Решение № 2-5355/2024 2-5355/2024~М-3959/2024 М-3959/2024 от 4 декабря 2024 г. по делу № 2-5355/2024

Дело №

УИД 50RS0№-67


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 декабря 2024 года город Ногинск Московская область

Ногинский городской суд Московской области в составе

судьи Пичулёвой О.А.,

при секретаре Бариновой В.П.,

с участием помощника Ногинского городского прокурора Московской области Шумилиной О.Б.,

представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО7,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <данные изъяты><адрес> к ФИО1, ФИО10, ФИО2 о признании ничтожными договора социального найма жилого помещения, договора на передачу жилого помещения в собственность, договора купли-продажи, об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, освобождении жилого помещения, прекращении права собственности, по встречному иску ФИО1 к Администрации <данные изъяты><адрес> о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

Истец администрация <данные изъяты><адрес> обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просит признать ничтожным договор социального найма № от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения, площадью 38,5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, договор № от ДД.ММ.ГГГГ на передачу указанного жилого помещения в собственность, заключенный между администрацией <данные изъяты><адрес> и ФИО10, признать недействительным договор купли-продажи квартиры, площадью 38,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО2, признать недействительным договор купли-продажи квартиры, площадью 38,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 указанное жилое помещение, прекратить право собственности ФИО1 на него и обязать ФИО1 освободить жилое помещение.

В обоснование требований указано, что в реестре муниципальной собственности <данные изъяты> числится жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. В ходе сверки данных реестра с данными Росреестра установлено, что на указанное жилое помещение ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.<адрес> документам, предоставленным Росреестром, – договор социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ФИО4, договор на передачу жилого помещения в собственность, установлено, что истец не заключал указанные договоры. В договоре социального найма № от ДД.ММ.ГГГГ имеется ссылка на постановление администрации <данные изъяты><адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, однако в реестре постановлений администрации числится постановление администрации <данные изъяты><адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «Об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 943 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>». За № в реестре договоров социального найма жилых помещений числится договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО5 о найме жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Договор на передачу спорного жилого помещения в собственность в реестре договоров администрации <данные изъяты><адрес> не числится. В архиве администрации <данные изъяты><адрес> имеется корешок ордера № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, ФИО3. Согласно сведениям Росреестра право собственности ФИО10 зарегистрировано на основании договора социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ и договора на передачу жилого помещения в собственность, заключенных между администрацией <данные изъяты> и ФИО10, однако подписи в указанных договорах выполнены не заместителем главы администрации <данные изъяты><адрес> ФИО6, а иным неустановленным лицом. ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО10 прекращено и зарегистрировано за ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО2 прекращено и зарегистрировано за ФИО1 без указания сведений о документе, послужившим основанием для регистрации права собственности. В результате действий по незаконному оформлению в собственность жилого помещения администрация <данные изъяты> понесла материальный ущерб, в связи с чем, вынуждена обратиться в суд с указанными исковыми требованиями.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 заявлено встречное исковое заявление о признании его добросовестным приобретателем однокомнатной квартиры площадью 38,5 кв.м с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, гор. <адрес>.

В обоснование встречного иска указано, что ФИО1 на основании договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ принадлежала на праве собственности трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Окружным управлением социального развития № Министерства социального развития <адрес> издано Распоряжение № P-34 «О разрешении на заключение договора купли-продажи квартиры», согласно которому дано разрешение несовершеннолетнему ФИО1 на заключение договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, при условии одновременного приобретения на его имя однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>, Богородский городской округ, <адрес> двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, шоссе <адрес>, <адрес>. Перед дачей указанного разрешения на приобретение спорной квартиры Окружное управление социального развития № Министерства социального развития <адрес> провело соответствующую документарную проверку всех перечисленных в указанном распоряжении объектов недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на основании договора купли-продажи продал принадлежащую ему трехкомнатную квартиру и в этот же день приобрел за 3 700 000 руб. спорную однокомнатную квартиру по адресу: <адрес>, гор. <адрес> гр. ФИО2 Расчет между сторонами сделки произведен в полном объеме, ДД.ММ.ГГГГ составлен передаточный акт указанного жилого помещения. Каких-либо сомнений в том, что продавец может не являться законным владельцем квартиры и не вправе его отчуждать, у органов опеки и у ФИО1 не возникло. Указанные обстоятельства указывают на то, что ФИО1 является добросовестным приобретателем.

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску, ФИО7 в судебном заседании требования иска поддержала, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 - ФИО8 в удовлетворении иска в отношении указанного ответчика просила отказать, встречные требования удовлетворить.

Ответчики ФИО10, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте проведения заседания надлежащим образом.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Комитет по управлению имуществом администрации <данные изъяты>, ПАО «Т-Банк» в судебное заседание представителей не направили, извещены судом о времени и месте проведения заседания надлежащим образом.

Прокурор ФИО9 выразила позицию относительно заявленных сторонами требований.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, заслушав объяснения явившихся лиц, заключение прокурора, полагавшего исковые требования в части признания ничтожным договора социального найма, договора от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ, встречные исковые требования подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. (ч.1 ст.432 ГК РФ).

В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из реестра муниципального имущества <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение площадью 38,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, принадлежит Богородскому городскому округу (документ-основание для внесения в реестр имущества: Постановление администрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №; акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ №).

В ходе сверки данных реестра администрации с данными Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, истцом по первоначальному иску установлено, что на данное жилое помещение ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

На основании полученных администрацией документов, истцу по первоначальному иску стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ от имени администрации заключен договор о передачи рассматриваемого жилого помещения по договору социального найма с ФИО10

Между тем, согласно письму Комитета по управлению имущества администрации <данные изъяты> администрации <данные изъяты> сообщается, что договор от ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО10 уполномоченный орган не заключал. При этом установлено, что договор социального найма с идентичным реквизитом номера – № администрация <данные изъяты> заключила ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5 в отношении жилого помещения по адресу: <адрес>. Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ №, сделка заключена между администрацией <данные изъяты> и ФИО10 на основании постановления администрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Как следует из материалов реестрового дела № № в отношении объекта, расположенного по адресу: <адрес>, гор. <адрес>, пом. 76, право собственности на указанное жилое помещение было зарегистрировано за ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ.

Документом, послужившим основанием для государственной регистрации права собственности ФИО10, являлся договор передачи квартиры в собственность № от ДД.ММ.ГГГГ, а также договора социального найма от ДД.ММ.ГГГГ №.

Истец по первоначальному иску указывает, что подписи в указанных договорах выполнены не заместителем главы администрации <данные изъяты><адрес> ФИО6, а иным неустановленным лицом.

После обращения администрации в правоохранительные органы ДД.ММ.ГГГГ Следователем СУ МУ МВД России «Ногинское» вынесено постановление о возбуждении уголовного дела № и принятии его к производству, администрация <данные изъяты><адрес> признана потерпевшей по делу.

По материалам дела судом установлено, что договор социального найма от ДД.ММ.ГГГГ заключен на основании Постановления администрации <данные изъяты><адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, в реестре постановлений муниципального образования Постановление администрации <данные изъяты><адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ значится как постановление с наименованием «Об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 943 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>».

Учитывая, что законных оснований для предоставления жилого помещения ФИО10 на основании данного постановления не имелось, договор социального найма от ДД.ММ.ГГГГ № признается судом ничтожным.

Из материалов реестрового дела следует, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ на передачу жилого помещения в собственность ФИО10 заключен на основании распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ №-к, однако истец по первоначальному иску отрицает наличие указанного распоряжения и волеизъявление на передачу жилого помещения в собственность указанному лицу.

Поскольку судом установлено нарушение законных прав администрации <данные изъяты><адрес> при отчуждении принадлежавшего ему на тот момент имущества, суд приходит к выводу о ничтожности договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор между ФИО2 и ФИО10, на основании которого ФИО2 приобрела в собственность квартиру по адресу: <адрес>, гор. <адрес>, пом. 76.

Поскольку продавец ФИО10 на момент совершения сделки не являлся собственником передаваемого имущества, обстоятельств, достоверно свидетельствующих об обратном судом не установлено, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая сделка купли-продажи заключена продавцом в отсутствие предоставленных ему законом полномочий по распоряжению имуществом при наличии воли на ее совершение, а потому должна быть недействительной.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца в части признания ничтожными договоров социального найма № от ДД.ММ.ГГГГ и передачи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, а также недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование встречных исковых требований истец ФИО1 указывает, что он на основании договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником квартира, расположенной по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Окружным управлением социального развития № Министерства социального развития <адрес> издано Распоряжение № P-34 «О разрешении на заключение договора купли-продажи квартиры», согласно которому дано разрешение несовершеннолетнему ФИО1 на заключение договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, при условии одновременного приобретения на его имя однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>, Богородский городской округ, <адрес> двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, шоссе <адрес>, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на основании договора купли-продажи продал принадлежащую ему квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил договор купли-продажи на спорную однокомнатную квартиру по адресу: <адрес>, гор. <адрес>, с ФИО2, оплатив за нее 3 700 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами.

Расчет между сторонами сделки произведен в полном объеме, ДД.ММ.ГГГГ составлен передаточный акт указанного жилого помещения.

Каких-либо сомнений в том, что продавец может не являться законным владельцем квартиры и не вправе ее отчуждать, у Окружного управления социального развития № Министерства социального развития <адрес> и у ФИО1 не возникло.

Перед заключением договора купли-продажи спорной квартиры ответчик и органы опеки и попечительства до дачи соответствующего разрешения на приобретение жилого помещения должны были убедиться в отсутствии оснований для отказа в совершении сделки, в том числе запросив сведения из ЕГРН о правообладателе жилого помещения, а также удостовериться в отсутствии каких-либо обременений или ограничений на объект недвижимости, а также об отсутствии судебных споров. Указанные записи в сведениях ЕГРН на момент заключения договора отсутствовали. Кроме того, истец по встречному иску указывает, что ФИО2 были предоставлены правоустанавливающие документы на квартиру, собственником которой значилась продавец.

Разрешая требование истца о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1, прекращении права собственности на указанное помещение за ФИО1 и истребовании квартиры из чужого незаконного владения, а также встречные исковые требования ФИО1 о признании его добросовестным приобретателем, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник имущества может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права, за исключением предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Как разъяснено в абз. 3 п. 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Администрацией <данные изъяты><адрес> не представлено суду доказательств недобросовестности ФИО1 при приобретении спорной квартиры.

Запись о регистрации права ФИО1 на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку истец по первоначальному иску не знал и не мог знать о недобросовестности продавца и об отсутствии у него законных оснований по распоряжению спорным имуществом, он являются добросовестным покупателем, а признание договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и изъятие данной квартиры из его законного пользования приведет к нарушению его прав как титульного владельца имущества. При этом суд отмечает, что ФИО1 приобретал спорное имущество при той должной степени осмотрительности, которая требовалась от него как от покупателя объекта недвижимости.

Таким образом, встречные исковые требования суд считает, обоснованными и подлежащим удовлетворению в полном объёме.

С учетом изложенного требование истца по первоначальному в части признания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, истребования из незаконного владения ФИО1 жилого помещения, прекращении его права собственности на указанный объект недвижимости и освобождении помещения не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации <данные изъяты><адрес> к ФИО1, ФИО10, ФИО2 о признании ничтожными договора социального найма жилого помещения, договора на передачу жилого помещения в собственность, договора купли-продажи, об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, освобождении жилого помещения, прекращении права собственности – удовлетворить частично.

Признать ничтожным договор социального найма № от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения, площадью 38,5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать ничтожным договор № от ДД.ММ.ГГГГ на передачу жилого помещения в собственность, заключенный между администрацией <данные изъяты><адрес> и ФИО10.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения квартиры, площадью 38,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО2.

В удовлетворении исковых требований Администрации <данные изъяты><адрес> о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения квартиры, площадью 38,5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, истребовании из чужого незаконного владения ФИО1 жилого помещения площадью 38,5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, прекращении права собственности ФИО1 на жилое помещение площадью 38,5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, обязании ФИО1 освободить жилое помещение – отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к Администрации <данные изъяты><адрес> о признании добросовестным приобретателем удовлетворить.

Признать ФИО1 добросовестным приобретателем жилого помещения – квартиры с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 38,5 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья О.А. Пичулёва