Решение № 2-808/2020 2-808/2020~М-373/2020 М-373/2020 от 24 мая 2020 г. по делу № 2-808/2020

Дело № 2-808/2020

ЗАОЧНОЕ
Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 мая 2020 года г. Липецк

Октябрьский районный суд города Липецка под председательством

судьи Мясниковой Н.В.

при секретаре Полянских А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, возложении обязанности по возврату земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка, ссылаясь на то, что 14.04.2008 г. между администрацией г. Липецка и ООО «МЛ» заключен договор аренды земельного участка № 227-08-Ю, который зарегистрирован в Управление Росреестра. По условиям договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым №, площадью 745 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> в целях использования для площадки под передвижную автозаправочную станцию. Срок аренды участка установлен с 11.04.2008г. по 11.04.2011г. 16.05.2014 г. ФИО1 приобрел у ООО «МЛ» по договору купли-продажи сооружение с кадастровым №, расположенное на спорном участке. По условиям договора аренды арендная плата исчисляется с даты принятия участка арендатором и вносится равными долями, ежеквартально -не позднее 25 числа последнего месяца, а за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года. В нарушение договора ответчик не вносит арендную плату в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате с 16.05.2014 г. по 31.12.2019 г. в размере 326038,23 руб., за ненадлежащее исполнение договора начислена неустойка за период с 26.06.2014 г. по 16.12.2019 г. в размере 93770,19 руб. В адрес ответчика была направлена претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности, неустойки (пени) по договору, о расторжении договора аренды в добровольном порядке и возврате земельного участка в случае не погашения задолженности. До настоящего времени обязательства об оплате ответчиком не выполнены, земельный участок из аренды не возвращен. Истец просит суд расторгнуть договор №227-08-Ю аренды земельного участка от 14.04.2008г. и вернуть земельный участок, а также взыскать задолженность по арендной плате в размере 419808,42 руб..

В судебном заседании представитель управления имущественных и земельных отношений Липецкой области ФИО2 поддержала заявленные требования, ссылаясь на доводы изложенные в исковом заявлении, не возражала против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Суд, с учетом мнения представителя истца, рассмотрел дело в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договоруаренды(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество заплатуво временное владение и пользование или во временное пользование.Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст.607ГК РФ варендумогут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст.619Гражданского кодекса Российской Федерации., по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст.450ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ст.452Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что на основании решения постановления главы города Липецка от 11.04.2008 г. № 1109 «О предоставлении земельного участка ООО «МЛ» между истцом и ООО «МЛ» 14.04.2008г. заключен договор №227-08-Ю аренды земельного участка, согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 745 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в целях использования для площадки под передвижную автозаправочную станцию, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка.

Согласно п. 2.1. договора, срок аренды участка установлен на 3 года с 11.04.2008г. по 11.04.2011г.

П. 4.1 договора аренды, предусмотрено, что арендная плата исчисляется с даты принятия участка арендатором и вносится арендатором равными долями, ежеквартально -не позднее 25 числа последнего месяца, а за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года. Арендатор уплачивает арендную плату с 11.04.2008 г. по 31.12.2008 г. в размере 5214,17 руб. за всю площадь земельного участка, согласно прилагаемому к договору расчету, являющегося его неотъемлемой частью. Арендатор самостоятельно рассчитывает и перечисляет сумму очередного платежа (п.4.3). Обязанность арендатора по внесению арендных платежей считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет, указанный в п. 4.2 договора (п.4.4). размер арендной платы и сроки платежей могут быть пересмотрены

В соответствии с п. 5.1.1. договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе, в случае не внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, сто подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.11.219 г № КУВИ-001/2019-25825985.

16.05.2014 г. ФИО1 приобрел у ООО « МЛ» по договору купли- продажи сооружение с кадастровым №, расположенное на земельном участке по адресу: <...> Октябрьский округ, что подтверждается выписками из ЕГРН от 16.12.2019 г. №КУВИ-001/2019-30220291 и № КУВИ-001/2019-30220290.

В силу ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

На основании ч.3 ст. 552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Абз. 2 п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применении земельного законодательства», п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73, определения судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.03.2019 г. по делу № 305-ЭС18-22413, А41-80395/2017 в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных с применением правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на основании статьи13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу данных разъяснений следует, что вместе с правом собственности на сооружение к ФИО1 перешли права и обязанности по договору аренды от14.04.2008 № 227-08-Ю.

Согласно п. 5.4.4 договора аренды арендатор обязан своевременного в соответствии с п.4.1 договора вносить арендную плату.

Порядок определения размера арендной платы утвержден решением городского Совета депутатов от 26.10.2010 г. № 131 «О Положении о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся муниципальной собственности г. Липецка, порядке, условиях и сроках её внесения и об установлении ставок арендной платы за земельные участки, расположенные в границах города Липецка».

Согласно указанному решению размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Липецка (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется

на основании кадастровой стоимости земельных участков выраженный в рублях и ставки арендной платы выраженной в процентах, установленной в приложении к настоящему Положению (п.2.1). При расчете арендной платы за использование земельного участка, ставка арендной платы, определенная в Приложении к настоящему Положению, применяется с учетом вида разрешенного использования земельного участка и фактического его использования (характеристики деятельности арендатора на арендованном земельном участке) (п.2.2).

Пункт 5 устанавливает ставку арендной платы в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса в размере 2%.

В нарушение указанных пунктов договора, ответчик не вносит своевременно арендную плату.

Общая сумма задолженности по арендной плате за период с 16.05.2014 г. по 31.12.2019 г. составляет 326038,23 руб.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.1 договора аренды земельного участка, в случае не внесения арендной платы в установленный договором или уведомлением срок арендатор уплачивает неустойку (пеню). Неустойка (пеня) начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по оплате, начиная со следующего за установленным настоящим договором или уведомлением днем оплаты. Неустойка (пеня) за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы платежа. Процентная ставка неустойки (пени) устанавливается в размере одной трехсотой действующей на дату исчисления срока очередного платежа в соответствии с п.п. 4.1, 4.4. ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Неустойка (пеня) перечисляется на счет, указанный в п. 4.2 настоящего договора.

На сегодняшний день за ответчиком числится задолженность по арендной плате за период с 16.05.2014 г. по 31.12.2019 г. в размере 326 038 руб. 23 коп., задолженность по пени за период с 26.06.2014 г. по 16.12.2019 г. составляет 93 770 руб. 19 коп.

29.11.2019 года в адрес ФИО1 истцом направлена претензия об оплате задолженности по арендной плате, пени с предложением расторжении договора аренды земельного участка в добровольном порядке в течении семи дней, которая оставлена без исполнения, задолженность до настоящего времени не погашена.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Вместе с тем, поскольку неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, она должна соответствовать последствиям нарушения.

При этом суд учитывает размер договорной неустойки, что значительно выше действовавшей в указанный период ставки рефинансирования.

Суд установил факт нарушения ответчиком установленных в договоре обязательств в части сроков погашения кредита и начисленных процентов, а следовательно, в соответствии со статьями 330,331 Гражданского кодекса РФ, пунктами договора ответчик должен нести ответственность.

В своем Определении от 15.01.2015г. №7-О Конституционный суд РФ высказал, что положение ч. 1 ст. 333 ГК РФ в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности нарушения обязательства без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, без предоставления им возможности для подготовки и обоснования своих доводов и без обсуждения этого вопроса в судебном заседании.

Суд полагает необходимым применить положения стати 333 Гражданского кодекса РФ с учетом несоразмерности суммы неустойки нарушенным ответчиком обязательствам. С учетом компенсационного характера неустойки, отсутствия доказательств наличия у истца убытков, наступивших вследствие нарушения ответчиком условий договора, учитывая период и суммы просрочки, значительный размер неустойки, сумму долга по договору, длительность и периодичность неисполнения обязательства.

На основании вышеизложенного, с учетом положений статьи 333, ч. 4 статьи 367 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает необходимым снизить неустойку с 93770 руб. 19 коп. до 10 000 руб., как несоразмерную величине основных обязательств.

При определении размера сумм арендных платежей, а также пени, подлежащих взысканию с ответчика, суд исходит из представленных истцом расчётов, поскольку они основаны на условиях договора аренды, ответчиком данные расчёты не оспорены, не доверять им у суда оснований не имеется.

Таким образом, с ФИО1 в пользу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 16.05.2014 г. по 31.12.2019 г. в размере 326 038 руб. 23 коп., задолженность по пени за период с 26.06.2014 г. по 16.12.2019 г. в сумме 10000 руб., а всего 336 038 руб. 23 коп.

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договоров.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 5.1.1 договора арендодатель имеет право потребовать расторжения договора в судебном порядке в случае не внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Поскольку ответчиками допущены существенные нарушения договора аренды в виде просрочки внесения ежемесячных платежей в погашение арендной платы, то требование истца о расторжении договора аренды и передаче земельный участок с кадастровым № площадью 745 кв.м. расположенный по адресу <адрес> в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу подлежит удовлетворению.

На основании ст. 103 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход городского бюджета, от уплаты которой истец освобождены при подачи искового заявления в суд, в размере 12560 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ФИО1 в пользу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области задолженность по арендной плате в сумме 326 038 руб. 23 коп., пени в сумме 10 000 руб., а всего в общей сумме 336 038 руб. 23 коп.

Расторгнуть договор аренды от 14.04.2008 года №227-08-Ю.

Обязать ФИО1 передать Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области земельный участок с кадастровым № площадью 745 кв.м. расположенный по адресу <адрес> в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход бюджета г.Липецка в сумме 12560 руб.

Ответчиком может быть подано заявление о пересмотре заочного решения в течение 7 дней со дня его получения.

Заочное решение может быть обжаловано также сторонами в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Октябрьский районный суд г. Липецка в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Н.В. Мясникова

Мотивированное решение изготовлено 28.05.2020 г. с учетом ч.2 ст. 108 ГПК РФ.

Председательствующий: Н.В.Мясникова