Решение № 2-1744/2017 2-1744/2017~М-1647/2017 М-1647/2017 от 23 августа 2017 г. по делу № 2-1744/2017

Гражданское дело

№ 2-1744/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ленинск-Кузнецкий Кемеровской области 24 августа 2017 года

Ленинск-Кузнецкий городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Орловой Н.В.

при секретаре Бикеевой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Ленинск-Кузнецкого городского округа о признании права собственности, о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Ленинск-Кузнецкого городского округа о признании за истцом права собственности на квартиру по адресу: ххх Исковые требования мотивированы тем, что в ххх истец приобрел указанную квартиру на основании договора купли-продажи квартиры от <дата>. Договор был составлен в простой письменной форме и подлежал регистрации. До подписания договора купли-продажи квартиры истцом были переданы продавцу – Г. денежные средства в сумме 500000 рублей в соответствии с п.4 данного договора. После подписания договора и получения денежных средств Г. передала истцу пакет документов и комплект ключей от указанной квартиры. Но договор не был сдан на регистрацию в Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, т.к. продавец Г. сослалась на плохое самочувствие. Сдача документов на регистрацию сделки была отложена на несколько дней. <дата> она умерла. Обязательства по договору купли-продажи сторонами были исполнены в полном объеме. В настоящее время истец желает оформить право собственности на квартиру. В обоснование своих требований он также ссылается на п.2 ст.218, ст.432, ст.131, п.1 ст.551 ГК РФ, положения ст.16, ст.17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, уточнил, просил признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества: тип объекта учета – помещение, наименование – квартира, назначение – жилое, состоящий из двух комнат, по адресу: ххх также просит произвести государственную регистрации перехода права собственности на квартиру от Г. к нему без участия стороны продавца, при этом доводы и обстоятельствах, изложенные в иске, он поддержал. Указал также, что выкупную стоимость за квартиру в размере 500000 рублей он передал Г. <дата>, т.е. в день, когда был подписан договор купли-продажи квартиры. Передача денег осуществлялась в квартире, которую Г. ему продала, присутствовал при передаче денег свидетель – сосед В., которого она пригласила сама. Квартира была свободна от имущества Г., т.к. она свое имущество распродала, собиралась переехать на другое место жительство. Но из-за болезни Г. не смогли сразу сдать договор на регистрацию, а потом она умерла. Со дня смерти Г. и по сей день никто квартирой по адресу: ххх не интересовался, родственники Г. не объявлялись.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, иск признал.

Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации. Кадастра и картографии по Кемеровской области не явился, согласно письменному заявлению просил о рассмотрении дела в его отсутствие, в разрешении требований по существу полагался на усмотрение суда.

Суд, заслушав объяснения сторон, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п.2 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно абз. 2 п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как указано в разъяснении, содержащемся в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании ст. ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Как следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи квартиры от <дата> (л.д.7) Г. (продавец по договору), с одной стороны, и ФИО1 (покупатель по договору), с другой стороны, заключили договор о том, что продавец продал, а покупатель купил квартиру, принадлежащую продавцу расположенную по адресу: ххх за 500000 рублей, которые согласно п.4 договора уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора. Квартира принадлежала продавцу на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан в порядке приватизации жилого фонда от <дата>, что суду подтверждено документально. Указано в договоре, что расчет между сторонами произведен в полном объеме (п.4 договора). В соответствии с п.8 договора договор является актом приема – передачи квартиры.

Обязательство по вышеуказанному договору о передаче квартиры и оплаты его стоимости сторонами выполнены полностью, что в суде не оспаривалось. Однако после подписания договора от <дата> государственная регистрация осуществлена не была.

Согласно п.3 ч.3 ст.15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно п.7 ст.15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Истец имеет намерение зарегистрировать свое право собственности, которое он считает у него возникшим на основании договора от <дата>, однако государственная регистрация данного права во внесудебном порядке является в настоящее время невозможной, т.к. Г. умерла <дата>, что подтверждается свидетельством о смерти от <дата>, выданным Органом записи актов гражданского состояния (ЗАГС) <адрес>, в связи с чем истец обратился в суд за защитой своих прав и интересов в соответствии со ст.12 ГК РФ, полагая возможным признание за ним права собственности на спорную квартиру.

Суд считает обоснованным предъявление данного иска в Администрации Ленинск-Кузнецкого городского округа, поскольку наследники по закону или по завещанию за оформлением наследства не обращались, Администрация Ленинск-Кузнецкого городского округа может являться лицом, претендующим на спорный объект недвижимости в силу положений ст.1151 ГК РФ.

В настоящее время согласно техническому паспорту по состоянию на <дата> спорный объект недвижимого имущества имеет следующие характеристики: тип объекта учета – помещение, наименование – квартира, назначение – жилое, ххх при этом указано. Что перепланировка не выявлена, площадь уточнена.

Согласно п.58, п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" законом в настоящее время (п.1 ст.551 ГК РФ) предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания при условии, что он заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили: покупатель передал продавцу обусловленную договором цену в денежном выражении, а продавец передал покупателю предмет договора.

Существующий же порядок регистрации сделки купли-продажи недвижимости по объективной причине (смерть продавца) истец соблюсти не может.

Статья 551 ГК РФ, п.7 ст.15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации. Но диспозицией указанных норм охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. Вместе с тем отсутствие государственной регистрации нарушает право истца и не позволяют ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, а потому суд считает возможным применить аналогию закона (п.1 ст.6 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В материалах дела отсутствуют доказательства неправомерности владения и длительного пользования истцом в отношении спорного объекта недвижимости, фактически договор купли-продажи квартиры от <дата> исполнен обеими сторонами: объект недвижимости передан, договор является передаточным актом, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме до подписания самого договора, о чем прямо указано в договоре и что подтверждено показаниями свидетеля В., допрошенного судом, покупатель имеет доступ к спорной квартире, пользуется и владеет ею по своему усмотрению без контроля, надзора и разрешения со стороны продавца (или правопреемников). Продавцом или правопреемником с момента подписания договора и передачи квартиры данный договор купли-продажи оспорен не был по какому-либо основанию. Владение истцом квартирой является добросовестным, открытым, непрерывным. С момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется квартирой и несет бремя ее содержания в соответствии со ст.210 ГК РФ. Доказательства наличия правопритязаний каких-либо лиц на спорный объект недвижимости в материалах дела отсутствуют.

Поскольку подписание договора не оспорено, при этом представлены доказательства его фактического исполнения, суд при вышеуказанных иных установленных доказательствах приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясьст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Ленинск-Кузнецкого городского округа о признании права собственности, о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества: тип объекта учета – помещение, наименование – квартира, назначение – жилое, состоящий из двух комнат, по адресу: ххх

Произвести без участия стороны продавца государственную регистрацию перехода к ФИО1 права собственности на объект недвижимого имущества: тип объекта учета – помещение, наименование – квартира, назначение – жилое, состоящий из двух комнат, по адресу: ххх в т.ч. жилой – 29,9 кв. м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинск-Кузнецкий городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28.08.2017 года.

Судья: подпись

Верно.

Судья: Н.В. Орлова

Подлинник документа находится в материалах гражданского дела № 2-1744/2017 в Ленинск-Кузнецком городском суде Кемеровской области.