Решение № 2-631/2025 от 23 апреля 2025 г. по делу № 2-43/2024(2-2894/2023;)~М-2595/2023

Дело 2-631/2025

УИД 26RS0017-01-2023-003692-97


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 апреля 2025 года город-курорт Кисловодск

Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Коротыча А.В., при секретаре судебного заседания Швецовой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об установлении факта нежелания в выполнении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества по решению суда, об оставлении задатка в качестве компенсации морального и материального ущерба, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 предварительного договора купли-продажи ничтожным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств,

установил:

владея недвижимым имуществом, расположенным по адресу <адрес>, а именно: блоком жилого дома №, площадью 72,8 кв.м. и двумя земельными участками – №, площадью 240 кв.м. и №, площадью 460 кв.м. (адрес после выдела <адрес>) и выступая его продавцом, ФИО1 и ФИО3 12 августа 2023г. в г. Кисловодске в присутствии ФИО4, указанного в договоре в качестве свидетеля, составили предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласившись о заключении основного договора не позднее августа 2023г., в двух экземплярах: один, оставшийся у ФИО3, путём заполнения ФИО1 и подписания сторонами и свидетелем заранее подготовленного продавцом бланка, а второй экземпляр – путём подписания сторонами и свидетелем незаполненного бланка договора, также представленного ФИО1, который оставили продавцу. Покупателем в названном предварительном договоре стороны указали сына ФИО3 - первоначального ответчика по данному делу - ФИО2. В тот же день, 12 августа 2023г., при подписании предварительного договора ФИО3 перевёл на банковскую карту ФИО1 первый платёж в сумме 300 000 рублей. Однако, в обусловленный ими срок - до 01.09.2023, стороны основной договор купли-продажи недвижимого имущества не заключили и ФИО1 обратилась в суд с указанными требованиями к ФИО2 о признании его отказавшимся от заключения основного договора и об оставлении ей 300 000 рублей задатка в возмещение материального ущерба и компенсации морального вреда. При судебном разрешении спора, выяснилась не идентичность представленных сторонами экземпляров предварительного договора от 12 августа 2023г. в части его условий, существенных как для предварительного, так и для основного договоров.

Решением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 08 апреля 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 26 сентября 2024 года, в удовлетворении исковых требований ФИО1 было отказано.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 21 января 2025 года решение Кисловодского городского суда от 08 апреля 2024 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 26 сентября 2024 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кассационный суд указал на необходимость установления причин, в силу которых сторонами не заключен основной договор, применительно к положениям статьи 429 ГК РФ, были ли наложены ограничительные меры в отношении земельных участков с № и №, являлись ли указанные земельный участки предметом сделки, заключенной между ФИО1 и ФИО5

После поступления дела в городской суд из кассационной инстанции для его нового рассмотрения, ФИО2 предъявлен встречный иск к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи от 12.08.2023 недействительным (ничтожным) и применении последствий его недействительности – взыскании с продавца 300 000 рублей.

В обоснование заявленных требований, встречный истец указал на намерение приобрести осмотренные его отцом в присутствии свидетеля ФИО4 все объекты недвижимого имущества Савойской, которые указаны в его экземпляре предварительного договора от 12.08.2023. При заключении этого договора их сторона желала приобрести за 11,5 млн. руб. всю недвижимость Савойской: блок дома и отдельный дом под черепицей, гараж и два земельных участка площадью 240 и 460 кв.м., которые ранее составляли единый участок площадью 700 кв.м. Намерения приобретать за эту цену часть недвижимого имущества из перечисленного в п.1 предварительного договора, а именно: только блока жилого дома № и земельного участка площадью 240 кв.м. нет и не было. Предварительный договор был у Савойской в виде бланков и оформлялся в тот же день после осмотра недвижимости и устных переговоров его отца с продавцом об объеме и цене приобретаемого имущества и был подписан за покупателя его отцом, а также продавцом и свидетелем ФИО4 и, его первый, полностью заполненный ФИО1, экземпляр находится у ФИО3 Второй экземпляр договора (бланк) ФИО3 и ФИО4, не располагая временем, подписали не читая и оставили Савойской, доверив ей и его заполнение аналогично первому экземпляру.

Однако, экземпляры предварительного договора купли-продажи от 12.08.2023, находящиеся у покупателя и у продавца Савойской различаются в части пункта 1 о предмете договора. Так, в экземпляре предварительного договора, представленного продавцом ФИО1 в п.1 предметом сделки указаны: блок жилого дома со всеми удобствами с кадастровым номером № (основной блок из 2-х больших жилых комнат, коридора, санузла, подвала, а также отдельно стоящий дом под черепицей с кухней, ванной, коридором, летней комнатой/кладовкой) и один, меньший, земельный участок, площадью 240 кв.м. с № по адресу: <адрес>. В экземпляре этого же договора, находящегося у покупателя в п.1 перечислено все имущество продавца ФИО1 - блок жилого дома, отдельный дом и два земельных участка с хозпостройками. Полагает, что в силу указанного сторонами не достигнуто окончательное соглашение о предмете сделки. Также не согласована и цена сделки, т.к. в обоих представленных суду экземплярах предварительного договора купли-продажи от 12.08.2023 в пункте 3 о согласовании цены, сторонами не указана стоимость продаваемой/приобретаемой недвижимости без чего невозможно заключение основного договора. В пункте 5 договора продавец ФИО1 гарантировала, что к моменту подписания предварительного договора объект недвижимости находится исключительно в её собственности, под арестом не состоит, задолженности по налогам не имеет. Непосредственно перед подписанием предварительного договора купли-продажи ФИО1 убедила ФИО6 в том, что указанные в договоре объекты недвижимости, в том числе земельный участок площадью 460 кв.м. по адресу: <адрес>. принадлежат ей на праве собственности и что при регистрации на них права собственности никаких препятствий не возникнет. Доверяя ФИО1 и представленной ею выписке из ЕГРН, ФИО3 подписал предварительный договор и в соответствии с его условиями передал ей (перевел на счет) денежные средства в размере 300 000 рублей в качестве частичной оплаты приобретаемой недвижимости. Через несколько дней после подписания предварительного договора купли-продажи, ФИО6 предложил Савойской его исполнить и осуществить оформление основного договора купли-продажи в нотариальной форме, на что последняя ответила категорическим отказом, пояснив, что достаточно простой письменной формы и регистрации через МФЦ <адрес>. Такой отказ Савойской от заключения основного договора купли-продажи в нотариальной форме ФИО6 насторожил, после чего он проверил указанные в договоре объекты недвижимости на наличие их обременения и выяснил, что на земельный участок с № (в действительности его кадастровый №), площадью 460 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> городского суда наложен запрет на совершение с ним регистрационных действий. Из размещенных на сайте Кисловодского городского суда сведений ФИО6 узнал, что 31.07.2023 суд рассмотрел гражданское дело № по иску ФИО5 к ФИО1 об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью 460 кв.м. на условиях предварительного договора и вынес решение о полном удовлетворении исковых требований. Ознакомившись с указанным решением, ФИО6 понял, что ФИО1 12.08.2023, при заключении предварительного договора купли-продажи, предметом договора которого, в том числе, выступал земельный участок площадью 460 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> фактически ввела ФИО6 в заблуждение относительно своих прав и намерений по продаже объектов недвижимости, осмотренных покупателем в присутствии свидетеля ФИО4. Распоряжаться земельным участком площадью 460 кв.м., в т.ч. путём его продажи, ФИО1 по состоянию на 12.08.2023 права не имела, а решением суда от 31.07.2023 право собственности на этот участок признано за ФИО5

Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на основании определения Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (по делу №) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН) сделана запись о запрещении регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ранее стороны знакомы не были, ФИО3 увидел объявление о продаже дома и земельного участка на <адрес>, позвонил продавцу и вместе с ФИО4 поехал посмотреть. С продавцом ФИО1 встретились на указанном объекте и она показала им весь земельный участок, жилой дом и хозпостройки. Цену за всю недвижимость, т.е. блок жилого дома, хозпостройки и земельный участок общей площадью 700 кв.м., разделённый на два участка площадями 460 и 240 кв.м., определили в 11,5 миллионов рублей. Савойская показывала выписку из ЕГРН, где все объекты недвижимости домовладения продавца значились в её собственности, а информация об их обременении в выписке отсутствовала. Савойская сказала, что земельный участок площадью 700 кв.м. зарегистрирован двумя участками площадью 240 кв.м. и 460 кв.м., чтобы легче продать. ФИО3 сказал, что желает купить весь земельный участок площадью 700 кв.м. и жилой дом одной сделкой. Савойская настояла на заключении предварительного договора с задатком в тот же день, т.к. к ней подъедут другие покупатели и, если ФИО6 не оставит ей задаток, она продаст объект другим покупателям. Савойская сказала, что бланки предварительного договора у нее с собой. В кафе «Аристократ» за столом Савойская лично заполнила один бланк, подписала и дала его подписать ФИО3 и ФИО4, после чего отдала этот экземпляр покупателю ФИО3, а второй экземпляр попросила подписать и сказала, что заполнит его дома, т.к. все торопились. Что указано в её экземпляре, ФИО6 до судебного заседания не знал, а когда узнал, что участок площадью 460 кв.м. по решению суда принадлежит ФИО5, обратился к Савойской, чтобы она вернула ему деньги, однако та сказала, что перечислила деньги ФИО5 и пусть ФИО6 забирает их у ФИО5. Понимая, что Савойская при заключении предварительного договора и получении первой оплаты по договору злоупотребила его доверием и правом, ФИО3 по указанным фактам обращался с заявлением в отдел МВД России по г. Кисловодску, где решение ещё не принято. Считает, что по своему содержанию, форме и неопределённости предмета сделки оба экземпляра предварительного договора, находящиеся в распоряжении продавца и покупателя, друг другу и требованиям закона не соответствуют и предварительный договор купли-продажи от 12.08.2023 является недействительным (ничтожным), а полученные Савойской от ФИО6 и не возвращенные денежные средства в размере 300 000 руб. подлежат возврату покупателю как неосновательное обогащение. Просит удовлетворить его встречные требования, а в первоначальных исковых требованиях ФИО1 отказать.

Не признавая встречные исковые требования ФИО2 и настаивая на собственных, первоначальный истец ФИО1 пояснила, что является собственником недвижимого имущества блока жилого дома №, площадью 72,8 кв.м. и земельного участка №, площадью 240 кв.м. по адресу <адрес>, а также земельного участка №, площадью 460 кв.м. <адрес>. Эти участки образовались в результате раздела на два земельных участка с №, площадью 700 кв.м., имевшего адрес: <адрес>. В подтверждение ее прав имеется выписка из ЕГРН от 16.11.2023г. (т.1 л.д. 72-75).

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании факта его нежелания и препятствования исполнения заключённого ими ДД.ММ.ГГГГ. предварительного договора купли-продажи недвижимости существенным нарушением условий предварительного договора и его расторжении, оставления ей задатка ФИО3 в размере 300 000 рублей в качестве компенсации морального вреда и материального ущерба за отказ ответчика от покупки у неё блока жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка, площадью 240 кв.м. с кадастровым номером № по адресу Кисловодск, <адрес> в оговоренный период с 12 по ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ отец ответчика - ФИО3 по телефону изъявил желание осмотреть её жилой дом по <адрес> и приобрести его для ответчика, своего сына ученика I курса Кисловодского медицинского колледжа. В тот же день она заключила с ФИО3 предварительный договор купли-продажи блока жилого дома с № и своего земельного участка, площадью 240 кв.м. с № по указанному адресу. Подписание договора в 2-х экземплярах состоялось по обоюдному согласию в кафе «Аристократ» <адрес> присутствии свидетеля ФИО4 В момент подписания предварительного договора ФИО3 перевел на ее карту «Мир» Сбербанка 300 000 рублей задатка. Согласно пункту 2 этого предварительного договора, покупатель взял на себя финансовые затраты на переоформление прав собственности на имущество через МФЦ г. Кисловодска. Согласно пункту 4, оплата по сделке должна была производиться в два этапа: 300 000 рублей в качестве задатка наличными в момент подписания предварительного договора купли-продажи, 200 000 рублей в течение 3-х дней и 11 000 000 рублей при заключении основного договора с возможным привлечением ипотечного кредитования. В пункте 9 стороны выразили намерение заключить основной договор купли-продажи не позднее августа 2023 года. Согласно пунктам 7 и 8, ни одна из сторон не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке; договор может быть расторгнут только соглашением сторон или решением суда.

14 августа 2023 года ФИО3 изъявил желание оформить основной договор купли-продажи у нотариуса, но это не требуется при отсутствии общей долевой собственности, тем самым он нарушил пункт 2 предварительного договора. Несогласие между ними возникло о том, кто будет оплачивать непредвиденные нотариальные расходы в размере около 26 000 рублей и заключение основного договора не состоялось, а задаток в размере 300 000 рублей остался у неё. Ни в ближайшие три дня, ни до 1 сентября 2023 года истец не получила обещанные ей 200 000 рублей по условиям пункта 4 предварительного договора. От подписания основного договора купли-продажи объектов недвижимости через МФЦ г. Кисловодска ответчик уклонился, отказавшись приобрести блок жилого дома и земельный участок, обозначенные в предварительном договоре, что нанесло ей моральный и материальный ущерб. Ответчик не заключил основной договор в августе 2023 года и не выполнил свои обязательства вовремя, что влечет расторжение предварительного договора по решению суда и оставление задатка стороне продавца, желавшей исполнить предварительный договор, в возмещение причинённого ей морального и материального вреда. Предварительный договор составлен ею правильно в свободной печатной форме с изложением условий, необходимых для заключения основного договора: в нём указаны стороны договора и его предмет - блок жилого дома и конкретный земельный участок 240 кв.м., цена, намерение совершить куплю-продажу и обоюдовыгодный характер сделки, срок заключения основного договора - август 2023 года. В пункте 4 указано о том, что переданные продавцу 300 000 рублей - это задаток, предоплата в обеспечение исполнения предварительного договора. При рассмотрении предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости в судебном порядке, на основе п.2 ст. 380 и п.2 ст. 381, ст. 429 ГК РФ, если стороны заключили договор и покупатель отказывается от сделки, задаток остаётся у продавца. ДД.ММ.ГГГГ она, как продавец, подтвердила своё намерение исполнить предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ вовремя и отправила покупателю своё уведомление ценным письмом с описью, но на тот момент ФИО2 временно покинул Кисловодск.

ФИО1 в ходе судебного разбирательства также поясняла, что она звонила ФИО3, однако после ДД.ММ.ГГГГ он перестал с ней общаться. Если бы он хотел вернуть свои 300 000 рублей, то еще ДД.ММ.ГГГГ он мог бы их получить от неё в связи с возникшим недоразумением. ФИО3 думал, что покупает 2 участка, площадью 240 кв.м. и 460 кв.м. и дом, она же продавала только дом с участком площадью 240 кв.м. Почему он так решил она не знает, так ему хотелось, хотя всей суммы для покупки у него не было и он предлагал купить недвижимость в долг. ДД.ММ.ГГГГ она сказала ФИО3, что если он хочет приобрести все объекты недвижимости, то пусть решает этот вопрос с ФИО5, которому присужден участок площадью 460 кв.м. Письменного обращения к нему с предложением о возврате денег она не направляла, а ДД.ММ.ГГГГ направляла уведомление, что она желает заключить основной договор купли-продажи дома и земельного участка площадью 240 кв.м. Она ходила к нему на стройку на <адрес> и там при свидетелях говорила, что готова вернуть деньги, показывала сумму на счете и предлагала пройти в отделение Сбербанка для перевода. Однако ФИО3, отказался получать деньги, сказав, что ФИО5 сам вернет ему эти деньги. Она также предлагала ФИО3 написать расписку о передаче ему денежных средств, но он отказался. Во внесудебном порядке за возвратом денежных средств сам ответчик к ней не обращался. В результате ей причинен моральный и материальный ущерб - она длительно не может продать дом. Считает, что ФИО3 уже давно вернул деньги ФИО5, с которым ею ранее заключался предварительный договор на покупку земельного участка площадью 460 кв.м. и был суд. При подписании предварительного договора она использовала готовый проект, т.к. это произошло молниеносно сразу после осмотра ДД.ММ.ГГГГ домовладения ФИО3 и ФИО4. У них были одни очки на двоих, они их передавали друг другу и внимательно читали договор. Своего проекта у ФИО3 не было, однако ДД.ММ.ГГГГ он предложил ей для подписания своего договора пойти к нотариусу. Она отказалась, так как договор между ними уже подписан и в нотариусе смысла нет. Земельный участок отмежеван, все документы в порядке. Более того, услуги нотариуса стоят 26 000 рублей, оплачивать их ни она, ни ответчик намерены не были. Считает, что Э-вы изготовили поддельный экземпляр предварительного договора, он является фиктивным, поскольку его хорошей копии в материалах дела не имеется. Она никакого отношения к этому экземпляру предварительного договора не имеет. Принадлежащие ей объекты недвижимости она продает уже несколько лет. В договоре от ДД.ММ.ГГГГ указан покупатель ФИО2, о чем попросил сам ФИО3 и сказал, что у него есть доверенность, но она ее не видела. Самого ФИО2 при подписании предварительного договора не было. Ей было все равно, кого вписать в договор, поскольку предварительный договор говорит лишь о намерениях сторон и требования закона к нему в части подписания поверхностные, не очень твердые. В данном случае ответчик предъявляет к ней претензии, а она - жертва. В типографии распечатку в той редакции предварительного договора, который находится у ответчика, она не заказывала. Взять ошибочно две разные редакции предварительного договора на встречу с ФИО3 она тоже не могла, это исключено. При заключении договора с ФИО3 она представила ему выписку на принадлежащие ей объекты недвижимости, сведений об обременениях на объекты недвижимости в ней нет. Просила удовлетворить иск в полном объёме и категорически возражала против удовлетворения встречного иска ФИО6.

Представитель ответчика ФИО2 и третьего лица без самостоятельных требований ФИО3 - ФИО7, действующая на основании нотариальных доверенностей от ДД.ММ.ГГГГг., в судебном заседании с первоначальными исковыми требованиями не согласилась и пояснила суду, что Савойская просит установит факт нежелания ответчика заключить основной договор, но сама же говорит, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 позвонил ей и предложил обратиться к нотариусу. На руках у него было 11 200 000 руб., сумма необходимая для оплаты всех осмотренных им объектов: 2 участков - площадью 240 кв.м. и 460 кв.м., блока жилого дома и остальных построек. Савойская с ФИО6 по цене за всю указанную недвижимость сошлись и подпись продавца в предварительном договоре имеется. Однако Савойская отрицала факт подписи ею имеющегося у ФИО6 экземпляра договора от ДД.ММ.ГГГГ. Для проверки её доводов суд назначал почерковедческую экспертизу. Эксперт пришёл к выводу, что в этом экземпляре договора имеется собственноручная подпись ФИО1 Предварительный договор купли-продажи составлялся, заполнялся и подписывался лично Савойской в присутствии свидетеля ФИО4. Через два дня после подписания предварительного договора с Савойской и не зная ещё о её обмане, ФИО3 хотел заключить договор у нотариуса, но истец категорически отказалась, чем вызвала у ФИО3 сомнения. Он сам обратился к нотариусу и выяснил, что на участок ФИО1, площадью 460 кв.м. наложены обеспечительные меры и она продать его не может. Сама Савойская об этом знала, но умышленно ввела покупателя в заблуждение, умолчав о наличии судебного запрета, что и позволило ей получить с покупателя 300 000 рублей. Было подано заявление в ОМВД России по г. Кисловодску, зарегистрированное в КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, по обстоятельствам совершения Савойской мошенничества с объектами недвижимости, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, но вызовы сотрудников МВД для допроса ФИО1 игнорирует и до настоящего времени она так и не допрошена. Желание ФИО6 оформить основной договор Савойская не отрицает, но вместе с тем, у неё по указанной причине отсутствует намерение и возможность продать, то о чем она договорилась с ФИО6. Однако она заключила еще один предварительный договор спустя 4 дня с ФИО9, взяв с него задаток в размере 1 млн. руб., заведомо зная, что на земельный участок определением суда от ДД.ММ.ГГГГ наложены обеспечительные меры, а ДД.ММ.ГГГГ суд в другом деле вынес решение по иску ФИО5 к ФИО1 и признал право собственности на участок площадью 460 кв.м. на условиях предварительного договора за ФИО5 Истец заведомо не имела права распоряжаться названным земельным участком и предлагать его к продаже ФИО6 и ФИО9. Более того, ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании Савойская сказала, что заключила новый предварительный договор с ФИО8 сроком до ДД.ММ.ГГГГ, о продаже ему блока жилого дома и земельного участка площадью 240 кв.м. по <адрес>. В качестве гарантии сделки Савойская получила от ФИО8 задаток в размере 50 000 рублей, основной договор с ним также не заключен. Решением Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в силу ДД.ММ.ГГГГ, требования ФИО9 о расторжении предварительного договора и возврате задатка частично удовлетворены, в удовлетворении встречного иска ФИО1 о признании факта нежелания ФИО9 выполнять предварительный договор купли-продажи, о компенсации морального и материального ущерба – отказано. ФИО6 имел и имеет намерение приобрести блок жилого дома, земельные участки площадью 240 кв.м. по <адрес> и площадью 460 кв.м. по <адрес> (общей площадью 700 кв.м.) как это отражено в экземпляре договора, находящегося у него. Для этого в период действия предварительного договора он направлял Савойской предложение о заключении основного договора. Савойская не могла произвести сделку по отчуждению объектов, указанных ею самой в экземпляре покупателя, но от совершения основной сделки отказалась под предлогом отсутствия необходимости в её нотариальной форме. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ Савойская показала, что машинописный бланк предварительного договора купли-продажи, текст которого соответствует экземпляру, находящемуся в её распоряжении, подготовлен ею самостоятельно, а распечатан в типографии «Студия КМВ» в <адрес>. На этом бланке она и предложила ФИО6 заключить предварительный договор. Иных печатных бланков предварительного договора купли-продажи, по её утверждению, она не выполняла, а экземпляр покупателя ФИО6 сфальсифицирован. Эти доводы Савойской действительности не соответствуют и опровергаются материалами дела. В материалы дела по запросу суда ИП ФИО10, осуществляющего свою деятельность в типографии «Студия КМВ», представлены файлы, поступившие ему ДД.ММ.ГГГГ на электронную почту info@-kmv.ru c электронного адреса savoie@yandex.ru, в котором было обращение об услуге полиграфической печати с приложенными к нему 3-мя файлами, два из которых под именем «Договор Предв». Машинописные тексты предварительных договоров, направленных с электронного адреса savoie@yandex.ru и распечатанные для Савойской в типографии «Студия КМВ», идентичны с машинописными тестами экземпляров предварительного договора покупателя ФИО6 и продавца Савойской. Один идентичен экземпляру ФИО6, второй экземпляру Савойской; друг другу распечатанные в типографии тексты присланных Савойской договоров не идентичны. ФИО6 не знал и не мог предположить, что тексты в бланках, напечатанных и заполненных при заключении предварительного договора с ФИО6 лично Савойской, могут быть различными. Представитель также пояснила, что ФИО6, ФИО5, ФИО9, ФИО11 и ФИО8 не первые и не единственные от кого Савойская получила денежные средства в качестве задатка за объекты своей недвижимости по адресу: <адрес> и <адрес>. С названными лицами основные договоры купли-продажи под разными предлогами так и не заключены, а полученные от них денежные средства Савойской присвоены и добровольно не возвращены. Просила отказать в удовлетворении исковых требований Савойской и удовлетворить встречные исковые требования ФИО6.

Извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела ответчик и встречный истец ФИО2 в судебное заседание не явился, суду направил ходатайство о рассмотрении дела без его участия и обеспечил явку в судебное заседание своего полномочного представителя по доверенности.

Извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, третье лицо без самостоятельных требований на предмет спора ФИО3 в судебное заседание не явился, суду направил заявление о рассмотрении дела без его участия, в котором указал, что в иске ФИО1 указаны искаженные обстоятельства, которые опровергаются им и показаниями свидетеля ФИО4, так как с Савойской была договоренность о продаже дома и всего земельного участка общей площадью 700 кв.м. (240+460 кв.м.). Бланки предварительного договора были у Савойской напечатаны заранее, она их заполняла и подписывала сама. Ему она отдала заполненный и подписанный бланк, где указаны объекты: блок жилого дома и другие постройки, земельный участок 240 кв.м. и земельный участок 460 кв.м., т.е. земельный участок общей площадью 700 кв.м., которые ФИО6 и готов был приобрести на имя своего сына ФИО2 О том, что в экземпляре Савойской указаны не все объекты ему стало известно от представителя, которая участвовала в судебном заседании. По данному факту мошенничества он обращался в отдел МВД России по г. Кисловодску. Его сын направлял Савойской требование о заключении основного договора на все объекты, которые он со свидетелем осматривали и договорились купить. Считает, что Савойская не могла выполнить обещанного, а ввела его в заблуждение, показав выписку из Росреестра, где были указаны все объекты и не были отражены сведения о наличии обременений, не позволяющих ей осуществить основную сделку купли-продажи, так как не является собственником участка площадью 460 кв.м. Савойская намеренно ввела покупателя в заблуждение с целью хищения его денежных средств. Просит отказать в удовлетворении иска ФИО1 и поддерживает встречное исковое заявление ФИО2 в полном объеме.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено при имеющейся явке, в отсутствие не явившихся в судебное заседание ответчика и третьего лица, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав первоначального истца и ответчика по встречному иску - ФИО1, представителя встречного истца и ответчика по первоначальному иску ФИО2 и третьего лица ФИО3 - ФИО7, исследовав материалы дела и указанные кассационной инстанцией обстоятельства, обозрев материалы гражданского дела №, суд оценил представленные доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости, достоверности и значимости для правильного разрешения спора и с учетом установленных обстоятельств дела, характера спорных правоотношений пришел к следующему.

Согласно выписке из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости, выданной Филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ №№, ФИО1 на праве собственности в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ принадлежали (принадлежат) спорные объекты недвижимости, а именно:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 460+/-8 кв.м., дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации - №, адрес: <адрес>, земельный участок 82 (т.1 л.д.72);

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 240+/-5 кв.м., дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации - №, адрес - <адрес>, земельный участок 27 (т.1 л.д. 72-73);

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 700+/-9 кв.м., дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации - №, адрес - <адрес>. Данный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ снят с кадастрового учета с одновременным прекращением права, в связи образованием двух земельных участков путем его раздела (т.1 л.д. 73);

- блок жилого дома с кадастровым номером №, площадью 72,8 кв.м., дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации - №, адрес - <адрес> (т.1 л.д. 74).

Согласно данной выписки от ДД.ММ.ГГГГ, представленной в дело первоначальным истцом ФИО1, в ЕГРН на момент её выдачи отсутствовали сведения об имеющихся обременениях и запретах на указанном в ней имуществе (т.1 л.д. 72-75).

Пользуясь этим обстоятельством, ФИО1 предъявляла эту выписку ФИО3 в подтверждение своих имущественных прав на продаваемую недвижимость, а также отсутствия на этом имуществе запретов и обременений при заключении с ним ДД.ММ.ГГГГ в простой письменной форме предварительного договора купли-продажи всего указанного в выписке имущества.

Фактически же определением Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным при рассмотрении другого гражданского дела (№) по иску ФИО5 к ФИО1 об обязании заключить с ним основной договор купли-продажи земельного участка площадью 460 кв.м. на условиях предварительного договора были приняты обеспечительные меры в виде запрета регистрационных действий с названным земельным участком принадлежащим Савойской. Управлением федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в ЕГРН внесена запись № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 62-65).

ДД.ММ.ГГГГ в гражданском деле № по иску ФИО5 к ФИО1 суд вынес решение, которым удовлетворил требование истца и обязал ответчика Савойскую заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью 460 кв.м. на условиях предварительного договора и о полном удовлетворении исковых требований (т.3 л.д. 171).

ФИО1 лично участвовала в судебных заседаниях, в ходе которых были приняты, находящиеся в материалах гражданского дела № и исследованные судом в ходе настоящего дела, названные судебные акты об обеспечительных мерах и о разрешении по существу спора о правах на её земельный участок № площадью 460+/-8 кв.м. по адресу: <адрес>.

Более того, ФИО1 обжаловала определение об обеспечении иска путем подачи частной жалобы в <адрес>вой суд.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ обжалуемое определение оставлено без изменения. Судебная коллегия установила, что из существа заявленных требований видно, что истец ФИО5 просит обязать заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, на условиях, содержащихся в проекте договора, являющихся условиями заключенного между сторонами предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. При этом ссылается на то, что по условиям предварительного договора купли-продажи стороны договорились заключить основной договор ориентировочно в марте-апреле 2023 <адрес> раздел земельного участка с кадастровым номером №, площадью 975 кв.м. и произведя постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 460 кв.м., ФИО1 незаконно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре от 16.04.2022 и дополнительного соглашения к нему оформленному распиской от 15.03.2023. Заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрета иным лицам совершать определенные действия, в том числе о запрете федеральному органу исполнительной власти совершать действия по государственной регистрации перехода права собственности и сделок относительно недвижимого имущества, может быть удовлетворено, если указанные обеспечительные меры непосредственно связаны с предметом заявленных требований и в случае удовлетворения иска непринятие именно этих мер затруднит или сделает невозможным исполнение судебного акта. Суд апелляционной инстанции, согласился с выводами суда первой инстанции, поскольку принятые судом меры по обеспечению предъявленного иска, отвечают требованиям ст. ст. 139, 140 ГПК РФ, учитывая предмет и основание предъявленного иска, а также, что принятые меры по обеспечению иска соразмерны заявленным требованиям и направлены на сохранение существующего положения сторон, оставив частную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Следовательно, ФИО1 знала о наличии на указанном участке судебного обременения, исключающего до отмены принятых судом мер обеспечения, в том числе по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, его продажу и обязательную в силу ст.ст. 131, 223 ГК РФ государственную регистрацию перехода права собственности на участок к покупателю ФИО6.

ФИО1 также принимала участие в судебном заседании при оглашении решения Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, знакомилась с материалами дела №, получала надлежаще заверенные копии судебных актов, которые обжаловала в установленные гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации сроки.

Указанные выше судебные акты состоялись до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до подписания предварительного договора между ФИО1 и ФИО3

ФИО1 не только знала о принятии судом указанных мер обеспечения, но и обжаловала это определение суда, что предусмотрено гражданским процессуальным законодательством, однако подача частной жалобы на определение суда об обеспечении иска не приостанавливает исполнение этого определения (ч.3 ст. 145 ГПК РФ). Поскольку впоследствии суд апелляционной инстанции оставил определение суда об обеспечении иска без изменения, постольку режим принятого им обеспечения в виде запрета регистрационных действий с земельным участком №, площадью 460 кв.м. действует со дня вынесения определения, в данном случае с ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, внесение в ЕГРН сведений о данном обременении не могло состояться до вступления этого судебного определения в законную силу, что и позволило ФИО1 получить выписку из госреестра за №КУВИ-001/2023-259005543 без указания в ней наложенного на объект недвижимости обременения (запрета).

То, что на руках у ФИО1 имелась и ею использовалась выписка из ЕГРН об отсутствии на принадлежащем ей имуществе запретов и обременений, не освобождает её от обязанности добросовестного поведения при осуществлении своих гражданских прав, от неблагоприятных последствий и ответственности за намерение и причинение вреда другому лицу.

По закону добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, в РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) – ч.ч.1,5 ст. 10 ГК РФ.

Эти принципиальные требования закона ФИО1 нарушены, что влечёт последствия, предусмотренные ч.2 ст. 10 ГК РФ.

Лично участвуя в деле, в котором суд вынес определение об обеспечительных мерах в виде запрета регистрационных действий с её земельным участком №, площадью 460 кв.м. и зная о данном запрете, Савойская воспользовалась тем, что сведения об этом запрете установленным порядком не были внесены в ЕГРН и, соответственно, не отражены в названной выписке. Показывая эту выписку покупателю ФИО6, она создала у него ложное представление о наличии у неё возможности продать ему все указанные в выписке объекты недвижимости. Умолчав о том, что на имуществе имеется судебный запрет и бо?льший из двух земельных участков, который в числе прочего имущества она предлагала купить ФИО6, является предметом её судебного спора с другим его покупателем ФИО5, которому суд и присудил данный участок, ФИО1 ФИО3 при заключении с ним 12.08.2023 предварительного договора купли-продажи не сообщила и, наоборот, убедила его в том, что проблем с продажей всей недвижимости и в т.ч. земельного участка площадью 460 кв.м. нет и они не возникнут при оформлении сделки в простой письменной форме через МФЦ.

Таким образом, использование реестровой выписки, выданной Филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Иркутской области №, как и последующее заключение заведомо неисполнимого предварительного договора о купле-продаже о продаже всей недвижимости, явилось способом введения в заблуждение покупателя ФИО6, которым она и воспользовалась для незаконного получения от него денежных средств.

Скрыв от ФИО6 информацию об обременении и действительном статусе земельного участка № площадью 460 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, т.е. умолчав об истине и обещая его продать, ФИО1 ввела ФИО3 в заблуждение и убедила, что интересующая его сделка купли-продажи может быть заключена на условиях имевшегося у него экземпляра предварительного договора и заведомо неосновательно получила от него ДД.ММ.ГГГГ в кафе «Аристократ» <адрес> 300 000 рублей.

До обращения в суд с требованиями к ФИО6, рассматриваемыми в настоящем деле, ФИО1 скрывала и факт наличия у неё экземпляра предварительного договора купли-продажи с иным объёмом продаваемого ею имущества отличным от указанного в экземпляре ФИО6.

Фактически же по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время Савойская может распорядиться и в т.ч. продать, из принадлежащей ей недвижимости, расположенной в <адрес> только блок жилого дома с хозпостройками и земельный участок с №, площадью 240 кв.м.

Сознавая это и желая придать предстоящему основному договору купли-продажи юридическую значимость и впоследствии использовать его для обоснования своих притязаний на задаток, Савойская изготовила второй, находящийся у неё экземпляр оспариваемого предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, что в его п.1 предметом сделки указано только то имущество, в распоряжении которым она не ограничена (т.1 л.д. 12). В её экземпляре договора второй земельный участок площадью 460 кв.м. не упоминается. Этот экземпляр в качестве доказательства её намерения продать недвижимое имущество ФИО6 без второго земельного участка Савойская представила в суде. Чтобы опорочить экземпляр предварительного договора с иным текстом п.1, находившегося у ФИО6, и также представленного им суду, Савойская стала утверждать, что никакого отношения к нему не имеет и подпись продавца в этом экземпляре договора - это не её подпись, этот экземпляр сфальсифицирован противной стороной (т.1, л.д. 71).

Для проверки этого утверждения, правильного установления обстоятельств дела и разрешения спора судом по делу назначалась и проведена судебная почерковедческая экспертиза.

Как следует из заключения эксперта №-Э/24 от ДД.ММ.ГГГГ, эксперт Ассоциации «Бюро независимых экспертиз» «Дельта» - ФИО12 по результатам экспертных исследований пришел к выводу, что подпись от имени ФИО1 расположенная в графе «Продавец» в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ФИО1 и ФИО2, на экземпляре, представленном стороной ответчика ФИО2, выполнена самой ФИО1 (т.1 л.д. 190-221).

Указанное заключение эксперта объективно согласуется с пояснениями третьего лица ФИО3 и показаниями свидетеля ФИО4 о том, что оба экземпляра предварительного договора ФИО1 подписывала ДД.ММ.ГГГГ. собственноручно.

Экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства. Выводы эксперта сделаны на основании проведенного исследования, ход которого подробно изложен в заключении. Экспертное заключение отвечает принципам полноты и объективности экспертного исследования. Эксперт ФИО12 имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы по специальности, в установленном порядке он до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, его личной заинтересованности в исходе дела не имеется. Экспертом даны исчерпывающие ответы на поставленный судом вопрос. Допрошенный в ходе рассмотрения гражданского дела эксперт ФИО12 поддержал выводы, изложенные в заключении.

Доводы Савойской о недопустимости заключения эксперта, по мнению суда, подлежат отклонению, так как основаны на неверном толковании норм права и продиктованы субъективным отношением к исходу данного дела.

Таким образом, неосновательно отрицая факт личного подписания ею экземпляра договора, представленного ФИО6, ФИО1 пытается ввести суд в заблуждение и исказить действительные обстоятельства дела в свою пользу. Поэтому суд критически относится к её объяснениям об обстоятельствах, при которых совершался и подписывался сторонами спорный предварительный договор.

Как следует из материалов дела, свидетель ФИО4 направил суду свои письменные показания, заверенные ДД.ММ.ГГГГ нотариальным порядком, которые приобщены к делу и исследованы. Показания свидетеля полностью подтверждают объяснения третьего лица ФИО3, с которым они ДД.ММ.ГГГГ вместе осматривали недвижимое имущество ФИО1 на <адрес>, а затем в кафе «Аристократ» по настоянию Савойской подписали предварительный договор купли-продажи. В его присутствии ФИО3, который хотел приобрести дом для своего сына, и продавец Савойская договорились о купле-продаже всего домовладения: жилого дома и двух земельных участков размерами 460 и 240 кв.м. Савойская просила дать ей задаток и убеждала ФИО6, что никаких вопросов по сделке не возникнет и её можно зарегистрировать через МФЦ без нотариуса. Савойская собственноручно заполнила один экземпляр договора и зачитала его, т.к. у него (свидетеля) и ФИО3 плохое зрение, а очков у них при себе не было. В договоре были указаны все объекты – жилой дом и оба земельных участка общей площадью 700 кв.м. ФИО3 и Савойская подписали этот договор, затем ФИО3 перечислил ФИО1 задаток в сумме 300 000 рублей. Савойская сказала, что второй экземпляр заполнит дома и попросила ФИО6 подписать незаполненный договор, что он и сделал. В момент подписания предварительного договора купли-продажи у ФИО3 не было доверенности с полномочиями совершения сделки от имени ФИО2 По просьбе Савойской оба экземпляра договора подписал, и он (ФИО4) в качестве свидетеля. Через два дня он посоветовал ФИО3 связаться с ФИО1 и предложить ей заключить договор у нотариуса. ФИО6 позвонил ему и сообщил, что Савойская отказалась от нотариального оформления сделки. Тогда он посоветовал ему самостоятельно обратиться к нотариусу и узнать не возникнет ли проблем при оформлении сделки через МФЦ. После визита к нотариусу ФИО6 позвонил и сообщил ему, что один из участков площадью 460 кв.м. находится под запретом суда на совершение с ним регистрационных действий. ФИО3 позвонил Савойской и она дала ему телефон ФИО5, чтобы он уговорил его отказаться от этого участка. ФИО6 стало известно, что по решению суда земельный участок площадью 460 кв.м. обязана передать ФИО5. ФИО3 сообщил ФИО1, что покупать дом с маленьким участком площадью 240 кв.м. он не хотел и не желает и попросил её вернуть задаток, на что Савойская отказалась с ним встречаться и разговаривать, а также вернуть задаток. Она сказала ФИО6, что перечислила эти деньги ФИО5 и пусть он забирает их у ФИО5. Впоследствии он и ФИО3 узнали от представителя последнего на суде, что экземпляры предварительного договора отличаются друг от друга: в экземпляре Савойской нет земельного участка площадью 460 кв.м., который они осматривали и ФИО3 хотел купить. Так Савойская ввела ФИО3 в заблуждение и получила от него денежный задаток в размере 300 000 рублей (т.2 л.д. 88).

Установленные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении стороны продавца в отношениях с ФИО6 при заключении предварительного договора купли-продажи, что выразилось в корыстном злоупотреблении ею доверием покупателя, а также в злоупотреблении правами с целью причинения вреда его интересам. Незаконные действия продавца привели к достижению ею указанной цели – незаконному и неосновательному получению денежных средств стороны договора - ФИО6.

При таких установленных судом обстоятельствах дела Савойская отказала ФИО6 в добровольном расторжении их предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и в возврате ему 300 000 рублей полученного денежного задатка. В целях оставления этих денежных средств за собой ФИО1 обратилась в суд с указанными выше требованиями.

В случае несоблюдения требований добросовестности в гражданских правоотношениях, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (ч.2 ст. 10 ГК РФ).

В свою очередь ФИО3, при заключении ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора с Савойской не проявил достаточной разумности и осмотрительности, своевременно не проверил юридическую чистоту предстоящей сделки и права продавца, а сделал это лишь через несколько дней после заключения предварительного договора, воспользовавшись услугами нотариуса. В данном деле он участвует в качестве третьего лица на стороне ответчика по первоначальному иску ФИО2, никаких требований к нему не предъявлено.

В соответствии с ч.2 ст. 1, ч.1 ст. 9, п.1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора; по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права; свободны в заключении договора.

Суд, разрешая спор и применяя нормы материального права, исходит из основных начал гражданского законодательства о том, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ч.ч. 3,4 ст.1 ГК РФ).

До суда и на судебном разбирательстве никто из сторон не пожелал изменить (уточнить, дополнить) их предварительный договор в порядке гл.29 ГК РФ для надлежащего исполнения.

Занимая противоположные позиции в части права на денежный задаток в размере 300 000 рублей стороны основываются на ч.2 ст. 381 ГК РФ; требований о понуждении к заключению основного договора в порядке ч.5 ст. 429 ГК РФ ни первоначальный, ни встречный истцы не заявили, что свидетельствует об отсутствии у них интереса в такой сделке. Истец по встречному иску ФИО6 предварительный договор купли-продажи от 12.082023 просит признать недействительным.

В соответствии с ч.ч. 1,3,4,6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.

Предварительный договор, оспариваемый в данном деле, изготовлен в двух экземплярах по одному для каждой стороны в форме печатных бланков с возможностью рукописного указания в них цены, порядка расчётов и срока заключения основного договора. В этой части оба бланка заполнены собственноручно Савойской и каждый экземпляр договора подписан ею как продавцом, ФИО3 за покупателя ФИО2 и свидетелем ФИО4, присутствовавшим при их переговорах и оформлении предварительного договора при выше указанных им и сторонами обстоятельствах. В обоих экземплярах договора его предмет (перечень продаваемых/покупаемых объектов недвижимости) указан в п.1 и в обоих случаях выполнен как печатный текст бланка.

ФИО1 не оспаривала, что машинописный бланк предварительного договора купли-продажи, текст которого соответствует экземпляру, находящемуся в её распоряжении, подготовлен ею самостоятельно, а распечатан в типографии «Студия КМВ» в <адрес> (т.1 л.д. 12). Именно этот бланк в двух экземплярах она и предложила ФИО6 для подписания предварительного договора. Иных печатных бланков предварительного договора купли-продажи, по её утверждению, она не выполняла, а экземпляр покупателя ФИО6 сфальсифицирован (т.1 л.д.71).

Эти доводы Савойской в действительности не соответствуют и опровергаются материалами дела.

В материалы дела по запросу суда ИП ФИО10, осуществляющего свою деятельность в типографии «Студия КМВ», представлены файлы, поступившие ему ДД.ММ.ГГГГ на электронную почту info@-kmv.ru c электронного адреса savoie@yandex.ru, в котором было обращение об услуге полиграфической печати с приложенными к нему 3-мя файлами, два из которых под именем «Договор Предв» (т.2 л.д. 73). Машинописные тексты предварительных договоров, направленных с электронного адреса savoie@yandex.ru и распечатанные для Савойской в типографии «Студия КМВ», идентичны с машинописными тестами экземпляров предварительного договора покупателя ФИО6 (т.2 л.д. 75) и продавца Савойской (т.2 л.д.76). Один идентичен экземпляру ФИО6 (т.1 л.д. 71), второй - экземпляру Савойской (т.1 л.д. 12); друг другу распечатанные в типографии тексты присланных Савойской договоров не идентичны.

Доказательств, свидетельствующих о фальсификации предварительного договора купли-продажи от 12.08.2023, находящегося у покупателя ФИО6, Савойской в материалы дела не представлено и суду не доказано.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с представленным истцом ФИО1 экземпляром предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, в указанную дату между ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор, в соответствии с которым (п.1) стороны пришли к соглашению о заключении не позднее августа 2023г. основного договора купли-продажи блока жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка площадью 240 кв.м., с кадастровым номером №, почтовый адрес: <адрес>, принадлежащих ФИО1 на праве собственности.

В экземпляре этого же договора, представленного суду ФИО6, машинописный текст (п.1) о его предмете следующий: «Блок жилого дома со всеми удобствами с кадастровым номером № (основной блок из 2-х больших жилых комнат, коридора, санузла, подвала, а также отдельно стоящего дома под черепицей с кухней, ванной, коридором, летней комнатой/кладовкой) и земельного участка в собственности площадью 240 кв.м., принадлежащих продавцу на праве собственности с кадастровым номером №, либо всего земельного участка в собственности площадью 700 кв.м., почтовый адрес: <адрес>, либо земельного участка в собственности площадью 460 кв.м., с капитальным гаражом и кадастровым номером №, <адрес>».

Со всей очевидностью оригинальные экземпляры договора в части пункта первого по смыслу и содержанию (перечню объектов недвижимости) значительно различаются, что недопустимо. Все экземпляры договора должны быть строго идентичны и только тогда они могут иметь равную юридическую силу.

В остальном стороны на разницу экземпляров договора в обоснование своих требований не ссылаются. Исследованием договора сторон по представленным ими экземплярам, суд также установил слелующее.

В п.3 договора о цене продаваемого/покупаемого имущества, согласованная сторонами окончательная цена сделки не указана и в этом специально отведённом для того пункте бланков договора, заполнявшихся продавцом ФИО1, не прописана.

Толкуя и воспринимая содержание и условия оспариваемого договора буквально, как то предписано ч.1 ст. 431 ГК РФ, суд признаёт, что в нём вопреки положениям ст. 429 ГК РФ цена имущества, как одно из существенных условий основного договора купли-продажи, отсутствует. Пункт 3, включённый в предварительный договор специально для фиксации согласованной сторонами цены сделки, вообще не заполнен. Цена каждого объекта недвижимости, состоящего на самостоятельном кадастровом учёте, в договоре также не указана.

В п.4 договора о порядке расчётов, стороны указали, что оплата производится в два этапа: 300 000 рублей в качестве задатка наличными в момент подписания предварительного договора купли-продажи, 200 000 рублей в течение 3-х дней; 11 000 000 рублей при заключении основного договора с возможным привлечением ипотечного кредитования.

Эта часть договора определяет порядок расчётов, а не стоимость имущества по основной сделке и содержит в себе не устранённое сторонами противоречие: в п.4 указано о расчёте в два этапа, но на покупателя возложена обязанность произвести разновременно три платежа.

В машинописном п.5 изложены гарантии (уверения) продавца о том, что объект недвижимости на момент подписания предварительного договора, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, находится исключительно в её собственности, под арестом не состоит, задолженности по налогам не имеет.

Указанные в этом пункте заверения продавца действительности не соответствуют; судом установлен факт наличия на ДД.ММ.ГГГГ обременения (запрета) на одном из объектов недвижимости Савойской, о чем ей было известно до заключения данного предварительного договора. Сокрытие данного факта стало причиной законного отказа покупателя от исполнения предварительного договора, поскольку до его заключения продавец утратила возможность передать покупателю, в т.ч. путём купли-продажи важную для него часть имущества - земельного участка площадью 460 кв.м., на что он в силу указанных заверений ФИО1 и достигнутых соглашений добросовестно рассчитывал.

Условия о предмете и цене продаваемого имущества являются существенными и в силу прямого указания закона (ст.ст. 429, 554, 555 ГК РФ) должны быть включены конкретно и однозначно в договор купли-продажи недвижимости как в основной, так и в предварительный. Предварительный договор, не содержащий условий о предмете и цене недвижимости при недостижении сторонами взаимного согласия не может быть исполнен, поскольку с такими недостатками будущий (основной) договор о передаче (продаже) конкретного недвижимого имущества, если его заключать на условиях данного предварительного договора, не будет отвечать требованиям закона и интересам сторон.

К выводу о несогласовании сторонами предварительного договора обязательного условия о предмете купли-продажи объектов недвижимости суд пришел на основании следующего.

Из письменных пояснений ФИО3 и нотариально удостоверенных показаний свидетеля ФИО4 следует, что первый хотел приобрести для своего сына целое домовладение ФИО1 на <адрес> и ДД.ММ.ГГГГ и последняя показала им все объекты, входящие в его состав, в натуре: жилой блок с хозпостройками и два земельных участка общей площадью 700 кв.м. (460+240). Эскаев выразил желание купить, а Савойская обещала ему продать все осмотренные объекты; она не говорила им о невозможности продажи земельного участка площадью 460 кв.м. Поэтому сразу после осмотра имущества предварительный договор с Савойской ФИО6 заключил в уверенности, что она продаёт ему все своё недвижимое имущество.

Поведение Савойской при общении с ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, в т.ч. её действия при составлении и подписании предварительного договора в двух экземплярах, выражали её готовность продать Эскаеву всё осмотренное ими недвижимое имущество, иных предложений и каких-либо возражений с её стороны не было.

Бланки предварительного договора (2) принесла с собой Савойская, и как теперь стало известным, их первый пункт о предмете сделки является машинописным и изложен в них по-разному. Неидентичные бланки изготовила (заказала в типографии) Савойская и поэтому заключение и подписание двух экземпляров предварительного договора в разных редакциях, о чём ФИО6 не знал, охватывалось её сознанием и соответствовало её воле.

Оформленные таким образом экземпляры предварительного договора и наличие обременения на одном из объектов с неизбежностью, понятной Савойской и сокрытой ею от ФИО6, изначально делали невозможной покупку им всей недвижимости, составляющей вкупе целое домовладение, расположенное на двух участках общей мерою 0,07га.

Поскольку установлено, что Савойская, действуя в отношении ФИО6 недобросовестно, скрывала от него факт обременения одного из объектов недвижимости, который она обещала ему продать, то именно по этой причине она ДД.ММ.ГГГГ уклонилась от заключения основного договора, поскольку нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на её совершение (ч.1 ст. 163 ГК РФ) и нотариус мог установить наличие обременений на земельном участке Савойской, площадью 460 кв.м., что и произошло при самостоятельном обращении ФИО6 к нотариусу для проверки прав Савойской.

В связи с этим, Савойская настаивала на заключении основного договора в простой письменной форме и его сдаче на госрегистрацию через МФЦ, где полагала получить от покупателя полную оплату по сделке, что объективно и являлось её действительной целью в отношениях с ФИО6, а не сделка купли-продажи недвижимости в интересах обеих сторон с соблюдением закона. При таких обстоятельствах настойчивость Савойской на заключении сделки через МФЦ со ссылкой на п.2 предварительного договора, где указано о принятии покупателем затрат в случае обращения в МФЦ на себя, также направлена исключительно на достижение указанной противоправной цели.

Экземпляр договора, представленный ФИО6, содержит в себе перечень всего интересующего его недвижимого имущества, но и он не отвечает требованиям закона об указании предмета сделки в договоре о продаже недвижимости, поскольку все это имущество разделено на три альтернативных группы посредством разделительного союза либо, такое изложение условия о предмете сделки предполагает дальнейший его выбор из трёх вариантов и не предполагает куплю-продажу всех альтернативных групп имущества в совокупности, что не соответствует намерению покупателя приобрести жилой блок и два участка при нём, которое он полагал согласованным.

Так по смыслу п.1 договора (экземпляр ФИО6) стороны якобы договорились о купле-продаже:

- блока жилого дома № и земельного участка площадью 240 кв.м. с №,

- либо всего земельного участка площадью 700 кв.м. по адресу: <адрес>,

- либо земельного участка площадью 460 кв.м. с № и капитального гаража в <адрес>.

Что же конкретно из трех перечисленных вариантов недвижимого имущества продавца стороны согласовали в качестве предмета купли-продажи в договоре не указано. Вместе с тем ни один из вариантов не отвечает намерению покупателя, имеющего интерес купить все объекты недвижимости, составляющие целое домовладение – блок жилого дома с хозпостройками и два участка площадями 460 и 240 кв.м.

Из пояснений сторон, третьего лица и показаний свидетеля видно, что обсуждения изложенных в п.1 вариантов купли-продажи недвижимого имущества не было и на их наличие в договоре ФИО1, сформулировавшая этот пункт, внимание ФИО3 и ФИО4 не обратила и воспользовалась неверным представлением ФИО6, который на подписании договора был без очков, о предмете сделки исключительно для получения от него денежных средств.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером № площадью 700+/-9 кв.м., принадлежащий ФИО1 на праве собственности (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ был снят с кадастрового учета с одновременным прекращением права, в связи образованием двух земельных участков с № (240 кв.м.) и № (460 кв.м.) путем его раздела (т.1 л.д. 73).

Следовательно, данный земельный участок не мог выступать предметом возмездной сделки.

Как следует из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 460 кв.м., управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на основании: решения Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в силу ДД.ММ.ГГГГ; определения Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в силу ДД.ММ.ГГГГ; исполнительного листа серии ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано право собственности ФИО5 (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) (т. 3 л.д. 212).

При таких обстоятельствах, суд признаёт, что предмет сделки и его цена в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ и последующего договора о передаче имущества (ч.1 ст. 429 ГК РФ) сторонами законно и окончательно не определены (ст.ст. 554, 555 ГК РФ).

Кроме того, следует учесть, что стороны вели переговоры и подписали договор о купле-продаже нескольких самостоятельных объектов недвижимости, состоящих на кадастровом учёте, в силу чего им следовало определить и указать в предварительном договоре цену каждого такого объекта и согласовать её, а не ограничиваться указанием в п.4 о порядке расчётов сумм трёх последовательных платежей.

По договору купли-продажи, согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В силу этой нормы без должного определения вещи (предмета сделки) и её стоимости (цены) в договоре купли-продажи его точное и законное исполнение невозможно.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела суду не представлено доказательств, подтверждающих полномочия ФИО3 действовать от имени и в интересах ответчика ФИО2 при подписании предварительного договора. Последний является совершеннолетним сыном ФИО3, который мог представлять его интересы и совершить сделку от имени сына при наличии надлежаще оформленных полномочий – доверенности.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона, либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (ч.1 ст. 182 ГК РФ).

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (ч.1 ст. 185 ГК РФ).

Такого полномочия, оформленного доверенностью на совершение сделок с недвижимостью от имени ФИО2 у ФИО3 нет и не было 12.08.2023.

При анализе оспоренного договора видно, что в качестве покупателя в нём указан ФИО2 и не указано как должно быть, что договор от его имени заключается не им лично, а другим лицом - ФИО3 и на каком законном основании (по доверенности или иному уполномочию). По этому договору ФИО2 обязуется заключить основной договор о передаче недвижимого имущества и оплатить его тремя платежами в общей сумме 11 500 000 рублей. Это нарушает его права и личные интересы и потому, что 300 000 рублей от его имени уже уплачены другой стороне договора.

Заключённый ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи недвижимости от имени ФИО2 последним в порядке ст. 183 ГК РФ не одобрен и в данном деле в защиту своих прав он просит признать этот договор недействительным, поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч.1,2 ст. 167 ГК РФ).

В силу закона – ч.1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В нарушение данного требования закона, предварительный договор от имени ФИО2 заключён неуполномоченным на то лицом - ФИО3, о чём было известно другой стороне договора ФИО1, поскольку доверенность либо иное уполномочие ей ФИО3 предъявлены не были, а в судебном разбирательстве установлено отсутствие таковых на день заключения договора ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ч.2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Данная норма подлежит применению, поскольку суд признаёт исковые требования истца по встречному иску о недействительности предварительного договора, заключённого от его имени неуполномоченным лицом, в силу его ничтожности.

Установлено, что при подписании ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора ФИО1 была получена от ФИО6 денежная сумма в размере 300 000 рублей в счет причитающих платежей по основному договору купли–продажи, который стороны должны были заключить не позже августа 2023 года.

Передача денежных средств ФИО1 в указанном размере сторонами в судебном заседании не оспаривалась. В указанный в предварительном договоре срок, а именно в августе 2023 года, основной договор купли – продажи сторонами заключен не был.

Поскольку предварительный договор, на основании которого Савойская получила денежные средства от другой стороны договора, признан ничтожным, то по общим положениям о последствиях недействительности сделки (ч.2 ст. 167 ГКРФ) она обязана возвратить все полученное по этому договору – 300 000 рублей другой стороне договора - ФИО2, о чём он и просит.

Иск Савойской, получившей денежную сумму по ничтожному договору и заявившей требование об оставлении этого задатка у неё, удовлетворению не подлежит.

Договор признанный недействительным никаких прав, в т.ч. на полученные от покупателя денежные средства, для продавца Савойской не порождает. Эти деньги в сумме 300 000 рублей являются для неё неосновательным обогащением и подлежат возврату (ст. 1102 ГК РФ), поэтому в данном деле суд и взыскивает их в пользу истца по встречному иску.

Также не подлежат удовлетворению и требования ФИО1 об установлении факта нежелания ФИО2 выполнять предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Эти требования заявлены ею вместе с притязаниями на денежный задаток по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, однако установленная судом недействительность этого договора исключает применение в данном споре положений ст.ст. 429 и 381 ГК РФ.

Заключение ничтожного договора не даёт его сторонам каких-либо выгод, кроме последствий, указанных в ст. 167 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ суд,

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании факта не желания ответчика в выполнении предварительного договора купли - продажи и препятствий в купли - продажи блока жилого дома и земельного участка существенным нарушением условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, расторжении предварительного договора купли - продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ по решению суда и по требованию истца, оставлении истцу задатка в размере 300 000 рублей в качестве компенсации морального вреда и материального ущерба за отказ ответчика от купли-продажи блока жилого дома с кадастровым номером № в собственности и земельного участка в собственности, площадью 240 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> в период с 12 по ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 ничтожным с момента его совершения (экземпляр продавца и экземпляр покупателя) и применить последствия недействительности совершенной сделки.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 300 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд в течение месяца.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.В. Коротыч