Апелляционное определение № 33-455/2026 от 23 марта 2026 г.

Судья Гудзь И.В. 40RS0001-01-2025-010392-24

№ 33-455/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № 2-1-8516/2025

24 марта 2026 года город Калуга

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Юрьевой А.В.,

судей Рыжих Е.В., Чехолиной Е.А.,

при секретаре Гысевой Ю.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Рыжих Е.В. дело по апелляционной жалобе ФИО2, ФИО3, поданной их представителем ФИО4, на решение Калужского районного суда Калужской области от 08 октября 2025 года по иску ФИО2, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «К» Девелопмент» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «К» Девелопмент» (далее ООО «К» Девелопмент»), просили взыскать с ответчика в свою пользу в равных долях неустойку по договору подряда № от 01 сентября 2021 года в размере 2198719 руб. 31 коп., неустойку по договору подряда № от 01 сентября 2021 года в размере 300 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб. в пользу каждого истца, убытки, связанные с установкой локальной очистной установки, в сумме 135 400 руб. в пользу ФИО2, расходы по уплате государственной пошлины в пользу ФИО2 – 3 848 руб., в пользу ФИО3 – 2 494 руб.

В обоснование требований указали, что 01 сентября 2021 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи № и договор подряда № на газоснабжение, водоснабжение, устройство наружной канализации. В установленный договором срок ответчик свои обязательства не исполнил. Претензия истцов о выплате неустойки оставлена без удовлетворения.

Истцы ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, их представитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООO «К» Девелопмент» ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала. В случае удовлетворения требований к размеру неустойки просила применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, исключить период действия моратория на банкротство.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 08 октября 2025 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истцами ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований.

В возражениях на жалобу ООО «К» Девелопмент» просит оставить решение суда без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, назначенном на 11 марта 2026 года, был объявлен перерыв до 24 марта 2026 года.

Выслушав объяснения представителя ФИО2 и ФИО3 – ФИО4, поддержавшего доводы жалобы, представителя ООО «К» Девелопмент» - ФИО5, возражавшей против жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее, исследовав дополнительные доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с положениями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

01 сентября 2021 года между ФИО1 (продавец), ООO «К» Девелопмент» (подрядчик) и ФИО2, ФИО3 (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи №, по условиям которого ФИО2 и ФИО3 должны были приобрести у ФИО1 земельный участок по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>:3733 для индивидуального жилищного строительства общей площадью 1200 кв.м, а ООО «К» Девелопмент» осуществить строительство жилого дома общей площадью 140 кв.м и его присоединение к линейным объектам.

01 сентября 2021 года между ФИО2, ФИО3 (заказчики) и ООО «К» Девелопмент» (подрядчик) заключен договор подряда № на строительство индивидуального жилого дома согласно техническому заданию.

01 сентября 2021 года между сторонами также заключен договор подряда № на газоснабжение, водоснабжение, устройство наружной канализации.

20 сентября 2021 года по причине невозможности получения Ч-выми кредитных денежных средств между сторонами заключено соглашение, согласно которому стороны по взаимному согласию расторгли предварительный договор № купли-продажи от 01 сентября 2021 года, договор подряда № от 01 сентября 2021 года, договор подряда № от 01 сентября 2021 года.

Также условиями соглашения о расторжении договоров предусмотрено, что ФИО2, ФИО3 и ООО «К» Девелопмент» взамен предварительного договора № купли-продажи от 01 сентября 2021 года заключают предварительный договор № купли-продажи от 15 сентября 2021 года (так указано в тексте договора) на новых условиях, согласно которым ООО «К» Девелопмент» выкупает земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:3733 у ФИО1. и производит строительство на нем жилого дома общей площадью 140 кв.м, используя и применяя сметную и проектную документацию, являющуюся приложением к договору подряда № от 01 сентября 2021 года, вводит индивидуальный жилой дом в эксплуатацию и регистрирует право собственности, далее ответчик продает истцам вышеуказанные земельный участок с построенным жилым домом.

20 сентября 2021 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи №, согласно которому ответчик продает истцам земельный участок с построенным на нем жилым домом общей площадью 140 кв.м, цена участка определена - 600 000 руб., цена дома - 3 799 903 руб.

Из дела видно, что на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>:373, принадлежавшем ФИО1, ООО «К» Девеломпент» возвело жилой дом.

Земельный участок у ФИО1 ответчик не выкупил, 21 апреля 2022 года возвратил ФИО6 денежные средства в размере 580000 руб., полученные в счет платы за земельный участок.

25 апреля 2022 года Ч-вы на основании договора купли-продажи приобрели у ФИО1 земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:3733.

Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за истцами 11 мая 2022 года.

Как видно из материалов реестрового дела на жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>:7632, ФИО2 29 августа 2022 года составлена декларация в отношении объекта недвижимости – жилого дома.

16 сентября 2022 года право общей совместной собственности на индивидуальный жилой дом общей площадью 156,9 кв.м зарегистрировано за ФИО2 и ФИО3

Обращаясь с настоящим иском, истцы указали, что жилой дом был построен ООО «К» Девелопмент» на основании договора подряда, по которому они являлись заказчиками. При этом ответчиком допущено нарушение сроков по договору подряда, в связи с чем в их пользу подлежит взысканию неустойка.

Ответчик, возражая против иска, указал, что договор подряда между сторонами был расторгнут, строительство жилого дома осуществлялось в рамках предварительного договора купли-продажи, в связи с чем оснований для взыскания неустойки за нарушение сроков, предусмотренных расторгнутым договором подряда, не имеется.

Разрешая спор, руководствуясь статьями 309, 310, 432, 434, 453, 454, 702, 708 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», разъяснениями, содержащимися в пунктах 1, 2, 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», суд пришел к выводу, что между сторонами сложились отношения по исполнению предварительного договора купли-продажи от 20 сентября 2021 года, истцы и ответчик достигли соглашение о расторжении договоров подряда № от 01 сентября 2021 года и № от 01 сентября 2021 года, доказательств наличия между сторонами фактических договорных отношений по исполнению указанных договоров с согласованными сроками начала и окончания производства работ суду не представлено, не являются такими доказательствами и представленные акты освидетельствования скрытых работ, выставляемые счета на оплату и действия ответчика по получению платы.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, соответствующими обстоятельствам дела, имеющимся доказательствам и требованиям закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Как разъяснено в пунктах 1, 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Как указано выше, между сторонами по настоящему делу, первоначально заключен предварительный договор купли-продажи от 01 сентября 2021 года, на основании которого были заключены два договора подряда: договор № от 01 сентября 2021 года - на строительство индивидуального жилого дома согласно техническому заданию, дополнению к техническому заданию, смете, а также договор № от 01 сентября 2021 года – на подключение к линейным объектам.

По обстоятельствам, связанным с истцами, предварительный договор купли-продажи и договоры подряда от 01 сентября 2021 года были расторгнуты.

Заключенный между ООО «К» Девелопмент» и Ч-выми 20 сентября 2021 года предварительный договор купли-продажи не предусматривал заключение между сторонами договора подряда.

В соответствии с пунктами 4.2, 4.2.1, 4.2.5 предварительного договора купли-продажи от 20 сентября 2021 года, продавец ООО «К» Девелопмент» принял на себя обязательства в будущем, после постройки дома, введения его в эксплуатацию, проведения за собой регистрации права собственности на жилой дом, продать указанный жилой дом ФИО6. Также продавец принял на себя обязательства приобрести в собственность земельный участок, на котором будет расположен жилой дом.

Такие условия предварительного договора позволяют квалифицировать заключенный между сторонами договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

То обстоятельство, что впоследствии стороны фактически пришли к соглашению об ином порядке исполнения обязательств по договору: земельный участок был приобретен самими Ч-выми, право собственности ООО «К» Девелопмент» на жилой дом не регистрировалось, а сразу было зарегистрировано за Ч-выми, не дает оснований полагать, что между сторонами был заключен договор подряда.

Указание в счетах на оплату как основание платежа на расторгнутый договор подряда №, принимая во внимание, что строительство дома осуществлялось с использованием сметной и проектной документации, являющихся приложением к договору подряда № от 01 сентября 2021 года, также не дает оснований полагать, что данный договор продолжил действовать после расторжения.

Поскольку строительство дома осуществлялось для последующей продажи его ФИО6, факт предъявления будущим покупателям для освидетельствования скрытых работ с подписанием соответствующих актов, также не позволяет сделать вывод о наличии между сторонами договора подряда, а не договора купли-продажи будущей вещи.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с решением суда об отказе во взыскании в пользу истцов неустойки за нарушение сроков по договору подряда, поскольку договор подряда был расторгнут, а в силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с решением суда об отказе в удовлетворении исковых требований о возмещении убытков и взыскании компенсации морального вреда.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании возмещения расходов по установке локальной очистной установки, суд указал, что данные расходы не являются убытками для истца и не подлежат возмещению ответчиком.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с предварительным договором купли-продажи от 01 сентября 2021 года, цена договора строительного подряда по строительству жилого дома в соответствии с утвержденными техническими заданиями (проектной документацией) и сметной документацией составляла 3799903 руб.

Указанная цена включала в себя строительство уличных и домовых подземных газопроводов, устройство водоснабжения жилого дома и устройство наружной канализации с монтажом локальной очистной установки с выводов очищенных стоков в центральную ливневую канализацию (л.д.61).

Согласно предварительному договору купли-продажи от 20 сентября 2021 года стоимость индивидуального жилого дома, который в будущем подлежит передаче истцам, составляет 3799903 руб.

Изложенное позволяет сделать вывод, что в стоимость дома, подлежащего передаче истцам в соответствии с предварительным договором купли-продажи, входила стоимость локальной очистной установки и ее монтажа.

Указанная сумма была уплачена истцами в полном объеме, что подтверждается платежными документами, представленными в материалы дела.

При передаче жилого дома ФИО6 локальная очистная установка застройщиком не была установлена, что никем не оспаривается.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что расходы ФИО2 по приобретению и монтажу автономной канализации в сумме 135400 руб., подтвержденные материалами дела (л.д.93-97), являются убытками истца, понесенными в связи с нарушением ответчиком своих обязательств по договору, подлежат возмещению ООО «К» Девелопмент».

Вопреки доводам стороны ответчика в суде апелляционной инстанции, наличие в месте расположения жилого дома центральной системы канализации не освобождает ответчика от обязанности исполнить обязательства по договору, оплаченному истцами.

Также не является основанием для отказа в иске о возмещении убытков то обстоятельство, что фактически переданный истцам жилой дом имеет большую площадь, чем указано в договоре.

Из дела не следует, что ответчик предъявлял истцам требования о внесении доплаты по договору в связи с данным обстоятельством.

Более того, пунктом 4.2.7 предварительного договора № от 20 сентября 2021 года установлено, что расхождение общей площади жилого дома, указанной в договоре, и общей площади, указанной при регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, не является основанием для изменения или уточнения цены жилого дома.

Принимая во внимание, что судебной коллегией установлен факт нарушения прав Ч-вых как потребителей, на основании статьи 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», исходя из обстоятельств дела, с учетом степени вины ответчика, а также требований разумности и справедливости, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию компенсация морального вреда по 10000 руб. в пользу каждого из истцов.

Исковые требования о взыскании компенсации морального вреда в остальной части удовлетворению не подлежат.

Поскольку установлено, что ответчик в добровольном порядке не выполнил требования истцов как потребителей, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для взыскания штрафа в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», в пользу ФИО2 – 72700 руб. ((135400 руб. + 10000 руб.) х 50%), в пользу ФИО3 – 5000 руб. (10 000 руб. х 50%).

Оснований для применения положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к размеру штрафа судебная коллегия не усматривает.

При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в иске о возмещении убытков и взыскании компенсации морального вреда подлежит отмене с принятием по делу нового решения.

В соответствии со статьями 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу ФИО2 подлежит взысканию возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 3848 руб., а также в доход местного бюджета – государственная пошлина в размере 4314 руб.

В остальном решение суда подлежит оставлению без изменения по изложенным выше мотивам, апелляционная жалоба – оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 (пункт 3 части 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 08 октября 2025 года отменить в части отказа в иске ФИО2, ФИО3 о возмещении убытков и взыскании компенсации морального вреда.

Принять по делу в этой части новое решение.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «К» Девеломпент» (№) в пользу ФИО2 (паспорт №) убытки в размере 135400 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штраф в размере 72 700 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 3848 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «К» Девеломпент» (№) в пользу ФИО3 (паспорт №) компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штраф в размере 5 000 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО3 о взыскании компенсации морального вреда в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «К» Девеломпент» (№) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4214 руб.

В остальном решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2, ФИО3, поданную их представителем ФИО4, – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное

определение составлено 02 апреля 2026 года.

Председательствующий

Судьи