Решение № 2-367/2019 2-367/2019~М-120/2019 М-120/2019 от 23 сентября 2019 г. по делу № 2-367/2019

Дело № 24 сентября 2019 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в составе председательствующего судьи Максимовой А.В.

При секретаре ФИО2

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР» о признании предварительного договора купли – продажи договором купли – продажи будущей вещи (нежилого помещения), признании права собственности на нежилое помещение, взыскании судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился с иском к ООО «БАСФОР» о признании предварительного договора №-Д-11-135 от ДД.ММ.ГГГГ купли – продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 1, договором купли – продажи будущей вещи (нежилого помещения) с условием о предварительной оплате, о признании за ФИО1 права собственности на нежилое помещение № площадью 85,02 кв.м., расположенное по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 1, кадастровый №, взыскании расходов по оплате государственной пошлины с ответчика в размере 21 478 руб. 81 коп., взыскании с ответчика расходов на оплату юридических услуг в размере 50 000 руб., мотивируя свое обращение тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор №-Д-11-135 купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого ответчик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно оформить свое право собственности и в течение последующих 40 дней заключить основной договор купли-продажи, во исполнение условий договора истцом были оплачены денежные средства в размере 8 807 275 руб., помещение было фактически передано истцу по акту приема – передачи ДД.ММ.ГГГГ, истец несет расходы, связанные с содержанием нежилого помещения, обязательства ответчиком не исполнены, при этом предварительный договор купли-продажи подлежит квалификации как договор купли-продажи будущей вещи (нежилого помещения).

В судебное заседание истец не явился, надлежащим образом извещен о рассмотрении дела судом.

В судебное заседание представитель истца ФИО3 явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «БАСФОР» ФИО4 явилась, против удовлетворения исковых требований о признании права собственности не возражала, возражала против удовлетворения требований истца в части взыскания судебных расходов.

В судебное заседание представители третьих лиц ПАО «Промсвязьбанк», Управления Росреестра по Санкт – Петербургу, ПАО «Совкомбанк» не явились, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела судом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «БАСФОР» зарегистрировано право собственности на земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, 41-й км <адрес>, лит. А, площадью 174560 кв.м., кадастровый № (л.д.128).

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключен договор ипотеки земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, 41-й км <адрес>, лит. А, площадью 174560 кв.м., кадастровый № (л.д.128-135).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ООО «БАСФОР» разрешение на строительство №, в том числе корпуса 11 общей площадью 10 396,86 кв.м. на земельном участке площадью 174 560 кв.м. со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ООО «БАСФОР» разрешение на строительство №.1-2015, в том числе корпуса 11 общей площадью 11 171,8 кв.м. на земельном участке площадью 174 560 кв.м. со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Государственного строительного надзора выдано ООО «БАСФОР» заключение №.1 о соответствии построенного объекта капитального строительства: санаторно – курортного учреждения «Светлый мир «Внутри…» 1 этап строительства (корпуса №, №а, №б, №, №), расположенного по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, 41-й км. <адрес>, лит. А, требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных и правовых актов и проектной документации.

ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ООО «БАСФОР» разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию санаторно-курортного учреждения «Светлый мир «Внутри…»: 1 этап строительства, корпуса 11, 9а, 9б, 18, 19, расположенного на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, 41-й км <адрес> лит. А, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «АВТОВАЗБАНК» и ПАО «Промсвязьбанк» заключен договор об уступке прав (требований) №-У6-А, по условиям которого права требования по обязательствам ООО «БАСФОР», возникшим из кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «БАСФОР» и АО «АВТОВАЗБАНК» на сумму 2300000000 руб., и по обязательствам, обеспечивающим его исполнение, в том числе по договору ипотеки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ПАО «Промсвязьбанк» (л.д.124-127).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БАСФОР» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор №-Д-11-135 купли-продажи нежилого помещения № в введенном в эксплуатацию санаторно-курортном учреждении, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Таможенная дор., <адрес>, стр. 1, на 4 этаже, площадью 90,10 кв.м., по условиям которого стороны в течение срока, определенного настоящим предварительным договором, обязуются заключить договор купли – продажи нежилого помещения в соответствии с условиями, определенными настоящим предварительным договором и обязательными приложениями к нему, продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно совершить необходимые и зависящие от него действия в целях регистрации своего права собственности на помещение (п. 1.2 договора); стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на помещение заключить в простой письменной форме основной договор путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (п. 1.3 договора); цена помещения составляет 8 807 275 руб.

По условиям предварительного договора, покупатель обязуется произвести оплату цены помещения по договору в следующем порядке: сумма в размере 5 807 275 руб. уплачивается покупателями за счет собственных средств в течение пяти рабочих дней с даты подписания настоящего предварительного договора, сумма в размере 3 000 000 руб. уплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых покупателям ПАО «Совкомбанк» на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ в течение пяти рабочих дней с даты подписания настоящего предварительного договора путем безналичного перечисления средств на счет продавца (п. 2.2.2 договора). При этом согласно п. 2.2.4 предварительного договора помещение, в обеспечение исполнения обязательств, принятых по кредитному договору, считается находящимся в залоге у банка в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в силу закона, при этом ФИО1 становится залогодателем, а банк – залогодержателем помещения. В момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем, засчитываются в счет исполнения обязательства покупателей по оплате цены нежилого помещения по основному договору без составления дополнительных документов (п. 2.5 договора); помещение передается покупателю в фактическое пользование в течение десяти рабочих дней с момента полной оплаты цены нежилого помещения, указанной в п. 2.1 договора (л.д.18-31).

Оплата по предварительному договору произведена истцом в полном объеме на основании платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 8 807 275 руб.

ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение № общей площадью 90,10 кв.м., расположенное по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 1, передано истцу по акту приема-передачи (л.д.33).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в ООО «БАСФОР» с заявлением о заключении основного договора купли – продажи (л.д.53-59). Данное заявление было оставлено без удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ на спорное нежилое помещение № площадью 85,2 кв.м., расположенное на 4 этаже, по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 1, с кадастровым номером 78:38:0021137:3883, зарегистрировано право собственности ООО «БАСФОР». При этом объект недвижимости обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № Н-1/700-01365-15 и договора об уступке права (требования) от ДД.ММ.ГГГГ №-У6-А (л.д.34-37).

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 указанной нормы предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

При этом условия договора об оплате и передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора, сторонами исполнены.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Статьями 37, 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Учитывая, что, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи нежилого помещения является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, согласованные сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты нежилого помещения были исполнены истцом в установленные сроки, помещение истцу передано по акту приема-передачи, залогодатель ПАО «Промсвязьбанк» в ходе рассмотрения дела никаких возражений против отчуждения заложенного имущества в собственность истцу не предоставил, суд полагает возможным согласиться с избранным истцом способом защиты права и признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ договором купли – продажи будущей вещи, также признать за истцами право общей совместной собственности на спорное нежилое помещение.

Следовательно, исковые требования истца о признании предварительного договора купли – продажи договором купли – продажи будущей вещи, о признании права собственности на нежилое помещение подлежат удовлетворению. При этом суд учитывает, что согласно выписки из ЕГРН площадь спорного нежилого помещения составляет 85,2 кв.м.

Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему:

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Интересы истцов в настоящем гражданском деле в судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ представляла ФИО6, действующая на основании доверенности (л.д.52), также в материалы дела представлен договор на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № к указанному договору, квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ об оплате ФИО1 по договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 денежных средств в размере 35 000 руб. (л.д.48-51, л.д.174).

С учетом предмета спора, необходимости подготовки документов для предоставления в суд, сложности дела, количества судебных заседаний в районном суде с участием представителя, полного удовлетворения требований, фактически оплаченных истцом денежных средств по договору на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ в размере 35 000 руб., суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб. Суд считает данную сумму обоснованной, не завышенной, отвечающей требованиям разумности.

Суд полагает также подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 178 руб. 81 коп., исходя из цены иска.

В удовлетворении остальной части ходатайства истца о взыскании судебных расходов надлежит отказать.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР» о признании предварительного договора купли – продажи договором купли – продажи будущей вещи (нежилого помещения), признании права собственности на нежилое помещение - удовлетворить.

Признать предварительный договор №-Д-11-135 от ДД.ММ.ГГГГ купли – продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 1, договором купли – продажи будущей вещи (нежилого помещения) с условием о предварительной оплате.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, пол мужской, зарегистрированным по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, корпус 4, <адрес>, имеющим паспорт серии 40 05 № выдан 33 отделом милиции <адрес> Санкт – Петербурга ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 782-033, право собственности на нежилое помещение № площадью 85,02 кв.м., расположенное по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 1, кадастровый №.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «БАСФОР» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 178 руб. 81 коп., расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб.

В удовлетворении остальной части ходатайства истца о взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт - Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд Санкт – Петербурга в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В.МАКСИМОВА

Дата принятия решения суда в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.