Решение № 2-2959/2018 от 12 сентября 2018 г. по делу № 2-2959/2018

Дело 2-2959/18


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 сентября 2018 года г. Нижний Новгород

Сормовский районный суд города Нижнего Новгорода в составе:

председательствующего судьи Савченко Е.А.

при секретаре ФИО5

с участием представителя истца ФИО8, представителя ответчика ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ИП ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды,

и по встречному иску ИП ФИО3 к ФИО2 о признании предварительного договора аренды расторгнутым,

у с т а н о в и л :

Истец обратилась в суд с иском к ответчице о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор аренды земельных участков, согласно условий предварительного договора земельные участки были переданы во временное пользование ИП ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи. Предварительным договором аренды была установлена арендная плата, которая арендатором не вносилась. В связи с чем ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 было направлено уведомление о расторжении договора аренды и требование о взыскании задолженности по арендной плате. Таким образом предварительный договор аренды расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по арендной плате не погашена.

В свою очередь представителем ответчика подано встречное исковое заявление, в котором просит признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, ссылаясь на то, что предварительный договор аренды не соответствует требованиям ст. 429,432 ГК РФ. Кроме того, часть переданных в аренду земельных участков, была уже ранее передана по аналогичным договорам третьим лицам, что не позволяло использовать земельные участки по назначению, акт приема передачи не является документом подтверждающим факт передачи земельных участков, поскольку земельные участки на момент подписания находились во владении и пользовании третьих лиц. Незаключенный договор не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей, в этой связи правовым последствием является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору. Следовательно, у ФИО3 не возникло обязанности по оплате арендных платежей. Кроме того, земельные участки находились под обременением ( в залоге у банка), в связи с чем без согласия банка договора аренды также не могли быть заключены.

В последующем, представителем ответчика, подано заявление об изменении предмета встречного иска, окончательно сторона ответчика просила признать предварительный договор аренды, заключенный между ФИО3 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым.

В судебном заседание истец и ответчик не явились о времени и месте рассмотрения данного гражданского дала извещены надлежащим образом.

Представитель ФИО7- ФИО8 в судебном заседание поддержала первоначальное исковое заявление, возражала против требований встречного иска.

Представитель ИП ФИО3- ФИО6 возражала против удовлетворения первоначального иска по доводам, изложенным во встречном иске, полагала, что предварительный договор аренды не порождает у ответчика обязанности по оплате за пользование земельными участками, сам предмет аренды ответчику не передавался и ей не использовался, в связи с имевшимися обременениями залога, и использования их третьими лицами, просила в иске отказать, на удовлетворении встречных исковых требований настаивала.

В соответствии со ст. ст. 116,167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся сторон.

По делу установлено, ДД.ММ.ГГГГ между истцом- ФИО2 (арендодатель) и ответчиком-ИП ФИО3 (арендатор) был заключен предварительный договор аренды земельных участков, расположенных в <адрес>.

По условиям предварительного договора стороны определили, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ будет заключен основной договор, сроком на три года.

В соответствии с п. 1.6 предварительного договора стороны определили, что условия основного договора, согласованные сторонами в предварительном договоре, будут применяться к отношениям сторон, возникшим с ДД.ММ.ГГГГ.

П. 2.1 предварительного договора установлено, что размер арендной платы за пользование земельными участками будет составлять 200 рублей в год за один ГА арендуемых земельных участков. Общая сумма арендной платы будет составлять 658 486,86 рублей в год.

П.2.3 предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором в счет платежей по основному договору в соответствии с нижеприведенным графиком:

Арендная плата за 2016-2017 год 100 процентов от общей суммы арендной платы в год –не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Арендная плата за 2017-2018 год 100 процентов от общей суммы арендной платы в год –не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Арендная плата за 2018-2019 год 100 процентов от общей суммы арендной платы в год –не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

П. 2.4. предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если со стороны арендатора допущена просрочка внесения арендных платежей сроком более 10 календарных дней.

Земельные участки, указанные в предварительном договоре переданы ответчику по акту-приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением к предварительному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному сторонами ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено изменение размера арендной платы и установлено, что размер арендной платы будет составлять 800 рублей в год за один ГА арендуемых земельных участков. Общая сумма арендной платы в год составляет 2 633 947 рублей 44 копейки. Данное положение распространяется на отношения сторон, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с неисполнением условий предварительного договора по оплате арендных платежей в соответствии с п. 2.4 предварительного договора, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика, было направлено уведомление о расторжении договора с момента получения уведомления, и обязании погасить задолженность по арендной плате, возвратить земельные участки по акту приема-передачи.

Уведомление получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с чем, истец считает договор с указанной даты расторгнутым и ввиду неисполнения условий договора просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 2 633 947 рублей 44 копейки и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 414 618 рублей 78 копеек.

Возражая против предъявленного иска и обращаясь со встречным иском о признании предварительного договора расторгнутым, представитель ответчика ссылалась на то, что, во-первых, по предварительному договору у ответчика не возникло обязанности по оплате арендных платежей, поскольку правовая природа данного договора предполагает лишь обязанность сторон в будущем заключить основной договор, что сделано не было, поскольку срок заключения основного договора еще не наступил, и не одна из сторон не обращалась с требованием о заключении основного договора.

Кроме того, пояснила, что арендная плата не вносилась также и по причине того, что земельные участки ответчику фактически в пользование не передавались, поскольку были переданы в пользование третьим лицам, в тот же срок.

В обоснование своей позиции представила суду письменные обращения к иным арендаторам и копии договоров аренды.

Также указала, что подписанный сторонами акт приема-передачи земельных участков, факт передачи ответчику земельных участков не подтверждает, является недействительными поскольку земельные участки ответчику не передавались и не могли быть переданы. Считает, что истица злоупотребляет своими правами, поскольку пытается получить арендную плату в двойном размере за пользование земельными участками, которые сданы в аренду третьим лицам. Также считает, что истец вообще не вправе распоряжаться этими земельными участками, поскольку все они являются предметом залога, и без согласия залогодержателя (банка) не вправе быть переданы в аренду. В связи с указанными обстоятельствами, со стороны ответчика имело место обращение в правоохранительные органы с заявлением о привлечении истца ФИО2 к уголовной ответственности за мошенничество, проверка по заявлению ответчика до настоящего времени не окончена.

Разрешая заявленные исковые требования о взыскании задолженности по предварительному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, и встречный иск о признании спорного договора расторгнутым, с учетом, установленных по делу обстоятельств, доводов и возражений сторон, суд приходит к следующему:

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ).

П. 3 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом правила данной статьи не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора.На основании п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО3 заключен предварительный договор аренды земельных участков, расположенных в <адрес>, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ договор аренды обозначенных земельных участков.

Указанные земельные участки будут сдаваться в аренду для выращивания сельскохозяйственных культур, срок действия основного договора составляет три года, размер арендной платы за пользование земельными участками определяется по условиям предварительного договора (п.2.1).

При этом, стороны договорились, что условия основного договора будут применяться к отношениям сторон, возникшим с ДД.ММ.ГГГГ, датой передачи земельных участков в аренду считается ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны также договорились, что арендная плата вносится в счет платежей по основному договору, первый платеж должен быть внесен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Оценив, заключенный сторонами предварительный договора аренды, в соответствии со ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор аренды является смешанным договором, содержащим в себе элементы как предварительного договора аренды, предусмотренные ст. 429 ГК РФ, так и основного договора аренды, установленные ст. 614 ГК РФ, в связи с чем суд отклоняет как несостоятельные доводы представителя ответчика о том, что предварительный договор не может являться основанием возникновения обязанности оплаты за использование земельными участками, так как с учетом установленного факта пользования ответчиком предметом договора, анализа условий предварительного договора аренды, которые свидетельствуют об установлении сторонами сроков, порядка и суммы оплаты, такая обязанность у ответчика возникла.

При этом суд обращает внимание стороны ответчика на то, что пользование землей по действующему законодательству является платным, обязательства ответчика в данном случае заключаются в обязанности выплатить истцу денежные средства, составляющие плату за фактическое пользование земельным участком в том размере, на который истец вправе была рассчитывать при заключении основного договора. Отсутствие основного договора на тот момент не освобождает ответчика от обязанности оплатить стоимость фактического пользования имуществом истца.

Доводы представителя ответчика, ссылающегося в обоснование своих возражений на то, что земельные участки, являющиеся предметом договора аренды, ответчику не переданы, не принимаются судом, поскольку не подтверждены совокупностью доказательств и опровергаются имеющимися в деле доказательствами - подписанным сторонами актом приема-передачи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, ФИО3 в момент передачи земельные участки находятся в состоянии пригодном для использования, в соответствии с целями и условиями их предоставления, стороны взаимных претензий к друг другу не имеют.

Таким образом, установленные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении формы договора, содержание которого соответствует требованиям закона, фактическом исполнении договора сторонами, в части приема и передачи предмета договора, поскольку Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ земельные участки переданы ответчику, а последняя приняла данные земельные участки без каких-либо замечаний.

Доводы представителя ответчика об обмане ФИО3 истцом, скрывшей от ответчика факт обременения (залога) земельных участков и использования их третьими лицами по аналогичным договорам, при заключении предварительного договора аренды, ввиду чего земельные участки не использовались ФИО3, а следовательно истец не предоставила ответчику имущество соответствующее условиям договора, суд также находит несостоятельными, в силу следующего:

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статья 10 ГК Российской Федерации устанавливает, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5). При оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Принимая во внимание, что предметом предварительного договора аренды являлись земельные участки, находящиеся в свободном доступе, которые не огорожены, не охраняемы, суд считает, что ответчик имела возможность при желании осмотреть их лично или через представителей и убедиться в характеристиках объекта, его соответствии описанию в документах. Также ФИО3 имела возможность запросить в регистрирующем органе соответствующие сведения о земельных участках на предмет его обременения. При должной осмотрительности и заботливости при реализации своих прав ответчик вышеуказанные действия должна была произвести до подписания предварительного договора и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, обстоятельства, на которые ссылается представитель ответчика, не освобождают ФИО3 от внесения арендной платы, невозможность использования земельного участка не доказана.

В силу действующего гражданского законодательства, неиспользование земельного участка Арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы в установленные сроки.

С заявлением о расторжении предварительного договора аренды земельного участка в связи с указанными представителем ответчика обстоятельствами (невозможность использования земельного участка по причине передачи его третьим лицам, нахождения в залоге) ответчик к истцу не обращалась, условия договора недействительными не признаны, таких требований ФИО3 не заявляла.

Поскольку факт наличия задолженности по арендной плате, исчисленной согласно условиям заключенного предварительного договора, материалами дела подтвержден, расчет задолженности ответчиком не опровергнут, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика задолженности по оплате пользования предметом аренды, исходя из условий заключенного сторонами договора, в размере 2 633 947 рублей 44 копейки.

Требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд находит подлежащими удовлетворению в силу следующего:

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 50 Постановления Пленума от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", со дня просрочки исполнения возникших из договоров денежных обязательств начисляются проценты, указанные в статье 395 ГК РФ, за исключением случаев, когда неустойка за нарушение этого обязательства предусмотрена соглашением сторон или законом, например, частью 5 статьи 34 Федерального закона от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (пункты 1 и 4 статьи 395 ГК РФ).

Поскольку предварительным договором взыскание неустойки за неисполнение обязательств не предусмотрено, требование о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ является правомерным.

Расчет процентов, представленный истцом, судом проверен, суд находит его правильным, соответствующим закону, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 414 618 рублей 78 копеек.

Таким образом, исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Разрешая встречные требования о признании предварительного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым, суд приходит к следующему:

Как установлено судом, п. 2.4. предварительного договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если со стороны арендатора допущена просрочка внесения арендных платежей сроком более 10 календарных дней.

В связи с неисполнением условий предварительного договора по оплате арендных платежей в соответствии с п. 2.4 предварительного договора, ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика, было направлено уведомление о расторжении договора с момента получения уведомления, и обязании погасить задолженность по арендной плате, возвратить земельные участки по акту приема-передачи.

Уведомление получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем с указанного времени договор аренды считается расторгнутым.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО3 в адрес истца ФИО2 направлено уведомление о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ с указанием на его расторжение с 2018 года.

Суд, учитывая положения п. 2.4 предварительного договора, предусматривающего право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в связи с неисполнением условий договора, принимая во внимание положения ст. ст. 450, 452 ГК РФ, приходит к выводу, что договор предварительный аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут сторонами ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем оснований для его расторжения в судебном порядке не имеется.

Какие-либо иные требования предметом встречного иска не являются.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

На основании положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины, уплаченной при подаче иска, в размере 22 077 рублей 83 копейки.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Взыскать с ИП ФИО3 в пользу ФИО2 задолженность по предварительному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 633 947 рублей 44 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 414 618 рублей 78 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 22 077 рублей 83 копейки.

В удовлетворении встречного иска ИП ФИО3 к ФИО2 о признании предварительного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца в Нижегородский областной суд через Сормовский районный суд г. Н. Новгорода.

Председательствующий: Е.А. Савченко