Решение № 2-669/2018 2-669/2018~М-662/2018 М-662/2018 от 17 сентября 2018 г. по делу № 2-669/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 сентября 2018 года село Большая Глушица

Большеглушицкий районный суд Самарской области в составе председательствующего судьи Тарабариной О. В.,

при секретаре Морозовой М. Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-669/2018 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи в общей сумме 100 000 рублей,

установил:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2, в котором просил взыскать с ответчика в его пользу денежные средства в счет уплаты двойной суммы задатка по предварительному договору от 29 мая 2017 г. в размере 100000 руб.

В обоснование исковых требований ссылаясь на то, что 29.05.2017 г. он, с намерением приобрести жилой дом в <адрес>, подписал с ответчиком предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>, вместе с земельным участком под домом площадью № кв. м. В правоустанавливающих документах на приобретаемые объекты недвижимости отсутствовало указание на то, что ответчику принадлежит жилой дом и земельный участок под ним: предлагаемое ответчиком к продаже строение является нежилым помещением – «1/2 доля в производственном помещении», а земельный участок – для размещения объектов дорожного хозяйства. При этом ответчик обещал изменить целевое назначение принадлежащих объектов недвижимости. Согласно п. 4 вышеуказанного договора он передал ответчику в качестве обеспечения задаток в размере 50 000 руб. В качестве правового обоснования иска указаны нормы ст. ст. 429 п. п. 2, 4, 380 п. 4, п. 2 ст. 381 ГК РФ.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель адвокат Усманов М. С. исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 и её представитель ФИО3 иск не признали, просили отказать в его удовлетворении по основаниям, изложенным в письменном отзыве от 13.09.2018 г.

Суд, заслушав пояснения сторон и их представителей, исследовав материала дела и материалы гражданского дела №№, принятого судом на обозрение, считает, что исковые требования подлежит частичному удовлетворению.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Материалами дела установлено, что 29.05.2017 года ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> части здания производственного помещения, имеющего назначение: нежилое помещение, площадью № кв. м, с кадастровым номером № и земельного участка из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения объектов дорожного хозяйства, общей площадью № кв. м, с кадастровым номером №, согласно условиям которого стороны договорились о заключении договора купли-продажи указанного имущества за цену и на условиях, определенных предварительным договором.

Принадлежность ответчику на праве собственности вышеуказанного имущества подтверждается имеющимися в материалах дела документами: договором купли-продажи от 09.06.2011 г. и свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 29.06.2011 г.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Срок заключения основного договора сторонами не согласован. Основной договор купли-продажи сторонами не заключен, с письменными предложениями о заключении основного договора стороны друг к другу не обращались.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Как установлено судом, ни истец, ни ответчик данным правом на обращение в суд по указанным обстоятельствам - не воспользовались.

Материалами дела установлено, что 26.10.2017 года истцом в адрес ответчика направлена претензия о возврате полученных денежных средств в размере 50 000 руб. в срок до 06.11.2017 г., как полученных по недействительному договору.

Данная претензия была оставлена ответчиком без исполнения, при этом ответчик истцу сообщил, что считает указанные в претензии причины расторжения договора безосновательными и надуманными.

В ноябре 2017 г. истец обратился в суд с иском к ответчику о признании вышеуказанного предварительного договора от 29.05.2017 г. недействительным в силу ничтожности и применении последствий недействительности сделки, взыскании с ответчика денежных средств в сумме 50 000 руб. Определением от 11.12.2017 г. (по гражданскому делу №№) исковое заявление ФИО1 к ФИО2 оставлено без рассмотрения на основании абз. 8 ст. 222 ГПК РФ в связи с тем, что истец, не просивший о разбирательстве дела в его отсутствие, не явился в суд по вторичному вызову, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу.

Как следует из материалов дела и не опровергнуто ответчиком, 09.12.2018 г. (в период рассмотрения вышеуказанного гражданского дела №№) ответчику было вручено письменное предложение истца о расторжении предварительного договора и возврате полученных денежных средств в сумме 50 000 руб., которое оставлено им без исполнения.

30.06.2018 г. в адрес ответчика истцом было направлено письменное предложение о возврате двойной суммы задатка в размере 100 000 руб. в двенадцатидневный срок, которое не выполнено ответчиком, после чего истец обратился в суд с данным иском.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно абз. 2 заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи от 29.05.2017 г., продавец к моменту заключения основного договора обязался подготовить все необходимые документы к сделке и подписать договор купли-продажи на ФИО1, однако договором не поименовано какие конкретно документы ответчик обязался подготовить к сделке.

Поддерживая доводы, изложенные в иске, истец ссылался на то, что под необходимыми документами, предоставление которых возложено на ответчика, подразумевались документы о переводе им нежилого помещения в жилое, поскольку, как указано в предварительном договоре, предметом договора купли-продажи являлся жилой дом, а не нежилое помещение, как указано в правоустанавливающих документах, и якобы ввиду невыполнения данного условия, истец отказался от заключения основного договора.

Данные доводы, изложенные представителем истца, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, учитывая состояние нежилого помещения (суду представлена фотография с внешним видом), а также принимая во внимание пояснения сторон относительно данных обстоятельств, цели покупки, пояснения ответчика о наличии второго покупателя на данные объекты, перевод данного помещения в жилое для ответчика обернулся бы значительными затратами, по своему размеру не соотносимыми с ценой договора, требовалась бы полная реконструкция объекта, данные доводы представителя истца являются надуманными.

Указание в тексте предварительного договора на объект недвижимого имущества «жилой дом» само по себе не может расцениваться судом как подразумевающее обязанность ответчика перевести принадлежащее ей на праве собственности нежилое здание в жилое, вопреки доводам истца, предварительным договором не предусмотрено выполнение таковых обязанностей ответчиком и предоставление соответствующих документов для заключения сделки. Доказательств того, что ответчик для продажи объектов намеревался перевести нежилое помещение в жилое суду не представлено.

Как установлено из пояснений сторон, истец прибыл к ответчику для заключения предварительного договора, уже имея на руках два экземпляра договора в напечатанном виде; экземпляр, имеющийся у истца, был заполнен сторонами (графы, выполненные рукописным текстом) и ими проставлены подписи; экземпляр, имеющийся у ответчика, подписанный истцом, ответчиком не заполнен (за исключением графы «Продавец» в реквизитах сторон).

Из буквального толкования текста предварительного договора следует, что поименованные в нем объекты недвижимого имущества принадлежат продавцу (ФИО2) на праве собственности на момент заключения данного договора.

Вместе с тем, возражения ответчика о том, что истец «передумал» заключать основной договор ввиду невозможности присоединения земельного участка ответчика к соседнему земельному участку подтверждены имеющимися в материалах дела письмами Администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской области от 06.09.2018 г. №№ и от 13.09.2018 г. №№, из которых следует, что весной 2017 г. ФИО1 обращался в отдел архитектуры и градостроительства Администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской области за консультацией относительно присоединения к земельному участку ФИО2, который он рассматривает как потенциальный участок для строительства магазина по продаже кормов для скота и птицы, соседнего земельного участка, находящегося в государственной собственности. Ему были даны разъяснения, что земельный участок не может быть «присоединен» к земельному участку ФИО2, что у смежного участка отдельная судьба, и он может быть предоставлен для этих целей с торгов, был организован выезд на место, изучен картографический материал. Приняв во внимание данную информацию, он обратился с просьбой сформировать земельный участок для данных целей в ином месте, что и было выполнено в последующем. 07.06.2018 г. от ФИО1 поступило заявление об утверждении схемы расположения земельного участка с целевым назначением «магазины и иные объекты розничной торговли» в <адрес>, в дальнейшем, была утверждена схема расположения испрашиваемого земельного участка на кадастровом плане территории.

Суд приходит к выводу о том, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен по вине обоих сторон договора, при этом судом учитывается, что первоначально истец (уже в начале июня 2017 г.) утратил намерение купить у ФИО2 вышеуказанные объекты недвижимости, сама ФИО2, узнав о данном обстоятельстве от истца, что подтверждается пояснениями сторон в предварительном судебном заседании, не предприняла никаких действий с тем, чтобы понудить истца к заключению основного договора.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно условий п. 4 предварительного договора, заключенного сторонами 29.05.2017 г., в подтверждение намерений купить вышеуказанные объекты недвижимости и в качестве обеспечения исполнения сторонами своих обязательств по договору покупатель передал продавцу задаток в размере 50 000 руб., который при заключении основного договора подлежал зачету в счет платежей, причитающихся продавцу по основному договору. Оставшуюся сумму 320 000 руб. покупатель обязался оплатить на момент оформления сделки купли-продажи.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Как следует из приведенных выше норм ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, договор задатка должен быть заключен вместе с основным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Договор задатка в письменной форме сторонами не заключен, о задатке имеется только ссылка в п. 4 предварительного договора купли-продажи.

При передаче истцом ответчику денежной суммы, ФИО2 была составлена расписка от 29.05.2017 года, в которой полученная ею денежная сумма в размере 50 000 руб. поименована в качестве «залога».

Суд, исходя из буквального толкования условий предварительного договора купли-продажи, а также из того, что назначением платежа, предусмотренного пунктом 4 предварительного договора, является обеспечение предстоящей сделки (т. е. исполнения будущего обязательства ФИО1 по оплате недвижимости), приходит к выводу, что спорная сумма не является задатком, а является суммой предварительной оплаты - авансом.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей, именно об этом указано в п. 4 предварительного договора, приведен расчет оставшейся к оплате суммы.

В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Ввиду отсутствия правовых оснований для удержания ответчиком указанной суммы, а также ввиду того, что правовых оснований для взыскания с ответчика двойной суммы, не имеется, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о взыскании денежных средств в части в размере 50 000 рублей, как суммы аванса, поскольку фактически основной договор купли-продажи квартиры сторонами не заключен.

Возражения ответчика об отказе в иске по изложенным выше основаниям являются несостоятельными.

В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ, принимая во внимание, что требования истца подлежат удовлетворению частично, взысканию с ответчика подлежат расходы истца по оплате государственной пошлины в сумме 1 600 руб., пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки <адрес>, в пользу ФИО1 денежные средства в размере 50000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 600 руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Большеглушицкий районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 24.09.2018 года.

Судья