Решение № 2-511/2018 2-511/2018 ~ М-63/2018 М-63/2018 от 12 февраля 2018 г. по делу № 2-511/2018

№ 2-511/2018 КОПИЯ


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Пермь 13 февраля 2018 года

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Дружининой О.Г.,

при секретаре Коноваловой Н.А.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика АО «Строгановский посад» ФИО2, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Акционерному обществу «Строгановский посад», в лице конкурсного управляющего ФИО4, Акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к Акционерному обществу «Строгановский посад» в лице конкурсного управляющего ФИО4 (далее – АО «Строгановский посад»), Акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее – АО «Россельхозбанк») о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом общей площадью 149 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. В обоснование указал, что 12.11.2013 года между истцом и ЗАО «Строгановский посад» был заключен договор купли-продажи земельного участка №, в соответствии с которым был приобретен земельный участок для жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 094 кв.м., адрес объекта: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, стоимостью 820 500 рублей. 12.11.2013 года между истцом и ЗАО «Строгановский посад» был заключен инвестиционный договор на приобретение инвестиционного объекта - дома «<данные изъяты>» №, в соответствии с которым ЗАО «Строгановский посад» приняло на себя обязательство по строительству индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке в коттеджном поселке «Строгановский посад», <адрес>, согласно Генеральному плану застройки коттеджного поселка «Строгановский посад», на котором выделены границы земельного участка под строительство индивидуального жилого дома. Согласно п.п.2.2, 2.3 договора строительство должно осуществляться на земельном участке общей площадью 1 094 кв.м., адрес объекта: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Размер инвестиций на строительство жилого дома составил 4 619 000 рублей, в том числе НДС 18% в размере 704 593,20 рублей. Срок исполнения обязательств был оговорен сторонами и отражен в графике строительства индивидуального жилого дома (приложение № к договору), срок окончания строительства (сдача объекта) определен 30.06.2014 года. 02.03.2015 года между ЗАО «Строгановский посад» и истцом было заключено дополнительное соглашение к инвестиционному договору № от 12.11.2013 года, в соответствии с которым срок окончания строительства (сдача объекта) определен 12.10.2015 года. Оплата по договорам купли-продажи земельного участка и инвестиционному договору произведена истцом путем передачи ЗАО «Строгановский посад» простых векселей на суммы 820 500 рублей (номер векселя 000009) и 4 619 000 рублей (номер векселя 000008). Таким образом, свои обязательства истец исполнил в полном объеме. Однако, несмотря на добросовестное исполнение истцом своих обязательств по инвестиционному договору № от 12.11.2013 года, АО «Строгановский посад» обязательства по строительству жилого дома не исполнены. Согласно заключению специалиста ООО «<данные изъяты>» № готовность объекта в настоящее время составляет 47%. В настоящее время АО «Строгановский посад» находится в процедуре банкротства (конкурсное производство), и выполнить обязательства по инвестиционному договору № от 12.11.2013 года не имеет возможности. Истец полагает, что объект недвижимости - незавершенный строительством жилой дом по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, предметом ипотеки не является. Насколько известно истцу, условиями кредитного договора, заключенного между АО «Строгановский посад» и АО «Россельхозбанк», предусматривалось предоставление АО «Строгановский посад» денежных средств для осуществления строительства индивидуальных жилых домов в коттеджном поселке «Строгановский посад». Следовательно, указанный кредит являлся целевым и предполагал должную осведомленность залогодержателя (АО «Россельхозбанк») о застройке обремененного залогом земельного участка. При этом, определяя предмет залога, залогодатель и залогодержатель указали только земельные участки в коттеджном поселке «Строгановский посад» без указания жилых домов, которые впоследствии будут на нем возведены. Таким образом, исходя из указанного договора, право залогодержателя не распространяется на здания, возведенные залогодателем в период действия указанного договора. Кроме того, в силу ч.1 ст.64 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, а не третьих лиц, которым является истец. Исходя из вышеизложенного, ипотека на индивидуальный жилой дом, возведенный по инвестиционному договору № от 12.11.2013 года, не распространяется. Строительство объекта - жилого дома по <адрес> осуществлялось в соответствии с проектной документацией, разрешением на строительство, генеральным планом. В соответствии с заключением специалиста ООО «<данные изъяты>» № строительные конструкции дома обеспечивают необходимую надежность и безопасность для пребывающих в доме лиц и имущества. Сохранение объекта не нарушает права и интересы третьих лиц и не создает угрозы для жизни и здоровья граждан. Таким образом, истец полагает, что объект недвижимости - жилой дом по <адрес> обладает признаками капитального объекта недвижимого имущества, его возведение осуществлено на отведенном для этой цели земельном участке, с разрешения собственника, объект возводился в соответствии с разрешением на строительство, проектом и расположен в границах предоставленного земельного участка, площадью 1 094 кв.м, не создает угрозу жизни и здоровья граждан, а также не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Истец в судебное заседание не явился. Извещен надлежащим образом. Направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. На исковых требованиях настаивает.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований. Полагает, что истцом неверно определен круг ответчиков: АО «Россельхозбанк» не может являться ответчиком, должен быть третьим лицом, поскольку собственником земельного участка является АО «Строгановский посад». Спорный жилой дом включен в конкурсную массу АО «Строгановский посад». Также полагает, что истцом неверно оплачена госпошлина за подачу иска: рассчитана, исходя из требований имущественного характера, а должно быть оплачено 300 рублей. Истец не реализовал право по регистрации перехода права собственности в судебном порядке. Считает, что истцом избран неправильный способ защиты нарушенного права. Кроме того, считает, что признание судом права собственности истца на жилой дом влечет нарушение прав ответчика, залогодержателя (АО «Россельхозбанк» и иных кредиторов АО «Строгановский посад») в связи с выбытием имущества из конкурсной массы, удовлетворение неденежного требования истца противоречит принципу пропорциональности удовлетворения требований кредиторов в рамках процедуры банкротства АО «Строгановский посад».

Ответчик АО «Россельхозбанк» в судебное заседание представителя не направил; извещен надлежащим образом; возражений не предоставлено.

Суд, заслушав представителя истца, представителя ответчика АО «Строгановский посад», исследовав материалы дела, считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч.2 ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права и иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с абз.1 ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений.

Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК).

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При этом в случае, если недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является в силу ч. 1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой.

В соответствии с ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в силу ч. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обладают органы местного самоуправления.

В соответствии с ч.1 ст.64 Закона «Об ипотеке», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружение залогодателя. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (ч. 1 ст. 65 Закона «Об ипотеке»).

Решением Арбитражного суда <адрес> от 03.03.2016 года по делу ЗАО «Строгановский посад» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен ФИО4 Требование ФИО3 в сумме 5 439 500 рублей основного долга, 461 900 рублей пени включены в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО «Строгановский посад», что следует из определения Арбитражного суда <адрес> от 28.06.2016 года (л.д. 43-44).

12.11.2013 года между ЗАО «Строгановский посад» и ФИО3 заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 1 094 кв.м. (л.д. 8-10).

12.11.2013 года между сторонами подписан акт приема-передачи указанного земельного участка (л.д. 11).

12.11.2013 года между ЗАО «Строгановский посад» (застройщик) и ФИО3 (инвестор) заключен инвестиционный договор № на строительство инвестиционного объекта – дома «Иргина», по условиям которого застройщик взял на себя обязательства в предусмотренный срок - 30.06.2014 года осуществить строительство дома, на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, <адрес>, коттеджный поселок «Строгановский посад», <адрес>. Размер инвестиций составляет сумму 4 619 000 рублей, в том числе НДС 18% в размере 704 593,20 рублей (л.д. 12-22).

Дополнительным соглашением от 02.03.2015 года к инвестиционному договору от 12.11.2013 года №, заключенным между ЗАО «Строгановский посад» и ФИО3, внесены изменения и дополнения в договор, согласно которым срок окончания строительства (сдача-приемка объекта) указан 12.10.2015 года (л.д. 23-24).

28.11.2013 года Архитектурно-строительной инспекцией <адрес> муниципального района ЗАО «<данные изъяты>» (впоследствии переименованным в АО «Строгановский посад») выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Коттеджный поселок «Строгановский посад» (л.д. 37-41).

30.09.2015 года между ЗАО «Строгановский посад» и ФИО3 подписан акт приема-передачи индивидуального жилого дома (объекта незавершенного строительства), расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 42).

Оплата по договорам купли-продажи земельного участка от 12.11.2013 года и инвестиционному договору от 12.11.2013 года произведена истцом путем передачи ЗАО «Строгановский посад» простых векселей № на сумму 4 619 000 рублей и № на сумму 820 500 рублей, что подтверждается договором купли-продажи простых векселей (л.д. 27-28), актом приема-передачи простых векселей (л.д. 29), квитанциями к приходным кассовым ордерам (л.д. 30), актами приема-передачи простых векселей (л.д. 31-32), простыми векселями (л.д. 33-34).

Согласно выписке из ЕГРН от 11.02.2016 года (л.д. 25-26), выписке из ЕГРН от 29.01.2018 года на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 1 094+/-6 кв.м., право собственности на который зарегистрировано за ЗАО «Строгановский посад», зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу АО «Россельхозбанк».

Из уведомления об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений от 29.01.2018 года следует, что сведения об объекте недвижимости (объекте незавершенного строительства) по адресу: <адрес>, в ЕГРН отсутствуют.

Из заключения специалиста ООО «<данные изъяты>» от 11.09.2017 года № в отношении объекта по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, следует, что на момент осмотра дом соответствует не всем требованиям, предъявляемым к жилым одноквартирным домам. Это связано с тем, что строительно-монтажные работы выполнены не в полном объеме, отделочные, электромонтажные и сантехнические работы не выполнены. Строительная готовность объекта на момент осмотра составляет 47%. Указанный дом на момент осмотра не пригоден для постоянного проживания, поскольку строительная готовность объекта составляет 47%. Строительные конструкции дома обеспечивают необходимую надежность и безопасность, и могут быть использованы для завершения строительства (кроме стропил). Сохранение объекта не нарушает права и интересы третьих лиц и не создает угрозы для жизни и здоровья граждан. Объект исследования расположен на отдельном земельном участке (кадастровый №) с соблюдением всех действующих норм. Противопожарные разрывы между соседними строениями соблюдены. Дом предназначен для использования собственником земельного участка и членами его семьи (л.д. 45-110).

Разрешая исковые требования по существу, суд приходит к выводу о том, что за истцом ФИО3 следует признать право собственности на спорный объект по основаниям, предусмотренным ст. 222 ГК РФ.

Судом установлено, что деятельность ответчика АО «Строгановский посад» была связана со строительством коттеджного поселка «Строгановский посад», для чего ответчиком был использован принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 094 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства. Данный участок был предоставлен в залог АО «Россельхозбанк» в обеспечение кредитных обязательств ЗАО «Строгановский посад», а затем был продан истцу. Именно на этом участке по заказу ФИО3 АО «Строгановский посад» был возведен спорный объект, строительство которого осуществлялось в соответствии с проектной документацией, разрешением на строительство, генеральным планом. Суд полагает, что указанные обстоятельства не могут служить препятствием для признания за истцом права собственности на жилой дом, степенью готовности 47%, возведенном в соответствии с требованиями действующего законодательства, на участке, предназначенном для этих целей, с согласия собственника участка (если не считать того, что при организации строительства истец считал себя собственником участка, на что имелись основания) и залогодержателя. Возведенный жилой дом, как было указано выше, построен в соответствии с проектом, разрешением на строительство, генеральным планом, соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам. Иного суду не представлено. Предоставленное истцом заключение не оспорено, оснований усомниться в достоверности изложенных в нем сведений у суда не имеется. Также не усматривается наличия какой-либо заинтересованности экспертов при проведении исследования, в связи с чем выводы заключения, подготовленного ООО «<данные изъяты>», принимаются судом во внимание при установлении по делу юридически значимых обстоятельств.

В ходе реализации своих процессуальных прав ответчики не предоставили суду доказательств наличия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении указанной постройки, равно как и доказательств того, что она создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц сохранением данной постройки.

Доводы ответчика АО «Строгановский посад» о невозможности признания права собственности на жилой дом в связи с тем, что земельный участок, на котором он расположен, включен в конкурсную массу и обременен ипотекой, основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований не являются. Предметом исковых требований не является имущество, включенное в конкурсную массу должника АО «Строгановский посад». Удовлетворение исковых требований не влечет изменений в имущественном положении должника. Кроме того, доказательств включения спорного жилого дома в конкурсную массу АО «Строгановский посад» в материалы дела не предоставлено.

Также при разрешении спора следует отметить, что предметом ипотеки является земельный участок, а не жилой дом, вновь созданный истцом на этом участке с соблюдением требований законодательства. В связи с этим по смыслу положений ч. 1 ст. 65, ст. 69 Закона «Об ипотеке» запись об ипотеке земельного участка не может служить препятствием для государственной регистрации права собственности на возведенный на этом участке жилой дом.

Согласно ст. 38 Закона «Об ипотеке» и ст. 353 ГК РФ приобретение лицом, за которым признано право собственности на здание, права на земельный участок возможно только при условии соблюдения интересов как ответчика - должника в конкурсном производстве, так и залогодержателя. При таком положении, поскольку спорное строение в собственность ответчика не поступало, в конкурсную массу не включено, признание за истцом права собственности на него не лишает АО «Строгановский посад» возможности реализации своих прав на земельный участок в порядке, предусмотренном законодательством.

Доводы стороны ответчика АО «Строгановский посад» о том, что АО «Росельхозбанк» является ненадлежащим ответчиком по делу, основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований не являются. Круг ответчиков по делу определяется стороной истца самостоятельно. Привелечение истцом в качестве ответчика по делу АО «Россельхозбанк» права ответчика АО «Строгановский посад» не нарушает.

Доводы стороны ответчика АО «Строгановский посад» о не верном исчислении истцом государственной пошлины при подаче иска (уплачено 19 055 рублей, следует оплатить 300 рублей), судом отклоняются.

Согласно п.9 ч.1 ст.91 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину на праве собственности, цена иска определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее - не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, на объект недвижимого имущества, принадлежащего организации, - не ниже балансовой оценки объекта.

С учетом изложенного размер уплаченной при подаче иска государственной пошлины исчислен истцом в соответствии со стоимостью объекта недвижимого имущества, на который он просит признать право собственности.

В соответствии с пп.5 п.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к Акционерному обществу «Строгановский посад», в лице конкурсного управляющего ФИО4, Акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом - удовлетворить.

Признать за ФИО3 право собственности на незавершенный строительством жилой дом общей площадью по проекту 149, 0 кв.м, степень готовности 47%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1 094 кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья подпись Дружинина О.Г.

Копия верна. Судья Дружинина О.Г.

Мотивированное решение изготовлено 19.02.2018 года.

Судья Дружинина О.Г.