Апелляционное определение № 33-7496/2025 от 22 декабря 2025 г.

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

№ 33-7496/2025

Дело № 2-413/2025

УИД 36RS0032-01-2025-000025-94

Строка 2.156г


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Воронеж 23 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда всоставе:

председательствующего Бухонова А.В.,

судей Мещеряковой Е.А., Трунова И.А.,

при секретаре Полякове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Бухонова А.В.,

гражданское дело № 2-413/2025 поисковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,

по апелляционной жалобе истца ФИО1

на решение Рамонского районного суда Воронежской области от30сентября2025года

(судья Семёнова О.А.),

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2, в котором с учётом дополнений и уточнений просил (л.д. 4-9 т.д. 1, л.д. 38, 85-87 т.д. 2):

1) расторгнуть договор купли-продажи от 22.03.2022;

2) внести в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) запись орасторжении договора купли-продажи от 22.03.2022;

3) обязать ответчика возвратить в собственность истца:

– 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью182м2, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для иных целей, расположенный по адресу: <адрес> (далее – участок №);

– 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 5647 м2, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для жилищного строительства, расположенный поадресу: <адрес> (далее – участок №);

– 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 7000 м2, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: дляиных целей, расположенный по адресу: <адрес> (далее – участок №);

4) погасить в ЕГРН записи о праве собственности ответчика на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на участки №, № и №.

Исковые требования мотивированы тем, что 22.03.2022 между истцом и ответчиком заключён договор купли-продажи в отношении 1/2 доли в праве на спорные участки поцене 2 750 000 рублей. Истцом указано, что 16.05.2022 ФИО2 составлена расписка, покоторой последний должен уплатить ФИО1 денежные средства вразмере 3250 000 рублей за спорные участки. В счёт названного долга ФИО2 обязуется построить нежилые помещения (боксы-склады) площадью 450 м2 в срок до 01.11.2024. Истец полагает, что стороны договорились об изменении способа и сроков исполнения обязательств покупателя подоговору купли-продажи от 22.03.2022. ФИО1 ссылается на то, что обязательства ФИО2 не были исполнены в срок до 01.11.2024, в связи с чем договор купли-продажи от 22.03.2022 подлежит расторжению. Претензия истца о расторжении договора оставлена ФИО2 без исполнения.

Решением Рамонского районного суда Воронежской области от 30.09.2025 вудовлетворении исковых требований отказано (л.д. 118-127 т.д. 3).

В апелляционной жалобе истец ФИО1 в лице представителя подоверенности ФИО3 просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (л.д. 144-143, 167-171 т.д. 3).

Подателем жалобы указано, что достоверность расписки никем не оспорена, ответчик не отрицает наличие у него обязательства по строительству боксов-складов, следовательно, исходя из буквального толкования расписки такое обязательство возникло всчёт задолженности по неуплаченным ФИО2 денежным средствам подоговору купли-продажи от 22.03.2022. Нахождение расписки у истца подтверждает неисполнение обязательства со стороны ответчика. ФИО1 ссылается на то, что ФИО2 не представлены доказательства составления расписки в отношении будущих обязательств о намерении выкупить оставшиеся доли в праве на спорные участки. При таком положении суд должен был толковать расписку в пользу контрагента ответчика, то есть впользу истца. При этом судом не дана оценка обстоятельствам составления расписки вдень подачи документов для государственной регистрации права собственности подоговору купли-продажи от 22.03.2022. Также судом не дана оценка выпискам посчетам ФИО2, согласно которым последним не совершались операции поснятию денежных средств. Кроме того, ответчиком не осуществлялась продажа каких-либо объектов недвижимости для внесения платы истцу. По мнению ФИО1, показания свидетеля не могли быть приняты судом в качестве допустимых доказательств при отсутствии документов, составленных в 2022 году, о наличии заёмных отношений.

Ответчик ФИО2 в возражениях наапелляционную жалобу полагает, что оснований для отмены решения суда не имеется (л.д.8-10 т.д. 4).

Всудебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить.

Ответчик ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО4 всудебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, полагали решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, опричинах неявки несообщили, заявлений и ходатайств оботложении рассмотрения дела не направили.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь положениями части1 статьи 327 и части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПКРФ), полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих вделе.

Изучив материалы гражданского дела, заслушав объяснения участников процесса, исследовав и обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений нанеё, проверив законность и обоснованность решения суда согласно части 1 статьи3271ГПК РФ впределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит кследующему.

Нарушений норм права, являющихся в любом случае основанием к отмене решения суда первой инстанции в силу части 4 статьи 330 ГПК РФ, неустановлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549, статьи 550, пункта 1 статьи 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать всобственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость подоговору продажи недвижимости кпокупателю подлежит государственной регистрации.

Абзацами 1 и 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункту 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное непредусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт длядругой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 3 статьи 453 ГК РФ указано, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное невытекает из соглашения.

В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением непредусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно изменёнными или прекращёнными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «Онекоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что приразрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, покоторым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвёл оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии состатьёй395ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьёй 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно пункту 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утверждённого Президиумом 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится ксущественным нарушениям условий договора купли-продажи.

Из материалов настоящего гражданского дела следует и установлено судом первой инстанции и судебной коллегией, что в настоящее время истцу и ответчику направе общей долевой собственности (по 1/2 доли в праве) принадлежат следующие земельные участки (л.д. 14-15, 16-17, 18-19, 61-62, 168-169 т.д. 1, л.д. 16-18 т.д. 2):

1) земельный участок скадастровым номером № площадью182м2 по адресу: <адрес> (далее – участок №);

2) земельный участок скадастровым номером № площадью 5647 м2 поадресу: <адрес> (далее – участок №);

3) земельный участок скадастровым номером № площадью7000м2 по адресу: <адрес> (далее – участок №).

Право собственности ответчика зарегистрировано в ЕГРН 17.06.2022 наосновании договора купли-продажи от 22.03.2022, заключённого между истцом ФИО1 (продавец) и ответчиком ФИО2 (покупатель).

По условиям данного договора продавец продаёт, а покупатель покупает 1/2 доли вправе общей долевой собственности на участок №, 1/2 доли в праве общей долевой собственности на участок № и 1/2 доли в праве общей долевой собственности научасток№ (л.д. 21-22 т.д. 1).

В пункте 4 договора указано, что общая сумма сделки составляет 2750000 рублей. Покупатель уплачивает продавцу 2750000 рублей до подписания настоящего договора.

Согласно передаточному акту от 22.03.2022 истец ФИО1 всоответствии сдоговором купли-продажи от 22.03.2022 передаёт, а ответчик ФИО2 принимает 1/2доли вправе общей долевой собственности на участок №, 1/2 доли в праве общей долевой собственности на участок №, 1/2 доли в праве общей долевой собственности научасток № (л.д. 25 т.д. 1).

В пункте 3 передаточного акта указано, что настоящим актом каждая из сторон подоговору подтверждает, что обязательства сторон по договору выполнены, расчёт произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

16.05.2022 ответчиком ФИО2 составлена расписка о том, что А.Ф.ЮБ. должен денежную сумму в размере 3 250 000 рублей за участки №, № и № ФИО1 В счёт долга А.Ф.ЮБ. обязался построить нежилые помещения (боксы-склады), срок завершения строительства до 01.11.2024, количество площади (квадратных метров) 450м2 (л.д. 28 т.д. 1).

16.05.2022 истец ФИО1 и ответчик ФИО2 лично в филиале АУВО«МФЦ» в <адрес> подали заявления о государственной регистрации права собственности на спорные участки по договору купли-продажи от22.03.2022 (л.д.65-66, 67-68, 69-70, 213, 214, 215-217, 218-220 т.д. 1, л.д. 224, 225-226, 227, 228-230, 231, 232-233, 234 т.д. 2).

16.12.2024 истец направил ответчику претензию о расторжении договора купли-продажи от 22.03.2022, мотивированную тем, что ФИО2 не было произведено встречное предоставление взамен приобретённого права собственности на 1/2 доли в праве наспорные участки (л.д. 26, 24 т.д. 1).

Полученная 23.12.2024 претензия оставлена ФИО2 без исполнения и безответа. Доказательства обратного стороной ответчика не представлены.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 указал, что имеются основания для расторжения договора купли-продажи от 22.03.2022 в судебном порядке ввиду существенного нарушения договора ответчиком, что подтверждается распиской от16.05.2022.

Также истцом представлен отчёт ООО КФ «Управление инвестициями» от10.07.2025 №, согласно которому итоговая стоимость объектов недвижимости (1/2доли вправе общей долевой собственности на участки №, № и №), принадлежащих ФИО1, по состоянию на дату оценки составляет округлённо 2833 000 рублей (л.д. 88-207 т.д. 2).

По ходатайству стороны истца судом первой инстанции были истребованы выписки посчетам ФИО2, открытым в АО «Альфа-Банк» и ПАО «Сбербанк России» (л.д.46, 47 т.д. 2, л.д. 93, 94, 96, 97, 99, 100 т.д. 3).

В заключении кадастрового инженера от 08.04.2025, подготовленном позаказу стороны истца, указано, что при выезде и проведении обследования указанных земельных участков выявлено, что в их границах отсутствуют строения, строительные материалы и строительная техника, земельные участки не освоены. Поверхность земельных участков ровная, не имеет перепада высот, насыпей и оврагов (л.д. 221-223 т.д. 1).

Возражая против удовлетворения иска, ФИО2 представил ответ ПАО«Сбербанк России» на обращение от 20.03.2025, согласно которому 15.01.2022 ответчиком была оформлена заявка на ипотеку, 16.01.2022 заявка на выдачу кредита банком была одобрена, 22.02.2022 между ФИО2 и банком был оформлен кредитный договор, 23.03.2022 денежные средства по кредиту в размере 3000000 рублей были зачислены на сберегательный счёт (л.д. 192 т.д. 1).

Также ответчиком представлены налоговые уведомления за налоговые периоды 2022 и 2023 годов (л.д. 204-205, 206 т.д. 1), справки о доходах и суммах налога физического лица за 2021 и 2022 годы (л.д. 225, 226 т.д. 1), сведения о счетах вАО«Альфа-Банк» и ПАО «Сбербанк России» (л.д. 234-236, 237-239, 240-242 т.д. 1, л.д.1-2, 3-5, 6-8, 9-11 т.д.2).

Согласно отчёту ООО «Колибри» от 16.06.2025 №, подготовленному позаказу стороны ответчика, итоговая величина рыночной стоимости участков №, № и №, принадлежащих на праве общей долевой собственности ФИО2 (1/2 доли вправе) и ФИО1 (1/2 доли в праве) по состоянию на дату оценки 10.06.2025 составляет 77552000 рублей (л.д. 1-52 т.д. 3).

Кроме того, ФИО2 представлен акт сверки взаимных расчётов от02.04.2025 о том, что 22.02.2022 ФИО9 передал в долг ФИО2 денежные средства вразмере 3000000 рублей, а ФИО2 обязался вернуть указанный долг ФИО9 до 23.02.2024. 22.02.2024 ФИО2 вернул ФИО9 долг в полном объёме вразмере 3000000 рублей, и ФИО9 принял от ФИО2 вышеуказанный долг. Стороны произвели взаимный расчёт полностью, настоящим актом каждая из сторон подтверждает, что возврат долга произведён полностью, претензии стороны друг к другу не имеют, задолженность ФИО2 перед ФИО9 отсутствует (л.д. 12 т.д. 2).

По ходатайству стороны ответчика в заседании суда первой инстанции от 31.07.2025 в качестве свидетеля был допрошен ФИО9, который пояснил, что давал А.Ф.ЮВ. в долг денежные средства в размере 3000000 рублей (л.д. 91 т.д. 3).

По ходатайству стороны истца в заседании суда первой инстанции от 31.07.2025 вкачестве свидетеля был допрошен ФИО10 (л.д. 90 оборот т.д. 3).

Свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и за отказ от дачи показаний, о чём отобрана соответствующая подписка (л.д. 89 т.д. 3).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришёл квыводу, что доказательств, подтверждающих наличие предусмотренных пунктом2 статьи450ГК РФ оснований для расторжения договора купли-продажи от 22.03.2022, непредставлено. Неполучение истцом от поверенного лица денежных средств подоговору неможет являться достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи. Доказательств, подтверждающих безденежность договора купли-продажи, непредставлено.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и сделаны при неправильном применении норм материального права (пункты 3 и 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ).

В соответствии с абзацем 1 пункта 2, пунктами 3 и 4 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Верховным Судом Российской Федерации в пункте 43 постановления Пленума от25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закреплёнными в статье 1 ГК РФ, другими положениямиГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учётом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение неследует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац 1 статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учётом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учётом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Судебная коллегия исходит из того, что оформление сделки путём составления одного документа, в котором изложен текст с условиями договора и подтверждён факт платежа, соответствует положениям статьи 421 ГК РФ о свободе договора. Стороны вправе включить в договор положения о том, что на момент подписания договора расчёты между сторонами произведены полностью. Такие положения не противоречат требованиям гражданского законодательства и аналогично расписке могут подтверждать исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору.

По смыслу положений пункта 2 статьи 408 ГК РФ законом предусмотрена презумпция того, что нахождение расписки у кредитора подтверждает неисполнение обязательства со стороны лица, выдавшего расписку. В свою очередь, нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока недоказано иное, прекращение обязательства.

Данная презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута. При этом бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и, соответственно, непрекратилось, возлагается на кредитора.

В рассматриваемом случае истцом надлежащим образом опровергнута названная презумпция, а именно доказано, что в действительности ФИО2 не передавал ФИО1 денежные средства в размере 2750000рублей во исполнение своих обязательств по договору купли-продажи от22.03.2022, в том числе до подписания этого договора.

Материалами дела подтверждается, что несмотря на условия договора купли-продажи от 22.03.2022 (л.д. 21 т.д. 1) и передаточного акта от 22.03.2022 (л.д.25 т.д. 1), непредполагающих составление покупателем ФИО2 каких-либо иных документов о наличии или отсутствии оплаты в счёт приобретённого имущества, ответчиком в пользу истца выдана расписка от 16.05.2022 (л.д. 28 т.д. 1), подлинник которой понастоящее время находится у ФИО1

При этом до составления расписки от 16.05.2022, то есть в течение более 2 месяцев, неимея кэтому юридических препятствий, стороны не обращались ворган регистрации прав для государственной регистрации права собственности ФИО2 на1/2доли вправе общей долевой собственности научастки№, № и №.

Соответствующие действия совершены и истцом и ответчиком лично только 16.05.2022, то есть одновременно с выдачей ФИО2 расписки от 16.05.2022 (л.д.65-66, 67-68, 69-70, 213, 214, 215-217, 218-220 т.д. 1, л.д. 224, 225-226, 227, 228-230, 231, 232-233, 234 т.д. 2).

В данной расписке прямо указано: «Я, ФИО2 оглы… должен денежную сумму в размере 3250000 (три миллиона двести пятьдесят тысяч рублей) заземельные участки… ФИО1…». Также вэтой расписке лично ответчиком изложено: «В счёт долга обязуюсь построить нежилые помещения (боксы-склады) срок завершения строительства до 1 ноября 2024 года…» (л.д. 28 т.д. 1).

Всеми участвующими в деле лицами, в том числе ответчиком А.Ф.ЮГ., неоспаривалась подлинность расписки, а также то, что расписка выдана всвязи соспорными участками №, № и №.

Оценивая содержание расписки от 16.05.2022, исходя избуквального и системного толкования использованных в ней слов и выражений, значение которых определяется сучётом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, принимая вовнимание предшествующее и последующее поведение сторон, время и конкретные обстоятельства выдачи расписки, судебная коллегия приходит к выводу, что данный документ, находящийся вподлиннике уистца, подтверждает неисполнение ФИО2 собственного денежного обязательства перед ФИО1

Об этом достоверно свидетельствуют употреблённые в расписке от16.05.2022 фразы «я должен денежную сумму» и «в счёт долга обязуюсь». Общепринятое значение этих фраз, которое не могло быть неизвестно ответчику ФИО2, в том числе как лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (согласно публичным данным Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей регистрация в качестве индивидуального предпринимателя впервые осуществлялась03.06.2008), выражает наличие у составившего расписку лица денежного долга, который возник в прошлом (досоставления расписки), и который не погашен понастоящее время (намомент составления расписки).

Иное толкование содержания расписки от 16.05.2022, на котором настаивает ответчик, о достижении с ФИО1 соглашения о приобретении у последнего вбудущем оставшихся 1/2доли вправе общей долевой собственности научастки№, № и №, противоречит общепринятому значению использованных в этой расписке слов и выражений.

Если бы расписка от 16.05.2022 в действительности составлялась дляуказанных ответчиком целей, то в ней должны были быть использованы такие фразы как: «я куплю заденежную сумму», «в счёт оплаты обязуюсь». Однако в действительности использованные врасписке фразы «я должен денежную сумму» и «в счёт долга обязуюсь» свидетельствуют отом, что долг перед ФИО1 уже возник, и, следовательно, встречное исполнение от истца уже получено.

Кроме того, предложенное ФИО2 толкование лишает расписку от16.05.2022 обоюдных юридических последствий. Обычная долговая расписка, хоть и являясь односторонним документом, фиксирует существование двухсторонних обязательств, а именно исполненного обязательства кредитора о передаче денег и неисполненного обязательства должника овозврате такой же суммы денег в определённый срок. Таким образом, кредитор, передав деньги и получив вместо них расписку, является лицом, заинтересованным в её сохранении, в том числе дляприменения к должнику юридических последствий в случае неисполнения обязательства о возврате долга. В свою очередь, должник заинтересован в возврате расписки, нахождение которой у последнего будет подтверждать прекращение указанного врасписке обязательства.

Однако винтерпретации А.Ф.ЮД. расписка от16.05.2022 теряет перечисленные юридические свойства, поскольку она в таком случае не фиксирует существование двухсторонних обязательств – исполненного обязательства кредитора и неисполненного обязательства должника. Исходя из позиции ФИО2 расписка составлена длябудущей продажи оставшихся 1/2доли вправе общей долевой собственности наспорные участки, однако расписка не содержит, а ввиду её составления А.Ф.ЮГ.,– и не может содержать обязательства ФИО1 продать данное имущество. Следовательно, при возможном строительстве боксов-складов А.Ф.ЮБ. неприобретает право требования покупки имущества. Таким образом, должник незаинтересован в возврате расписки, так как её нахождение у последнего не приведёт ккаким-либо юридическим последствиям.

Наоборот, приведённое выше толкование расписки судебной коллегией сохраняет её юридические свойства, так как расписка от 16.05.2022 фиксирует существование двухсторонних обязательств, а именно исполненного обязательства ФИО1 опередаче имущества и неисполненного обязательства ФИО2 об осуществлении встречного предоставления за переданное имущество (наличие денежного долга, который может быть погашен посредством строительства боксов-складов).

При названном положении расписка от 16.05.2022 подтверждает неисполнение ФИО2 денежного обязательства перед ФИО1 Предложенное ответчиком толкование расписки несостоятельно, так как приводит к такому пониманию содержания расписки, которое с очевидностью не могло иметься в виду, принимая вовнимание её составление в день подачи истцом и ответчиком лично документов длярегистрации права собственности по договору купли-продажи от 22.03.2022.

При этом ответчиком ФИО2 не представлены доказательства существования между сторонами каких-либо иных обязательств, связанных сучастками№, № и №, кроме вытекающих из договора купли-продажи от22.03.2022. Например, ответчиком не представлена переписка сторон о намерении приобрести оставшиеся доли вправе на спорные участки, которая не могла не вестись лицом, действительно заинтересованным вприобретении всех земельных участков полностью. Устные пояснения представителя истца, данные в судебном заседании апелляционной инстанции, о ведении устных переговоров по поводу строительства таким доказательством неявляются, поскольку юридическое значение имеет именно причина ведения таких переговоров – для оплаты имущества по договору купли-продажи от22.03.2022 или дляприобретения оставшихся долей в праве на спорные участки. Последняя причина, бремя доказывания наличия которой лежит на стороне ответчике, представителем истца входе судебного разбирательства не подтверждалась.

Следовательно, расписка от 16.05.2022 подтверждает неисполнение ФИО2 денежного обязательства перед ФИО1 врамках договора купли-продажи от22.03.2022.

Наличие в исковом заявлении ссылок на то, что расписка от 16.05.2022 является новацией, не влияет на указанный выше вывод, поскольку как разъяснено в абзаце 3 пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа вудовлетворении заявленного требования. В связи с этим ошибочная квалификация истцом отношений сторон и юридической природы расписки от 16.05.2022 не может служить поводом для отказа в иске, так как надлежащая юридическая квалификация правоотношений производится судом, учитывая, что расписка от 16.05.2022 представлена истцом как доказательство отсутствия оплаты по договору купли-продажи от22.03.2022.

Данная расписка уточняет и определяет размер долга и срок исполнения собственного обязательства ответчика без изменения предмета и основания возникновения обязательства, что соответствует разъяснениям абзаца 2 пункта 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «Онекоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств».

Более того, по смыслу статей 12 и 56 ГПК РФ в общеисковом процессе с равными возможностями спорящих лиц по сбору доказательств применим обычный стандарт доказывания, предполагающий представление доказательств, с разумной степенью достоверности подтверждающих обстоятельства, положенные в основание иска или возражений относительно него.

Обоснованность требований и возражений доказывается на основе принципа состязательности.

Истец, заявивший требования к ответчику о расторжении договора попричине неосуществления последним встречного предоставления за проданное имущество, как и ответчик, возражающий против этих требований и ссылающийся на надлежащее исполнение своих обязательств по оплате имущества, обязаны доказать обстоятельства, накоторые они ссылаются как наоснование своих требований или возражений.

В рассматриваемом случае помимо расписки от 16.05.2022 в материалах дела имеются, в том числе, выписки посчетам ФИО2, открытым в АО «Альфа-Банк» и ПАО «Сбербанк России» (л.д.46, 47 т.д. 2, л.д. 93, 94, 96, 97, 99, 100 т.д. 3), налоговые уведомления за налоговые периоды 2022 и 2023 годов (л.д. 204-205, 206 т.д. 1), справки одоходах и суммах налога физического лица за 2021 и 2022 годы (л.д. 225, 226 т.д. 1), сведения о счетах ФИО2 вАО«Альфа-Банк» и ПАО «Сбербанк России» (л.д. 234-236, 237-239, 240-242 т.д. 1, л.д.1-2, 3-5, 6-8, 9-11 т.д.2).

Оценивая представленные доказательства в совокупности с иными доказательствами поделу, судебная коллегия приходит к выводу, что финансовое положение А.Ф.ЮД. непозволяло на момент подписания договора купли-продажи от 22.03.2022 предоставить ФИО1 денежные средства в размере 2750000 рублей, в том числе наличные.

Во всех имеющихся финансовых документах не имеется конкретных сумм полученного и зарезервированного ФИО2 дохода в размере необходимом дляосуществления покупки по спорной сделке. Самим ФИО2 соответствующие суммы не названы, исходя из которых им производилось сохранение денежных средств дляпокупки имущества у ФИО1 Осуществление ответчиком предпринимательской деятельности, в том числе получение дохода от сдачи недвижимого имущества в аренду, данный вывод не опровергает, поскольку согласно выпискам повсем счетам ФИО2 не ограничивался получением денежных средств, а осуществлял их последующее расходование в течение нескольких дней.

В частности, повсем сведениям осчетах ФИО2 вАО«Альфа-Банк» и ПАО«Сбербанк России» (л.д. 234-236, 237-239, 240-242 т.д. 1, л.д.1-2, 3-5, 6-8, 9-11 т.д.2) остаток денежных средств на выбранную ответчиком дату (31 декабря) по всем счетам вПАО«Сбербанк России» составлял в2021году – 1213 рублей 70 копеек, в 2022 году – 15303 рубля 74 копейки, в 2023 году – 334 рубля 51 копейка, в 2024 году – 2917рублей 91копейка; в АО «Альфа-Банк» составлял в 2022 году – 0 рублей, в 2023 году – 4рубля 80копеек.

Следовательно, учитывая анализ всех выписок по счетам (л.д.46, 47 т.д. 2, л.д. 93, 94, 96, 97, 99, 100 т.д. 3), где поступившие денежные средства в течение нескольких дней расходуются, то суммы оборотов по счетам не подтверждают, что финансовое положение А.Ф.ЮД. позволяло на момент подписания договора купли-продажи от 22.03.2022 предоставить денежные средства в размере 2750000 рублей.

Также ФИО2 в юридически значимый период не совершались операции поснятию наличных денежных средств со счетов (в виде полной суммы 2750000 рублей или последовательными частями), в том числе накануне спорной сделки. Приэтом уА.Ф.ЮД. не имелось финансовых обязательств перед АО«Альфа-Банк» и ПАО«Сбербанк России» на суммы, позволяющие произвести оплату по спорной сделке. Кроме того, уответчика не имелось вкладов состатком денежных средств равным 2750000 рублей, которые позволяли бы осуществить покупку по спорной сделке. Наоборот, по вкладам, открытым вПАО«Сбербанк России», в2022году ФИО2 совершал операции по их закрытию 07.05.2022, 01.06.2022, 07.06.2022 и 12.07.2022, то есть уже после дня, вкоторый согласно позиции ответчика должны были быть переданы наличные денежные средства подоговору купли-продажи от22.03.2022.

Следовательно, имеющимися в деле доказательствами опровергается факт аккумулирования денежных средств, полученных из каких-либо источников в течение длительного периода времени до 22.03.2022, в неизменном виде (без их расходования) дляцелей дальнейшего внесения платы по договору купли-продажи.

Ссылки ответчика на акт сверки взаимных расчётов от02.04.2025, подписанный ФИО9 (л.д. 12 т.д. 2), и на показания последнего как свидетеля судебной коллегией отклоняются, поскольку они в действительности не подтверждают наличие уФИО2 финансовой возможности внесения необходимой платы.

Указывая на получение заёмных денежных средств 22.02.2022, в нарушение части 1 статьи 56 ГПК РФ, возлагающей обязанность доказывать свои возражения, и части 3 статьи 56 ГПК РФ, предусматривающей обязанность раскрывать доказательства, ответчиком не представлены долговые документы, составленные в 2022 году, которые опосредовали заёмное правоотношение при его типичном развитии. Приэтом А.Ф.ЮБ., действуя разумно, добросовестно и осмотрительно, не мог не хранить соответствующий долговый документ (составленную им расписку о получении займа и возвращённую кредитором, либо расписку кредитора о погашении займа), так как втечение 3-летнего срока исковой давности именно этот документ будет являться достаточным и достоверным доказательством отсутствия задолженности перед займодавцем.

Наличие акта сверки взаимных расчётов от 02.04.2025 указанный вывод неопровергает, поскольку данный акт составлен в 2025 году и в процессе рассмотрения настоящего гражданского дела, возбуждённого 14.01.2025 (л.д. 2 т.д. 1). Поэтим же основаниям не имеют юридического значения для дела показания ФИО9 как свидетеля, принимая вовнимание положения пункта 1 статьи 162 ГК РФ.

Равным образом все имеющиеся в материалах дела финансовые документы опровергают факт аккумулирования денежных средств, полученных из каких-либо источников в течение длительного периода времени до 22.02.2024, в неизменном виде (безих расходования) дляцелей единовременной передачи денежных средств в размере 3000000 рублей.

Кроме того, первоначально в предварительных судебных заседаниях от 26.02.2025 и от26.03.2025 сторона ответчика не ссылалась на то, что оплата подоговору купли-продажи от22.03.2022 осуществлена за счёт заёмных денежных средств, полученных уфизического лица. Наоборот, в предварительном судебном заседании от 26.03.2025 походатайству стороны ответчика к материалам дела был приобщён ответ ПАО«Сбербанк России» наобращение от 20.03.2025 (л.д. 192 т.д. 1). Заявляя данное ходатайство, представитель ответчика в присутствии ФИО2 (л.д. 207 т.д. 1) дал следующие пояснения: «…этот кредит был как раз взят для того, чтобы расплатиться систцом за приобретаемое имущество…» (аудиопротокол заседания от26.03.2025, начиная с 20минуты 53 секунды по 21 минуту 01 секунду). В свою очередь, ФИО2 поддержал заявленное ходатайство, пояснения своего представителя не опровергал.

Вместе с тем согласно выпискам по счетам (л.д.46, 47 т.д. 2, л.д. 93, 94, 96, 97, 99, 100 т.д. 3) кредитные денежные средства, указанные в ответе ПАО«Сбербанк России» наобращение от 20.03.2025 (л.д. 192 т.д. 1), не перечислялись впользу ФИО1 безналичным расчётом, а ответчиком эти денежные средства не снимались наличными накануне спорной сделки, и при этом земельные участки не обременялись и не были обременены залогом в пользу банка. Следовательно, ответ ПАО«Сбербанк России» наобращение от 20.03.2025 (л.д. 192 т.д. 1) и названные в нём кредитные денежные средства не имеют действительного отношения к договору купли-продажи от 22.03.2022.

После чего сторона ответчика перестала ссылаться на данный ответ ПАО«Сбербанк России», заняв иную позицию об использовании заёмных денежных средств, полученных наличными уфизического лица. При этом согласно пояснениям представителя ответчика, данным в судебном заседании апелляционной инстанции, ответ ПАО«Сбербанк России» был предоставлен исключительно в целях подтверждения платёжеспособности А.Ф.ЮД.

Изложенное изменение ответчиком своей позиции по названным обстоятельствам, учитывая однозначные пояснения стороны ответчика в предварительном судебном заседании от 26.03.2025 о том, что кредит в ПАО«Сбербанк России» был взят для того, чтобы расплатиться с истцом, признаётся судебной коллегией недопустимым и противоречивым поведением, являющимся злоупотреблением процессуальным правом и самостоятельным основанием для отклонения доводов ответчика о заёмных правоотношениях сфизическим лицом.

Судебная коллегия оценивает каждое доказательство в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных и собранных доказательств. При этом первостепенное значение имеет не какое-либо одно из доказательств по делу, а их согласующаяся друг с другом и дополняющая каждое другое доказательство совокупность, позволяющая достоверно установить существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства.

Составление расписки от16.05.2022 о наличии неисполненного денежного обязательства по договору купли-продажи от 22.03.2022 полностью согласуется как споследующим поведением сторон, так и споведением сторон 16.05.2022, лично подавших документы для государственной регистрации права собственности ответчика поспорной сделке, а также полностью согласуется со всеми имеющимися вделе финансовыми документами, подтверждающими отсутствие сохранности денежных средств (аккумулирования) А.Ф.ЮГ. в неизменном виде (без их расходования) для целей осуществления расчётов наличными на сумму 2750000 рублей в какой-либо период времени (до 22.03.2022, до 22.02.2024, до 01.11.2024). Экономическая целесообразность иного поведения для составления расписки от 16.05.2022 ФИО2 нераскрыта, равно как и конкретная последовательность действий повнесению платы взначительном размере наличными денежными средствами. При этом позиция ответчика относительно этих деяний неоставалась неизменной и зависела от собранных по делу доказательств.

Таким образом, материалами дела опровергается факт передачи ответчиком впользу истца денежных средств в каком-либо размере по договору купли-продажи от 22.03.2022. В связи с отсутствием оплаты по договору на изложенных в нём условиях А.Ф.ЮГ. составлена расписка от 16.05.2022, которая по настоящее время находится вподлиннике уФИО1 Нахождение расписки у кредитора подтверждает неисполнение обязательства со стороны ответчика, а значит, факт существенного нарушения условий договора купли-продажи в виде неоплаты покупателем переданного ему продавцом имущества установлен.

Следовательно, договор купли-продажи не исполнен со стороны покупателя понастоящее время, что является основанием для расторжения договора в судебном порядке в соответствии с подпунктом 1 пункта 2статьи 450 ГК РФ, принимая во внимание, что обязательный досудебный порядок расторжения договора истцом соблюдён (л.д.26, 24 т.д. 1).

Доводы ответчика ФИО2 о возможном наличии у него затрат нанеотделимые улучшения недвижимого имущества не имеют правового значения поиску орасторжении договора купли-продажи. Все риски связанных с этим неблагоприятных последствий стороны несут самостоятельно, а при возникновении спора относительно них вправе разрешить его всамостоятельном процессуальном порядке.

При установленных обстоятельствах решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене полностью с принятием поделу нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО1 посредством расторжения договора купли-продажи от 22.03.2022 и возложения наответчика обязанности возвратить истцу переданное ФИО2 поуказанной сделке имущество.

Как разъяснено в абзаце 5 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от29.04.2010 № 10/22, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В связи с этим последствием расторжения сделки является прекращение права собственности ФИО2 на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорные участки с погашением записей об этом и внесением необходимых всилу закона изменений в ЕГРН относительно расторжения договора купли-продажи от 22.03.2022, регистрации права собственности на имущество за продавцом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Рамонского районного суда Воронежской области от30 сентября 2025 года отменить полностью.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 22.03.2022, заключённый между ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <данные изъяты>) и ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <данные изъяты>) вотношении 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок скадастровым номером № по адресу: <адрес>; 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок скадастровым номером № поадресу: <адрес>; 1/2 доли в праве общей долевой собственности наземельный участок скадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО2 возвратить ФИО1 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок скадастровым номером №, 1/2 доли вправе общей долевой собственности на земельный участок скадастровым номером №, 1/2 доли в праве общей долевой собственности наземельный участок скадастровым номером №.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи оправе собственности ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <данные изъяты>) на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок скадастровым номером №, 1/2 доли вправе общей долевой собственности на земельный участок скадастровым номером №, 1/2 доли вправе общей долевой собственности наземельный участок скадастровым номером №.

Настоящее апелляционное определение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 января 2026 года.

Председательствующий:

Судьи коллегии: