Решение № 2-24/2019 2-24/2019(2-479/2018;)~М-496/2018 2-479/2018 М-496/2018 от 5 февраля 2019 г. по делу № 2-24/2019

дело № 2-24/2019


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

гор. Троицк 6 февраля 2019 года.

Троицкий районный суд Челябинской области в составе: судьи Е.В.Черетских, при секретаре Тюменцевой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Муниципального образования « Троицкий муниципальный район» Челябинской области о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка на праве аренды и возложении обязанности по заключению договора земельного участка.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к Администрации Муниципального образования « Троицкий муниципальный район» Челябинской области, окончательно уточнив требования ( л.д.92) и указав следующее

Согласно договора № от 06.02.2015 года ему ранее предоставлялся земельный участок на праве аренды, расположенный по адресу <адрес> кадастровый №, категории земель –земли населенных пунктов- производственная зона для введения сельхозпроизводства. Срок договора с 06.02.2015-06.02.2018 года.

По окончании срока действия договора аренды он обратился с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.

Ответом 17.09.2018 года ему было отказано в заключении договора по основанием : на земельном участке имеются хозпостройки капитального строительства, возведенные без разрешительных документов; не использование земельного участка по назначению в течении трех и более лет; наличия ареста на объекты капитального строительства по данным службы судебных приставов

Не согласен с указанным отказом, поскольку имеющаяся спорном постройка является вспомогательной металлической конструкцией временного характера, не относится к капитальному строительству, доказательств не использования участка не представлено, арест на имущество принадлежащее ему и расположенное на участке не является препятствием к заключению договора аренды.

На основании изложенного просит признать отказ не законным и поскольку он имеет преимущественное право на заключение, обязать ответчика заключить с ним договор аренды указанного земельного участка на прежних условиях сроком на 49 лет.

Истец исковые требования в суде поддержал.

Представитель истца – ФИО2, действующая по письменному ходатайству, участвуя в судебном заседании, заявлении поддержала. Пояснила, что арендодатель не принял мер к расторжению договора, принял оплату договора за пределами срока, следовательно полагает, что договор продлен на неопределенный срок, однако просят обязать ответчика юридически его оформить. С ответом по отказу в перезаключении договора не согласны, так как ответчик не доказал нецелевого использования земли и факта незаконности возведенного строения. То строение на которое ссылается ответчик, не является капитальным объектом недвижимости и может быть разобрано как вспомогательный навес.

Представитель ответчика- администрации Муниципального образования « Троицкий муниципальный район» участвовал в судебном заседании, иск не признал. Полагают, что арендатор использовал земельный участок не по назначению, поскольку не выполнял работы по п. 1.1, 1.18 классификатора вида разрешенного использования. Участок зарос растительностью. Кроме того на нем незаконно построено дополнительное здание, которое является объектом капитального строительства, оценка кадастрового инженера этого объекта не является надлежащим доказательством. Все это угрожает земельному участку и иным землепользователем. Признала факт того, что до окончания срока действия договора аренды мер к предупреждению о его расторжении не принималось.

Представитель привлеченного в качестве 3- е лица- Управления муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации Троицкого района не участвовали в судебном заседании, извещены судебной повесткой, об уважительности не явки в суд не сообщили.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено следующее:

06.02.2015 года между администрацией Муниципального образования «Троицкий муниципальный район» Челябинской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №. в аренду передается земельный участок площадью 5521 кв.м., имеющий установленные границы в соответствии с земельным законодательством, кадастровый номер №, расположенный по адресу <адрес> ( л.д. 10),категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для введения сельскохозяйственного производства.

Срок договора аренды с 06.02.2015-06.02.2018 года.

Размер ежегодной арендной платы определен в приложении и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка, на день заключения договора составляла 2466 рублей в год. В случае изменения законодательства и тарифов, изменения кадастровой стоимости и категории земли арендная плата может изменяться. Расчет арендной платы может изменяться в связи с изменением нормативной базы, являющейся основанием к расчету.

Исходя из справки долга по арендной плате у арендатора нет ( л.д.85). Кроме того 27.08.2018 года ФИО1 дополнительно оплатил арендную плату за сроком 05.02.2018 года в сумме 129,04 рублей ( л.д.67).

Договор аренды зарегистрирован в едином госреестре недвижимости ( далее по тексту ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ № ( л.д.36).

Исходя из пояснений сторон, установлено, что до 2015 года данный участок так же передавался ФИО1 в аренду № 11.07.2013 года ФИО1 давалось разрешение на строительство объекта капитального строительства склад общей площадью 32,49 кв.м. и он построил указанный объект 05.02.2018 года ( л.д.56-54).

Согласно выписок из ЕГРП и свидетельств о праве собственности судом установлено, что на указанном участке расположен лишь один объект недвижимости ( признанный таковым и поставленный на кадастровый учет) за кадастровым № 14.08.2018 года. Этот же объект был ранее поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером № 08.12.2014 как объект незавершенного строительства и оценивая факт погашения свидетельства о праве собственности на объект незавершенного строительства (л.д.68) суд считает установленным, что объекты под указанными номерами являются одним и тем же объектом капитального строительства, возведенным на законных основаниях и введенный в эксплуатацию 14.08.2018 года.

Иных объектов недвижимости, имеющих признаки капитального строительства на спорной участке по сведениям кадастрового учета не имеется.

Так же установлено, что истец за нескольких дней до истечения срока действия договора обратился к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды на новый срок ( предложив срок 49 лет), и только в сентябре 2018 года получил отказ.

В настоящее время письменного договора аренды стороны не заключили, администрация Троицкого района мер к прекращению записи об аренде в ЕГРН не приняла, мер к передаче в аренду этого же участка иным лицам не приняла, так же администрация не совершила действия о разделении спорного участка на два участка: на один под строением принадлежащим ФИО1 и на другой на оставшуюся площадь.

Оценивая обоснованность и мотивировку отказа к заключению договора аренды между администрацией и ФИО1 и доводы ответчика, суд считает доводы ответчика не обоснованными.

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды заключаются на срок, определенный в договоре.

Согласно ч. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Согласно положениям пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названными нормами права закреплено исключительное право собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на его предоставление в аренду.

В соответствии со ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

По смыслу указанной нормы для признания незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, а также их ненормативных актов требуется наличие в совокупности двух условий, а именно: несоответствия обжалуемых действий (актов) закону и нарушения ими прав и законных интересов заявителя.

Установив, что ФИО1 обратился с заявлением о заключении нового договора до истечения срока действующего договора аренды-11.01.2018 года ( л.д.17), на спорный участок иные лица не имеют исключительных прав ( ответчик доказательств этого не представил), предыдущий договор не прекращен по указанным в норме основаниям ( не направлено предупреждения о прекращении договора, не приняты меры к его прекращению в органах Росреестра, принято оплата арендной платы за пределами срока действия договора, участок не изъят и не востребован), на момент прекращения срока действия договора арендатор имел в собственности на этом участке объект незавершенного строительства ( на день окончания срока действия договора склад не был сдан в эксплуатацию), то имеются основания для предоставления ему земельного участка до окончания строительства на срок не менее 3-х лет.

Доводы стороны ответчика о том, что истец построил на земельном участке объект недвижимости, который, по их мнению является объектом капитального строительства, построен самовольно без получения разрешения, а так же земля используется с нарушением вида целевого использования, что является препятствием к передаче имущества в аренду не состоятелен.

Ст. 42 Земельного кодекса РФ возлагает на землепользователя обязанности соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Ст. 46 Земельного кодекса РФ предусматривает возможность прекращения права аренды в случае использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том числе при использовании не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

В силу положений Градостроительного кодекса РФ возведение объектов капитального строительства возможно только при получении соответствующего разрешения, объект должен соответствовать требованиям санитарных, пожарных и иных норм и быть безопасным в использовании. Статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из содержания вышеприведенных правовых норм следует, что нарушение условий договора или целевого использования земельного участка арендатором в части возведения объектов капитального строения без разрешений является нарушением использования земельного участка или с использование в нарушение вида использования, приводящих к существенному снижению стоимости, плодородия, целей и назначения или причинению вреда окружающей среде, влечет прекращения действия договора аренды, возможного расторжения договора или прекращения преимущественного права аренды за лицом виновным в этих действиях.

Оценивая показания сторон, представление доказательств со стороны истца, не представление доказательств ответчиком в совокупности с положениями ст. 12,56 ГПК РФ суд считает, что доводы ответчика не доказаны, напротив опровергнуты стороной истца.

Факта постройки объекта капитального строительства без соответствующего разрешения судом не установлено, ответчиком не доказано.

Согласно пояснения истца на спорном участке он возвел металлическую конструкцию сборно /разборного типа ( в виде навеса). Его доводы подтверждаются отчетом об определении фактического использования земельного участка с описанием расположенных объектов, согласно которого кадастровым инженером описана металлическая конструкция временного характера не имеющего закрепления к земельному участку, установленная без фундамента. То есть указанная конструкция не имеет признаков объекта недвижимости и является объектом некапитального строения- строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений) ( понятие в ст.1 Градостроительного кодекса РФ).

Ответчиком данный отчет не опровергнут.

Довод ответчика о том, что кадастровый инженер, составивший такого рода отчет не вправе оценивать объекты недвижимости вследствии чего отчет является не допустимым доказательством, суд считает не состоятельным.

Отчет составлен кадастровым инженером имеющим квалификационный аттестат ( л.д.26), согласно ст. 42.1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", кадастровый инженер вправе проводить комплексные кадастровые работы в том числе по оценке земельных участков и расположенных на них сооружений.

Кроме того, суд считает, что даже если на участке и возведены объекты капитального строительства без разрешения, ответчик как владелец участка имеет право на защиту нарушенного им права в виде предъявления требований о сносе самовольных построек, а не право требования возврата участка от арендатора, который на этом же участке имеет законно возведенные строения в собственности.

Довод ответчика о том, что участок используется не по назначению так же не нашел в суде подтверждения, ответчиком не доказан.

Как указано выше участок под кадастровым номером №, относится к категории земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для введения сельскохозяйственного производства. Т.е участком используемым и предназначенным для застройки и развития населенных пунктов в границах населенных пунктов зоной сельскохозяйственного производства – размещения зданий сооружений используемых для сельхоз производства.

Иного производства по этим участкам не предусмотрено.

Исходя из документов ФИО1 использует участок именно под эти цели осуществив постройку- склад хранения сельхозпродукции, что соответствует цели указанной в п.1.15, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

В иных нецелевых целях участок не использует, доказательств этого ответчик не представил.

Довод ответчика о том, что он не производит уход за земельным участком, допуская на нем заростание сорной растительности не подтвержден доказательствами и не использует участок по виду соответствующему п. 1.1.,1.18 классификатора, не состоятелен.

Иные цели связаны с производством сельхозпродукции по п. 1.1-1.14 в землях населенного пункта не приемлемы, п.1.18 предполагает использование участка для размещения машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, и иного, но не предполагает обязательного использования в совокупности с иными целями.

Акт осмотра в период действия договора составлен лишь 25.01.2018 года, в зимний период, когда таковая оценка не возможна, а так же повторно 28.08.2018 года по истечении срока действия договора аренды.

ФИО1 к какой либо ответственности за нарушение требований земельного законодательства при использовании этого участка не привлекался.

Доказательств нецелевого использования более 3-х лет ответчик не представил.

Факт ненадлежащего ухода за земельным участком ( отсутствие борьбы с сорными травами) не свидетельствует о его нецелевом использовании, а именно только эти обстоятельства являются основанием к прекращению арендных обязательств пользователя участком.

Довод отказа в заключении договора аренды на новый срок относящийся к тому, что расположенное имущество ФИО1 объект недвижимости № находится в аресте по запретительным мерам судебных приставов, вообще не имеет правового значения, поскольку не влияет на снижение прав собственника на земельный участок.

Разрешая заявленные требования, суд считает необходимым указать, что прекращение действия арендных отношений в отношении земельного участка, что фактически может повлечь истребование этого участка у прежнего арендатора без решения судьбы названных объектов недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Однако ответчик, уклоняясь от заключения договора аренды участка, на котором расположено законное строение, принадлежащее ФИО1 не принимает мер к разделу участка : на участок под строением и оставшийся участок. Следовательно нарушается принцип единства судьбы земли и строений на нем расположенных.

Все вышесказанное свидетельствует о незаконности действий ответчика по отказу в заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

Производные требования истца о возложении обязанности на ответчика заключить договор аренды подлежат удовлетворению.

Как указано выше в период действия договора и после окончания его срока ответчиком дано согласование строительства склада, склад принят в эксплуатацию, так же получена плата за аренду за период после 05.02.2018 года, мер к прекращению действия договора ( его пролонгации) арендодателем не принималось.

Данные действия ответчика свидетельствуют о пролонгации договора аренды на новый срок без оформления письменного договора

Наличие договора аренды, действие которого по истечении установленного в нем срока продлено на неопределенный срок в связи с отсутствием на то возражений со стороны арендодателя, не лишает арендатора земельного участка, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимого имущества, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации права требовать оформления договора аренды земельного участка на конкретный срок, поскольку правовые основания и последствия прекращения арендных отношений в указанных случаях различен.

При этом суд соглашается с доводами истца о том, что таковой договор может быть заключен- письменно оформлен на срок не более 49 лет, срок ограничен п.3 ст. 9 закона об обороте земель сельхозназначения № 101-ФЗ, следовательно фактическое его возобновление на неопределенный срок, как то имеет место в настоящее время, не возможно.

Исходя из пояснений представителя ответчика, указанный участок по настоящее временя иным лицам во владение/ пользование не передавался, аукциона/ конкурса к заключению договора аренды не объявлялось. соответствующие сведения не внесены в ЕГРН.

Решение принято в рамках заявленного иска ( ст. 196 ГПК РФ).

руководствуясь ст. 12,56,198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать отказ администрации Муниципального образования «Троицкий муниципальный район» Челябинской области в предоставлении земельного участка на праве аренды и заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу <адрес> под кадастровым номером № ФИО1, выраженный в письме от 17.09.2018 года №2647 недействительным.

Обязать администрацию Муниципального образования «Троицкий муниципальный район» Челябинской области заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, расположенного по адресу <адрес> под кадастровым номером № общей площадью 5521 кв.м., категории земель земли населенных пунктов для вид разрешенного использования- для введения сельскохозяйственного производства на срок 49 лет.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в апелляционном порядке чрез Троицкий районный суд Челябинской области в течение одного месяца.

Судья Е.В. Черетских