Решение № 2-4704/2019 2-4704/2019~М-3729/2019 М-3729/2019 от 27 мая 2019 г. по делу № 2-4704/2019

№ 2-4704/2019

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2019 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Ф.Р. Шафигуллина

при секретаре судебного заседания М.З. Мукатдесовой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья, в обоснование требований, указав, что 11 сентября 2012 год между ООО «Фон» (далее - ответчик) и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ4-301, согласно условиям которого, ООО «Фон» взяло на себя обязательство передать в собственность ФИО2 жилое помещение в <адрес изъят> а ФИО2 обязался за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1 Договора, в размере 1 822 940 (один миллион восемьсот двадцать две тысячи девятьсот сорок) рублей.

ФИО2 принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнил в полном объеме путем передачи простого векселя № 03736 ООО «Персона+» (дата составления векселя: 10.09.2012, срок платежа: по предъявлении, номинал: 1822940 руб.).

11 сентября 2012 года ФИО2 переуступил право требования по вышеуказанному договору ФИО1 (далее — Истец), что подтверждается соответствующим Договором №У-4337 об уступке права требования, согласованным с Ответчиком.

Свои обязательства по оплате принятого права требования ФИО1, исполнила в полном объеме, что подтверждается соответствующими расписками ФИО2 от 11 сентября 2012 года.

В соответствии с п. 4.1 и 4.2 договора АГ4-301 от 11 сентября 2012 года стороны договорились, что основной договор между Продавцом и Покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру, но не позднее 01 июля 2015 года. Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт. Таким образом, 01 июля 2015 года у Ответчика истек строк исполнения обязательств по договору.

Однако до настоящего времени ООО «Фон» свои обязательства не исполнил.

На основании изложенного истец просит признать Предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ4-301 от 11 сентября 2012 года, заключенный между ООО «ФОН» и ФИО1, договором долевого участия в строительстве; в случае удовлетворения исковых требования, указать в решении суда, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 11 сентября 2012 года №АГ4- 301 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан без участия представителя ООО «ФОН».

В судебное заседание истец не явился, просит рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель ответчика ООО «ФОН» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, возражения на исковые требования не представил.

При таких обстоятельствах, на основании ч.4 ст.167 ГПК РФ, судья считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, надлежаще извещенного о месте и времени судебного заседания. Ответчик не сообщил суду о причинах своей неявки в суд, доказательств уважительности причин не явки не предоставлено. Вышеперечисленные действия ответчика судья расценивает как волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела на основе принципа состязательности и равноправия сторон, установленного ст.12 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что 11 сентября 2012 год между ООО «Фон» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ4-301, согласно условиям которого, ООО «Фон» взяло на себя обязательство передать в собственность ФИО2 жилое помещение в <адрес изъят> а ФИО2 обязался за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1 Договора, в размере 1 822 940 рублей.

ФИО2 принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнил в полном объеме путем передачи простого векселя № 03736 ООО «Персона+» (дата составления векселя: 10.09.2012, срок платежа: по предъявлении, номинал: 1822940 руб.).

11 сентября 2012 года ФИО2 переуступил право требования по вышеуказанному договору ФИО1, что подтверждается соответствующим Договором №У-4337 об уступке права требования, согласованным с Ответчиком.

Свои обязательства по оплате принятого права требования ФИО1, исполнила в полном объеме, что подтверждается соответствующими расписками ФИО2 от 11 сентября 2012 года.

Таким образом, в результате заключенных договоров переуступки, стороной предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ4-301 является Истец ФИО1

В соответствии с п. 4.1 и 4.2 договора АГ4-301 от 11 сентября 2012 года стороны договорились, что основной договор между Продавцом и Покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру, но не позднее 01 июля 2015 года. Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт. Таким образом, 01 июля 2015 года у Ответчика истек строк исполнения обязательств по договору.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

До настоящего времени основной договор не заключен, объект не построен, в собственность истцу не передан.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ4-301 от 11 сентября 2012 года и сложившихся отношений сторон следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приёма-передачи квартиры, причём договором установлен срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Кроме того, положения договора, указывают на то, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Общество с ограниченной ответственностью «ФОН» является строительной организацией и осуществляет строительство жилых домов, в том числе и строительство жилого комплекса по улице <адрес изъят>

Следовательно, предварительный договор № АГ4-301 от 11 сентября 2012 года, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать их как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи помещения № АГ4-301 от 11 сентября 2012 года договором долевого участия в строительстве обоснованы и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что общество с ограниченной ответственностью «ФОН» уклоняется от регистрации договора. В ходе рассмотрения дела такие обстоятельства не установлены. При таких условиях требования истца произвести государственную регистрацию договора являются преждевременными, в связи с чем оснований для их удовлетворения не имеется.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ4-301 от 11 сентября 2012 года в отношении жилого помещения в <адрес изъят> - договором участия в долевом строительстве, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и ФИО1.

Решение суда является основанием для регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ4-301 от 11 сентября 2012 года в отношении жилого помещения в <адрес изъят> заключенного между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», в качестве договора участия в долевом строительстве.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Ответчик вправе подать в Советский районный суд г. Казани заявление об отмене заочного решения суда в течение 7 дней со дня получения копии этого решения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд г. Казани в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения суда, а в случае, если такое заявление подано - в течение одного месяца со дня вынесения определения об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: Ф.Р. Шафигуллин