Решение № 2-6563/2019 2-6563/2019~М-5799/2019 М-5799/2019 от 25 сентября 2019 г. по делу № 2-6563/2019

16RS0051-01-2019-007815-80

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

Попова ул., д. 4а, г. Казань, Республика Татарстан, 420029, тел. (843) 264-98-00, факс 264-98-94

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань

26 сентября 2019 года Дело 2-6563/2019

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Ивановой И.Е.

помощник судьи Хадиева Э.И.

при секретаре судебного заседания Шаймухамедовой Д.Т.

с участием

представителей истцов ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью "ФОН" (ИНН <***>) о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 (далее также – истец) обратился в суд с иском к ООО «ФОН» (далее также – ответчик) о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве, в обоснование требований указав, что <дата изъята> между ООО «ФОН» и ООО «Казан» был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят>.

Предметом предварительного договора является обязательство ответчика передать в собственность покупателя жилые помещения в 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице Академика Губкина, Советского района г. Казани (2 дом):

3-х комнатную квартиру на 3-м этаже общей площадью 72 кв.м., жилая 45,57 кв.м. <номер изъят>;

3-х комнатную квартиру на 3-м этаже общей площадью 72 кв.м., жилая 44,88 кв.м. <номер изъят>;

3-х комнатную квартиру на 4-м этаже общей площадью 72 кв.м., жилая 45,57 кв.м. <номер изъят>;

3-х комнатную квартиру на 3-м этаже общей площадью 72 кв.м., жилая 44,88 кв.м. <номер изъят>.

Цена квартир установлена пунктом 2.2.1 договора в размере 10 000 000 рублей. Оплата произведена в полном объеме в день подписания настоящего договора.

<дата изъята> между ООО «Казан» и ФИО7, заключен договор №<номер изъят> об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №<номер изъят> от <дата изъята>.

В соответствии с п. 4.1. предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> что основной договор купли продажи должен быть заключен не позднее <дата изъята>.

До настоящего времени жилые помещения истцу не переданы, жилой дом не достроен.

На основании изложенного истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от <дата изъята>, заключенный между ООО «ФОН» и ФИО7, договором долевого участия в строительстве. Признать данный договор участия в долевом строительстве подлежащим государственной регистрации в Росреестре.

В судебном заседании от <дата изъята> истец изменил исковые требования, просил признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> № АГ2-539 в многоквартирном доме: социально-жилищный комплекс по ул. ФИО8 в советском районе г. Казани, жилой дом <номер изъят> в отношении:

1 комнатной квартиры <номер изъят>(в старой нумерации <номер изъят>) общей площадью 42,03 кв.м. на 11 этаже, номер секции 1, блок А;

2 комнатной квартиры <номер изъят> (в старой нумерации <номер изъят>) общей площадью 55,16 кв.м. на 9 этаже, номер секции 8, блок Г;

- 2 комнатной квартиры <номер изъят> (в старой нумерации <номер изъят>) общей площадью 57,25 кв.м. на 4 этаже, номер секции 11, блок Д;

- 2 комнатной квартиры <номер изъят> (в старой нумерации <номер изъят>) общей площадью 55,35 кв.м. на 5 этаже, номер секции 18, блок Ж; заключенный между истцом и ответчиком подлежащим государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Определением Советского районного суда г. Казани от <дата изъята> была произведена замена истца с ФИО7 на ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в порядке процессуального правопреемства.

Представители истцов ФИО1 и ФИО2, действующие на основании доверенностей, исковые требования поддержали, просили удовлетворить, не возражали против вынесения заочного решения.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сведений об уважительности причин своей неявки в суд не представил.

Реализация права лиц, участвующих в судебном разбирательстве, на непосредственное участие в судебном процессе, осуществляется по собственному усмотрению этих лиц своей волей и в своем интересе. Таким образом, суд, не затягивая разбирательства дела, полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело по существу в отсутствие не явившегося ответчика в порядке заочного производства.

Выслушав пояснения представителей истца, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что <дата изъята> ООО «Казан» заключило предварительный договор купли-продажи жилого помещения №<номер изъят> с ООО «ФОН».

Расчет по предварительному договору купли-продажи произведен в полном объеме, что подтверждается протоколом соглашения о зачете взаимной задолженности и справкой, выданная ООО «Фон», об отсутствии задолженности.

<дата изъята> между ООО «Казан» и ФИО7, заключен договор №<номер изъят> об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №<номер изъят> от <дата изъята>.

<дата изъята> стороны заключили соглашение об изменении договора № <номер изъят> от <дата изъята> о замене обязательств. Согласно указанному соглашению предметом основного договора является обязательство продавца предать в собственность покупателя жилые помещения в многоквартирном доме: социально-жилищный комплекс по ул. ФИО8 в Советском районе г. Казани жилой дом <номер изъят> со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, с подземной автостоянкой:

1 комнатной квартиры <номер изъят> (в старой нумерации <номер изъят>) общей площадью 42,03 кв.м. на 11 этаже, номер секции 1, блок А;

2 комнатной квартиры <номер изъят> (в старой нумерации <номер изъят>) общей площадью 55,16 кв.м. на 9 этаже, номер секции 8, блок Г;

- 2 комнатной квартиры <номер изъят> (в старой нумерации <номер изъят>) общей площадью 57,25 кв.м. на 4 этаже, номер секции 11, блок Д;

- 2 комнатной квартиры <номер изъят> (в старой нумерации <номер изъят>) общей площадью 55,35 кв.м. на 5 этаже, номер секции 18, блок Ж.

ФИО7 обязался за указанные квартиры оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1 Договора, в размере 10 000 000 рублей.

<дата изъята> между ФИО7 и ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, заключен договор №<номер изъят> об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №<номер изъят> от <дата изъята>.

<дата изъята> было заключено соглашение об изменении договора №<номер изъят> от <дата изъята> в котором стороны договорились, что основной договор между Продавцом и Покупателем должен быть подписан в течении 60 дней с момента государственной регистрации Права собственности Продавца на жилое помещение, не позднее <дата изъята>.

Согласно условиям указанного соглашения, ООО «ФОН» взяло на себя обязательство передать в собственность:

- ФИО3 жилое помещение в 10-19 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес изъят> однокомнатную квартиру <номер изъят> на 11 этаже, общей площадью 42,03 кв.м., жилой площадью 19,23 кв.м., а ФИО3 обязалась за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1 Договора, в размере 2 003 402 рублей;

- ФИО4 жилое помещение в 10-19 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес изъят> двухкомнатную квартиру <номер изъят> на 9 этаже, общей площадью 55,16 кв.м., жилой площадью 31,24 кв.м., а ФИО4 обязался за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1 Договора, в размере 2 629 256 рублей;

- ФИО5 жилое помещение в 10-19 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес изъят> двухкомнатную квартиру <номер изъят> на 4 этаже, общей площадью 57,25 кв.м., жилой площадью 32,00 кв.м., а ФИО5 обязался за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1 Договора, в размере 2 728 878 рублей;

- ФИО6 жилое помещение в 10-19 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес изъят> двухкомнатную квартиру <номер изъят> на 5 этаже, общей площадью 55,35 кв.м., жилой площадью 30,89 кв.м., а ФИО6 обязался за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1 Договора, в размере 2 638 464 рублей.

Предметом договора №<номер изъят> выступают:

- однокомнатная квартира со строительным номером <номер изъят> ориентировочной общей площадью 42,03 квадратных метров, жилой площадью 19,23 квадратных метров, расположенная на 11 этаже в секции 1 многоквартирного 10-19 этажного кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома по улице <адрес изъят>. Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 2.2.1 договора об уступке права требования в размере 2 003 402 рублей;

- двухкомнатная квартира со строительным номером <номер изъят> ориентировочной общей площадью 55,16 квадратных метров, жилой площадью 31,24 квадратных метров, расположенная на 9 этаже в секции 8 многоквартирного 10-19 этажного кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома по улице <адрес изъят>. Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 2.2.1 договора об уступке права требования в размере 2 629 256 рублей;

- двухкомнатная квартира со строительным номером <номер изъят> ориентировочной общей площадью 57,25 квадратных метров, жилой площадью 32,00 квадратных метров, расположенная на 4 этаже в секции 11 многоквартирного 10-19 этажного кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома по улице <адрес изъят>. Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 2.2.1 договора об уступке права требования в размере 2 728 878 рублей;

- двухкомнатная квартира со строительным номером <номер изъят> ориентировочной общей площадью 55,35 квадратных метров, жилой площадью 30,89 квадратных метров, расположенная на 5 этаже в секции 18 многоквартирного 10-19 этажного кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома по улице <адрес изъят>. Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 2.2.1 договора об уступке права требования в размере 2 638 464 рублей

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

До настоящего времени основной договор не заключен, объекты в собственность истцов не переданы.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от <дата изъята> и сложившихся отношений сторон следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приёма-передачи квартиры, причём договором установлен срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Кроме того, положения пункта 2.3.1 договора, указывают на то, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

ООО "ФОН" является строительной организацией и осуществляет строительство жилых домов, в том числе и строительство жилого комплекса по ул. <адрес изъят>, в состав которого должен входить дом <номер изъят>.

Следовательно, предварительный договор № <номер изъят> от <дата изъята>, заключенные между ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО6 и ООО «ФОН», по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать их, как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО6 к ООО «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи помещения № <номер изъят> от <дата изъята> договором долевого участия в строительстве подлежащим государственной регистрации обоснованы и подлежат удовлетворению.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 1 200 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 198, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Иск ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью "ФОН" (ИНН <***>) о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от <дата изъята>, заключенного между истцами ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН»:

- в отношении однокомнатной квартиры <номер изъят>, общей площадью по проекту 42,03 кв. метров, на 11 этаже в секции 1 блок А жилого комплекса, расположенного по адресу <адрес изъят>;

- в отношении двухкомнатной квартиры <номер изъят>, общей площадью по проекту 55,16 кв. метров, на 9 этаже в секции 8 блок Г жилого комплекса, расположенного по адресу <адрес изъят>;

- в отношении двухкомнатной квартиры <номер изъят>, общей площадью по проекту 57,25 кв. метров, на 4 этаже в секции 11 блок Д жилого комплекса, расположенного по адресу <адрес изъят>;

- в отношении двухкомнатной квартиры <номер изъят>, общей площадью по проекту 55,35 кв. метров, на 5 этаже в секции 18 блок Ж жилого комплекса, расположенного по адресу <адрес изъят>.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от <дата изъята>, заключенного между истцами ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН»:

- в отношении однокомнатной квартиры <номер изъят>, общей площадью по проекту 42,03 кв. метров, на 11 этаже в секции 1 блок А жилого комплекса, расположенного по адресу <адрес изъят>;

- в отношении двухкомнатной квартиры <номер изъят>, общей площадью по проекту 55,16 кв. метров, на 9 этаже в секции 8 блок Г жилого комплекса, расположенного по адресу <адрес изъят>;

- в отношении двухкомнатной квартиры <номер изъят>, общей площадью по проекту 57,25 кв. метров, на 4 этаже в секции 11 блок Д жилого комплекса, расположенного по адресу <адрес изъят>;

- в отношении двухкомнатной квартиры <номер изъят>, общей площадью по проекту 55,35 кв. метров, на 5 этаже в секции 18 блок Ж жилого комплекса, расположенного по адресу <адрес изъят>, в качестве договора участия в долевом строительстве.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 1 200 (одна тысяча двести) рублей.

Ответчик вправе подать в Советский районный суд г. Казани заявление об отмене заочного решения суда в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть также обжаловано в Верховный суд РТ через Советский районный суд г. Казани в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого требования.

Судья И.Е. Иванова

Мотивированное решение составлено 01 октября 2019 года.

Судья И.Е. Иванова