Решение № 3А-45/2020 3А-45/2020~М-37/2020 М-37/2020 от 1 сентября 2020 г. по делу № 3А-45/2020

Дело № 3а-45/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Якутск «02» сентября 2020 года

Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в составе:

судьи Дьяконовой З.С.,

при секретаре судебного заседания - помощнике ФИО1,

с участием:

представителя административного истца ФИО2, представителя административного ответчика Правительства РС(Я) ФИО3, представителя ответчика Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО5 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 в интересах ФИО5 обратилась с вышеуказанным административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости к Правительству Республики Саха (Якутия) (далее – Правительство РС(Я) и Управлению Росреестра по РС(Я).

В обоснование иска ссылается на то, что ФИО5 является собственником нежилого сооружения по адресу: РС(Я), .........., общей площадью ******** кв.м. Данное сооружение расположено на земельном участке с кадастровым номером № ... площадью ******** кв.м. Земельный участок предоставлен ФИО5 на основании договора аренды земельного участка от 09 апреля 2020 г. Годовой размер арендной платы составляет 809 040,53 руб., что является значительным. В соответствии с договором арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта от 05 марта 2020 г., кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 10 113 006 руб. Согласно Отчету ООО «********» от 08 июня 2020 г. по состоянию на 01 января 2019 г. рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 5 583 000 руб. В связи этим истец считает подтвержденным значительное расхождение кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости. Указывает, что в связи с несоответствием кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушаются права административного истца как плательщика арендной платы.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № ... площадью ******** кв.м., расположенного по адресу: .......... равной его рыночной стоимости в размере 5 583 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 г.; указать, что решение суда является основанием для внесения изменений в данные государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.

В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель Правительства РС(Я) просит отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что представленный заявителем Отчет об оценке составлен с нарушениями требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297 (далее – ФСО №1), Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299 (далее – ФСО №3), Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611 (далее – ФСО №7) и является недопустимым доказательством. В представленном Отчете, как указывает представитель ответчика, в таблице описание мониторинга по продаже земельных участков в г. Якутске приведены всего 3 земельных участка, что недостаточно для качественного и полноценного анализа. Кроме того оценщиком в рамках сравнительного подхода подобраны 3 объекта-аналога, представленные на продажу в ноябре - декабре 2018 года путем размещения объявлений на Интернет-странице ********. На страницах 70-72 Отчета приведены скриншоты Интернет-страниц с объявлениями. Вместе с тем, имеются основания полагать, что дата предложения, указанная в расчетах как декабрь 2018 года не соответствует действительности. Проведенный поиск архивных страниц Интернет-ресурса на приблизительные даты, которые указаны в скриншотах, показал, что нумерация объявлений начинается с №10800000, а у приведенных оценщиком объектов-аналогов нумерация объявлений начинается с №3438005.

Административный истец в судебное заседание не явился, извещен о дате, месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поддержала в полном объеме, просит удовлетворить требование. Доводы, изложенные в административном исковом заявлении, поддержала. На требовании об указании в резолютивной части решения, что решение суда является основанием для внесения изменений в данные ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка не настаивала. Поскольку при удовлетворении иска решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН о кадастровой стоимости, нет необходимости прямого указания об этом в резолютивной части судебного акта.

В судебном заседании представитель административного ответчика Правительства РС(Я) ФИО3 просит в удовлетворении административного иска отказать по изложенным в отзыве на административное исковое заявление основаниям.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Саха (Якутия) (далее – Управление Росреестра по РС(Я) ФИО4 поддерживает позицию Правительства РС(Я), просит в удовлетворении иска отказать.

Выслушав представителей административного истца, административных ответчиков, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков в силу ст.66 Земельного кодекса РФ проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Исходя из положений пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N28) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Материалами дела подтверждено, что 09 апреля 2020 г. между ФИО5 и Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска заключен договор № ... аренды земельного участка. По условиям договора ФИО5 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № ..., находящийся по адресу: РС(Я), .........., площадью ******** кв.м. для использования под производственную базу. Срок действия договора с 09 апреля 2020 года до 09 апреля 2023 года. Согласно приложенному к договору аренды расчету оплаты за землю размер арендной платы исходя из формулы «Арендная плата=кадастровая стоимость*базовая ставка арендной платы(%)» и за период с 01 января 2020 г. по 31 декабря 2020 г. составляет 809 040,53 руб.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05 марта 2020 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № ... составляет 10 113 006,6 руб. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 01 января 2019 г., дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2020 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 14 февраля 2020 г.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена распоряжением Правительства РС(Я) от 14 ноября 2019 г. № ... "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Саха (Якутия)" в размере 10 113 006,60 руб.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость указанного земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости. Установление кадастровой стоимости в размере 10 113 006,60 руб. существенно повышает арендную плату.

В соответствии с разъяснением, содержащемся в пункте 19 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ).

Частью 2 статьи 246 КАС РФ установлен перечень документов, прилагаемых к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Так, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, к административному исковому заявлению прикладывается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (пункт 4 части 2).

Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона об оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Административным истцом в обоснование требований представлен Отчет об оценке № ..., составленный 08 июня 2020 г. оценщиком ООО «********» ФИО, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки – 01 января 2019 г. составляет 5 583 000 руб.

В соответствии с ч.ч.1 и 3 ст.84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Представитель Правительства РС(Я) полагает, что представленный заявителем Отчет является недопустимым доказательством. Как указывает сторона административного ответчика в Отчете в таблице описание мониторинга по продаже земельных участков в г. Якутске приведены всего 3 земельных участка, что недостаточно для качественного и полноценного анализа. Между тем с такими доводами представителя нельзя согласиться.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком в применен сравнительный подход, при этом оценщик обосновал применение именно данного подхода.

Сравнительный подход, как следует из содержания пункта 12 ФСО № 1, представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.10 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Вопреки доводам административного ответчика нет оснований полагать, что для анализа фактических данных, анализа ценообразующих факторов недостаточно 3 объектов-аналогов.

Довод представителя административного ответчика о том, что предложения о продаже 3 объектов-аналогов, выставленные путем размещения объявлений на Интернет-странице ********, на которые в своем Отчете ссылается оценщик, подвергаются сомнению, основан на том, что ответчиком проведен поиск архивных страниц архивных страниц Интернет-ресурса на приблизительные даты указанные в скриншотах. Поиск показал, что нумерация объявлений начинается с №10800000, а у приведенных оценщиком объектов-аналогов нумерация объявлений начинается с №3438005.

Однако вопреки утверждению представителя Правительства РС(Я) данное обстоятельство не свидетельствует о недостоверности Отчета по следующим основаниям.

Согласно п. 11 ФСО N3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Поскольку информация из сети "Интернет" могла измениться на дату ее поиска административным ответчиком, в экспертном заключении приведены соответствующие скриншоты, что в полной мере соответствует положениям Федеральных стандартов оценки.

Оценщики и эксперты, по сложившейся практике получают и используют информацию об объектах-аналогах из средств массовой информации, интернета, иных возможных и доступных для них источников. В данном случае оценщик использовал в качестве источников сайты с объявлениями ******** и ******** в сети Интернет.

Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. N 568-р.

К Отчету приложены объявления в отношении объектов-аналогов, указан источник, из которого получены сведения. Все сведения на момент их получения были проверены и соответствовали действительности.

Надлежащих доказательств того, что использованные оценщиком объявления не публиковались, или что они были опубликованы на другую дату, ответчик не представил. Утверждение, что поиск в веб-архиве не показал представленную оценщиком информацию, не является таким доказательством.

Кроме того вопреки доводам стороны ответчика поиск судом архивных страниц в сети «Интернет» объявления ********, а также ******** показал, что данные объявления размещались на дату оценки.

Таким образом, является несостоятельным и утверждение о том, что имеются сомнения в достоверности информации, представленной оценщиком, так как нумерация одного объявления - №3438005, тогда как нумерация объявлений на сайте doska.ykt.ru на приблизительные даты начинается с №108.

Иные доводы сторона административного ответчика не приводит.

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о характеристиках оцениваемого земельного участка. Проведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним. Оценщик проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на цену предложения, на передаваемые права, также на месторасположение. Также исследовано социально-географическое положение Республики Саха (Якутия), произведен анализ рынков земельных участков Республики Саха (Якутия) от экономической активности региона, от наличия инженерных коммуникаций на конкретном земельном участке, от назначения земель и вида разрешенного использования, а также месторасположения в населенном пункте.

Проведя оценку сравнительным подходом, оценщик сделал вывод, что рыночная стоимость объекта оценки на 01 января 2019 года составляет 5 583 315 руб.

Отчет оценки ООО «********» № ... от 08 июня 2020 года содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельного участка выполнена, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета ООО ********» и опровергнуть его выводы, отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлялось, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки объекта недвижимости его рыночной стоимости. В связи с чем, требования административного истца подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

По настоящему делу исковое заявление подано в суд 22 июля 2020 года, следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2020 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО5 к Правительству Республики Саха (Якутия) об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить на период с 01 января 2020 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, кадастровую стоимость по состоянию на 01 января 2019 г.:

- земельного участка с кадастровым номером № ... площадью ******** кв.м., расположенного по адресу: .........., равной его рыночной стоимости в размере 5 583 000 (пять миллионов пятьсот восемьдесят три тысячи) рублей 00 коп.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 июля 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда РС(Я): З.С. Дьяконова

Решение суда принято в окончательной форме 03 сентября 2020 года.