Апелляционное определение № 33-9847/2025 от 8 декабря 2025 г.

Судья Шевченко Ю.А. УИД 38RS0019-01-2024-004030-51

Судья-докладчик Кулакова С.А. № 33-9847/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

9 декабря 2025 года г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Скубиевой И.В.,

судей Кулаковой С.А., Шабалиной В.О.,

при секретаре Николушенко В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело Номер изъят по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТЛК» к ФИО1 об установлении права ограниченного пользования (сервитута) в отношении части земельного участка, установлении платы за право ограниченного пользования (сервитутом) частью земельного участка

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Падунского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята ,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование требований истец указал, что является правообладателем 3/4 долей в праве общей долевой собственности нежилого помещения Номер изъят производственного корпуса, находящегося на 1 этаже одноэтажного железобетонного нежилого здания с кадастровым номером (данные изъяты) площадью 868,7 кв. м по адресу: <адрес изъят>, П 19 02 03 04, <адрес изъят>, Номер изъят. Согласно публичной кадастровой карте подъезд к названному объекту недвижимости, расположенному на земельном участке ответчика ((данные изъяты)), возможен только со стороны соседнего земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты). По результатам выездного обследования ООО «ДОМин» установлено, что подъезд возможен только по земельному участку ответчика ((данные изъяты)). Единственная автомобильная дорога к земельному участку (данные изъяты) проходит по границе земельных участков с кадастровыми номерами (данные изъяты) и (данные изъяты). Со стороны иных смежных земельных участков ((данные изъяты)) подъездные пути отсутствуют, земельный участок (данные изъяты) огорожен забором. Необходимость установления сервитута обусловлена тем, что ответчик периодически препятствует истцу осуществлять проход и проезд к объекту недвижимости; предложение заключить соглашение об установлении частного сервитута отклонил, предложил заключить договор аренды части земельного участка (данные изъяты) площадью 1 093,7 кв. м, с условием внесения арендной платы - 100 000 руб. в месяц сроком на 11 месяцев.

С учетом уточнений, просил суд установить в пользу ООО «ТЛК» право ограниченного пользования (сервитут) в отношении части земельного участка площадью 416 кв. м, в составе земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) общей площадью 10 049 кв. м по адресу: <адрес изъят>, промышленный район П 19, по координатам характерных точек границ проезда, а именно:

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

на срок 49 лет, в целях беспрепятственного прохода и проезда любым видом транспорта, к нежилому помещению с кадастровым номером (данные изъяты) по адресу: <адрес изъят>, П 19 02 03 04, <адрес изъят>, Номер изъят;

установить плату за право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка площадью 416 кв. м в составе земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) общей площадью 10 049 кв. м по адресу: <адрес изъят>, промышленный район П 19, - в размере 43 586 руб. 83 коп.

Решением Падунского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ФИО10 просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Мотивирует тем, что суд пришел к выводу о наличии оснований для установления частного сервитута без проверки обязательных условий, предусмотренных ст.ст. 274, 216 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации Дата изъята ).

Истцом не доказана объективная необходимость сервитута и невозможность использования принадлежащего ему объекта без обременения участка ответчика. По мнению ответчика, требования истца направлены на предоставление круглосуточного доступа неограниченного круга лиц и грузового транспорта, что выходит за пределы сервитута и создает несоразмерное обременение. Суд не исследовал степень воздействия движения транспорта на возможность нормального использования участка, не учел интенсивность транспортных потоков, шум, пылевыделение и иные неудобства. Отказ ответчика от заключения соглашения на условиях, навязанных истцом, суд необоснованно расценил как препятствие в доступе. Обращает внимание, что предлагал заключение договора аренды, несогласие истца с предложенным им размером арендной платы не свидетельствует о создании препятствий со стороны ответчика.

Суд не учел, что кадастровый инженер не обладает компетенцией в сфере оценочной деятельности, не вправе определять рыночную стоимость платы за сервитут. Использованные аналоги не соответствуют требованиям сопоставимости: большинство участков застроены, имеют иное функциональное назначение и включают стоимость строений. Рецензия ООО «Профи-Оценка» подтверждает существенные методические ошибки, приводящие к искажению стоимости в 2-3 раза. В нарушение ст.ст. 70-80 ГПК РФ, суд проигнорировал ходатайство о назначении комплексной оценки у профессионального оценщика.

Суд не проверил соблюдение принципа минимальной обременительности и не оценил баланс интересов сторон. Установленный сервитут лишает ответчика возможности использовать участок по назначению, ограничивает распоряжение им, создает чрезмерные неудобства. В подтверждение своих доводов ссылается на судебную практику (постановление Арбитражного суда <адрес изъят> от Дата изъята № Ф08-9942/24).

В письменном отзыве на апелляционную жалобу представитель ООО «ТЛК» - ФИО11, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Кулаковой С.А., выслушав объяснения представителя ФИО1 - ФИО5, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ООО «ТЛК» – ФИО11, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия оснований к отмене обжалуемого решения не находит, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующей право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут), сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из указанной правовой нормы следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживаемого земельного участка.

При рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 274 ГК РФ, суд должен исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проход и проезд к земельному участку прямо отнесены к потребностям, для достижения которых возможно предоставление права установления сервитута в отношении соседнего земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 274 ГК РФ обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Как разъяснено в п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации Дата изъята ), сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут (п. 9 Обзора (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации Дата изъята )).

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр. (п. 10 Обзора (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации Дата изъята )).

Как следует из материалов дела, по данным ЕГРН, истец ООО «ТЛК» с Дата изъята является собственником 3/4 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение Номер изъят производственного корпуса, расположенного на первом этаже одноэтажного железобетонного нежилого здания общей площадью 868,7 кв. м с кадастровым номером (данные изъяты) по адресу: <адрес изъят>, П 19 02 03 04, <адрес изъят>, Номер изъят.

Ответчик ФИО1 владеет 1/4 долей в праве собственности на указанное помещение.

Нежилое помещение используется истцом по его функциональному назначению, что предполагает необходимость регулярного доступа к нему, в том числе с использованием автомобильного транспорта.

Земельный участок с кадастровым номером (данные изъяты) общей площадью 10 049 кв. м по адресу: <адрес изъят>, городской округ Братск, промышленный район П 19, - относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – для размещения нежилого здания производственного корпуса, с Дата изъята принадлежит на праве собственности ФИО1

Как следует из искового заявления, отсутствуют возможность доступа к объекту недвижимости истца - помещению в здании производственного корпуса, расположенного на принадлежащем ответчику земельном участке с кадастровым номером (данные изъяты), без использования указанного земельного участка.

Как следует из заключения от Дата изъята Номер изъят судебной землеустроительной, оценочной экспертизы, подготовленного экспертом ФИО6 (индивидуальный предприниматель ФИО6), доступ к нежилому помещению Номер изъят производственного корпуса, расположенного по адресу: <адрес изъят>, П 19 02 03 04, <адрес изъят>, Номер изъят, площадью 868,7 кв., кадастровый Номер изъят, осуществляется по земельным участкам (данные изъяты).

На земельном участке с кадастровым номером (данные изъяты) имеется автомобильная дорога, ведущая к нежилому помещению Номер изъят производственного корпуса по адресу: <адрес изъят>, П 19 02 03 04, <адрес изъят>, Номер изъят.

Въезд в помещение с кадастровым номером (данные изъяты) возможен только с участка с кадастровым номером (данные изъяты), в границах которого оно расположено. Проезд к помещению с кадастровым номером (данные изъяты) проходит по земельным участкам с кадастровыми номерами (данные изъяты), (данные изъяты), (данные изъяты), (данные изъяты). Иных подъездных путей к нежилому помещению не имеется ввиду сложившейся застройки участков и их благоустройства в виде металлических и бетонных заборов.

Ввиду расположения помещения с кадастровым номером (данные изъяты) относительно земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты), в границах которого оно расположено, и расположения смежных земельных участков, проезд и проход к нежилому помещению с кадастровым номером (данные изъяты) без установления сервитута невозможен.

С учетом требований к расчетным параметрам дорог категории – «улицы и дороги в производственных зонах» определены 2 возможных варианта проезда и прохода к помещению с кадастровым номером (данные изъяты).

Вариант Номер изъят предполагает установление сервитута в отношении части четырех земельных участков с кадастровыми номерами: (данные изъяты), по которым происходит доступ к помещению с кадастровым номером (данные изъяты). Установление сервитута не предполагает существенных неудобств и невозможность собственниками использовать свои земельные участка в соответствии с видом их разрешенного использования. Части земельных участков, на которые предполагается установить сервитут, являются и используются как проезд к смежным земельным участкам и другим объектам, расположенным на земельных участках, то есть используются по своему фактическому назначению.

Вариант Номер изъят предполагает установление сервитута в отношении части пяти земельных участков с кадастровыми номерами: (данные изъяты), по которым происходит доступ к помещению с кадастровым номером (данные изъяты). Установление сервитута не предполагает существенных неудобств и невозможность собственниками использовать свои земельные участки в соответствии с видом их разрешенного использования. Части земельных участков, на которые предполагается установить сервитут, являются и используются как проезд к смежным земельным участкам и другим объектам, расположенным на земельных участках, то есть используются по своему фактическому назначению.

С учетом показателей экономичности, удобства, безопасности движения, эксперт пришел к выводу, что наиболее приемлемым и наименее обременительным для сторон истца, ответчика и собственников смежных земельных участков является вариант Номер изъят.

В связи с тем, что плата за сервитут не включает в себя затраты на ремонт, содержание и обслуживание части, на которую устанавливается сервитут, которые достигаются по соглашению сторон между собственниками объектов недвижимости, и является платой за ограничения, возникающие у собственника (собственников) земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, эксперт посчитал наименее обременительным и наиболее приемлемым расчет платы за сервитут путем деления рыночной стоимости размера единовременной платы за пользование сервитутом (право ограниченного пользования) на период 49 лет.

Рыночная стоимость соразмерной платы за сервитут за испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером (данные изъяты) в год, рассчитанная равновеликими платежами будет составлять: по варианту Номер изъят – 43 586 руб. 83 коп., по варианту Номер изъят – 42 671 руб. 52 коп.

Согласно приложению Номер изъят к заключению эксперта площадь части земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты), в отношении которой истец просит установить сервитут, - 416 кв. м, установленные границы данной части земельного участка:

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

(данные изъяты)

Разрешая исковые требования суд первой инстанции руководствовался п. п. 3, 4 ст. 1, ст. 216, п. 1, 3, 5 ст. 274, ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации; п. 1, 5, 6 ст. 23, ст. 8 Земельного кодекса Российской Федерации; учел разъяснения п. п. 7, 9, 10, 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, (утв. Президиумом Верховного Суда РФ Дата изъята ); п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Номер изъят, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Номер изъят от Дата изъята «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам гл. 6 ГПК РФ, в том числе заключение эксперта от Дата изъята Номер изъят, выводами которого подтверждено отсутствие иных реальных и технически осуществимых вариантов доступа к объекту истца, не связанных с обременением указанного земельного участка; экспертом исследованы возможные варианты прохода и проезда, дана оценка их экономичности, безопасности и степени обременительности для собственников смежных земельных участков, сделан вывод о том, что вариант установления сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 38:34:020201:1085 является наименее обременительным и обеспечивает необходимый баланс интересов сторон, принимая во внимание, что ООО «ТЛК» на законном основании владеет нежилым помещением, расположенным в границах производственного корпуса, при этом возможность реализации прав владения и пользования данным объектом недвижимости объективно обусловлена наличием обеспеченного доступа к нему; сведения Единого государственного реестра недвижимости, схемы расположения земельных участков, материалы выездного обследования, фототаблицы, а также объяснения сторон, свидетельствующие о том, что в силу сложившейся застройки, конфигурации смежных земельных участков, наличия ограждений и отсутствия альтернативных подъездных путей, проход и проезд к нежилому помещению истца невозможны без использования части земельного участка с кадастровым номером 38:34:020201:1085, принадлежащего ответчику ФИО1, учитывая, что установление сервитута в заявленных границах не лишает ответчика права владения, пользования и распоряжения земельным участком, не препятствует его использованию в соответствии с разрешенным видом и направлено исключительно на обеспечение возможности прохода и проезда к объекту истца, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для установления частного сервитута и удовлетворении исковых требований в заявленном объеме.

При этом срок сервитута и размер платы за право ограниченного пользования земельным участком определены с учетом принципов разумности и соразмерности, характера спорных правоотношений, площади обременяемой части земельного участка и отсутствия доказательств, свидетельствующих о нарушении баланса интересов сторон.

Выводы суда мотивированы, подтверждены совокупностью исследованных судом письменных доказательств, доводами апелляционной жалобы не опровергаются.

Отклоняя доводы ответчика о наличии у истца возможности беспрепятственного пользования объектом недвижимости, суд первой инстанции, принимая во внимание, что фактически сложившийся проезд к нежилому помещению истца проходит по части земельного участка ответчика ((данные изъяты)) и далее примыкает к дороге, расположенной по границе земельных участков с кадастровыми номерами (данные изъяты) и (данные изъяты), исходил из того, что технически возможных и правомерных вариантов проезда и прохода к объекту недвижимости истца без использования земельного участка ответчика ((данные изъяты)), в пределах которого расположено принадлежащее истцу нежилое помещение, обеспечения беспрепятственного доступа в которое просит истец, не имеется.

Судебная коллегия учитывает, что истцом предпринимались меры по досудебному урегулированию спора относительно возможности использования принадлежащего ответчику земельного участка, соглашение не достигнуто по причине несогласия с размером платы за сервитут, размером предполагаемой арендной платы.

Материалами дела, в том числе заключением судебной землеустроительной и оценочной экспертизы от Дата изъята Номер изъят, подтверждено, что установление сервитута в заявленных границах не лишает ответчика возможности владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком в соответствии с его разрешенным использованием, не создает существенных препятствий для осуществления им хозяйственной деятельности, соответствует фактическому назначению спорной части земельного участка, используемой как проезд. Предложенный экспертом вариант сервитута является наименее обременительным для ответчика и иных землепользователей, обеспечивает необходимый баланс прав и законных интересов сторон.

Размер платы за сервитут и срок его установления определены с учетом площади обременяемой части земельного участка, характера и интенсивности предполагаемого использования, а также принципов разумности и соразмерности, при этом каких-либо доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы либо свидетельствующих о нарушении прав ответчика в результате установления сервитута, в материалы дела не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о недопустимости заключения судебной экспертизы и отсутствии у эксперта компетенции в части определения платы за сервитут являлись предметом исследования суда первой инстанции и по изложенным в нем мотивам обоснованно отклонены.

Судебная коллегия учитывает, что наличие у эксперта ФИО6 специальных познаний для ответа на вопрос о стоимости сервитута подтверждено сертификатом соответствия, согласно которому эксперт ФИО6 вправе проводить исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что использованные аналоги не соответствуют требованиям сопоставимости: большинство участков застроены, имеют иное функциональное назначение и включают стоимость строений, что рецензия ООО «Профи-Оценка» подтверждает существенные методические ошибки эксперта, приводящие к искажению стоимости в 2-3 раза, не могут являться основанием к отмене решения суда.

Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО Номер изъят)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от Дата изъята Номер изъят (далее - ФСО Номер изъят)) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные 10 характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Как следует из заключения, выводы эксперта о стоимости сервитута основаны на использовании сравнительного подхода. Экспертом отобрано несколько объектов аналогов, по своим характеристикам наиболее близких к оцениваемому земельному участку (производственно-складского сегмента), сопоставимых по таким параметрам, как вид права на земельный участок, их назначение. Все аналоги представляют собой участки производственного назначения с площадью от 1 010 кв. м до 45510 кв. м, применена корректировка исходя из площади земельных участков, их местоположения.

Допрошенная в судебном заседании в суде первой инстанции, эксперт ФИО6 показала, что выбрала сравнительный подход при определении цены сервитута как наиболее оптимальный и выгодный. Затратный подход предполагает исследование глубины заложения дороги, такими данными не располагала, в связи с чем выбрала сравнительный подход. При этом на стоимость сервитута стоимость износа дороги не влияет, данный вопрос регулируется соглашением сторон.

Судебная коллегия учитывает, что при расчете стоимости сервитута экспертом использован сравнительный подход, применяемый для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. При этом рецензент собственных исследований не проводил, на место исследования не выезжал, каких-либо самостоятельных вычислений стоимости сервитута не приводит. Рецензия не содержит описания проведенного исследования, выводы рецензии основаны лишь на представленном заключении эксперта от Дата изъята Номер изъят.

При таких данных, принимая во внимание, что само по себе несогласие стороны с выводами судебной экспертизы не может быть отнесено к таким недостаткам данного вида доказательства, которые влекут его недостоверность, оснований ставить под сомнение выводы эксперта, в том числе о стоимости сервитута, у суда первой инстанции не имелось.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции установил частный сервитут без проверки обязательных условий, предусмотренных ст.ст. 274, 216 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ, а также правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации Дата изъята ), судебной коллегией отклоняется.

Судом первой инстанции исследованы и установлены все юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию по делам данной категории, в том числе отсутствие у истца иной реальной и правомерной возможности доступа к принадлежащему ему объекту недвижимости, исключительный характер заявленного требования, а также соблюдение принципа минимальной обременительности сервитута и баланса интересов сторон. Выводы суда подробно мотивированы, основаны на совокупности письменных доказательств и заключении судебной экспертизы и полностью соответствуют положениям ст.ст. 216, 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации.

Довод апелляционной жалобы о том, что фактические требования истца направлены на предоставление неограниченного и круглосуточного доступа на участок ответчика, не могут являться основанием к отмене решения суда, по существу, искажают содержание заявленных требований и установленных судом условий сервитута.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы интенсивность транспортных потоков, шум, пылевыделение и иные неудобства, не могут быть приняты во внимание, поскольку суд первой инстанции дал оценку степени обременительности сервитута с учетом характера использования спорной части земельного участка, ее фактического назначения как проезда, площади обременяемой части и выводов судебной экспертизы о том, что установление сервитута не препятствует использованию земельного участка ответчиком в соответствии с разрешенным видом использования. Доказательств того, что предполагаемое использование сервитута повлечет для ответчика чрезмерные и несоразмерные неудобства, в материалы дела не представлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что отказ ответчика от заключения соглашения на условиях истца не может расцениваться как препятствие в доступе, судебной коллегией отклоняются. Суд первой инстанции не приравнивал несогласие сторон по условиям соглашения к противоправному поведению ответчика, однако обоснованно указал, что отсутствие соглашения между сторонами о порядке и условиях пользования земельным участком при наличии объективной необходимости доступа к объекту истца образует предусмотренное п. 3 ст. 274 ГК РФ основание для судебного разрешения спора. Предложение ответчиком иной правовой формы в виде договора аренды части земельного участка не исключает возможности установления сервитута, поскольку выбор способа защиты принадлежит истцу, а аренда по своей правовой природе не тождественна сервитуту и предполагает иное содержание и объем прав и обязанностей сторон.

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении принципа минимальной обременительности и нарушении баланса интересов сторон опровергаются установленными судом обстоятельствами и выводами судебной экспертизы о том, что выбранный вариант сервитута является наименее обременительным из возможных и обеспечивает доступ истца к объекту недвижимости без лишения ответчика прав владения, пользования и распоряжения земельным участком.

Апелляционная жалоба не содержит иных доводов, влекущих отмену судебного постановления, в связи с чем решение суда, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным и обоснованным и отмене не подлежит, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Падунского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судья-председательствующий И.В. Скубиева

Судьи С.А. Кулакова

В.О. Шабалина

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23.12.2025