Решение № 2-308/2025 2-308/2025(2-5584/2024;)~М-4896/2024 2-5584/2024 М-4896/2024 от 29 января 2025 г. по делу № 2-308/2025

Дело №2-308/2025

УИД 50RS0042-01-2024-007052-39


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 января 2025 года г. Сергиев Посад, МО

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Усановой Л.Н., при секретаре судебного заседания ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО13 Яны ФИО5 к ФИО3, ООО «Риэлти Консалт», ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО10 с учетом уточнений обратились в суд с иском к ФИО3, ООО «Риэлти Консалт» о признании недействительным договора купли-продажи №-РК недвижимого имущества (торги) от ДД.ММ.ГГГГ., применении последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя истца ТУ Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в МО привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Требования истцов мотивированы тем, что договор №-РК от ДД.ММ.ГГГГ. о приобретении квартиры, расположенной по адресу: <адрес> торгов составлен с нарушением ст. 558 ГК РФ: не указаны лица, имеющие право пользования жилым помещением, в связи с чем просят суд признать договор недействительной сделкой.

Представитель истцов по доверенности адвокат ФИО12 в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям и пояснила, что до ДД.ММ.ГГГГ. истец ФИО1 являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, она (ФИО1) также была зарегистрирована в указанной квартире с 1995г. и проживает в ней до настоящего времени. Также в указанном жилом помещении проживают и постоянно зарегистрированы совершеннолетние дети ФИО1: ФИО11 и ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 продала указанную квартиру по договору купли-продажи, переход права собственности зарегистрирован 07.05.2019г. В связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате стоимости квартиры, ФИО1 обращалась в суд с требованиями о расторжении договора, возврате квартиры, истребовании имущества из незаконного владения ФИО3 Решением Сергиево-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. и апелляционным определением Московского областного суда от 14.08.2024г. отказано в удовлетворении иска, с учетом пропуска срока исковой давности. Полагает, что договор от ДД.ММ.ГГГГ. о приобретении ФИО3 квартиры с торгов является недействительной сделкой, поскольку при заключении указанного договора в нарушение положений ст. 558 ГК РФ не указаны лица, имеющие право пользования жилым помещением. Просила суд иск удовлетворить.

Ответчик ФИО3 возражал против предъявленного иска, полагая, что истцы уже обращались в Сергиево-Посадский городской суд с аналогичными требованиями, действия истцов направлены на затягивание судебного разбирательства по снятию их с регистрационного учета. Считал, что договор от ДД.ММ.ГГГГ. соответствует требованиям действующего законодательства. Дополнительно пояснил, что решением от ДД.ММ.ГГГГ. были удовлетворены его исковые требования о признании истцов утратившими право пользования жилым помещением и снятии их с регистрационного учета в квартире по адресу: <адрес>, решение суда вступило в законную силу и исполнено. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. в жилом помещении по адресу: <адрес> никто не зарегистрирован.

Представитель ответчика ООО «Риэлти Консалт» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, предоставил отзыв на иск, согласно которого просил в удовлетворении иска отказать, поскольку истцы не являются лицами, за которыми сохранено право пользования квартирой, просили суд учесть решение Сергиево-Посадского городского суда о признании истцов утратившими право пользования жилым помещением.

Представитель ответчика ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщил, не просил суд рассмотреть дело в его отсутствие, не просил суд отложить рассмотрение дела.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (статья 223 ГК РФ).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлено и не оспорено сторонами по делу, что ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 продала ФИО7 квартиру, расположенную по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и АО «ФИО4 ЖилФинанс» заключен кредитный договор №-№, согласно которому ФИО7 представлены денежные средства в размере 3 120 000 руб. в целях приобретения в собственность недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является залог указанного недвижимого имущества.

Апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ. решение Преображенского районного суда <адрес> по делу № отменено, производство по делу прекращено в связи с утверждением мирового соглашения между сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ. Преображенским районным судом <адрес> выдан исполнительный лист, в связи с неисполнением условий заключенного мирового соглашения.

ДД.ММ.ГГГГ. возбуждено исполнительное производство на основании исполнительного документа №, должником по которому является ФИО7, предмет исполнения: обращение взыскания на заложенное имущество (квартиру).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Сергиево-Посадского РОСП ГУФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. квартира, расположенная по адресу: <адрес> передана в Росимущество на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно поручению №-РК от ДД.ММ.ГГГГ Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в МО поручило принять от судебного пристава-исполнителя ФИО8 арестованное в ходе исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ. имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> реализовать на торгах.

Протоколом хода и определения победителя торгов № в электронной форме по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ. подтверждается, что победителем аукциона признан участник № ФИО9 –агент, действующая на основании агентского договора б/н от ДД.ММ.ГГГГ. от имени принципала ФИО3

По результатам торгов между ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в МО, в лице исполнителя (Организатора торгов) ООО «Риэлти Консалт» и ФИО3 заключен договор купли-продажи №-РК от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-16). Квартира передана ФИО3 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 зарегистрировал право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 17-19).

Организация и проведение торгов, последствия нарушения правил проведения торгов определены в статьях 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2).

Суд приходит к выводу, что торги по продаже недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> состоялись, поскольку их результаты никем не оспорены и не отменены.

Как следует из материалов дела, истцами заявлено требование о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного по итогам торгов, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ., требования мотивированы нарушением п. 1 ст. 558 ГК РФ при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, выразившееся в отсутствии в договоре ссылки на лиц, имеющих право пользования жилым помещением.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

Во втором абзаце пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Истцы, не являющиеся стороной договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. №-РК, не представили суду доказательств (и не привели в этой части никаких доводов), что они имеют охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной, и что есть основания считать данный договор ничтожной сделкой.

Довод представителя истца об отсутствии в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. сведений о лицах, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (в силу пункта 1 статьи 558 ГК РФ), суд также отклоняет, поскольку истцы не являются стороной сделки; собственник квартиры ФИО3 не заявляет о нарушении его прав не включением в договор сведений о зарегистрированных лицах; вступившим в законную силу решением Сергиево-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. установлено, что истцы утратили право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>. Кроме того, суд учитывает, что на момент рассмотрения дела по существу истцы сняты с регистрационного учета по указанному адресу, что подтверждается выпиской из домовой книги от 17.01.2025г.

Доводы представителя истцов ФИО12 о том, что на момент подачи иска и на момент заключения договора купли-продажи истцы были зарегистрированы в жилом помещении по адресу: <адрес> ответчику ФИО3 было об этом известно, не влияют на выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Суд считает, что истцами не было представлено бесспорных доказательств нарушения оспариваемой сделкой их прав и законных интересов, которые могли быть восстановлены в результате признания данной сделки недействительной, с учетом положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ и наличием вступившего в законную силу судебного акта о признании истцов утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, в связи с чем оснований для признания заключенного, по результатам торгов оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. недействительными не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО13 Яны ФИО5 к ФИО3, ООО «Риэлти Консалт», ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> о признании сделки по договору №-РК купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. недействительной, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Сергиево-Посадский городской суд <адрес>.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Л.Н. Усанова