Решение № 3А-104/2025 3А-104/2025~М-20/2025 М-20/2025 от 21 июля 2025 г. по делу № 3А-104/2025

Дело № 3а-104/2025

55OS0000-01-2025-000021-91

Строка стат. отчета 3.123


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ведерниковой Н.В.

при секретаре Климакове Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 22 июля 2025 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 2469 +/- 17 кв.м, местоположение установлено относительно здания с почтовым адресом: <...> (том 1 л.д. 3-4, том 3 л.д. 2-5).

Кадастровая стоимость земельного участка установлена актом об определении кадастровой стоимости от 25 ноября 2024 года № АОКС-55/2024/000837 по состоянию на 1 января 2022 года в размере 2 279 948,67 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 27 ноября 2024 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 11 ноября 2024 года (том 3 л.д. 8).

На основании отчета об оценке объекта оценки от 12 декабря 2024 года № 01/12/2024, выполненного ООО «Центр интеллектуальных технологий» (оценщик ФИО2), административный истец 13 декабря 2024 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 2 декабря 2024 года.

Решением бюджетного учреждения от 13 января 2025 года № ОРС-55/2024/000156 в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, административный истец 20 января 2025 года обратился с настоящим административным иском в суд с требованиями об оспаривании указанного решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере егох рыночной стоимости в соответствии с выше названным отчетом.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО3 уточнила заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 1 190 000 рублей на основании исправленного отчета (том 3 л.д. 149).

Административный истец ИП ФИО1, его представитель ФИО3 в судебном заседании участие не принимали, о месте и времени его проведения извещены судом надлежащим образом, представили ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и его представителя.

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения при надлежащем извещении в судебном заседании участие не принимал, представителем ФИО4 направлено в суд ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. В письменных возражениях на административно исковое заявление бюджетное учреждение просит отказать в удовлетворении требования о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения, ссылаясь на его правильность и обоснованность; разрешение требования об установлении судом рыночной стоимости земельного участка оставило на усмотрение суда (том 3 л.д. 11-12, том 5 л.д. 11).

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска в судебном заседании участие не принимал, о слушании дела извещен надлежащим образом, в письменных отзывах указал, что оценщик неправомерно произвел отбор аналогов, допустив нарушения требований пункта 22 ФСО № 7, пунктов 5, 7, 10 ФСО № V, не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании исправленного отчета (том 3 л.д. 10, том 5 л.д. 10).

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска при надлежащем своего представителя в суд не направил.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании акта об определении кадастровой стоимости в соответствии со статьей 15 Закона № 237-ФЗ.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (ранее и далее - бюджетное учреждение) наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116) (том 3 л.д. 40-44).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п.

Административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...> на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, сооружения, от 26 декабря 2024 года № Д-Ц-14-14189, заключенного с Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска (том 2 л.д. 231-233, том 3 л.д. 3).

Оспариваемая кадастровая стоимость спорного земельного участка является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, следовательно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец обратился 13 декабря 2024 года в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 2 декабря 2024 года. К заявлению приложил отчет об оценке ООО «Центр интеллектуальных технологий» от 12 декабря 2024 года № 01/12/2024 (том 2 л.д. 1-213).

Пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Бюджетным учреждением 13 января 2025 года принято оспариваемое решение № ОРС-55/2024/000156 об отказе в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, с указанием на то, что в отчете ООО «Центр интеллектуальных технологий» от 12 декабря 2024 года № 01/12/2024 выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости, в том числе имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), пункта 22 ФСО № 7, подпунктов 2, 3 пункта 2 ФСО № VI, подпункта 3 пункта 7, пунктов 9, 10 ФСО № V, пункта 10 ФСО № III, а именно:

оценщик не приводит обоснования отказа от применения аналогов, имеющихся на рынке на дату оценки, кроме того, оценщик добавил в выборку аналог с кадастровым номером № <...>, не рекомендуемый Омской коллегией оценщиков и включенный Учреждением в список не рекомендуемых в качестве объектов-аналогов по состоянию на 1 марта 2024 года (замечание № 1);

подбор большинства принятых оценщиком аналогов осуществлен на уровне ниже среднего значения диапазона для каждой из ценовых зон, отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов (замечание № 2);

в отчете на страницах 69-75 оценщик проводит нормализацию выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с максимальным и минимальным значениями скорректированных цен при отсутствии в федеральных стандартах указания на необходимость нормализации выборки, что вводит в заблуждение пользователей отчета и основано на субъективном неподтвержденном мнении оценщика (замечание № 3);

в основу расчета корректировки на местоположение оценщик принимает мнение экспертов по состоянию на 1 января 2023 года, в результате чего корректировка на местоположение достигает «0,292» («-70,8%»), при этом приведенные интервалы рыночной стоимости земельных участков для ценовых зон г. Омска и индексы ценовых зон не подтверждены и не обоснованы, значение удельных показателей стоимостей аналогов находятся за границами ценовых зон, то есть мнение экспертов не подтверждается рыночными данными (замечание № 4);

объектом оценки является земельный участок промышленной территории, огороженной забором, оценщиком приняты объекты-аналоги, имеющие частичное или полное ограждение, то есть являются объектами, сопоставимыми с объектом оценки по ценообразующему фактору, следовательно применение корректировки не требуется, однако оценщик на страницах 65-68 отчета при расчете применяет понижающие корректировки, тем самым заведомо снижая стоимость объекта (замечание № 5);

на страницах 54-57, 65-68 отчета оценщик указывает на неправильную форму объекта-аналога № 4 с кадастровым номером № <...>, тогда как по земельному участку проходят железнодорожные пути, а данный факт описан в сборнике на странице 117 отчета как «эффективное использование земельного участка», следовательно, корректировка «на форму земельного участка» для объекта-аналога № 4 не требуется (замечание № 6);

в таблицах 11.1, 11.3 отчета у объекта-аналога № 8 (участок с кадастровым номером № <...>) указан характер использования - «основной», тогда как характер использования аналога № 8 «основной (1247 кв.м), вспомогательный (224 кв.м)», однако оценщик не вводит соответствующую корректировку к цене аналога (замечание № 7);

в отчете содержатся описки, не влияющие на рыночную стоимость объекта оценки: на странице 137 отчета указано: «нумерация объектов представлена в соответствии с таблицей 10.5», однако нумерация объектов в приложении не соответствует нумерации в таблице 10.5 на странице 21; в таблицах 10.5, 11.1, 11.2 на страницах 21, 54-57, 61 отчета в столбце/строке «Условия рынка (Дата продажи/предложения)» даты предложения к продаже объектов 1, 7, 15 (объектов-аналогов 1, 5, 10) не соответствуют датам, указанным в скриншотах объявлений на страницах 137, 149, 172 отчета; в таблице 11.1 на странице 54-57 отчета у аналога № 1 ссылка на источник информации не соответствует ссылке, указанной на странице 137 отчета (замечание № 8) (том 3 л.д. 25-29).

Согласно отчету ООО «Центр интеллектуальных технологий» от 12 декабря 2024 года № 01/12/2024, представленного в бюджетное учреждение и в суд при подаче настоящего административного иска, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 2 декабря 2024 года составляет 878 000 рублей (том 2 л.д. 78).

Определением суда от 11 февраля 2025 года по настоящему делу назначена экспертиза для установления наличия в данном отчете об определении рыночной стоимости объекта недвижимости нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения (первый вопрос), и для проверки отчета на соответствие его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости (второй вопрос). Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 3 л.д. 68-70).

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта от 6 июня 2025 года № 339/2-4-25 (том 3 л.д. 78-102) по первому вопросу, в отчете от 12 декабря 2024 года № 01/12/2024 имеются нарушения, указанные в решении бюджетного учреждения от 13 января 2025 года № ОРС-55/2024/000156, не влияющие на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, в частности:

- нарушения, указанные в замечании № 5, - в отчете отсутствует подтверждение информации по наличию ограждения на дату предложения объектов-аналогов № 2 - 19 декабря 2025 года, № 5 – 20 ноября 2024 года, № 6 – 25 августа 2023 года, № 8 – 18 октября 2023 года, что нарушает требования пункта 10 ФСО № III (нарушение не влияет на итоговую рыночную стоимость из-за отсутствия изменений по наличию ограждения на даты до и после дат предложения указанных объектов-аналогов №№ 2, 5, 6, 8;

- имеются описки, не влияющие на рыночную стоимость: в таблице 10.5 на странице 21 по объекту-аналогу № 10 (объекту № 15 в таблице 10.5) указана дата 23 августа 2023 года, не соответствующая дате предложения в объявлении; на странице 55 отчета в таблице 11.1 в источнике информации по объекту-аналогу № 1 указана ссылка, не соответствующая ссылке на объявление на странице 137 приложения к отчету.

По второму вопросу экспертом в заключении отмечено, что отчет от 12 декабря 2024 года № 01/12/2024 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, а именно:

- в таблице 11.3 на странице 66 отчета к объекту-аналогу № 4, земельному участку с кадастровым номером № <...> неверно применена корректировка на наличие улучшений в размере 1,00, корректировка составит (-1,25%);

- использование земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> № <...> в качестве объектов-аналогов № 1, 2, 3, 9 при отличии от объекта оценки по ценообразующему фактору – «дата предложения/дата оценки», в том числе при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по данному параметру (не соответствует требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, пунктов 5, 10 ФСО № V);

- имеется замечание, не влияющее на итоговую рыночную стоимость объекта оценки: в отчете отсутствует подтверждение информации по наличию ограждения на дату предложения объектов-аналогов № 2 - 19 декабря 2025 года, № 5 – 20 ноября 2024 года, № 6 – 25 августа 2023 года, № 8 – 18 октября 2023 года (нарушает требования пункта 10 ФСО № III);

- имеются описки, не влияющие на рыночную стоимость объекта оценки: в таблице 10.5 на странице 21 по объекту-аналогу № 10 (объекту № 15 в таблице 10.5) указана дата 23 августа 2023 года, не соответствующая дате предложения в объявлении; на странице 55 отчета в таблице 11.1 в источнике информации по объекту-аналогу № 1 указана ссылка, не соответствующая ссылке на объявление на странице 137 приложения к отчету.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение от 6 июня 2025 года № 339/2-4-25, подготовленное экспертом федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта об отсутствии в отчете об оценке объекта оценки нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, повлекших изменение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости, а также о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Эксперт ФИО5 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее образование по специальности «Теплогазоснабжение, вентиляция и охрана воздушного бассейна», квалификацию инженер-строитель, прошла профессиональную переподготовку в 2006 году по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы в области оценки 17 лет, прошла дополнительную профессиональную переподготовку по экспертным специальностям «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости» и «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», имеет с 28 апреля 2024 года аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2023 года, с 27 июня 2024 года аттестацию на право самостоятельного производства судебной землеустроительной экспертизы по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2024 года.

Заключение эксперта федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 6 июня 2025 года № 339/2-4-25 признается судом соответствующим требованиям статьи 82 КАС РФ.

Оценивая замечания бюджетного учреждения, приведенные в оспариваемом решении, суд приходит к следующему.

Доводы административного ответчика о необходимости описания всего объема информации, в том числе относительно объектов, которые не являются аналогами применительно к объектам оценки (замечание № 1), являются несостоятельными, поскольку не основаны на действующем законодательстве об оценочной деятельности, согласно которому мотивы отклонения должны быть приведены оценщиком только в отношении объектов-аналогов.

В связи с этим отсутствие в отчете обоснования отказа от использования сведений о земельных участках с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, не являющихся аналогами оцениваемых участков, не влияет на содержание отчета и результат расчета рыночной стоимости объекта оценки.

При этом обоснованным является замечание бюджетного учреждения о том, что использование оценщиком земельного участка с кадастровым номером № <...> не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, поскольку данный земельный участок является отличным от объекта оценки и не рекомендован к использованию. Из выводов экспертного заключения от 6 июня 2025 года № 339/2-4-25 также следует, что указанный земельный участок не может быть принят к расчету исходя из сроков экспозиции.

Вопреки указанию бюджетного учреждения, описание объема доступных оценщику аналогов и критерии отбора аналогов приводятся оценщиком в отчете (номера соответствующих страниц отчета указаны в заключении эксперта) (замечание № 2).

Описания всего объема информации, в том числе относительно объектов, которые не являются аналогами применительно к объекту оценки, не требуется, поскольку эту не предусмотрено действующим законодательством об оценочной деятельности, согласно которому мотивы отклонения должны быть приведены оценщиком только в отношении объектов-аналогов.

Подбор аналогов осуществлен оценщиком на уровне ниже среднего значения диапазона, основан на анализе диапазона цен применительно к административным округам города Омска, в то время как оценщик исходил из интервала стоимости земли в соответствующей ценовой зоне.

Позиция бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем попарного исключения аналогов с максимальным и минимальным значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей отчета (замечание № 3), не может быть принята во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33 % является общераспространенной оценочной практикой. Применение такого исключения из выборки аналогов обосновано оценщиком необходимостью приведения коэффициента вариации к допустимому значению, не превышающему 33 %. При проведении расчетов оценщик проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации.

Анализ выполненной в отчете статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.

Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком необоснованно применены значения корректировок на местоположение, определяемые экспертным мнением (замечание № 4), несостоятельно, поскольку в соответствии с первоначальным отчетом указанная корректировка применялась исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно изданию «Справочник оценщика. Земельные участки – 2023. Часть 1. Территориально-экономическое зонирование на 1 января 2023 года и Часть 2. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (далее – Справочник), в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположены объекты-аналоги и оцениваемый объект, а не исходя из диапазонов ценовых зон.

Территориально-экономическое (ценовое) зонирование города Омска, представленное в географическо-информационных ресурсах Google Earth и 2ГИС, используемые совместно с данными Росреестра, учитывает распределение ценовых зон.

Справочник оценщика является официальным справочным изданием некоммерческого партнерства «Омская коллегия оценщиков», информация, содержащаяся в данном справочнике, не является лишь мнением эксперта, а представляет собой систематизированное исследование различных аспектов ценообразования при формировании рынка земельных участков.

Таким образом, использование указанного Справочника оценщика при применении корректировок на местоположение не свидетельствует о незаконности выводов оценщика и эксперта в данной части.

Также несостоятельна позиция бюджетного учреждения о том, что оценщик вводит понижающие корректировки на наличие ограждения на земельных участках (замечание № 5). В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 в соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Наличие забора (ограждения) является обязательным требованием для проведения строительных работ на участке, поэтому у предлагаемых к продаже таких участков стоимость увеличивается, по сравнению со стоимостью аналогичных участков, у которых ограждение отсутствует. Из данного следует, что для целей установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный, а при наличии улучшений у объектов-аналогов, отсутствующих у оцениваемого объекта, необходимо внесение соответствующих корректировок. На основании приведенных положений пункта 20 ФСО № 7 объект оценки рассматривается оценщиком в отчете как незастроенные, без улучшений, при этом для объектов-аналогов, не имеющих улучшения в виде наличия ограждения (забора), корректирующая поправка равна нулю, а для объектов-аналогов, имеющих улучшения в виде наличия ограждения (забора), применялись корректирующие поправки, предусмотренные Справочником оценщика

Замечание бюджетного учреждения о необоснованном применении корректировки на форму земельного участка с кадастровым номером № <...> - объекта-аналог № 4 (замечание № 6) суд также находит несостоятельным.

На зауженной части объекта-аналога № 4 расположены железнодорожные пути, однако в целом объект-аналог имеет неправильную форму (близкую к треугольной), что само по себе не позволяет эффективно использовать его для застройки объектами соответствующего сегмента. Таким образом, корректировка на форму земельного участка для данного объекта-аналога оценщиком применена обоснованно.

Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком не введена корректировка вид использования земельного участка («основной» или «вспомогательный») к аналогу № 8 (замечание № 7), не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в соответствии со сведениями, содержащимися в публичной кадастровой карте, объект-аналог № 8 (земельный участок с кадастровым номером № <...>) имеет форму, близкую к прямоугольной, а также вытянутую часть, на которой расположен проезд (страницы 162-166 отчета). Земельный участок с кадастровым номером № <...> расположен в производственной зоне П-1.2, для которой в соответствии с подпунктом 6 пункта 5 статьи 52 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденных Решением Омского городского Совета от 10 декабря 2008 года № 201, минимальный процент застройки земельного участка с таким видом разрешенного использования составляет 20%, максимальный – 80%. Минимальная площадь, не подлежащая застройке, составляет 294,2 кв.м (1471*20/100). Следовательно, часть участка, площадью 224,0 кв.м, используемая для проезда, не превышает установленные указанными Правилами ограничения по площади, не подлежащей застройке (294,2 кв.м), в связи с этим корректировка на форму земельного участка в данном случае не применима.

Указанные в заключении эксперта и в решении бюджетного учреждения описки, имеющиеся в отчете от 12 декабря 2024 года № 01/12/2024, не повлияли на итоговый размер рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Принимая во внимание то обстоятельство, что оценщиком в первоначальном отчете принят к расчету в качестве объекта-аналога земельный участок с кадастровым номером № <...>, на необоснованность применения которого указывало как бюджетное учреждение в оспариваемом решении, так и эксперт в своих выводах, что имело значение при определении итогового результата рыночной стоимости объекта оценки, основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения административного ответчика незаконным отсутствуют.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что представленный отчет об оценке объекта оценки от 12 декабря 2024 года № 01/12/2024 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не соответствует в связи с наличием в нем нарушений, в том числе частично указанным в оспариваемом решении бюджетного учреждения, в связи с этим у последнего имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении поданного в бюджетное учреждение заявления.

Оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Относительно требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании исправленного отчета, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе судебного разбирательства административным истцом в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен исправленный отчет ООО «Центр интеллектуальных технологий» от 8 июля 2025 года № 01/12/2024-И, подготовленный с учетом замечаний, изложенных в заключении эксперта от 6 июня 2025 года № 339/2-4-25 по результатам судебной экспертизы по настоящему делу.

Согласно данному отчету, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 2 декабря 2024 года составляет 1 190 000 рублей (том 4 л.д. 1-80).

В связи с этим административным истцом представлено уточнение административных исковых требований в части размера испрашиваемой рыночной стоимости (том 3 л.д. 149).

Проанализировав содержание исправленного отчета от 8 июля 2025 года № 01/12/2024-И в совокупности с содержанием экспертного заключения, суд считает, что в данном отчете устранены замечания, указанные экспертом, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), в отчете содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценки.

Стороны, заинтересованные лица правом на заявление ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы, а также судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объекта оценки не воспользовались.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика в исправленном отчете, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в указанном отчете, суду не представлено. Возражений относительно исправления оценщиком недостатков отчета, указанных в заключении эксперта, не приведено.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета от 8 июля 2025 года № 01/12/2024-И требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 2 декабря 2024 года в размере 1 190 000 (том 4 л.д. 80).

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявления в бюджетное учреждение следует считать 13 декабря 2024 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 2 декабря 2024 года в размере его рыночной стоимости 1 190 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 13 декабря 2024 года.

В остальной части административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова

Мотивированное решение изготовлено 5 июля 2025 года.