненные исковые требования, ссылаясь на те же обстоятельства. Также, указал, что истец в № году возвела здания без нарушений, кроме отступа от соседей, которые не возражали против строительства. В администрацию с заявлением о разрешении на строительство истец не обращался, изначально она построила объекты как нежилые помещения, впоследствии, подготовила техническое заключение и обратилась в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, но было отказано. Отказ администрации обжалован не был.

Ответчик, представитель администрации муниципального образования <адрес> муниципальный район Краснодарского края, действующая по доверенности ФИО4 в судебном заседании указала, что, в данном случае, имеет место самовольное строительство, которое возведено с нарушением ПЗЗ. Кроме того, в администрацию за разрешением на строительство истец не обращалась. По делу была назначена строительно – техническая экспертиза, согласно выводам которой, подтверждено нарушение ПЗЗ, а также норм пожарной безопасности. Просила в уточненных исковых требованиях отказать в полном объеме.

Третье лицо, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес><адрес> отдел в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о дате и месте рассмотрения дела.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п.2 ст.260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст.40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство (реконструкцию) представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу требований п.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом, необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в п.29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Как следует из материалов дела, истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), туристическое обслуживание (л.д.35-43).

В <данные изъяты> году на указанном земельном участке истцом возведено 2 нежилых помещения: нежилое здание (гостевой дом), общей площадью <данные изъяты> кв.м. Возведенный объект недвижимости представляет собой двухэтажное здание (этаж - подвал, 1 этаж), с наименованием (гостевой дом), материал стен - смешанные (блоки бетонные, кирпичные), год завершения строительства - <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., имеющего адресный ориентир: <адрес> пределах земельного участка с кадастровым номером №, в границах кадастрового квартала №, а также нежилое здание (гостевой дом) общей площадью <данные изъяты> кв.м. Возведенный объект недвижимости представляет собой одноэтажное здание (1 этаж), с наименованием (гостевой дом), материал стен - смешанные (блоки бетонные, кирпичные), год завершения строительства - <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., имеющего адресный ориентир: <адрес> пределах земельного участка с кадастровым номером №, в границах кадастрового квартала №.(л.д.16-21, 22-26).

Разрешительная документация на строительство данных объектов истцу не выдавалась.

Вместе с тем, истец обратилась в Администрацию муниципального образования <адрес> муниципальный район Краснодарского края с заявлениями о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства с наименованием «Нежилое здание», однако, ей было отказано, со ссылкой на то, что разрешения на строительство (реконструкцию) администрацией муниципального образования <адрес> муниципальный район Краснодарского края не выдавались (л.д. 27,28).

В соответствии с ч.1 ст.79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Поскольку, в ходе судебного разбирательства возникла объективная необходимость дать оценку соблюдения строительных норм при реконструкции квартиры, которая может быть осуществлена только с использованием специальных познаний, в соответствии со ст.79 ГПК РФ суд назначил судебную строительно - техническую экспертизу, производство которой поручено экспертам <адрес>.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, объекты капитального строительства, расположенные в границах земельного участка, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. На земельном участке расположены следующие 5 объектов:

- жилой дом, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (указан под лит. «А» на схеме);

- гостевой дом (этаж - 1), площадью <данные изъяты> кв.м., год завершения строительства <данные изъяты> (указан под № на схеме, далее по тексту строение 1);

- гостевой дом (этаж - подвал, 1 этаж), площадью <данные изъяты> кв.м., год завершения строительства - <данные изъяты> (указан под № на схеме, далее по тексту строение 2);

- летняя кухня кирпичная (указана под № на схеме);

- кирпичная уборная в блоке с душем (указана под № на схеме).

В ЕГРН зарегистрированы сведения только об одном объекте - жилом доме, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (лит. «А» на схеме), в котором проживает семья истицы ФИО1

Сведения о спорных объектах (гостевых домах) в ЕГРН отсутствуют, права не зарегистрированы.

В ходе проведения экспертного осмотра определены основные технические параметры исследуемых спорных зданий. Результат показан в таблицах 1 и 2. Поэтажные планы объектов, показаны на рис.4 и 5 заключения.

Оба обследуемых объекта: строение № (гостевой дом, площадью <данные изъяты> кв.м.) и строение № (гостевой дом, площадью <данные изъяты> кв.м.) являются объектами завершенными строительством, построены в <данные изъяты> году, эксплуатируются.

Согласно №127-ФЗ, гостевой дом это индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, комнаты в котором используются для предоставления услуг гостевого дома. Поскольку, оба обследуемых объекта не являются индивидуальными жилыми домами, применять к ним наименование «гостевой дом» неверно.

Функциональное назначение спорных объектов, согласно Перечню основных функционально-типологических групп зданий, сооружений и помещений общественного назначения (ФИО6 к СП № «Общественные здания и сооружения») определено как: «Здания и помещения для временного проживания».

Объекты экспертизы - строение № (гостевой дом, площадью <данные изъяты> кв.м.) и строение № (гостевой дом, площадью <данные изъяты> кв.м.), расположенные по адресу: <адрес>, соответствуют виду разрешённого использования земельного участка код - 5.2.1 Туристическое обслуживание.

Спорные объекты не отвечают действующим градостроительным требованиям в части соблюдения минимальных отступов от смежных земельных участков (рис.7). Минимальный отступ от границы смежного земельного участка до строения № (гостевой дом, площадью <данные изъяты> кв.м.) составляет 1,01 м., что не соответствует требованиям ПЗЗ. Минимальный отступ от границы смежного земельного участка до строения № (гостевой дом, площадью <данные изъяты> кв.м.) составляет 0,64 м., что не соответствует требованиям ПЗЗ, г.к. менее 3 метров.

Жилой дом, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (см.рис.3 на стр.13), 1964 год строительства, в котором проживает семья истицы, используется по назначению. Признаки коммерческого использования отсутствуют.

Летняя кухня кирпичная, год строительства объекта 1994. Целевое назначение соответствует наименованию - летняя кухня. Признаки коммерческого использования отсутствуют.

Кирпичная уборная в блоке с душем, год строительства 2007. Целевое назначение соответствует наименованию - уборная в блоке с душем. Признаки коммерческого использования отсутствуют.

Спорные объекты: строение № (гостевой дом, площадью <данные изъяты> кв.м.) и строение № (гостевой дом, площадью <данные изъяты> кв.м.) проектировались и возводились как летние строения для отдыхающих и их функциональное назначение, согласно Перечню основных функционально-типологических групп зданий, сооружений и помещений общественного назначения (ФИО6 к СП № «Общественные здания и сооружения») определено как: «Здания и помещения для временного проживания».

Объекты имеют признаки «коммерческой недвижимости» или «номерного фонда», могут быть использованы для осуществления коммерческой деятельности и извлечения прибыли.

Спорные объекты: строение № (гостевой дом, площадью <данные изъяты> кв.м.) и строение № (гостевой дом, площадью <данные изъяты> кв.м.) с точки зрения законодательства не введены в гражданский оборот.

В ходе проведенных исследований установлено, что объекты отвечают предъявляемым нормативным требованиям в части требований строительных и норм и правил, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности, соответствуют предъявляемым нормативным требованиям в части требований санитарно – эпидемиологических норм и правил. Обрушение исследуемого объекта в целом при соблюдении правил эксплуатации невозможно.

При проведении осмотра спорных объектов было установлено, что имеются следующие отступления от норм пожарной безопасности: не выдержано нормативное противопожарное расстояние от строения № (гостевой дом, площадью <данные изъяты> кв.м.) до соседнего (расположенного с восточной стороны) одноэтажного нежилого здания, по адресу: <адрес> - фактическое расстояние составляет около 2 метров, что менее установленных 6 метров. Не выдержано нормативное противопожарное расстояние от строения № (гостевой дом, площадью <данные изъяты> кв.м.) до соседнего (расположенного с северной стороны) одноэтажного нежилого здания, с кадастровым номером № - фактическое расстояние составляет около 2 метров, что менее установленных 6 метров. В связи с чем, на момент проведения экспертизы спорные объекты не отвечают противопожарным требованиям по своему расположению относительно смежной застройки (противопожарным разрывам) - принятые противопожарные расстояния не обеспечивают нераспространение пожара на соседние здания, сооружения.

Объекты экспертизы - строение № (гостевой дом, площадью <данные изъяты> кв.м.) и строение № (гостевой дом, площадью <данные изъяты> кв.м.), расположенные по адресу: <адрес>, не отвечают действующим градостроительным требованиям в части соблюдения минимальных отступов от смежных земельных участков. Данное нарушение не может повлечь уничтожение строений, тем самым, причинив вред жизни, здоровью людей и привести к повреждению или уничтожению имущества других лиц, то есть является несущественным.

При строительстве спорных объектов не были соблюдены минимальные отступы от межевых границ земельных участков, с кадастровыми номерами: №, №, № и №, что формально нарушает права и интересы их собственников. Но, как указывалось ранее, несоответствие обследуемых объектов действующим градостроительным требованиям в части соблюдения минимальных отступов от смежных земельных участков, не может повлечь, уничтожение строений, тем самым, причинив вред жизни, здоровью людей и привести к повреждению или уничтожению имущества других лиц, то есть является несущественным. Спорные объекты являются объектами капитального строительства и физически увеличить отступы от межевых границ нельзя, с этой точки зрения нарушение является неустранимым.

По, результатам экспертного осмотра исследуемых объектов установлено, что техническое состояние основных конструктивных элементов, доступных для визуального исследования, оценивается как «работоспособное». Объекты исследования соответствует предъявляемым нормативным требованиям в части требований строительных, санитарных норм и правил.

Отклонение от градостроительных требований в части несоблюдения минимальных отступов от межевых границ участка и противопожарных разрывов между зданиями не может рассматриваться как угроза жизни и здоровью граждан, так как не влияет на безопасность эксплуатации объекта.

Таким образом, строительно - техническое состояние строения № (гостевой дом, площадью <данные изъяты> кв.м.) и строения № (гостевой дом, площадью <данные изъяты> кв.м.) их расположение и эксплуатация, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не затрагивают права третьих лиц и могут эксплуатироваться по назначению.

Суд принимает заключение эксперта <адрес>, как надлежащее доказательство. Основание не доверять данному заключению, суду не представлено. При проведении экспертизы эксперту были разъяснены права и обязанности, он был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем он расписался. Данная экспертиза обоснованная, логичная и последовательная. Стороны по делу данную экспертизу не оспаривали. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы суду не заявляли.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

На основании п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Здания, возведенные с установленными по делу нарушениями допустимых параметров, даже в отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, не могут быть сохранены, о чем указано в п.9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

Из приведенных выше положений норм закона и разъяснений в их взаимосвязи следует, что возможность сохранения самовольной постройки связывается законом как с соблюдением требований о получении необходимых в силу закона согласований, разрешений на ее строительство, так и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности, несоблюдения при ее возведении градостроительных и строительных норм и правил и ввиду возможности нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, правил землепользования и застройки.

Указанные обстоятельства являются юридически значимыми по делам по спорам, связанным с самовольной постройкой, и подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом.

Признание права как способ защиты гражданских прав предусмотрено абзацем 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты, который не должен подменять собой установленный административно-публичный порядок регистрации права собственности.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходит из того, что спорный объект обладает признаками капитальной постройки, возведен в отсутствие разрешения на строительство, расположение постройки на расстоянии 1,01 м от объекта капитального строительства, находящегося на смежном земельном участке, не соответствует положениям градостроительного регламента Правил землепользования и застройки <адрес>, а также возведен с нарушением противопожарных норм.

Кроме того, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, в связи с чем, такой иск не может быть использован для упрощения регистрации права на самовольно возведенный или реконструированный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании за истцом права собственности на спорный объект недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске ФИО1 к администрации МО <адрес> муниципальный район Краснодарского края о признании права собственности на нежилые здания – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательно форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 16.04.2026.

Председательствующий А.А.Воротынцева