Апелляционное определение № 33-2056/2026 от 7 апреля 2026 г.

Судья Кулакова Н.В. УИД 39RS0004-01-2024-004969-41

Дело №2-452/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№ 33-2056/2026
08 апреля 2026 г.
г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Никифоровой Ю.С.

судей Харитоненко Н.О., Жогло С.В.

при секретаре Поляковой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 - ФИО25 на решение Московского районного суда г. Калининграда от 22 января 2025 г. по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО13, ФИО14, ФИО26, ФИО15, ФИО7, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Заслушав доклад судьи ФИО11, пояснения представителя истца ФИО25, поддержавшего доводы жалобы, возражения на жалобу ФИО14, ее представителя ФИО8, ФИО9, ФИО17, ФИО19, ФИО21, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором указал, что является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу: <адрес>. С 2020 года между ним и собственниками МКД 8 по <адрес> в <адрес> возник спор относительно использования общего имущества, а именно земельного участка с КН №, общей площадью 1 025 кв.м, на котором расположен жилой <адрес>. Большая часть земельного участка находится в пользовании ответчиков, он лишен возможности пользоваться данным имуществом, т.к. ему чинятся препятствия.

Указанные обстоятельства явились основанием для его обращения в суд с иском к собственникам МКД об устранении препятствий в пользовании земельным участком, установлении порядка пользования земельным участком и в рамках разрешения указанного спора ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ФИО14 было проведено общее собрание собственников, на повестку дня которого вынесены следующие вопросы:

- об избрании председателя и секретаря общего собрания;

- об определении порядка пользования земельным участком с КН № в соответствии с подготовленной и предложенной на утверждение схемой порядка пользования земельным участком;

- об утверждении схемы порядка пользования земельным участком с КН №

- об определении способа доведения до собственников решений, принятых на общих собраниях;

- об определении места хранения протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Полагает, что при созыве и проведении общего собрания имелись существенные нарушения, влекущие его недействительность.

Так, о том, что будет проводиться общее собрание представитель ФИО14 сообщила его представителю посредством телефонного звонка 26 августа 2024 г., а материалы к общему собранию направлены лишь 04 сентября 2024 г. посредством мессенджера WhatsApp. Копии документов о результатах общего собрания, в том числе, протокол общего собрания от 05 сентября 2024 г. им также получены по WhatsApp 11 сентября 2024 г.

В общем собрании и в процессе голосования принимали участие лица, не являющиеся собственниками жилых помещений, что могло повлиять на подсчет голосов и, как следствие, на результаты принятых решений.

Ни в одном документе не указано, каким образом производился подсчет голосов, каким количеством голосов обладает каждый собственник, общая площадь помещений, которой владеют все собственники МКД, в протоколе отражена не верно (340, 8 кв.м вместо 340,4 кв.м).

Также, при проведении голосования, подписании листа регистрации (Приложение № 3 к Протоколу), решений собственников помещений в МКД (Приложение № 4 к Протоколу общего собрания) ставились подписи за лиц, отсутствующих на общем собрании. Так, вместо совершеннолетней ФИО28 ФИО31 подпись поставила ее мать ФИО14, вместо отсутствующей на общем собрании ФИО16 подпись ставил ее отец – ФИО17, который не представил документы, подтверждающие его отцовство в отношении несовершеннолетней ФИО16

Помимо этого, в листе регистрации о вручении сообщения о проведении общего собрания отсутствуют данные собственника ? доли в общем праве общей долевой собственности ФИО32 ФИО30 также его данные отсутствуют в листе регистрации (Приложение № 3 к протоколу общего собрания собственников от 05 сентября 2024 г.), и в листе голосования (Приложение № 4 к протоколу общего собрания собственников от 05 сентября 2024 г.)

Более того, площадь земельного участка, указанная на схеме, составленной ООО «Геодезист», не соответствует реальным измерениям, в схеме указано, что за <адрес> закреплен 71 кв.м, однако фактически данная площадь составляет 25,01 кв.м.

Также площадь вокруг дома обозначена как имущество общего пользования, однако, фактически части земельного участка справа и слева от дома заняты жильцами <адрес> №.

Данные, отраженные в протоколе общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ года не соответствуют реальному положению дел, и фактическое использование общедомового имущества осуществляется без учета мнения собственников <адрес>, нарушая их права.

С учетом изложенного, просил признать решение общего собрания собственников помещений в МКД <адрес>, оформленное протоколом от 05 сентября 2024 г., недействительным.

Решением Московского районного суда г. Калининграда от 22 января 2025 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> в <адрес>, проведенного в форме очного голосования, оформленных протоколом от 05 сентября 2024 г., отказано.

ФИО1 в лице представителя ФИО25 подана апелляционная жалоба, срок на подачу которой восстановлен определением суда от 29 апреля 2025 г., в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования. Полагает вынесенное решение незаконным и необоснованным. В обоснование доводов жалобы указывает, что для определения порядка пользования земельным участком под многоквартирным домом необходимо соглашение всех без исключения собственников помещений дома, то есть единство их мнения и позиции. Вместе с тем, оспариваемое собрание, как одно из разновидностей достижения соглашения между собственниками помещений в многоквартирном доме, единством мнения и позиции не отличалось. В частности, на оспариваемом собрании соглашения между всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, а именно их 100% согласия получено не было. Из чего следует, что оспариваемое собрание с принятыми на нем решениями фактически предоставило ответчикам возможность блокировать волю иных участников общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом вопреки законным требованиям. Считает, что допущенные при проведении оспариваемого собрания нарушения являются существенными, позволяющими признать как само собрание, так и принятые на нем решения недействительными.

От ФИО14 в лице представителя по доверенности ФИО8 поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых последняя просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 26 августа 2025 г. решение Московского районного суда г. Калининграда от 22 января 2025 г. было отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, оформленных протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, по вопросам № и №, в указанной части принято новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворены, признаны недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, оформленные протоколом от 05 сентября 2024 г. по вопросам № 2 и № 3.

В остальной части решение суда было оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общею юрисдикции от 26 января 2026 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 26 августа 2025 г. в той части, в которой отменено решение Московского районного суда г. Калининграда от 22 января 2025 г. об отказе в удовлетворении требований ФИО1 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений, оформленных протоколом от 05 сентября 2024 г., по вопросам № 2 и № 3, и по делу принято новое решение об удовлетворении требований истца - отменено, дело в указанной части направлено на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд.

В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 26 августа 2025 г. оставлено без изменения.

При новом рассмотрении дела в судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщали, об отложении дела не просили. С учетом положений ст.ст. 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения участников судебного разбирательства, проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что имеются основания для отмены в части состоявшегося по делу судебного постановления.

Так, материалами дела подтверждается, что жилой <адрес> в <адрес> является 6-ти квартирным.

ФИО1, а также ФИО24, ФИО23, ФИО35. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, являются собственниками по ? доли каждый, в праве общей долевой собственности на <адрес> указанном доме.

Ответчики являются собственниками иных квартир в многоквартирном жилом доме.

Земельный участок с КН №, расположенный под указанным жилым домом, площадью 1025+/-3 категория земель: земли населенных пунктов принадлежит собственникам помещений МКД на праве общей долевой собственности, пропорционально размеру площади жилых помещений.

По инициативе собственника <адрес> ФИО14 05 сентября 2024 г. в жилом доме проводилось собрание собственников в форме очного голосования.

На повестку дня данного собрания были вынесены следующие вопросы:

1. Об избрании председателя и секретаря общего собрания.

2. Об определении порядка пользования находящимся под МКД земельным участком с КН №, площадью 1025 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под многоквартирный дом, расположенным по адресу : <адрес>, в соответствии с подготовленной и предложенной на утверждение схемой порядка пользования земельным участком.

3. Об утверждении схемы порядка пользования находящимся под МКД земельным участком с КН № площадью 1025 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под многоквартирный дом, расположенным по адресу: <адрес>.

4. Об определении способа доведения до собственников решений, принятых на общих собраниях.

5. Об определении места хранения протоколов общих собраний собственником помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно указанному протоколу, по всем вопросам повестки дня, собственники проголосовали «за» большинством количества голосов, в том числе, по вопросам №2 и №3 - 83,16%, 9,02 %-«против» 0%- «воздержались».

От ФИО1, ФИО23, ФИО24 в данном собрании принимала участие представитель по доверенности ФИО12, проголосовала «против» по 2 и 3 вопросу повестки дня, «воздержалась» по 1,4,5 вопросам.

Ссылаясь на то, что на указанном собрании отсутствовал необходимый кворум для принятия решения по вопросу об определении порядка пользования общедомовым земельным участком и принятое решение существенно нарушает права собственников <адрес> по равному с остальными участниками общедомовой собственности пользованию общим имуществом многоквартирного жилого дома, ФИО1 обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что порядок организации и проведения общего собрания нарушен не был, необходимый кворум присутствовал, собственники приняли решения по рассматриваемым вопросам большинством голосов, не менее двух третей.

Такие выводы суда в целом соответствуют положениям действующего законодательства, а доводы апелляционной жалобы о необходимости обязательного получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о порядке пользования общедомовым имуществом в виде земельного участка, что на оспариваемом собрании включали в себя вопросы № 2 и № 3, судебная коллегия находит несостоятельными.

Так, в соответствии с ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Пользование указанным имуществом, являясь одним из правомочий собственника (п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и представляя собой действия, связанные с извлечением из такого имущества полезных свойств посредством его эксплуатации, может быть выражено в различных формах. Сами же полезные свойства общего имущества, обусловленные его природой, связаны, как правило, с удовлетворением тех или иных нужд (потребностей) всех лиц, проживающих в многоквартирном доме. Однако в некоторых случаях в пользовании названным имуществом в целях, не связанных с удовлетворением соответствующих нужд (потребностей) собственников помещений, могут быть заинтересованы как отдельные собственники помещений, так и иные лица, не являющиеся собственниками помещений.

В частности, допускается пользование общим имуществом в многоквартирном доме иными лицами, решение об этом принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Для случаев же принятия решения о пользовании общим имуществом собственниками помещений в многоквартирном доме жилищное законодательство не предусматривает каких-либо положений, в связи с чем для решения этого вопроса применялись нормы ст. 247 ГК РФ, согласно п. 1 которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

При этом положения ЖК РФ предусматривают, что в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (ч. 1 ст. 7). Следовательно, в отсутствие в жилищном законодательстве релевантных конкретному вопросу, требующему правового регулирования, норм права приоритет отдается положениям гражданского или иного отраслевого законодательства, прямо применимым к этим отношениям, а в отсутствие же и в нем соответствующих норм должны применяться положения жилищного законодательства в порядке аналогии закона. Таким образом, положения п. 1 ст. 247 ГК РФ правомерно применялись при решении вопроса о пользовании общим имуществом собственниками помещений в многоквартирном доме.

Федеральным законом от 24 июля 2023 г. № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в ГК РФ была введена ст. 259.3, которая, в частности, устанавливает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 названной статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено данным Кодексом или законом (п. 2).

Приведенные законоположения, касающиеся общего имущества собственников недвижимых вещей, являются специальными по отношению, в частности, к ст. 247 ГК РФ (п. 6 ст. 259.1 ГК РФ), и, следовательно, в системе действующего правового регулирования они подлежат применению к отношениям, связанным с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом в многоквартирном доме в случае, когда соответствующие вопросы не урегулированы жилищным законодательством.

Таким образом, поскольку оспариваемое решение общего собрания было принято в период действия ст. 259.3 ГК РФ, из которой следует, что для принятия решения о порядке пользования общим имуществом многоквартирного дома между собственниками помещений данного дома достаточно большинства голосов всех собственников помещений и единогласное решение всех собственников не требуется, кворум при проведении оспариваемого решения общего собрания очевидно имелся.

Иных существенных нарушений порядка созыва и проведения общего собрания по делу не установлено.

Между тем, само по себе отсутствие нарушений при проведении общего собрания не означает невозможности удовлетворения заявленных истцом требований.

Так, из разъяснений, содержащихся в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что разрешая спор относительно порядка пользования имуществом, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Необходимость учета наличия для лица, оспаривающего решение общего собрания, существенных неблагоприятных последствий в результате исполнения принятых на собрании решений, вытекает, в том числе, и из положений ст. 181.4 ГК РФ.

В обоснование своих требований истец ссылался на то, что утвержденная на оспариваемом им собрании схема пользования общедомовым земельным участком является нерациональной, не соответствует фактическому порядку пользования и нарушает права собственников <адрес> по равному с другими собственниками использованию земельного участка.

Однако доводы истца в указанной части судом первой инстанции проверены не были.

В частности судом не принято во внимание, что в производстве Московского районного суда г. Калининграда находилось гражданское дело № 2-1955/2024 по иску ФИО1 к ФИО13, ФИО10 и др. об устранении препятствий в пользовании земельным участком, установлении порядка пользования земельным участком.

Решением Московского районного суда г. Калининграда от 21 октября 2024 г. ФИО1 было отказано.

На данное решение истцом подана апелляционная жалоба, которая находится на рассмотрении в Калининградском областном суде.

При рассмотрении апелляционной жалобы судебной коллегией по делу проведено две судебные экспертизы по вопросам определения территории, необходимой для обслуживания и эксплуатации МКД № <адрес>, расположенного на земельном участке с КН №, с учетом наличия и расположения построек и инженерного оборудования, требуемого для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного жилого дома, территории, необходимой для доступа к многоквартирному жилому дому; возможно ли за счет оставшейся территории определить территорию для выделения каждому собственнику помещений в многоквартирном жилом доме в индивидуальное пользование.

В ходе проведения судебных экспертиз судебным экспертом ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» даны ответы на поставленные вопросы, а также определены оптимальные варианты порядка пользования земельным участком с учетом долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество и фактического порядка использования территории, площадь и координаты поворотных точек земельного участка (территории) для выделения каждому собственнику помещений в МКД в индивидуальное пользование, которые отличаются от схемы, утвержденной собственниками на общем собрании от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в части выделения в индивидуальное пользование <адрес> части земельного участка (по площади и конфигурации).

Приведенные обстоятельства, по мнению судебной коллегии, подтверждают доводы истца о нарушении утвержденным на общем собрании порядком пользования земельным участком его прав, что в силу приведенных выше положений ст. 181.4 ГК РФ, является самостоятельным основанием для признания такого решения незаконным.

Таким образом, решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, оформленных протоколом от 05 сентября 2024 г., по вопросам № 2 и № 3, нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Московского районного суда г. Калининграда от 22 января 2025 г. отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, оформленных протоколом от 05 сентября 2024 года по вопросам № 2 и № 3, принять в указанной части новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить, признать недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, оформленных протоколом от 05 сентября 2024 г. по вопросам № 2 и № 3.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 08 апреля 2026 г.