Решение № 3А-47/2024 3А-47/2024(3А-875/2023;)~М-761/2023 3А-875/2023 М-761/2023 от 11 января 2024 г. по делу № 3А-47/2024

К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-47/2024 (М-761/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-000778-43


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

12 января 2024 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

06 сентября 2023 г. административный истец ФИО2, являясь арендатором земельного участка, обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил установить размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 198400 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ............; в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимого имущества, кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2022 г. земельного участка с кадастровым номером ........, определена в размере 2 815 296 руб., сведения в государственный кадастр недвижимости внесены 01 декабря 2022 г.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную, что влечет увеличение размера арендной платы за земельный участок, которая рассчитывается на основе кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 уточнил исковые требования, просил установить кадастровую стоимость согласно результатам судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО4 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО5 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационным письмам филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 03.10.2023года № 27-21065-КЗ/23 и выпискам из ЕГРН, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........, который был поставлен на государственный кадастровый учет 09.12.2008 с категорией земель «земли сельскохозяйственного назначения», видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», площадью «198400 кв.м».

По состоянию на 03.10.2023 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ дальнейших изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 2 815 296 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

Принимая во внимание, что ФИО2 является арендатором земельного участка, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ составляет 1 748 000,00 рублей по состоянию на 01.01.2022.

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости здания, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости здания, проведение которой поручил ООО «Сервис-Юг» эксперту ...........10.

Согласно заключению судебной экспертизы 06 декабря 2023 г. № 111-23, подготовленному экспертом ООО «Сервис-Юг» – ...........10 (далее – заключение, заключение эксперта), отчет об оценке от 13.09.2023 г. № 360-07-23187, выполненный оценщиком Союз «Крымская торгово-промышленная палата» - ...........12, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. В отчете об оценке от 13.09.2023 г. № 360-07-23187 оценщиком были нарушены требования п.5 ФСО № 7; п.10 ФСО № 7; п.9 ФСО № V; п.11д ФСО № 7; п. 10 ФСО № V; п.7 ФСО № VI. Выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2022 г. определена в размере 2 244 000,00 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 20,3 %).

В силу присущего административному судопроизводству принципа диспозитивности только административный истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 1 статьи 178 КАС РФ). В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца в порядке статьи 46 КАС РФ уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость здания с учетом результатов судебной экспертизы, не настаивал на том, что представленный им отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключением судебной экспертизы, с чем согласился административный истец, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости здания.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Стороной административного ответчика не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость оспариваемого объекта недвижимости, замечаний, ставящих по сомнение выводы заключения проведенной по делу судебной экспертизы, не заявлено.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 58-62 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что учитывая, что земельные участки нерукотворны и невоспроизводимы, создание точной копии объекта экспертизы или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства, не представляется возможным. В указанных условиях, и с учетом требований п.п. 3, 10, 11, 12, 13 ФСО № III, п.п. 1, 2 ФСО № V эксперт решил не применять затратный подход к оценке объекта недвижимости.

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что объектом экспертизы является земельный участок, а не хозяйствующий субъект в целом и нет достоверной информации о доходах/расходах, приходящихся на земельный участок, поэтому метод выделения, как и метод распределения к нему не применим.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объекта экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объекта, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость земельного участка сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

Эксперт в качестве объектов-аналогов брал предложения, которые по количественным и качественным характеристикам сопоставимы с объектом экспертизы. Для определения рыночной стоимости объекта экспертизы были выбраны предложения с порядковыми номерами №7 (объект-аналог №1), №8 (объект-аналог №2) и №10 (объект-аналог №3). Остальные не использовались по причине наличия на земельном участке улучшений в виде строений и сооружений; в большой разнице в площади, виде права, местоположению, к продаже представлен пай, а также к расчету не были применены объекты с минимальной и максимальной стоимостью за кв.м.

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок на торг, на площадь, на бонитет почв, на транспортную доступность.

Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Экспертом проведен расчет весовых коэффициентов скорректированных цен аналогов и определена рыночная стоимость объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода. Весовые коэффициенты аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов, в связи с чем у суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта. Суммарное значение весовых коэффициентов в рамках сравнительного подхода, равное 1,00, свидетельствует о достоверности итогового результата.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, суду в ходе разбирательства представлено не было. Оснований для назначения по делу дополнительной экспертизы, равно как и повторной экспертизы, по правилам статьи 83 КАС РФ не имеется и обоснованных ходатайств не заявлено.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 198400 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения»; вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного назначения»; в размере рыночной стоимости 2 244 000,00 руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 06 сентября 2023 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 198400 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения»; вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного назначения»; в размере рыночной стоимости 2 244 000,00 (два миллиона двести сорок четыре тысячи) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ считать 06 сентября 2023 г.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С.