Решение № 3А-0275/2026 3А-0275/2026(3А-3181/2025)~МА-2629/2025 3А-275/2025 3А-3181/2025 МА-2629/2025 от 25 февраля 2026 г. по делу № 3А-0275/2026

УИД 77OS0000-02-2025-022260-92


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва 26 февраля 2026 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-275/2025 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости помещения, равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером 77:05:0001004:3394 (далее – Помещение), в котором просит установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 169 582 000 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Помещения; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости его кадастровая стоимость в размере 340 769 082,62 руб. значительно превышает рыночную стоимость данного объекта недвижимости, чем затрагиваются права заявителя; кадастровая стоимость влияет на размер налоговых обязательств ФИО1; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на Отчет об оценке от 6 августа 2025 года № 27/25, подготовленный ООО «Экспертно-правовое Бюро».

Представитель административного истца в судебном заседании требования поддержала, заявила о несогласии с заключением эксперта, установившего, что рыночная стоимость Помещения по состоянию на 1 января 2023 года составляет 297 197 474 руб., которую полагала завышенной как ввиду использования экспертном определенных справочников, так и потому, что она определена без учета фактического использования Помещения под различный функционал (офис, гараж, склад).

Представитель административного ответчика ГБУ «Центр имущественных платежей» в судебном заседании поддержал отзыв на административный иск; ссылаясь на заключение эксперта, полагал, что представленный собственником отчет об оценке не подтверждает рыночную стоимость спорного объекта недвижимости на юридически значимую дату.

Департамент городского имущества города Москвы представил письменные объяснения по доводам административного иска, в которых также полагал, что названный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Замечаний к заключению эксперта административные ответчики, иные лица, участвующие в деле, не представили.

Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, сочтя возможным на основании статей 150, 152 КАС РФ рассматривать дело при данной явке, в отсутствие представителя Департамента городского имущества г. Москвы и ППК Роскадастр, извещенных о времени и месте судебного заседания, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что помещение с кадастровым номером 77:05:0001004:3394, площадью 2 726,4 кв.м., расположено по адресу: <...>/1, принадлежит административному истцу; право собственности ФИО1 на данное Помещение зарегистрировано 26 июля 2023 года, является действующим.

Результаты определения кадастровой стоимости, оспариваемые в настоящем деле, утверждены актом ГБУ «Центр имущественных платежей» № АОКС-77/2024/000053 от 16 февраля 2024 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Помещения определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 340 769 082,62 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости 21 февраля 2024 года были внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Помещения, которая подлежала применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года по 31 декабря 2025 года.

Административный истец обязан уплачивать налог на имущество физических лиц в отношении Помещения исходя из его оспариваемой кадастровой стоимости; это никем не отрицается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителя требовать установления в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца.

С административным иском ФИО1 представил Отчёт об оценке от 6 августа 2025 года № 27/25, подготовленный ООО «Экспертно-правовой Бюро» (далее – Отчет об оценке), в котором рыночная стоимость Помещения по состоянию на 1 января 2023 года была определена в размере 169 581 000 руб.

При рассмотрении административного дела, как уже указывалось выше, административные ответчики заявили о необоснованности определенной в Отчете об оценке величины рыночной стоимости Помещения на юридически значимую дату, недостоверности Отчета об оценке.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 11 ноября 2025 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Помещения по состоянию на 1 января 2023 года; производство экспертизы поручено ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ.

Согласно заключению эксперта ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ ФИО2 от 24 декабря 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость Помещения не подтверждается. Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года составляла по расчетам эксперта 297 197 474 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение. Допущенная в заключении эксперта (стр. 36 заключения) описка при указании кадастрового номера Помещения, является технической и на существо исследования не влияет.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описан объект экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относится Помещение; указаны ценообразующие факторы, влияющие на его рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объект исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

В заключении эксперт подробно мотивировал выводы о допущенных в Отчете об оценке нарушениях законодательства об оценочной деятельности и причинах несоответствия рынку полученного оценщиком значения стоимости Помещения по состоянию на 1 января 2023 года; в свою очередь сам эксперт рыночную стоимость спорного объекта недвижимости рассчитал на основе исчерпывающего анализа, с учетом всех выявленных индивидуальных характеристик Помещения и необходимых расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу дополнительной судебной экспертизы отсутствуют; ходатайство об этом представителя административного истца как заявленное необоснованно, отклонено; несогласие стороны административного истца с заключением эксперта, введенными экспертом корректировками, использованными справочниками, исследованием без осмотра Помещения, также не дают оснований усомниться в обоснованности и достоверности заключения эксперта и не являются основанием для повторной судебной экспертизы.

По доводам замечаний административного истца экспертом по требованию суда представлены подробные письменные разъяснения методологии выполненных расчетов, в том числе касательно определения доли стоимости земельного участка в ЕОН, актуальности и достоверности использованной при производстве экспертизы справочной литературы, верности введенных значений корректировок по ценообразующим факторам, сопоставимости отобранных объектов аналогов.

Оснований не доверять письменным пояснениям эксперта, его расчетам рыночной стоимости суд не имеет; они являются мотивированными, научно обоснованными.

Доказательств, опровергающих заключение эксперта, свидетельствующих об ошибочности и необоснованности его выводов, указывающих на завышение экспертом стоимости Помещения, в материалах дела не имеется; в том числе суд критически оценивает представленную административным истцом рецензию ООО «Экспертно-правовое Бюро», отмечая, что в силу статей 50 и 169 КАС РФ специалист этой организации к участию в данном деле судом не привлекался и его консультация при исследовании заключения эксперта не запрашивалась; правом самостоятельно проводить какие-либо исследования, тем более составляющее содержание доказательства по административному делу (заключение эксперта), допустимость которого подтверждается в порядке статьи 61 КАС РФ определением о назначении судебной экспертизы, специалист ООО «Экспертно-правовое Бюро» процессуальным законом не наделен. Опровергнуть доказательственную силу заключения эксперта указанная рецензия ввиду их неравной достоверности, очевидно, не может. Кроме того, суд учитывает, что рецензия подготовлена безусловно заинтересованным в поддержании Отчета об оценке лицом, что также позволяет суду оценивать ее критически, не доверять ей.

Ссылки на заключение эксперта, выполненное по другому административному делу, которым была определена рыночная стоимость Помещения по состоянию на 1 января 2021 года, суд также во внимание не принимает.

Использованная экспертом методология расчетов действующему регулированию не противоречит, должным образом учитывает закономерности ценообразования со состоянию на 1 января 2023 года, что ссылками на иные дела об оспаривании кадастровой стоимости Помещения не опровергается; применительно к нормам статьи 64 КАС РФ никакие преюдициальные обстоятельства для рассматриваемого дела ранее судами не устанавливались, а рыночная стоимость Помещения определена экспертом не методом индексации прежнего значения.

Определенная экспертом рыночная стоимость Помещения по состоянию на 1 января 2023 года находится в пределах интервала среднерыночных цен для сегмента рынка, к которому относится объект экспертизы.

Исследование рыночной стоимости Помещения без его осмотра экспертом также мотивировано (ретроспективная дата, достаточность информации об объекте в материалах дела).

Таким образом, суд приходит к выводу, что достоверность заключения судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства ничем объективно не опровергнута; не доверять заключению эксперта, которое основывается на положениях, дающих возможность проверить выводов на базе общепринятых научных и практических данных, ставить его под сомнение, считать недопустимым доказательством у суда оснований нет. Экспертом соблюдены требования статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности эксперта.

Имея это ввиду, суд критически оценивает Отчёт об оценке и не признает его надлежащим доказательством, полагая, что в основу решения следует положить заключение эксперта, определившее по состоянию на 1 января 2023 года рыночную стоимость Помещения, равной которой и надлежит установить его кадастровую стоимость на период с 1 января 2024 года по 31 декабря 2025 года, как об этом разъяснено в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости).

С доводами, изложенными в письменных пояснениях Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено налогоплательщику по кадастровой стоимости Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Помещения.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи ФИО1 заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Разрешая ходатайство экспертного учреждения о взыскании расходов на оплату экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, Определении № 2630-О от 15 октября 2024 года, разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Помещения существенной не является (13%), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд также исходит из обязанности административного истца представлять доказательства по вопросу установления кадастровой стоимости Помещения, равной рыночной; без судебной экспертизы в рамках настоящего административного спора разрешить дело, требующее специальных знаний в области оценочной деятельности, было невозможно; по экспертизе реализовано право собственника на установление рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве его кадастровой стоимости; решение по настоящему делу не расценивается как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Помещения была определена, очевидно, ошибочно.

При таких данных, с административного истца в пользу ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ суд взыскивает связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 267 040 руб. согласно счету экспертного учреждения и представленной калькуляции. При этом, суд учитывает, что о стоимости судебной экспертизы сторона административного истца была извещена, о чем указано в представленном в суд ходатайстве представителя ФИО1 от 11 ноября 2025 года (том 1 л.д. 159); никаких возражений против назначения судебной экспертизы, ее проведении в ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ не представляла.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены; расходы на судебную экспертизу подлежат обязательной компенсации и произвольному уменьшению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить на период с 1 января 2024 года по 31 декабря 2025 года кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером 77:05:0001004:3394, площадью 2 726,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 297 197 474 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости помещения.

Датой подачи ФИО1 заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 8 октября 2025 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФБУ "РФЦСЭ имени профессора А.Р. Шляхова при Минюсте России" связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 267 040 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 10 марта 2026 года.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова