Решение № 2-2502/2017 2-2502/2017~М-2852/2017 М-2852/2017 от 21 июня 2017 г. по делу № 2-2502/2017

Дело 2 –2502/17


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

22 июня 2017 г. г. Сочи

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания Симованян К.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с требованием к ответчику о признании права собственности на <адрес> кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную в <адрес> в г. Сочи.

В судебном заседании по данному делу представитель истца Галушки И.А. по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала и мотивировала их тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 заключил с ФИО2 договор № соинвестирования в строительство жилого здания. В соответствии с договором ответчик, выступая в качестве застройщика-инвестора, взял на себя обязательство после ввода дома в эксплуатацию передать в собственность Галушки И.А. квартиру общей площадью 38,2 кв.м., расположенную на 3 этаже, строительный № в многоквартирном жилом доме по <адрес>, уч. 8/9, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205017:25. Данный дом в установленном законом порядке введен в эксплуатацию и ему присвоен почтовый адрес: г. Сочи, <адрес>. Указала, что приобретенный истцом объект недвижимости передан последнему по акту приема-передачи, а ФИО1 в полном объеме произведен расчет с ответчиком по данному договору. В настоящее время истец ФИО1 со своей семьей владеет и пользуется спорным недвижимым имуществом, однако отсутствие регистрации права собственности препятствует осуществлению им права распоряжения данным имуществом. В целях осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество по договору соинвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ истец самостоятельно обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. ДД.ММ.ГГГГ сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю истцу Галушке И.А. отказано в государственной регистрации по основаниям, предусмотренным п. 1 ст.20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Правовым основанием для отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в государственной регистрации прав истца на вновь возведенное недвижимое имущество послужил тот факт, что привлечение денежных средств граждан для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после ДД.ММ.ГГГГг., осуществляется только на основании договора участия в долевом строительстве и регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а не Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». Таким образом, по независящим от истца причинам у него отсутствует возможность зарегистрировать свое право собственности на спорный объект в установленном законом порядке. По изложенным основаниям просит суд признать право собственности Галушки И.А. на <адрес> кадастровый №, расположенную по <адрес> г. Сочи, указав что данное решение суда является основанием для регистрации, органом осуществляющим государственный учет недвижимости, данного права за истцом.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился и не заявил ходатайств об отложении судебного заседания по данному гражданскому делу.

Согласно сведениям, представленным организацией почтовой связи ПАО «Ростелеком» направленное по последнему известному месту жительства ответчика (согласно сведениям, указанным в договоре соинвестирования в строительство) судебное извещение последнему не доставлено, поскольку квартира по данному адресу закрыта и адресат по извещению за телеграммой не является.

Изложенные обстоятельства дали суду основания полагать об отсутствии ответчика по последнему известному месту его жительства, в связи с чем суд в соответствии со ст. 50 и 119 Гражданского процессуального кодекса РФ назначил ответчику ФИО2 в качестве представителя адвоката для обеспечения его права на судебную защиту и осуществления гражданского судопроизводства по настоящему гражданскому делу на условиях состязательности и равноправия сторон.

В судебном заседании назначенный судом в соответствии со ст. 50 Гражданского процессуального кодекса РФ представитель ответчика ФИО2 исковые требования Галушки И.А. о признании права собственности на <адрес> кадастровым номером 23:49:0205017:1524, расположенную в <адрес> в г. Сочи, не признал, но пояснил, что не может представить суду доказательств, опровергающих доводы истца.

В судебное заседание по данному делу представитель Управления Росреестра по КК в г.Сочи не явился, о времени и месте рассмотрения данного дела извещен надлежащим образом, о причинах не явки суд не уведомил и не представил ходатайств об отложении судебного заседания по данному делу, что в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ дает суду право рассмотреть данное дело в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Нормативными положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) в их единой системной взаимосвязи закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч.1 ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч.1 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

На основании ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 и Галушкой И.А. был заключён договор № соинвестирования в строительство жилого здания.

Согласно п. 1.1. договора № от ДД.ММ.ГГГГ соинвестор обязан инвестировать денежные средства в строительство объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома на участках 8, 9, 15, 16 по <адрес> в г. Сочи в размере и сроки, которые предусмотрены настоящим договором, после чего принять такой объект недвижимости, а застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соинвестору объект недвижимости, указанный в п. 1.3. настоящего договора.

В соответствии с п. 1.3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ застройщик обязуется передать часть объекта в собственность соинвестору после ввода объекта в эксплуатацию. В том числе: жилое помещение общей проектной площадью 38,2 кв.м., расположенное на 3 этаже строящегося многоквартирного жилого дома по <адрес>, строительный № в г. Сочи.

Пунктом 1.4. договора № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что датой ввода объекта недвижимости в эксплуатацию является дата выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. При этом, дата ввода объекта недвижимости в эксплуатацию определяется по дате получения разрешения на ввод в эксплуатацию согласно постановлению правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно п. 4.1., 4.2. договора № от ДД.ММ.ГГГГ цена договора определяется как размер денежных средств подлежащих уплате соинвестором в рамках финансирования им строительства объекта недвижимости и оплате работ (услуг) и затрат застройщика, которая подлежит уплате Соинвестором в порядке и сроки указанные в п. 4.2. настоящего Договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика или внесения денежных средств в кассу, в сумме 1 200 000 руб.

Факт оплаты истцом указанных денежных средств подтверждается справкой, выданной ИП ФИО2 истцу Галушке И.А.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику ФИО2 администрацией города Сочи выдано разрешение № RU 23309-830 на ввод объекта многоквартирного жилого дома, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0205017:25, 23:49:0205017:12, 23:49:0205017:10, 23:49:0205017:84 по <адрес> в городе Сочи, в эксплуатацию.

Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ Департамента архитектуры градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Сочи, <адрес>.

Спорные помещения в данном многоквартирном жилом доме по <адрес> в г. Сочи были поставлены на кадастровый учет в установленном законом порядке филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Краснодарскому краю с присвоением <адрес> площадью 36,4 кв.м. в <адрес> в г. Сочи кадастрового номера 23:49:0205017:1524.

В соответствии с подписанным сторонами акта приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 передал, а соинвестор ФИО1 принял <адрес> кадастровым номером 23:49:0205017:1524 площадью 36,4 кв.м., расположенную на 1 этаже многоквартирного жилого дома по <адрес> г. Сочи.

Как следует из содержания данного акта приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ стороны выполнили все условия и обязательства друг перед другом по договору соинвестирования, в том числе и в части строительства и финансирования и претензий друг к другу не имеют.

Условиями подписанного ими акта приема - передачи стороны также установили, что с момента подписания данного акта спорное недвижимое имущество переходит истцу Галушке И.А., а обязанность ответчика ИП ФИО2 по передаче спорного недвижимого имущества считается исполненной.

В соответствии с п. 3.1.6. договора соинвестирования установлено, что застройщик обязан в срок не более 14 дней после подписания передаточного акта и завершения окончательных расчетов с соинвестором подготовить пакет документов, необходимый для оформления права собственности соинвестора на объект недвижимости в Управление Федеральной регистрационной службы по г. Сочи.

Как следует из текста дополнительного соглашения к договору № ИП «Рыбакин», действуя в интересах ООО «Санаре ЛТД» с цельюобеспечения исполнения обязательств ООО «Санаре ЛТД» по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО1, установили, что «застройщик-инвестор» на основании предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ передает, а «соинвестор» принимает <адрес> по адресу г. Сочи, <адрес>, имеющую общую площадь согласно техническому паспорту 36,4 кв.м. «Застойщик-инвестор» и «соинвестор» установили, что видимые недостатки переданного помещения не является основанием для расторжения предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Санаре ЛТД»; все условия и обязательства сторон по предварительному договору в части финансирования и строительства объекта выполнены в полном объеме и стороны претензий друг к другу не имеют. С момента подписания настоящего соглашения переданное помещение переходит соинвестору, а обязанность застройщика -инвестора по передаче помещения считается исполненной.

В судебном заседании установлено, что ответчик ФИО2 после подписания акта приема-передачи спорного имущества не представил в Управление Федеральной регистрационной службы по г. Сочи необходимые документы для регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество истцу Галушке И.А.

В целях осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество по данному договору соинвестирования истец ФИО1 самостоятельно обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для государственной регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество.

Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю истцу отказано в государственной регистрации права истца на данное недвижимое имущество.

Единственным правовым основанием для отказа в данной регистрации права истца Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в государственной регистрации на вновь возведенное недвижимое имущество указывает, что привлечение денежных средств граждан для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после ДД.ММ.ГГГГ, осуществляется только на основании договора участия в долевом строительстве и регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а не Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В данным сообщении также указано, что согласно представленным документам правовым основанием деятельности является разрешение на строительство № RU 23309-619 от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное разрешение на строительство выдано после вступления в законную силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", следовательно отношения между сторонами должны регулироваться данным законом, а представленный в качестве одного из правоустанавливающих документов договор соинвестирования в строительстве жилого здания от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям действующего законодательства.

В силу частей 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 приведенного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 4 этой же статьи договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Вместе с тем, согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Согласно абз. 4 п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Смысл названных правовых норм заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами. При несоблюдении хотя бы одного условия договора сделку нельзя считать исполненной и совершенной в надлежащей форме. Государственная регистрация договора при таких обстоятельствах будет умалять право одной из сторон, так как она лишится того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что заключенная сторонами сделка исполнена сторонами в полном объеме, расчет между сторонами произведен, спорное имущество фактически передано истцу во владение и пользование, однако стороны неверно оформили свои правоотношений и заключили договор соинвестирования, а не договор участия в долевом строительстве, между тем заключенный сторонами договор содержит существенные условия договора участия в долевом строительстве, установленные Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», что в настоящее время создает препятствия истцу в установленном законом порядке зарегистрировать свое право собственности на приобретенное им по возмездной сделке недвижимое имущество, в связи с чем суд приходи к выводу о доказанности возникновения у Галушки И.А. права собственности на спорное помещение, которое подлежит признанию в судебном порядке.

При установленных судом обстоятельствах требования Галушки И.А. о признании права собственности на <адрес> кадастровым номером 23:49:0205017:1524 по <адрес> в г. Сочи подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Галушки И. А. к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.

Признать право собственности Галушки И. А. на <адрес> кадастровым номером № расположенную по <адрес> Центральном районе г. Сочи.

Данное решение суда является основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю права собственности ФИО1 на <адрес> кадастровым номером № расположенную в <адрес> в Центральном районе города Сочи.

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено судом ДД.ММ.ГГГГ

СУДЬЯ

Согласовано