Решение № 2-3169/2018 2-36/2019 2-36/2019(2-3169/2018;)~М-2709/2018 М-2709/2018 от 6 февраля 2019 г. по делу № 2-3169/2018

отметка об исполнении решения дело № 2-36/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 февраля 2019 года г. Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Стадниковой Н.В.,

при секретаре Байдалиной Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело № 2-36/2019 по иску Комитета по управлению имуществом города Волгодонска к ФИО1, третье лицо ООО «Торгово-развлекательный комплекс» о взыскании задолженности по арендной плате, пени и встречному иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска о признании Соглашения о присоединении № 17 от 10.01.2017 к договору аренды № 199 от 26.09.2016 в части размера арендной платы, обязании КУИ города Волгодонска осуществить расчет арендной платы по Соглашению о присоединении № 17 от 10.01.2017 к договору аренды № 199 от 26.09.2016 в соответствии с п.17.1 Приложения № 1 Постановления Администрации города Волгодонска от 07.12.2015 № 2528, внести изменения в Соглашение о присоединении № 17 от 10.01.2017 к договору аренды № 199 от 26.09.2016 в части порядка расчета арендной платы,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска первоначально обратился в суд с иском, в котором указал, что 26.09.2016 между КУИ города Волгодонска и ООО «Торгово-развлекательный комплекс» был заключён договор № 199 от 26.09.2016 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2500 кв.м из земель населённых пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, разрешённое использование – специализированные промтоварные магазины (п.1.1 договора). Срок аренды участка устанавливается с 26.09.2016 по 26.09.2019 (п.2.1 договора). Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается записью государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.1.4 договора на земельном участке имеется здание, кадастровый номер – №. В указанном здании расположены 2 нежилых помещения:

- нежилое помещение площадью 622,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>-г, пом. № II, кадастровый №, принадлежащее на праве собственности ООО «Торгово – развлекательный комплекс»,

- нежилое помещение площадью 599 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>-г, пом. № I, кадастровый №, принадлежащее на праве собственности ФИО3.

10.01.2017 между КУИ города Волгодонска и ФИО1 заключено соглашение № 17 от 10.01.2017 о присоединении к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 26.09.2016 № 199.

Согласно п.1 указанного соглашения арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок и использует его на условиях аренды совместно с другими сособственниками или обладателями здания, сооружения, расположенного на земельном участке из земель населённых пунктов с кадастровым номером № площадью 2 500 кв.м., находящемся по адресу: <адрес>-г, разрешённое использование – специализированные промтоварные магазины.

Срок аренды участка устанавливается с 10.01.2017 по 26.09.2019 (п.2 соглашения).

Условия данного соглашения применяются к отношениям, возникшим с момента фактического использования земельного участка с 19.12.2016. Плата за период с 19.12.2016 по 09.01.2017 оплачивается в сумме 19 131,14 рублей. Срок оплаты – 20.03.2017.

Согласно Приложению № 1 к соглашению № 17 от 10.01.2017 площадь земельного участка, используемая ФИО1, пропорциональна площади нежилого помещения, находящегося в его собственности, и составляет 1 203 кв.м; размер годовой арендной платы составляет 265 908,47 рублей; размер арендной платы за период с 10.01.2017 по 31.12.2017 составляет 259 351,82 рублей и уплачивается поквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца отчётного квартала. В соответствии с п.3.2 договора № 199 от 26.09.2016 арендная плата по настоящему договору вносится арендатором поквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца отчётного квартала путём перечисления в консолидированный бюджет.

Однако обязательства по внесению арендной платы ФИО1 надлежащим образом не исполнил.

За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 5.2 предусмотрено, что арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п.3.2 договора.

Претензией № 1162 от 15.06.2018 ФИО1 был уведомлен о наличии задолженности по арендной плате и о начислении пени за просрочку исполнения обязательства, однако требования, содержащиеся в претензии, арендатор в установленный срок не исполнил.

Отправка претензии должнику подтверждается списком № 68 от 21.06.2018 внутренних почтовых отправлений.

23.07.2018 КУИ города Волгодонска обратился в судебный участок № 6 Волгодонского судебного района Ростовской области с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате и пени за просрочку внесения арендных платежей.

27.07.2018 мировым судьёй судебного участка № 6 Волгодонского судебного района Ростовской области ФИО2 был вынесен судебный приказ по делу № 2-3875/2018-6.

01.08.2018 от ФИО1 поступило заявление об отмене судебного приказа.

Определением от 01.08.2018 по делу № 2-3875/2018-6 судебный приказ от 27.07.2018 был отменён.

Истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 19.12.2016 по 31.03.2018 в размере 344126,24 рублей, образовавшейся вследствие ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по договору № 199 от 26.09.2016, пени за период с 21.03.2017 по 15.06.2018 в размере 24945,59 рублей, а всего 369071,83 рублей, взыскать с ФИО1 неустойку в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, начисленную на сумму задолженности в размере 344126,24 рублей, за период с 16.06.2018 по день фактической уплаты.

КУИ города обратился с аналогичным иском в декабре 2018, где просил взыскать с ответчика ФИО1 задолженность по арендной плате за период времени с 01.04.2018 по 30.09.2018 в размере 138272, 40 рублей, образовавшейся вследствие ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по договору № 199 от 26.09.2016, пени за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы за период времени с 21.06.2018 по 15.10.2018 в размере 2403,84 рублей, а всего – 140676,24 рублей, взыскать с ФИО1 неустойку в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, начисленную на сумму задолженности в размере 138 272,40 рублей за период с 16.10.2018 по день фактической уплаты.

Указанные дела были соединены в одно производство.

В ходе рассмотрения дела ответчик ФИО1 иск не признал, указав, что в настоящее время в Областной суд Ростовской области ответчиком и третьим лицом по настоящему делу подано заявление в порядке административного судопроизводства об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Кадастровая стоимость участка, установлена в соответствии с Постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 № 778 «Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков». С учетом указанного правового акта по данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость Земельного участка составляет 8 765 675 рублей. Рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 06.04.2015 составляет 4 795 250 рублей, о чем свидетельствует отчет независимого оценщика 95/2017 об оценке рыночной стоимости Земельного участка от 20.08.2017. Указанная кадастровая стоимость Земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы ФИО1, поскольку влечет увеличение его арендных платежей исчисляемых на основании кадастровой стоимости Земельного участка. Рассмотрение Административного иска ФИО1, ООО «ТРК» в данный момент отложено, в связи с подачей Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска иска в Арбитражный суд Ростовской области о признании ООО «ТРК» несостоятельным (банкротом).

01.08.2017 между ФИО1 и ООО «ТРК» было подписано соглашение о порядке владения и пользования земельным участком, согласно условий которого ФИО1 фактически владеет и пользуется 1/3 доли земельного участка в размере 883 кв.м., а ООО «ТРК» 2/3 доли - 1667 кв.м. Хотя на сегодняшний день фактическое пользование земельным участком осуществляется сторонами именно в соответствии с условиями соглашения, расчет арендной платы производится соразмерно доли в праве собственности на объект недвижимости, что так же нарушает права и законные интересы ФИО1

Прежним собственником ФИО1 был передан пакет документов, подтверждающий ущерб, нанесенный действиями (бездействием) ООО «ТРК» помещению, а именно: акт выполненных работ подрядной строительной организации на выполнение работ по устранению последствий потопа (причиной которого установлено некачественное выполнение строительства первого этажа), поднятие дополнительного армопояса на 50 см., частичная замена внутренней отделки помещения, пришедшей в негодность, вследствие потопа. Общая стоимость работ по договору составила порядка 1 800 000 рублей.

Так же, прежний собственник помещения ФИО4 еще в 2015 был готов осуществить выкуп земельного участка в долевую собственность, однако ООО «ТРК» от совместного обращения с заявлением о предоставлении в собственность за плату указанного земельного участка уклонилось.

В связи изложенными обстоятельствами между ООО «ТРК» и ФИО1 была достигнута устная договоренность, что расходы по внесению арендной платы за земельный участок до момента выкупа, ООО «ТРК» принимает на себя, ФИО1, в свою очередь, не требует возмещения понесенных затрат на восстановительные работы после потопа. В связи с тем, что достигнутые договоренности ООО «ТРК» не исполнены, ФИО1 (как собственник), АНО ДПО ГУЦ «Золотой Фазан» (как временный владелец помещения, понесший ущерб) вынуждены обратиться в Арбитражный суд Ростовской области с иском о взыскании ущерба с ООО «ТРК».

Ответчик полагает, что изложенные факты являются достаточными основаниями для приостановления производства по данному делу до момента рассмотрения административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости, урегулирования и оформления достигнутых договоренностей между Ответчиком и третьим лицом ООО «ТРК».

Ответчик обратился в суд со встречным исковым заявлением, указав следующее.

ФИО1 является собственником помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ. Фактическое использование помещения для реализации целей образовательной деятельности было начато 15.08.2016. На основании гарантийного письма прежнего собственника ФИО5 по адресу помещения была зарегистрирована Автономная некоммерческая организация дополнительного профессионального образования городской учебный центр «Золотой Фазан». Т.е. на земельном участке с разрешенным использованием «специализированные промтоварные магазины» фактически зарегистрирована и осуществляет деятельность на основании лицензии на образовательную деятельность от 20.04.2016 №6616, выданной Региональной службой по надзору и контролю в сфере образования, организация дополнительного профессионального образования.

В соответствии с договором безвозмездного пользования от 20.12.2016 указанное помещение было передано в безвозмездное пользование ФИО6, единственному учредителю Автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования городской учебный центр «Золотой Фазан».

Условиями договора безвозмездного пользования было предусмотрено, что бремя содержания имущества возложено на Ссудополучателя, в том числе и внесению арендной платы за земельный участок. ФИО1 до предъявления иска КУИ города Волгодонска не знал и не мог знать о нарушении своих прав как собственника, полагая, что расчет размера арендной платы производится в установленном законом порядке, в соответствии с фактическим использованием земельного участка.

В соответствии с п. 17.1 Приложения № 2 к Постановлению Администрации города Волгодонска от 07.12.2015 № 2528 «Об утверждении Положения об определении размера арендной платы, расчета, условий и сроков оплаты за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Волгодонск», ставка арендной платы за «земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, культуры, искусства, религии», составляет 2,7 % от кадастровой стоимости.

Как стало известно из расчета, предоставленного КУИ города Волгодонска к иску, расчет арендной платы производится исходя из ставки «под специализированные промтоварные магазины», при этом ставка арендной платы составляет 5,4 % от кадастровой стоимости земельного участка.

При этом, ФИО6 еще в 2017 обращалась с Администрацию города Волгодонска, Комитет по управлению имуществом города Волгодонска с заявлениями об изменении разрешенного использования земельного участка с «специализированные промтоварные магазины» на «специализированные промтоварные магазины, среднее и высшее профессиональное образование, учебные центры», в чем было отказано и предложено обратиться совместно с другим собственником. На совместное заявление двух собственников с четкой формулировкой вида разрешенного использование, который хотелось бы установить, было предложено «определить вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства в соответствии с градостроительным регламентом, учитывая фактическое использование помещений в здании». В самом письме отмечено, что на момент обследования вид разрешенного использования земельного участка «специализированные промтоварные магазины» не соответствует фактическому использованию объекта капитального строительства. Изменение вида разрешенного использования земельного участка исключительно для целей образования не будет соответствовать использованию надземной части строения.

Из предоставленного ответа усматривается нежелание Комитета по управлению имуществом города Волгодонска осуществлять возложенные на него функции, а именно- обеспечение в пределах своей компетенции эффективного распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена. Ссылаясь на акт визуального осмотра помещений здания расположенного на земельном участке, имея четкое представление о фактическом использовании земельного участка, Комитет «предлагает определить вид разрешенного использования земельного участка...», а по сути, дает нечеткий, немотивированный формальный отказ.

Бездействие Комитета по управлению имуществом города Волгодонска повлекло нарушение прав ФИО1 в части установления ему, как собственнику части земельного участка, завышенного в два раза размера ставки арендной платы.

Законом установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, одним из таких принципов является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования.

Ссылаясь на ст.ст. 10, 178, 180 ГК РФ, пункты 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса РФ», ФИО1 во встречном иске просил

- признать Соглашение о присоединении от 10.01.2017 № 17 к договору аренды от 26.09.2016 №199 находящегося в государственной собственности земельного участка недействительным в части размера арендной платы;

- обязать Комитет по управлению имуществом города Волгодонска осуществить расчет арендной платы по Соглашению о присоединении от 10.01.2017 № 17 к договору аренды от 26.09.2016 №199 по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка в соответствии с п. 17.1 Приложения № 1 Постановления Администрации города Волгодонска от 07.12.2015 № 2528,

- внести изменения в Соглашение о присоединении от 10.01.2017 № 17 к договору аренды от 26.09.2016 №199 находящегося в государственной собственности земельного в части порядка расчета арендной платы.

Представитель КУИ города Волгодонска ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебное заседание 06.02.2019 явился, поддержал заявленные требования, уточнил период по взысканию пени в сумме 2403,84 рублей – с 16.06.2018 по 10.10.2018, возражал против встречных исковых требований, указав следующее.

Размер арендной платы регулируются следующими нормативными актами:

- Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ»;

- Постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 № 135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области»;

- Постановлением Администрации города Волгодонска от 07.12.2015 № 2528 «Об утверждении Положения об определении размера арендной платы, расчёта условий и сроков оплаты за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Волгодонск».

Так, п.5.2 Приложения № 2, утверждённого постановлением от 07.12.2015 № 2528, для земельных участков, предназначенных для размещения объектов оптовой и розничной торговли, общественного питания, автозаправочных станций, автогазонакопительные станции, в том числе для строительства таких объектов, установлена ставка арендной платы в размере 5,4% от кадастровой стоимости.

Договором аренды от 26.09.2016 № 199 (п.1.1), соглашением от 10.01.2017 г. № 17 (п.1), выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № определён вид разрешённого использования земельного участка – специализированные промтоварные магазины. Арендная плата за земельный участок при заключении договора от 26.09.2016 № 199, указанная в п.3.1, должна определяться исходя из 5,4% кадастровой стоимости земельного участка.

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "для индивидуального жилищного строительства" без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности».

ФИО1 не представил достоверных и убедительных доказательств, объективно свидетельствующих о намеренном, умышленном введении его в заблуждение относительно условия об арендной плате, которое могло бы повлиять на принятие ФИО1 решения о заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка. При согласовании условий настоящей сделки стороны не были поставлены в положение, в котором они не могли бы влиять на содержание её сделки либо вообще отказаться от заключения этого соглашения. Однако условия сделки были согласованы сторонами без каких-либо замечаний.

Кроме того, истцом по встречному иску ФИО1 пропущен срок исковой давности по недействительным сделкам.

Выслушав представителя КУИ города, изучив доказательства по делу, и дав им надлежащую оценку, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. В соответствии со статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляют органы местного самоуправления.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Платность использования земли является одним из принципов земельного законодательства, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных Федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с абз.1 п.1.1 Положения о Комитете по управлению имуществом города Волгодонска, утверждённым решением Волгодонской городской Думы от 05.03.2008 г. № 29 (далее – Положение) КУИ города Волгодонска является отраслевым (функциональным) органом Администрации, входит в структуру органов Администрации, осуществляет от ее имени полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в собственности МО «Город Волгодонск», а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в рамках компетенции, установленной Положением.

Положением предусмотрено, что КУИ города Волгодонска обладает правами юридического лица, является муниципальным казенным учреждением, может от своего имени быть истцом в суде (п.1.3 Положения).

Основными задачами КУИ города Волгодонска являются, в том числе: защита в соответствии с законодательством РФ имущественных интересов МО «Город Волгодонск» (п.2.4); обеспечение в пределах своей компетенции эффективного распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (п.2.6).

КУИ города Волгодонска в соответствии с возложенными на него задачами выполняет следующие основные функции:

- осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (п.3.1);

- выступает арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (п.3.9);

- выступает организатором торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (п.3.20);

- обеспечивает в пределах своей компетенции защиту имущественных прав и интересов муниципального образования «Город Волгодонск» в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (п.3.25).

В соответствии с п.4.2 Положения КУИ города Волгодонска с целью реализации полномочий в установленной сфере деятельности имеет право обращаться в суды с исками в защиту интересов муниципального образования «Город Волгодонск» по вопросам приватизации, управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена.

Судом установлено, что 26.09.2016 между КУИ города Волгодонска и ООО «Торгово – развлекательный комплекс» был заключён договор № 199 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2 500 кв.м. из земель населённых пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, разрешённое использование – специализированные промтоварные магазины (п.1.1 договора). Срок аренды участка устанавливается с 26.09.2016 по 26.09.2019 (п.2.1 договора).

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается записью государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1.4 договора на земельном участке имеется здание, кадастровый номер – №.

В указанном здании расположены 2 нежилых помещения:

нежилое помещение площадью 622,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>-г, пом. № II, кадастровый №, принадлежащее на праве собственности ООО «Торгово – развлекательный комплекс» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № «№» «12» от ДД.ММ.ГГГГ, выданное комитетом по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска);

нежилое помещение площадью 599,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>-г, пом. № I, кадастровый №, принадлежащее на праве собственности ФИО1 на основании договора дарения недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1); в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

В пункте 1 ст.39.20 ЗК РФ закреплено общее правило о том, что исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду имеет собственник здания, сооружения, расположенного на таком земельном участке.

В соответствии с п.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11, если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду. Статья 36 ЗК РФ (в редакции на момент издания Постановления) не может быть истолкована как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность, напротив, собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Как следует из содержания п.2 ст.39.20 ЗК РФ, законом предусмотрены случаи, когда собственники зданий, сооружений, то есть обладатели исключительного права на земельный участок, вправе приобрести такой участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора:

- если здание, сооружение расположены на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), то есть здание или сооружение правообладателя находится на земельном участке с особыми свойствами, в силу которых он объективно не может быть разделен;

- если помещения в указанных здании или сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, то есть раздел участка под зданием или сооружением также объективно невозможен (по существу разновидность предыдущего случая);

- если на земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, то есть участок в этом случае может быть делимым.

В соответствии с п.п.1.2, 1.3 договора арендаторы не возражают на вступление в настоящий договор и исключение из него иных правообладателей недвижимого имущества (его части), расположенного на участке, путём заключения арендаторами с арендодателем соглашений о присоединении к договору и исключении из него; присоединённые арендаторы используют участок на условиях настоящего договора с момента заключения соглашения о присоединении к договору, если иное не предусмотрено соглашением.

10.01.2017 между КУИ города Волгодонска и ФИО1 заключено соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ о присоединении к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно п.1 указанного соглашения арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок и использует его на условиях аренды совместно с другими сособственниками или обладателями здания, сооружения, расположенного на земельном участке из земель населённых пунктов с кадастровым номером 61:48:0040218:137, площадью 2 500 кв.м., находящемся по адресу: <адрес>, разрешённое использование – специализированные промтоварные магазины.

Срок аренды участка устанавливается с 10.01.2017 по 26.09.2019 (п.2 соглашения).

Условия данного соглашения применяются к отношениям, возникшим с момента фактического использования земельного участка с 19.12.2016. Плата за период с 19.12.2016 по 09.01.2017 оплачивается в сумме 19 131,14 рублей. Срок оплаты – 20.03.2017.

Согласно Приложению № 1 к соглашению № 17 от 10.01.2017 площадь земельного участка, используемая ФИО1, пропорциональна площади нежилого помещения, находящегося в его собственности, и составляет 1 203 кв.м.; размер годовой арендной платы составляет 265 908,47 рублей; размер арендной платы за период с 10.01.2017 по 31.12.2017 составляет 259 351,82 рублей и уплачивается поквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца отчётного квартала.

В соответствии с п.3.2 договора № 199 от 26.09.2016 арендная плата по настоящему договору вносится арендатором поквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца отчётного квартала путём перечисления в консолидированный бюджет.

Однако обязательства по внесению арендной платы ФИО1 надлежащим образом не исполнил.

Задолженность по арендной плате за период времени с 19.12.2016 по 31.03.2018 составляет 344 126, 24 рублей, за период времени с 01.04.2018 по 30.09.2018 - 138 272,40 рублей.

Возражения ответчика относительно разрешенного использования участка в связи с передачей помещения, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, в безвозмездное пользование своей матери – ФИО6, АНО ДПО ГУЦ «Золотой Фазан» суд при разрешения данного спора учитывать не может.

В силу п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п.4.4.2 договора № 199 от 26.09.2016 арендаторы обязаны использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, разрешённым использованием и условиями настоящего договора.

В соответствии с п.1.1 указанного договора разрешённое использование земельного участка – специализированные промтоварные магазины. Аналогичный вид разрешённого использования содержится и выписка из ЕГРН от 04.10.2018.

В силу абз.1 п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно п.8.1 договора договор субаренды земельного участка, а также договор передачи арендаторами своих прав и обязанностей по договору подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и направляются арендодателю для последующего учёта.

На момент рассмотрения спора договор о безвозмездном пользовании ФИО1 в КУИ города не направлялся.

Копия договора безвозмездного пользования помещением от 20.12.2016, заключенного между ФИО1 и ФИО6, была предоставлена представителем ответчика 19.11.2018 одновременно с подачей встречного иска.

При этом согласно выписки из ЕГРН от 04.10.2018 земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040218:137 находится

в аренде с 26.09.2016 по 26.09.2019 у ООО «Торгово-развлекательный комплекс» и ФИО1 на основании договора аренды от 26.09.2016 № 199, акта приема-передачи в аренду от 26.09.2016, соглашения о присоединении к договору аренды от 10.01.2017,

в ипотеке с 21.08.2017 в пользу ПАО Банк «Возрождение» на основании договора ипотеки нежилого здания и права аренды земельного участка от 15.08.2017, заключенного с ФИО1,

в ипотеке с 07.12.2017 в пользу ПАО Банк «Возрождение» на основании договора ипотеки нежилого здания и права аренды земельного участка от 01.12.2017, заключенного с ФИО1,

в ипотеке с 06.04.2018 в пользу ПАО Банк «Возрождение» на основании договора ипотеки нежилого здания и права аренды земельного участка от 26.03.2018, заключенного с ФИО1

в ипотеке с 04.05.2018 в пользу ПАО Банк «Возрождение» на основании договора ипотеки нежилого здания и права аренды земельного участка от 24.04.2018, заключенного с ФИО1

По данным выписки из ЕГРН на нежилое помещение площадью 599,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>-г, пом. № I, кадастровый №, оно находится в собственности ФИО1,

обременено с 19.12.2016 правом аренды в пользу АНО ДПО Городской учебный центр «Золотой Фазан» на основании договора аренды помещения от 08.11.2016,

находится в ипотеке с 21.08.2017 в пользу ПАО Банк «Возрождение» на основании договора ипотеки нежилого здания и права аренды земельного участка от 15.08.2017, заключенного с ФИО1,

в ипотеке с 07.12.2017 в пользу ПАО Банк «Возрождение» на основании договора ипотеки нежилого здания и права аренды земельного участка от 01.12.2017, заключенного с ФИО1,

в ипотеке с 06.04.2018 в пользу ПАО Банк «Возрождение» на основании договора ипотеки нежилого здания и права аренды земельного участка от 26.03.2018, заключенного с ФИО1,

в ипотеке с 04.05.2018 в пользу ПАО Банк «Возрождение» на основании договора ипотеки нежилого здания и права аренды земельного участка от 24.04.2018, заключенного с ФИО1

Договор безвозмездного пользования помещением от 20.12.2016, заключенный между ФИО1 и ФИО6, суд оценивает критически, так как право аренды в пользу АНО ДПО Городской учебный центр «Золотой Фазан», возникшее на основании договора аренды помещения от 08.11.2016 и зарегистрированное с 19.12.2016 в ЕГРН, не прекращено по настоящее время.

Договор аренды помещения от 08.11.2016 указан во всех договорах ипотеки, заключенных ФИО1 в пользу ПАО Банк «Возрождение», обеспечивающих исполнение перед банком кредитных обязательств ООО Мир Охоты «Золотой Фазан», где ФИО6 является директором.

Из материалов дела следует, что в марте 2018 ФИО8 направлялось подготовленное по инициативе КУИ города и директора ООО «ТРК» соглашение об изменении договора аренды, но оно не было подписано ФИО1

Относительно доводов встречного иска о признании недействительным соглашения от 10.01.2017 № 17 ввиду совершения под влиянием заблуждения суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знало о действительном положении дел.

Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п.2 ст.178 ГК РФ).

Согласно п.6 ст.178 ГК РФ, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные ст.167 ГК РФ. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе, если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

При совершении сделки под влиянием заблуждения имеет место несоответствие волеизъявления лица, совершающего сделку, его подлинной воле, в связи с чем, возникли иные правовые и социально-экономические последствия, нежели те, которые он имел в виду.

По смыслу ст.178 ГК РФ заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки.

В силу п.5 ст.178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Под заблуждением понимается неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки.

Таким образом, по смыслу перечисленных норм права, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой сделкой, и бремя доказывания обстоятельств существенного заблуждения при совершении сделки возлагается на лицо, которое такую сделку оспаривает.

Для признания недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения, необходима совокупность условий, а именно, подтверждение самого факта совершения указанной сделки и наличие при ее совершении заблуждения одной из сторон, следствием чего явилась неправильно выраженная ее воля.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п.21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (ст.178 или ст.179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьи 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

ФИО1 не представил достоверных и убедительных доказательств, объективно свидетельствующих о намеренном, умышленном введении его в заблуждение относительно условия об арендной плате, которое могло бы повлиять на принятие ФИО1 решения о заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка. При согласовании условий настоящей сделки стороны не были поставлены в положение, в котором они не могли бы влиять на содержание её сделки либо вообще отказаться от заключения этого соглашения. Однако условия сделки были согласованы сторонами без каких-либо замечаний.

Разрешая ходатайство КУИ города о пропуске ФИО1 срока исковой давности, суд принимает во внимание следующее.

В силу п.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

ФИО1 достоверно известно об условиях заключаемого им соглашения от 10.01.2017 № 17, в том числе о ставке арендной платы, её размере и о виде разрешённого использования земельного участка с момента его заключения.

Кроме того, ФИО1, заключая с ПАО Банк «Возрождение» неоднократно с августа 2017 договора ипотеки, представлял банку указанное соглашение.

Следовательно, срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной истёк 10.01.2018.

Относительно ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу, то согласно информации, содержащейся на официальном сайте Ростовского областного суда, ООО «ТРК» и ФИО1 не обращались с административными исками об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, производство по таким делам не возбуждалось. Производство по делу № А53-24434/2018 о признании ООО «ТРК» несостоятельным (банкротом) прекращено ввиду отказа КУИ города Волгодонска о признании должника банкротом.

Относительно расчета арендной платы суд приходит к следующему.

В пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» даны разъяснения, согласно которым независимо от предусмотренного договором механизма определения размера арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом (п.19 постановления от 17.11.2011 г. № 73).

Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В рассматриваемом случае размер арендной платы регулируются следующими нормативными актами:

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ»;

Постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 № 135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области»;

Постановлением Администрации города Волгодонска от 07.12.2015 № 2528 «Об утверждении Положения об определении размера арендной платы, расчёта условий и сроков оплаты за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Волгодонск».

Так, п.5.2 Приложения № 2, утверждённого Постановлением от 07.12.2015 № 2528, для земельных участков, предназначенных для размещения объектов оптовой и розничной торговли, общественного питания, автозаправочных станций, автогазонакопительные станции, в том числе для строительства таких объектов, установлена ставка арендной платы в размере 5,4% от кадастровой стоимости.

Договором аренды от 26.09.2016 г. № 199 (п.1.1), соглашением от 10.01.2017 г. № 17 (п.1), выпиской из ЕГРН определён вид разрешённого использования земельного участка – специализированные промтоварные магазины.

Таким образом, учитывая разъяснения Пленума ВАС РФ, изложенные в п.19 постановления от 17.11.2011 № 73, согласно которым арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленным на соответствующий период регулирующим органом (при этом дополнительного изменения договора не требуется) стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Арендная плата за земельный участок при заключении договора от 26.09.2016 № 199, указанная в п.3.1, должна определяться исходя из 5,4% кадастровой стоимости земельного участка.

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Между тем из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

При этом предоставление земельного участка ФИО1 в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещения объекта по оказанию услуг и обслуживанию населения.

Поскольку земельный участок предоставлен ФИО1 для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешённого использования земельного участка, утверждённый Президиумом ВС РФ 14.11.2018).

Задолженность по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 199 от 26.09.2016 за период с 19.12.2016 по 30.09.2018 составляет 482398,64 рублей. Оснований для отказа в иске КУИ о ее взыскании с ФИО1 суд не усматривает.

За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 5.2 предусмотрено, что арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п.3.2 договора.

Претензией № 1162 от 15.06.2018 ФИО1 был уведомлен о наличии задолженности по арендной плате и о начислении пени за просрочку исполнения обязательства, однако требования, содержащиеся в претензии, арендатор в установленный срок не исполнил.

Пени за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы за период времени с 21.03.2017 по 15.06.2018 составили 24945,59 рублей, пени за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы за период времени с 16.06.2018 по 10.10.2018 в размере 2403,84 рублей.

Оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не усматривает, в связи с чем полагает возможным удовлетворить требования КУИ г. Волгодонска о взыскании пени в полном объеме.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 48 и 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательств. Следовательно, до момента возврата денежных средств – задолженности по аренде на остаток задолженности подлежат уплате пени, начисляемые на основной долг, в размере 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки.

С учетом удовлетворенных требований подлежит взысканию с ответчика ФИО1 госпошлина в доход местного бюджета в сумме 8297,48 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по управлению имуществом города Волгодонска задолженность по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 199 от 26.09.2016 за период с 19.12.2016 по 30.09.2018 в размере 482398,64 рублей, пени за период с 21.03.2017 по 10.10.2018 в размере 27349,43 рублей, пени с суммы 482398,64 рублей, начиная с 11.10.2018 до момента фактического исполнения обязательства по выплате денежной суммы из расчета 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки.

Взыскать с ФИО1 в бюджет муниципального образования «Город Волгодонск» государственную пошлину в размере 8297,48 рублей.

Во встречном иске ФИО1 к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска о признании Соглашения о присоединении от 10.01.2017 № 17 к договору аренды от 26.09.2016 №199 находящегося в государственной собственности земельного участка недействительным в части размера арендной платы; обязании осуществить расчет арендной платы по Соглашению о присоединении от 10.01.2017 № 17 к договору аренды от 26.09.2016 №199 по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка в соответствии с п. 17.1 Приложения № 1 Постановления Администрации города Волгодонска от 07.12.2015 № 2528, внесении изменения в Соглашение о присоединении от 10.01.2017 № 17 к договору аренды от 26.09.2016 №199 находящегося в государственной собственности земельного в части порядка расчета арендной платы отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 08.02.2019.

Судья ПОДПИСЬ