Решение № 2-18/2020 2-18/2020(2-908/2019;)~М-654/2019 2-908/2019 М-654/2019 от 12 января 2020 г. по делу № 2-18/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Городец 13 января 2020 года

Городецкий городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Поваровой А.Е., при секретаре Шитовой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО1, ФИО2 к ООО «Меркурий», ООО Торговая компания «Вкус» о применении последствий недействительности ничтожных сделок, исключении сведений из ЕГРН, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

В Городецкий городской суд Нижегородской области поступило исковое заявление ФИО1 к ООО «Меркурий» о взыскании убытков. В обосновании заявленных исковых требований истец указала на то, что истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 309,4 кв.м., находящееся по адресу: <...>. Указанным зданием на праве аренды с 2010 года пользовался ответчик – ООО «Меркурий» на основании договора аренды от 20 октября 2010 года, договора аренды от 01 сентября 2013 года, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 11 мая 2017 года. На протяжении действия договора истец обнаруживала протечки в арендуемом ответчиком помещении. Сотрудники ООО «Меркурий» объясняли причины намокания стен дождевыми водами. В ноябре 2017 арендодателем была проведена ревизия всего помещения, занимаемого ООО «Меркурий» и в результате обследования истец с представителем ФИО2 обнаружили, что в помещении не производилась очистка канализации, в результате чего все канализационные отбросы разлились под здание, что и явилось причиной намокания. 24 ноября 2017 года истцом в адрес ООО «Меркурий» были направлены претензии, ответа на которые ФИО1 не получила. 12 февраля 2018 года ФИО1 вновь была предъявлена претензия с требованием устранить за свой счет имеющиеся в здании повреждения. Поскольку в добровольном порядке ответчик возместить причиненный зданию ущерб отказался, ФИО1 начала подготовку к судебному разбирательству. В декабре 2017 года экспертами ООО «Регион-Оценка» производился осмотр нежилого здания по адресу: <...> на предмет определения его технического состояния, причин возникновения повреждений и стоимости затрат на его восстановление. В октябре 2018 года по факту прекращения арендных отношений повторно был произведен экспертный осмотр в нежилом помещении по адресу: <...>, в результате которого также были выявлены многочисленные повреждения в нежилом здании, которые отражены в акте обследования от 07 ноября 2018 года. ООО «Меркурий» не предпринимало никаких действий по устранению повреждений здания, экспертом обнаружен более существенные повреждения. В силу положений договора аренды арендатор принял на себя обязательства использовать помещение в соответствии с назначением, указанным в п. 1.1 договора; содержать здание и его коммуникации в исправном состоянии в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации; производить за свой счет необходимый текущий ремонт здания; при создании аварийных ситуаций в здании, произошедших по вине арендатора, устранять аварии и их последствия за свой счет. Согласно заключению *, выполненному ООО «Регион-Оценка», техническое состояние нежилого здания по указанному адресу определено как недопустимое. Категория технического состояния здания, характеризующаяся снижением несущее способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования. Необходимо проведение полного детального обследования чердачного перекрытия, конструкций крыши и кровельного покрытия, а также замена утеплителя перекрытия. Причиной возникновения повреждений нежилого здания является ненадлежащая эксплуатация. Стоимость затрат на восстановление нежилого здания в результате ненадлежащей эксплуатации арендаторами составляет 1 665 161,58 руб. На основании изложенного истец просила суд взыскать с ответчика ООО «Меркурий» в пользу ФИО1 убытки, причиненные ненадлежащей эксплуатацией нежилого здания по адресу: <...> в размере 1 665 161,58 руб., а также понесенные судебные расходы.

Впоследствии на основании письменного заявления и с согласия иных лиц, участвующих в деле, определением суда к участию в деле была привлечена ФИО2 в качестве соистца.

Истцами ФИО2 и ФИО1 были изменены исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, окончательный вариант которых представлен в материалах дела в томе 2, л.д. 103-108.

Из указанного искового заявления ФИО2 и ФИО1 в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ следует, что вступившим в законную силу решением Чкаловского районного суда Нижегородской области от 06 июля 2018 года была признана недействительной сделка по договору дарения от 07 ноября 2015 года, совершенная между ФИО2 и ФИО1 Истцы полагают, что поскольку сделка, основанная на договоре дарения нежилого здания и земельного участка от 07 ноября 2015 года, была признана недействительной (ничтожной), все последующие сделки по распоряжению спорным объектом недвижимости в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ также ничтожны и влекут последствия, установленные ст. 167 Гражданского кодекса.

Ответчики в период с 2010 года использовали нежилое здание площадью 309,4 кв. метров, не смотря на подписание 26.08.2016 года дополнительного соглашения к договору аренды, в соответствии с которым арендатор ООО ТК «Вкус» использует часть здания площадью 51,66 кв. метров, остальная часть здания по акту приема-передачи от арендатора к арендодателю в соответствии со ст. 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации не передавалась, ответчики продолжали пользоваться имуществом.

В ноябре 2017 года в помещении, арендуемом ООО «Меркурий», были обнаружены существенные повреждения имущества. Была собрана комиссия, зафиксированы основные повреждения. Претензии собственника ФИО1 и ее представителя ФИО2 были оставлены без удовлетворения.

В декабре 2017 года экспертами ООО «Регион-Оценка» производился осмотр нежилого здания по адресу: <...> на предмет определения его технического состояния, причин возникновения повреждений и стоимости затрат на его восстановление. При осмотре присутствовал представитель ООО «Меркурий».

Согласно заключению *, выполненному ООО «Регион-Оценка», техническое состояние нежилого здания, расположенного по адресу <...>, определено как «недопустимое» - категория технического состояния здания, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). Техническое состояние некоторых конструктивных элементов (нижнее перекрытие, полы, инженерные сети, оконные и дверные проемы, внутренняя отделка, пристрой - вход на второй этаж) является «аварийным» - категория состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения.

Экспертами установлено, что имеется неисправность системы канализации, массовые течи в местах соединения приборов, повреждения приборов, массовые повреждения и значительная коррозия трубопроводов канализации. Установлено, что трубопроводы канализации в процессе эксплуатации были засорены, в результате бытовые сточные воды не поступают в систему очистки (септик), а проникают в грунт основания под зданием. Очистка септика не производилась длительное время, что привело к продолжительному пребыванию сточных вод в септике и их скоплению и, следовательно, к нарушению работы всей системы.

Причиной возникновения повреждений нежилого здания является ненадлежащая эксплуатация.

Стоимость затрат на восстановление нежилого здания, расположенного по адресу: Нижегородская область, Чкаловский район, с. Пурех, ул. Ленина, дом №43, в результате ненадлежащей эксплуатации арендаторами, составляет 1 665 161 рубль 58 копеек.

В октябре 2018 года, по факту прекращения арендных отношений повторно был произведен экспертный осмотр помещения, в результате которого также были выявлены многочисленные повреждения в нежилом здании по адресу <...>, которые отражены в Акте обследования * от 07.11.2018. ООО «Меркурий» не предпринимало никаких действий по устранению повреждений здания, экспертом обнаружены более существенные повреждения.

Полагают, что убытки, причиненные совместно ответчиками ООО «Меркурий» и ООО ТК «Вкус», подлежат возмеещению в судебном порядке в пользу истца ФИО2

На основании изложенного истцы просили суд применить последствия недействительности ничтожных сделок:

- соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды продовольственного магазина от 01.09.2013 года между ООО «Меркурий» и ООО ТК «Вкус» от 02 июня 2016 года, запись о регистрации * от 06.07.2016 года;

- дополнительного соглашения к договору аренды продовольственного магазина от 01.09.2013 года между ООО ТК «Вкус» и ФИО1 от 26 августа 2016 года, запись о регистрации * от 05.10.2016 года;

- соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды продовольственного магазина от 01.09.2013 года между ООО ТК «Вкус» и ООО «Меркурий» от 11 мая 2017 года, запись о регистрации * от 01.06.2017 года.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации:

* от 06.07.2016 года;

* от 05.10.2016 года;

* от 01.06.2017 года.

Взыскать солидарно с ООО «Меркурий», ООО ТК «Вкус» в пользу ФИО2 убытки, причиненные ненадлежащей эксплуатацией нежилого здания по адресу: <...>, в размере 1665161 рубль.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования, привлечена ФИО3

В судебном заседании истец ФИО2, представитель на основании доверенности, действующая в интересах ФИО2 и ФИО1, ФИО4 исковые требования с учетом изменений поддержали, просили их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ООО «Меркурий» и ООО ТК «Вкус» на основании доверенности ФИО5 с исковыми требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в письменных отзывах, и приобщенных к материалам дела.

Истец ФИО1 и третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. ФИО3 просила рассмотреть дело в ее отсутствие, представила письменные пояснения относительно искового заявления.

Принимая во внимание надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, и с учетом мнения лиц, присутствующих в судебном заседании, суд приходит к выводу о возможности рассмотреть дело при данной явке.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившим в законную силу решением Чкаловского районного суда Нижегородской области (т. 1, л.д. 166-169) от 06 июля 2018 года по иску Н,В.В. к ФИО2, ФИО1 о признании недействительными договоров по отчуждению недвижимого имущества, применении последствий недействительной сделки, исключении записи государственной регистрации перехода права, обращении взыскания на недвижимое имущество, при рассмотрении которого ООО «Меркурий» было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования, были установлено, что нежилое здание общей площадью 309,4 кв.м. расположенное по адресу: <...> было выделено в собственность ФИО2 решением Сормовского районного суда г. Нижнего Новгорода от 27 мая 2015 года в рамках дела о распределении совместно нажитого имущества с Н,В.В., при этом с ФИО2 в пользу Н,В.В. была взыскана компенсация за переданное имущество в размере 719 985 руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб., а всего – 759 985 руб.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что 01 сентября 2013 года между ФИО2 (Арендодатель) и ООО "Меркурий" (Арендатор) был заключен договор аренды продовольственного магазина, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование объект аренды: нежилое здание общей площадью 30,34 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

В ноябре 2015 года ФИО2 уведомила арендатора о смене собственника объекта аренды; новым собственником стала ФИО1 на основании договора дарения между ней и ФИО2, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от 25 ноября 2015 года.

02 июня 2016 года с согласия арендодателя ООО "Меркурий" передал свои права и обязанности по договору аренды ООО ТК "Вкус" на основании соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 02 июня 2016 года, зарегистрированного в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимости 06 июля 2016 года.

26 августа 2016 года сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого стороны изменили арендуемую площадь - 51,66 кв.м. и установили новый срок действия договора - до 31 декабря 2020 года. Кроме того стороны пришли к соглашению о том, что арендатор выплачивает арендодателю денежные средства в размере 207 000 руб. для выполнения ремонтных работ, которые зачислялись арендодателем в счет арендных платежей.

11 мая 2017 года с согласия собственника объекта аренды ООО "Меркурий" принял у ООО ТК "Вкус" права и обязанности арендатора и до момента расторжения договор являлся арендатором части нежилого здания 51,66 кв.м., расположенного на первом этаже 2-х этажного здания по адресу: <...>. В исполнение указанного соглашения о перенайме ООО "Меркурий" оплатил ООО ТК "Вкус" суммы незачтенных авансовых арендных платежей в размере 167 000 руб.

Договором аренды от 01 сентября 2013 года предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора в случае воспрепятствования арендодателем доступа арендатора (его работникам) в арендуемое здание или пользования коммунальными услугами, а также в случае изменения экономической ситуации, в результате которой арендатор утратил интерес к использованию здания, о чем арендатор письменно обязан сообщить арендодателю за 30 календарных дней.

Как это установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, ФИО2, действуя, как представитель арендодателя, ограничила сотрудников арендатора в возможности пользоваться коммунальными услугами, санузлом. Кроме того, поставщиком услуг электроэнергии было произведено отключение подачи электроэнергии на объект аренды по причине задолженности арендодателя по оплате услуг.

13 декабря 2017 года ООО "Меркурий" в адрес ФИО1 было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды, в связи с изменением экономической ситуации, а также в связи с воспрепятствованием представителем ФИО2 доступа работников арендатора на объект аренды и к коммунальным услугам. Указанным уведомлением предложено ФИО1 подписать соглашение о расторжении договора аренды и принять у представителей ООО "Меркурий" помещение по акту приема-передачи. Данное уведомление было получено арендодателем 10 января 2018 года.

17 января 2018 года ООО "Меркурий" направило уведомление о принятии объекта аренды, подписания соглашения о расторжении договора аренды, а также возврате зачтенных денежных средств, которые были оставлены арендодателем без исполнения.

Решением Чкаловского районного суда Нижегородской области от 08 мая 2018 года по иску ООО "Меркурий" к ФИО1 о признании расторгнутым договора аренды и взыскания сумм неосновательного обогащения, к рассмотрению которого ООО ТК "Вкус" было привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования, было установлено, что после получения арендодателем уведомления о расторжении договора аренды, арендодатель 12 февраля 2018 года отказался принять помещение в связи с наличием претензий по техническому состоянию объекта аренды.

Указанным решением Чкаловского районного суда Нижегородской области от 08 мая 2018 года, вступившим в законную силу 09 июня 2018 года, постановлено признать расторгнутым договор аренды продовольственного магазина, расположенного по адресу: Нижегородская область, г.о.г. Чкаловск, <...> от 01 сентября 2013 года, сторонами которого являются ФИО1 и ООО "Меркурий" с 12 февраля 2018 года; взыскать с ФИО1 в пользу ООО "Меркурий" сумму незачтенных авансовых платежей в размере 109 559,67 руб.

Как это следует из пояснений представителя ответчиков, с 28 декабря 2017 года арендодатель освободил объект аренды и с указанной даты фактически не использовал арендуемое имущество.

Кроме того, решением Чкаловского районного суда Нижегородской области от 06 июля 2018 года постановлено: признать недействительной сделку по договору дарения от 07 ноября 2015 года по отчуждению нежилого помещения общей площадью 309,4 кв.м. с кадастровым номером * с земельным участком общей площадью 1913 кв.м. с кадастровым номером *, расположенных по адресу: <...>, заключенною между ФИО2 и ФИО1; применить последствия недействительной сделки, приведя стороны в первоначальное положение, возвратив в собственность ФИО2 нежилое помещение общей площадью 309,4 кв.м. с кадастровым номером * и земельный участок общей площадью 1913 кв.м. с кадастровым номером *, расположенные по адресу: <...>; исключить записи государственной регистрации перехода права собственности из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним под номером: * от 25 ноября 2015 года и * от 25 ноября 2015 года; обратить взыскание на нежилое помещение общей площадью 309,4 кв.м. с кадастровым номером * и земельный участок общей площадью 1913 кв.м. с кадастровым номером *, расположенные по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену имущества в размере кадастровой стоимости, а именно: здание - 2 134 810 руб., земельный участок - 74 454 руб. с дельнейшим обращением вырученных от продажи средств на погашение долга ФИО2 перед Н,В.В. по исполнительному листу серии ФС * от 27 мая 2015 года, выданному Сормовским районным судом г. Нижнего Новгорода.

Как это установлено при рассмотрении настоящего дела, до настоящего времени нежилое помещение, являвшееся предметом договора аренды, не принято арендодателем. При этом решением Чкаловского районного суда Нижегородской области договорные отношения между сторонами прекращены с 12 февраля 2018 года.

Обращаясь за защитой нарушенного права, истцы указали на то, что поскольку сделка, основанная на договоре дарения нежилого здания и земельного участка от 25 ноября 2015 года между ФИО2 и ФИО1 признана недействительной (ничтожной), то и все последующие сделки по распоряжению спорным объектом недвижимости в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса РФ являются ничтожными и влекут последствия, установленные ст. 167 Гражданского кодекса РФ.

С указанными доводами суд не соглашается, усматривая в них злоупотребление истцами своими правами.

В соответствии с положениями ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с положениями ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно положениям ч. 1, 2 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса РФ ч. 1,2 арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно ч. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с положениями ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с положениями п. 70 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 года №25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой гражданского кодекса РФ" сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п. не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание лицам полагаться на действительность сделки.

Материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, что соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды продовольственного магазина от 01 сентября 2013 года между ООО "Меркурий" и ООО ТК "Вкус" от 02 июня 2016 года, дополнительное соглашение от 26 августа 2016 года и соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора от 11 мая 2017 года заключены в надлежащей форме и зарегистрированы в установленном законом порядке. Право собственности ФИО1 при заключении указанных сделок было подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 25 ноября 2015 года и на момент совершения сделок никем не оспаривалось. О каких-либо иных нарушениях со стороны арендатора, влекущих недействительность указанных следок, истцы не ссылались, и таких оснований судом не установлено.

Более того, вступившими в законную силу решениями Чкаловского районного суда Нижегородской области от 08 мая 2018 года и от 06 июля 2018 года установлено, что после уведомления арендатора о смене собственника объекта аренды (с ФИО2 на ФИО1) по вопросам, связанными с арендными правоотношениями, продолжала действовать ФИО2 как представитель ФИО1 При этом решением Чкаловского районного суда Нижегородской области от 06 июля 2018 года было установлена недобросовестность действий ФИО2, заключившей безвозмездный договор в отношении объекта недвижимости, который одновременно являлся предметом договора аренды, с близким родственником - ФИО1, поскольку указанный договор дарения не повлек реальных правовых последствий и был совершен с целью уменьшения имущественной массы ФИО2, а также недопущения в дальнейшем возможного обращения на принадлежащее ей имущество в интересах бывшего супруга Н,В.В.

Принимая во внимание добросовестность действий ответчиков при заключении оспариваемых сделок и учитывая изложенные обстоятельства, а также то, что к моменту рассмотрения настоящих требований действие договора аренды от 01 сентября 2013 года прекращено, у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения исковых требований о применении последствий недействительности ничтожных сделок к сделкам от 02 июня 2016 года, 26 августа 2016 года и от 11 мая 2017 года.

Разрешая исковые требования о взыскании ущерба, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Как это следует из содержания Договора аренды от 01 сентября 2013 года, арендодатель обязуется передать арендатору (ООО "Меркурий") во временное возмездное владение и пользование объект аренды: нежилое здание общей площадью 309,43 кв.м., этажность 2, находящееся по адресу: <...> для организации продовольственного магазина. При этом указано на то, что торговая площадь объекта аренды составляет 51,66 кв.м., остальная - складские и подсобные помещения служебного использования. Стороны определили, что арендодатель обязуется передать арендатору здание по акту приема-передачи, а также обеспечить арендатора в течение всего действия настоящего договора возможностью пользоваться коммунальными удобствами, имеющимися на момент заключения настоящего договора, арендатор в свою очередь взял на себя обязательства использовать помещение в соответствии с назначением для организации продовольственного магазина, содержать здание и его коммуникации в исправном состоянии в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации, а также производить за свой счет необходимый текущий ремонт здания. По условиям договора при создании аварийных ситуаций в здании, произошедших по вине арендатора, арендатор обязан устранить аварии и их последствия за свой счет (п. 3.2.6) (т. 1, л.д. 20).

На основании указанного договора состоялась передача здания по акту от 01 сентября 2013 года, в котором не указано техническое состояние передаваемого объекта.

02 июня 2016 года с согласия собственника прежний арендатор (ООО "Меркурий") передало новому арендатору (ООО ТК "Вкус") все права и обязанности по договору аренды от 01 сентября 2013 года в отношении нежилого здания 309,43 кв.м., этажность 2, находящегося по адресу: <...>.

Здание было передано по акту приема-передачи от 02 июня 2016 года, в котором указано на то, что техническое состояние помещения в удовлетворительном состоянии, позволяющем использовать его нормальную эксплуатацию по целевому назначению; новый арендатор претензий к качественному состоянию помещению не имеет (Т.1, л.д.159-160).

Дополнительным соглашением к договору аренды продовольственного магазина от 01 сентября 2013 года, заключенного 26 августа 2016 года, ООО "ТК Вкус" (арендатор) и собственник здания ФИО1 (арендодатель) пришли к соглашению об изменении предмета аренды, указав на то, что арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование часть нежилого здания площадью 51,66 кв.м.. расположенное на первом этаже 2-х этажного здания по адресу: <...>. Кроме того арендодатель обязуется предоставить работникам арендатора доступ к санузлу; арендатор обязуется компенсировать расходы арендодателя по коммунальным услугам электроэнергии и водоснабжения на основании показаний приборов учета, установленных в арендуемом помещении, согласно счетам поставщиков; расчеты за потребленный газ производятся согласно занимаемой площади в здании. При этом стороны пришли к соглашению о том, что арендатор оплачивает 207 000 руб., необходимых арендодателю для выполнения ремонтных работ; указанная сумма зачисляется в счет арендных платежей. Стороны установили срок действия договора аренды продовольственного магазина до 31 января 2020 года.

Впоследствии соглашением от 11 мая 2017 года с согласия собственника объекта недвижимости прежний арендатор (ООО ТК "Вкус") передало новому арендатору (ООО "Меркурий") все права и обязанности по договору аренды от 01 сентября 2013 года в отношении части нежилого здания площадью 51,66 кв.м., расположенного на первом этаже 2-х этажного здания по адресу: <...>, предоставленного для организации продовольственного магазина.

Часть нежилого здания площадью 51.66 кв.м., расположенного на первом этаже 2-х этажного здания по указанному адресу было передано новому арендатору на основании акта приема-передачи от 11 мая 2017 года. При этом в акте указано на то, что техническое состояние помещения в удовлетворительном состоянии, позволяющем использовать его нормальную эксплуатацию по целевому назначению; новый арендатор претензий к качественному состоянию помещению не имеет (Т.1, л.д.33-34).

17 января 2018 года ООО "Меркурий" направило уведомление о принятии объекта аренды, подписания соглашения о расторжении договора аренды, а также возврате зачтенных денежных средств, которые были оставлены арендодателем без исполнения.

Вступившим в законную силу решением Чкаловского районного суда Нижегородской области от 08 мая 2018 года договорные отношения между сторонами прекращены с 12 февраля 2018 года.

Как это следует из пояснений представителя ответчиков, с 28 декабря 2017 года арендодатель освободил объект аренды и с указанной даты фактически не использовал арендуемое имущество в связи с отключением электроэнергии и невозможностью использовать объект аренды по назначению, однако до настоящего времени нежилое помещение, являвшееся предметом договора аренды, не принято арендодателем.

В материалах дела имеется письменная претензия ФИО1 от 24 ноября 2017 года, адресованная ООО «Меркурий», в которой ФИО1 указывает на то, что в настоящее время в связи с ненадлежащей эксплуатацией помещения, объект аренды пришел в аварийное состояние; необходимость проведения капитального ремонта подтверждена заключением эксперта; санузел эксплуатироваться не может. В тексте претензии указано на невозможность дальнейшего сотрудничества, а также на расторжение договора аренды от 01 сентября 2013 года по инициативе арендатора. Указанная претензия была направлена в адрес ООО «Меркурий» почтовым отправлением (т.1, л.д. 35-36).

Кроме того, ФИО1 вручила представителю ООО «Меркурий» письменную претензию от 24 ноября 2017 года, в которой указала на то, что по состоянию на 24 ноября 2017 года санузлом в арендуемом помещении пользоваться нельзя в связи с засорением и просила восстановить арендатора состояние санузла в первоначальное состояние, которое было на 01 сентября 2013 года (т.1, л.д. 37).

Отказываясь 12 февраля 2018 года принять объект аренды, ФИО2 предоставила ООО "Меркурий" претензию, в котором указаны претензии по техническому состоянию. В частности, ФИО2 указала на то, что в здании имеются следующие недостатки: перекосы оконных блоков, деформация полов, наблюдается значительное намокание фундаментных стен в местах прохождения инженерных коммуникаций, выпучивание отдельных участков фундаментных стен и неравномерная осадка фундамента; имеются многочисленные сколы кирпича, выветривание швов кирпичной кладки, местами трещины и частичное выпадение отдельных камней; в наземной части цоколя местами наблюдается разрушение штукатурного слоя, следы увлажнения и незначительное отклонение цоколя от горизонта (5 мм на 1,0 м); сильные разрушения и дефекты на наружной стене со стороны заднего фасада (с противоположной стороны от улицы): разрушение карнизной части, разрушение и выпадение отдельных кирпичей, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки, увлажнение поверхности стены, разрушение окраски и массовое отпадение штукатурки стены и карнизов; разрушение окрасочного слоя и отпадение штукатурки; металлические отливы, защищающие архитектурные элементы здания от атмосферного воздействия, местами отсутствуют, разрушены и значительно деформированы; в углу помещения комнаты №5 справа от оконного проема, а также у дверного проема наблюдается вертикальные трещины шириной раскрытия 3 и 5 мм соответственно. На внутренних стенах первого и второго этажа нежилого здания массовое разрушение окрасочного и штукатурного слоев, стены первого этажа местами повреждены плесенью; в результате намокания имеются повреждения нижних перекрытий, местами деревянные балки прогнили, наблюдаются прогибы, массовые продольные трещины, частичное скалывание в узлах соединений балок, а также следы гнили и плесени на деревянном настиле; в помещении комнаты №5 в месте у оконного проема в железобетонной плите перекрытия наблюдаются незначительные сколы в узлах соединений балок, также местами имеется гниение досок настила; в бетонных полах первого этажа (помещение №2-4,6) наблюдаются многочисленные выбоины, местами отставание покрытия от основания и стирание в ходовых местах; зафиксированы просадки дощатого настила, имеющие значительные отклонения от 17-34 мм на 1,0 м., что значительно превышает допустимые нормы, а также выявлены многочисленные зазоры между досками шириной 8-10 мм на первом этаже и 20-30 на втором этаже, увлажнение основания досок; местами отсутствует остекление окон, местами оконные переплеты, подоконная доска полностью поражены гнилью и жучком, створки расшатаны, местами не открываются, наблюдается разрушение окрасочного слоя; дверные полотна осели и не имеют плотного притвора по периметру коробки; дверные коробки перекошены, поражены гнилью и жучком, наблюдаются отклонения от вертикали (22 мм на 1,0 м) и горизонтали. Местами элементы коробки имеют нарушения сопряжений; наблюдается массовое разрушение окрасочного слоя, отслоение, вздутие и отпадение окраски со штукатуркой, на поверхности имеются многочисленные трещины, царапины, выбоины и загрязнения; эластичность изоляции проводов электропроводки потеряна, наблюдаются повреждения магистральных и внутренних сетей и приборов, провисы оголенные участки проводов, часть приборов отсутствует, местами провода пришли в негодность; сильное поражение ржавчиной трубопроводов отопления, неудовлетворительная работа запорной арматуры; имеющаяся в здании печь находится в нерабочем состоянии; наблюдаются выход из строя запорной арматуры, значительная коррозия элементов системы, наличие хомутов и следы замены отдельными местами трубопроводов водоснабжения; имеется неисправность системы канализации, массовые течи в местах присоединения приборов, повреждения приборов, массовое повреждение и значительная коррозия трубопроводов канализации; деревянный пристрой к нежилому зданию, предназначенный для входа на второй этаж, фактически разрушен.

Указанная претензия со списком недостатков помещения была получена представителем ООО «Меркурий» 12 февраля 2018 года.

В материалах дела имеется заключение * по определению технического состояния нежилого здания, расположенного по адресу: <...> и стоимости ущерба в результате ненадлежащей эксплуатации, выполненного ООО "Регион- Оценка" по результатам проведения осмотра здания 13 декабря 2017 года.

Согласно выводам специалистов, изложенным в заключении ООО «Регион-Оценка», техническое состояние нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, определено как недопустимое. Категория технического состояния здания, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования. Необходимо проведение полного детального обследования чердачного перекрытия, конструкций крыши и кровельного покрытия, а также замена утеплителя перекрытия. Специалистами определено, что причиной возникновения повреждений нежилого здания является ненадлежащая эксплуатация. Стоимость затрат на восстановление нежилого здания специалистами определена в сумме 1 665 161,58 руб. (т.1, л.д. 48-132)

Ссылаясь на указанное заключение, истцы указывали на то, что все повреждения в здании возникли вследствие ненадлежащей эксплуатации здания ответчиками, отсутствием текущего обслуживания и ремонта как самого здания, так и канализации, в результате чего канализационные стоки попадали под фундамент здания, разрушая целостность фундамента и несущих стен, а также вызвали общее ухудшение состояния здания.

В судебном заседании были допрошены специалисты ООО «Регион-Оценка», проводившие обследования нежилого помещения и подготовившие заключение * от 22 января 2018 года по итогам обследования 13 декабря 2017 года и акт обследования * от 07 ноября 2018 года по итогам обследования 31 октября 2018 года.

Специалист ФИО6 в судебном заседании 01 августа 2019 года пояснила (т.2, л.д. 1-16), что по результатам исследования технического состояния объекта была установлена причинно-следственная связь действий ответчиков и ненадлежащего состояния здания. По результатам осмотра было установлено значительное намокание фундаментных стен и неравномерная осадка фундамента, в надземной части цоколя разрушение штукатурного слоя, следы увлажнения, имелись повреждения нижних перекрытий, протечка в санузле, длительные протечки, разовая авария. На дату осмотра была забита канализация и не работала. Но приборами пользовались, стояла коробка с бумагой, куда стекала вода, не понятно. Вода не уходила в трубу. Если бы система в порядке, то не капало и не текло в помещение. Вода оставляет следы, и на стыках, запорах ржавые следы, потеки. Сильного подтопления воды не было, была капельная протечка, небольшими объемами, об этом свидетельствует характер повреждений. Основные повреждения зафиксированы в помещение № 5, которое находится рядом с санузлом. Протечки были в сторону этого помещения, и в зоне санузлов было установлено, что вода течет из системы канализации под помещение в грунт. Влажным грунтом были замочены деревянные конструкции, которые находились в плесени, внизу в сильной степени гниения. Бетонные конструкции имеют способность всасывать влагу. Влага высоко не поднимается, но когда длительная влажность стоит, влага может подниматься до 1,5 метров. Сильные повреждения имели помещение санузла и помещение № 5. Помещение № 5 – это комната отдыха. О том, что в помещении № 5 была длительная влажность и долго по времени, говорит металлический уголок, оправляющей конструкции, который коррозировал глубоко. На уголке имеется толстый слой ржавчины, которая не образуется в течение месяца. Влага снизу поднималась наверх. Осмотр был досок снизу. Сгнили внизу, влага шла снизу, и потеки через кровлю, что усугубило влажность. Также оказало влияние на состояние дома разрушение металлического слива. Архитектурные выступы должны быть защищены сливами, эти трубы нужно содержать в обязательном порядке и ремонтировать каждый год. Здесь они разрушены, помяты. На вопрос о том, все ли работы, которые необходимо выполнить по зданию, являются следствием длительности протечки, специалист ответила, что не все повреждения в здании являются следствием протечки канализации, верхние этажи имеют повреждения, в том числе из-за протечки кровли, отсутствие водослива, наружные повреждения здание имеет, скорее всего, из-за нарушения водослива. При этом специалист пояснила, что ремонт водостока относится к текущему ремонту. Кроме того специалист в судебном заседании пояснила, что разрушение фундамента здания возник из-за протечек в подвал, ввиду замачивания бытовыми стоками. При осмотре снаружи грунтовых вод не было. Грунтовые воды могли образоваться из-за аварии, но они предметом исследования не были.

Специалист ООО «Регион -Оценка" ФИО7 в судебном заседании 20 августа 2019 года пояснил, что при подготовке заключения выезжал на объект. Кроме него при осмотре присутствовал еще один специалист ООО «Регион Оценка», ФИО2 как представитель заказчика и представитель ООО «Меркурий» ФИО8, который присутствовал в части осмотра, поскольку осмотр проходил долго. При осмотре здания были обнаружены повреждения, начиная с фундамента, стены, перекрытия, внутренняя отделка, инженерная коммуникация, много было дефектов повреждений. В момент осмотра здание отапливалось. Фундамент обследуемого здания кирпично-ленточный, было выявлено на стенах намокание фундамента и стен в местах прохождения инженерных коммуникаций, канализации, водоснабжения. Кроме фундаментных стен, было обнаружено намокание стен первого этажа, перекрытия. В плитах перекрытия выявлены трещины. Причина такого состояния здания - ненадлежащая эксплуатация здания, а именно: были выявлены протечки и нерабочая система канализации, что и явилось причиной намокания фундамента. При осмотре, в ходе исследования, установили, что протечки канализации были постоянные в небольших количествах. Из заключения на стр. 14 следует, что трубопроводы канализации в процессе эксплуатации были засорены, в результате бытовые воды не поступали в систему очистки, а проникали в грунт основания под здание. Сам грунт не исследовался. При проведении обследования проводили небольшой эксперимент - спускали воду в унитаз, вода не была перекрыта, при этом было обнаружено, что в одном из помещений, выходила труба канализации, и было видно, что оттуда вытекла вода. Вода при сливе унитаза вытекала из канализационной трубы в помещении №5. На момент осмотра в декабре 2017 г. в помещении находился магазин. В этом помещении замеряли полы, уклон полов, выявили отклонение от плоскости и внизу стены выявлена влажность стен. Нарушение уклона полов связано в первую очередь с деформацией самого здания в результате длительных протечек. Помещения второго этажа тоже повреждены, повреждения связаны с протечками, как на внутренних, так и на внешних стенах. На фасаде кроме кровельных протечек выявили, что отсутствуют металлические отливы на архитектурных элементах фасада, в местах отсутствуют, в местах находятся в разрушенном, деформированном состоянии. Обнаружено неудовлетворительное состояние стен, канализации, соответственно, протечки не могли быть постоянные, длительные разовые протечки, то есть разовые, но на протяжении длительного времени. Не целый день, а в течение дня какой-то объем выливается, сброс воды незначительный, но длительное время. Техническое состояние здания было неудовлетворительное и можно было увидеть в процессе пользования. Вода не уходила в колодец, уходило в здание, и это было видно. Вода стояла, из труб текло. В помещении № 5 видно, что что-то с трубой, отверстие трубы открыто, в помещение № 2 тоже было. На вопрос суда о том, возможно ли определить, как давно здание находится в таком состоянии, специалист пояснил, что здание находится в таком состоянии длительное время, более нескольких лет, точнее ответить затруднился. При расчете стоимости ущерба приводили все дефекты, которые обнаружили. Специалист пояснил, что считает, что ненадлежащая эксплуатация привела ко всем дефектам, поэтому учитывали все: и внутреннюю и наружную отделку. В соответствии с договором аренды, в аренде находилось все здание, ненадлежащая эксплуатация здания привела к этим дефектам и повреждениям. На вопрос представителя ответчиков ФИО5 специалист пояснил, что при обследовании здания отмостка была под снегом, в связи с чем ее состояние не было предметом исследования. Кроме того, специалист пояснил, что повторно выезжал на объект в октябре 2018 года. В ходе повторного осмотра была обнаружена течь водоснабжения в помещении № 6 и в помещении № 1 установлена неработоспособность системы отопления, т.к. выбило заглушки на торцах регистров. Система отопления была разморожена, произошла разгерметизация системы. Повторный осмотр здания был проведен в связи с тем, что пригласила ФИО2 и в связи с тем, что была передача ключей здания. ФИО2 говорила о том, что идет судебный процесс. Специалист пояснил, что ключи передавала женщина, на момент передачи ключей магазина уже не было. Специалист пояснил, что при повторном осмотре состояние было приблизительно такое же, только в помещение № 2, был слой воды на полу в результате протечки системы водоснабжения. Вода сочилась из труб. Текла труба в помещении № 6, перекрыли воду, при этом присутствовал мужчина, он и перекрывал воду.

Оценивая показания специалистов ФИО6 и ФИО7, суд приходит к выводу о том, что пояснения специалистов в целом согласуются с выводами, отраженными в заключении по результатам осмотра 13 декабря 2017 года.

Вместе с тем, оценивая заключение ООО "Регион Оценка" по результатам осмотра 13 декабря 2017 года в совокупности с доводами представителя ответчика о подложности данного доказательства ввиду отсутствия при проведении осмотра представителя ООО "Меркурий", суд приходит к выводу о том, что данное доказательство является допустимым и подлежит оценке наряду с иными представленными доказательствами. В судебном заседании специалист ФИО7 пояснил, что при осмотре присутствовал сотрудник ООО "Меркурий" ФИО8 Кроме того данное обстоятельство нашло подтверждение на фотоматериалах, предоставленных ООО "Регион-Оценка" на флеш-накопителе, которые были исследованы в судебном заседании и приобщены к материалам дела.

Кроме того в судебном заседании были допрошены в качестве свидетелей Д.А.Ю., Р.В.Г., М.Е.В., М.С.Г., К.А.В., С.В.Ю., ФИО8, О.В.К.

Из пояснений свидетеля Д.А.Ю., данных в судебном заседании 01 августа 2019 года следует, что он является сотрудником ООО «Меркурий» и эпизодически приходил в магазин, участвовал в приемке здания. С момента аренды помещения ООО «Меркурий» в с. Пурех, магазина № 20 серьезных неполадок не было, было отключение электроэнергии. Неприятных запахов не свидетель не помнит. Эксплуатировалось только то помещение, которое было передано по договору аренды. Изначально, когда заключили договор, обговаривали с арендодателем, что арендатору нужен был доступ к санузлу, в течение какого-то времени арендатор не получал доступ, потом закрыли помещение. Помещение санузла закрыла ФИО2 в 2017 году, после того, как объект перешел по договору от ООО «Вкус» к ООО «Меркурий». У ООО «Меркурий» рядом был арендован объект и туда сотрудники из магазина №20 ходили в санузел до конца срока аренды, в октябре или ноябре 2017 года ООО «Меркурий» покинули объект. До этого времени не было доступа. Все коммуникации, отводящие канализационные стоки, находились в том помещении, к которому у ООО «Меркурий» не было доступа. В нашем помещении, к которому у ООО «Меркурий» был доступ, было только отопление и электричество. При этом пояснил, что ООО «Меркурий» производили ремонтные работы, старались поддерживать состояние, чтобы можно было работать. ООО «Меркурий» арендовало только часть здания. Объектом осмотра и приведения в надлежащее состояние был только торговый зал. Свидетель пояснил, что при приемке объекта он заходил в санузел, в течение договора аренды менял счетчик. Санузел был в рабочем состоянии, все было исправно.

Свидетель Р.В.Г. в судебном заседании пояснил, что обслуживал объект в качестве энергетика. На объекте аренды не возникали аварийные ситуации, связанные с канализацией. При этом пояснил, что если бы был запах из канализации, то была бы аварийная ситуация, поскольку магазин реализовывал продукты питания. В начале деятельности доступ был не только к торговому залу, но потом арендовали только торговый зал. Перед новым годом 2017 г., в декабре, в 20 числах, отключили свет, провода обрезали за неуплату. Санузел расположен в подсобном помещении, чтобы пройти к нему, нужно пройти через склад. Вначале, когда арендовал помещение ООО «Меркурий», пару месяцев им пользовались, потом не было доступа к складу и санузлу. Доступ к санузлу был ограничен с августа 2017 года по декабрь 2017 года. О том, что не имеется доступа к санузлу свидетель узнал от продавцов. Свидетель пояснил, что кроме торгового зала, который занимал ООО "Меркурий", он как специалист ООО "Меркурий" никаких других помещений в здании не обслуживал. Со слов работников, работавших в указанном помещении, знает, что сотрудники ООО "Меркурий" пользовались санузлом до августа 2017 г., аварийного состояния не было.

Свидетель М.Е.В. в судебном заседании 01 августа 2019 года пояснила, что в ООО "Меркурий" она работала заведующей магазином с июля 2016г. по май 2017г.; магазин занимал в помещении площадь 50 кв.м., доступа к другим помещениям не было, в санузел доступ был, посторонних запахов не было, иначе это отразилось бы на продажах. В начале мая 2017 свидетель М.Е.В. была переведена на работу в соседний магазин, который также арендовал ООО "Меркурий". При этом сотрудники магазина № 20 с августа 2017 года по декабрь 2017 года ходили в санузел в соседний магазин, куда была переведена М.Е.В., в связи с тем, что ФИО2 закрыла помещение санузла. О причинах ограничения допуска к санузлу свидетелю не известно.

Свидетель М.С.Г. в судебном заседании 01 августа 2019 года пояснила, что работала в ООО "Вкус" в должности продавца, в здании занимали помещение площадью 50 кв.м., доступ к санузлу был, аварийных ситуаций не возникало. Запаха не было, поскольку это продуктовый магазин. Доступ в санузел до мая 2017 года был постоянно, туалет всегда функционировал, аварийных ситуаций не было. С мая 2017 года свидетель была переведена на другой объект работы. Новый состав магазина приходили пользоваться туалетом в связи с тем, что арендатор не давала пользоваться туалетом.

Свидетель ФИО8 в судебном заседании 08 октября 2019 года пояснил, что на тот момент представлял интересы ООО «Меркурий», работал по доверенности. Свидетель подыскивал объекты для ООО «Меркурий» и общался по разным вопросам. По адресу: <...> был небольшой прилавочный магазин площадью в пределах 50 кв.м. Доступ был только в торговый зал, товар хранился за стеллажами. Свидетелю известно, что в магазине возникали аварийные ситуации с электроэнергией. И был случай с привлечением полиции, когда ФИО2 заперла продавцов. О проблемах с канализацией свидетелю ничего не известно. В арендуемом помещении выполнялся текущий ремонт силами ООО «Меркурий» и техслужбами. После того, как отключилось электричество, магазин не мог функционировать, не работали ни кассы, ни холодильник. В конце декабря пришлось закрыть объект. После нового года встречались с арендодателем, пытались расторгнуть договор и подписать акт приема- передачи, арендодатель отказался принять объект и вручил документ по проверке. При этом свидетель пояснил, что в осмотре здания не участвовал, подробностей не помнит.

Свидетель О.В.К. в судебном заседании 08 октября 2019 года пояснила, что в июле 2017 г. работала заведующей вино-водочного магазина №20 ООО «Меркурий», он расположен в центре с.Пурех, напротив остановки. Арендовали торговый зал 50 кв.м. Был доступ к туалету, больше ничем не пользовались. Было много помещений. Площадь помещения 50 кв.м, разделили помещение на зал, склад, прилавки. Аварийных ситуаций не было. 28.12.2017 г. пришли на работу, готовились к Новому году, предпраздничные дни, на столбе свет обрезали. Свидетель стала звонить начальнику, предупредила, что магазин работать больше не может. Это было 28.12.2017г. Доступ к санузлу был не всегда. ФИО2 ограничила доступ, сказала, что что-то течет, но свидетель не замечала протечек. Доступа к санузлу не было с сентября по декабрь, сотрудники ходили в соседний магазин. Когда пользовались санузлом, проблем с канализацией не было. В магазине не пахло канализацией, но запах затхлости был, поскольку здание старое. ООО «Меркурий» перед тем как въехать, делали косметический ремонт, линолеум стелили, светильники устанавливали, красили стены. Работники МУП ЖКХ «Пуреховский» в магазин с обследованием не приезжали. ФИО2 приглашала работников МУП ЖКХ «Пуреховский», в связи с тем, что канализационный колодец был засорен, приезжал трактор, копали, но ничего не сделали. Свидетель пояснила, что 11.10.2017 г. в комиссии при осмотре здания свидетель участия не принимала. Комиссии не было. Свидетель не знает лиц, которые кроме нее указаны в акте от 11 октября 2017 года. Свидетель пояснила, что подпись в акте похожа на ее подпись, но свидетель этот акт не подписывала. С июля 2017г. по декабрь не было комиссии. Свидетель пояснила, что если бы были разбиты окна, она как материально ответственное лицо, сразу бы оповестила начальника. Здание, в котором находился магазин, в аварийном состоянии, поскольку ему 200 лет, и не проводился капитальный ремонт. Магазин прекратил свою работу, когда отключили свет, а именно 28.12.2017г.

Оценивая показания свидетелей Д.А.Ю., Р.В.Г., М.Е.В., М.С.Г., ФИО8, О.В.К., суд приходит к выводу о том, что показания каждого из указанных свидетелей являются подробными и последовательными и непротиворечивыми и согласуются между собой, а незначительные противоречия вызваны длительным временем с момента описываемых событий.

При этом суд находит установленным то обстоятельств, что торговая деятельность в арендуемом помещении ООО "Меркурий" была прекращена 28 декабря 2018 года. Доступ в арендуемом помещении был предоставлен только в помещение №1, где располагался торговый зал, а также к санузлу. В остальные помещения, в том числе помещение №5, в котором специалистами была обнаружена канализационная труба, не подсоединенная в остальной системе канализации, сотрудники ООО "Меркурий" доступа не имели. Данное обстоятельство, кроме пояснений свидетелей, непосредственно работавших в арендуемом помещении, также подтверждается содержанием дополнительного соглашения от 26 августа 2016 года (т. 1. л.д. 161), по которому стороны установили, что предметом аренды является лишь помещение площадью 51.66 кв.м., которое на инвентаризационном плане соответствует помещению №1 (л.д.162, т.1). При этом из инвентаризационного плана следует, что помещение №5 представляет собой изолированное помещение, доступ в которое, согласно приведенным показаниям свидетелей, сотрудники ООО "Меркурий" не имели.

Кроме того, судом установлено, что к моменту прекращения деятельности в декабре 2017 года сотрудники ООО "Меркурий" не имели доступа и к туалету (санузлу), что не оспаривалось в судебном заседании ФИО2

В материалах дела имеется служебная записка от 23 ноября 2017 года в адрес директора ООО "Меркурий" от заведующей магазином №20 О.В.К., в которой указано на то, что в магазине №20 в течение двух месяцев нет доступа к воде и туалету (т. 1, л.д. 165).

При этом суд принимает во внимание то обстоятельство, что, не смотря на то, что ФИО2 с октября 2017 года ограничила арендатора в доступе к санузлу, претензия по поводу ненадлежащего состояния канализации в адрес ООО "Меркурий" была ею составлена и направлена только 24 ноября 2017 года.

Имеющийся в материалах дела (т. 2, л.д. 150) акт от 13 октября 2017 года об обследовании задания, в котором отражены внутренние и внешние дефекты здания, а также аварийное состояние канализации и септика, суд не принимает во внимание в качестве достоверного доказательства, поскольку в судебном заседании О.В.К. пояснила, что данный акт не подписывала, в осмотре здания 13 октября 2017 года участия не принимала. Данных о том, что указанный акт был направлен ООО "Меркурий", истцом также не представлено.

Кроме того, в материалах дела содержится справка из Пуреховское МУП ЖКХ от 26 сентября 2018 года №152, из которой следует, что в Пуреховское МУП ЖКХ запросов на откачку нечистот из дома №43 ул. Ленина с. Пурех не поступало (т.2, л.д.86), а также ответ на судебный запрос от 04 октября 2019 года, из которого следует, что обращений, жалоб, в Пуреховское МУП ЖКХ по поводу устранения аварий, по техническому состоянию здания по адресу: <...>, в период с 2010 года по 2018 года не поступало (т.2, л.д.189).

Свидетель К.А.В. в судебном заседании 20 августа 2019 года пояснила, что знает ФИО2 с 2010г., поскольку ФИО2 наняла К.А.В. для производства работ по ремонту и отделке здания. Здание было в хорошем качестве, сухое, и прежде чем начать ремонт, был осмотр крыши. Начали ремонт 29 апреля и закончили осенью, здание было сухое, никаких повреждений не было, здание старое, хорошо сохранилось. В основном были работы: шпаклевка, отделочные работы и фасад тоже. Крыша здания не текла, стены были сухие. Полностью делали косметически ремонт, обрушений здания не было, кирпичи не выпадали, трещин не было. Унитаза не было, коммуникации были, было где можно помыть руки. Канализация функционировала, мыли руки, лицо. Вода была. Окны были частично деревянные, частично пластиковые. На здании даже трещин не было. В 2016 г. свидетель заходила в здание с внучкой, был запах фекалий, сразу вышли. Здание пришло в негодность, грибок от сырости, вода.

Оценивая показания свидетеля К.А.В., суд приходит к выводу о том, что показания свидетеля К.А.В. не имеют существенного правового значения, поскольку относятся к обстоятельствам 2010 года, до заключения договора аренды от 01 сентября 2013 года.

В судебном заседании 20 августа 2019 года свидетель С.В.Ю. пояснил, что работает в МУП ЖКХ «Пуреховское». Летом, приблизительно 2 года назад, свидетель выезжал с бригадой на прочистку канализационного колодца по адресу: <...>. Канализационный колодец не нашли. Передним ковшом техники грунт сдвигали, нашли колодец с 3 раза, люк и колодец. Заявку на выезд составляла ФИО2 через руководителя МУП ЖКХ «Пуреховское». Кроме этого случая свидетель был в помещении, там запах стоял, канализация не работала, все разбросано. К этому моменту магазин закрылся. Каким образом удалось прочистить канализацию, свидетель не знает. Пояснил, что канализацию вручную делать никто не будет, колодец вручную не чистят. ФИО2 предложили построить новый колодец. При этом свидетель пояснил, что при раскопке грунта возле магазина грунтовых вод обнаружено не было.

Таким образом, на основании показаний свидетеля С.В.Ю. установлено, что канализационный колодец от здания по адресу: <...> не удалось найти.

Оценивая показания свидетеля С.В.Ю., суд считает их допустимыми и принимает их во внимание в совокупности с иными представленными доказательствами.

Для проверки доводов истцов судом была назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, целью которой было определить техническое состояние здания, причинно-следственную связь между действиями арендатора и наличием технических повреждений, а также стоимость ущерба. Проведение судебной экспертизы было поручено ООО НПО «Эксперт Союз».

Согласно выводам экспертов ООО НПО «Эксперт Союз» в настоящий момент экспертным путем (натурным осмотром и анализом технических документов) установить техническое состояние исследуемого объекта конкретно на момент 13 декабря 2017 года и 28 декабря 2017 года не представляется возможным, вследствие отсутствия специальных методик разрешения вопросов давности; с учетом зафиксированного еще в 2015 году физического износа (55%) объекта исследования и его фактического состояния на момент экспертного осмотра, недостатки, указанные в заключении * от 22 января 2018 года, выполненном ООО «Регион-Оценка», в целом, действительно отражают «недопустимость» технического состояния нежилого здания №43. Установить конкретное время возникновения технических недостатков исследуемого объекта также не представляется возможным. В настоящий момент с учетом значительного срока эксплуатации объекта (условно, с 1917 года), отсутствия точных сведений о состоянии объекта в «спорный период» его эксплуатации (и прежде всего, непосредственно на момент изначальной передачи его в аренду) определить точный перечень работ (более того отдельно в части текущего и отдельно в части капитального ремонтов), а, следовательно, и стоимость работ, необходимых для поддержания в исправном состоянии в соответствии с действующими правилами и нормами технической эксплуатации нежилого здания не представляется возможным. В настоящий момент времени экспертным путем установить, имелись ли конкретно по состоянию на 13 декабря 2017 года и 28 декабря 2017 года повреждения коммуникаций здания, в том числе неисправности в водоотведении (канализации), а также время возникновения неисправности, не представляется возможным. В настоящий момент помимо времени возникновения неисправности системы водоотведения (длительности), соответственно, не представляется возможным установить значительность условных протечек канализации, а, следовательно, и степень их возможного негативного влияния на исследуемый объект. Установить прямую причинно-следственную связь неисправностей системы водоотвода (канализации) со всеми повреждениями, зафиксированными в заключении * от 13 декабря 2017 года, а также перечень и стоимость конкретных ремонтных работ не представляется возможным. Но однозначно можно утверждать, что отдельные неисправности системы водоотвода в значительной степени явно не влияют на состояние крыши, деревянного пристроя, конструкций второго этажа, электропроводки, печного отопления, отсутствия остекления. Установить прямую причинно-следственную связь неисправностей системы водоотвода (канализации) со всеми повреждениями, зафиксированными в заключении * от 13 декабря 2017 года, а также перечень и стоимость конкретных работ не представляется возможным.

Кроме того, в заключении ООО НПО «Эксперт Союз» имеются ссылки на п. 3.11 СП 25.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения», в соответствии с которым техническим обслуживанием является поддержание надлежащего технического состояния зданий (сооружений) в части параметров устойчивости, надежности, а также исправности строительных конструкций, инженерных систем и сетей (…). При этом в соответствии с п. 3.18 СП 25.1325800.2016 «Эксплуатация зданий – это комплекс мероприятий по содержанию, обслуживанию и ремонту зданий, обеспечивающих их безопасное функционирование и санитарное состояние в соответствии с функциональным состоянием. В свою очередь согласно СП 13-102-2003 ремонт зданий делится на капитальный и текущий. Капитальный ремонт здания – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания, с заменой, при необходимости, конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. К текущему ремонту здания относится комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания эксплуатационных показателей. Более того в соответствии с Приложением №3 ВСН 58-88 (р) предусмотрена «нормативная продолжительность эксплуатации конструкций и инженерных систем зданий до капитального ремонта». То есть, в ходе эксплуатации и технического обслуживания любого здания, помимо текущего ремонта должен выполняться и капитальный ремонт. Более того, в ряде случаев при критических значениях физического и морального износа приведение зданий старой постройки в работоспособное техническое состояние, отвечающее действующим нормам и требуемым эксплуатационным параметрам, возможно лишь при реконструкции объекта. По результатам натурного обследования и с учетом значительного срока эксплуатации объекта (условно с 1917 года), а также отсутствия точных сведений о состоянии объекта в период его эксплуатации (и прежде всего на момент изначальной передачи его в аренду) эксперт пришел к выводу о невозможности определить точный перечень работ как в части текущего, так и в части капитального ремонтов.

При этом экспертом указано на то, что на момент экспертного осмотра 14 ноября 2019 года неисправности водоотведения имели место быть, а именно: экспериментальным способом установлено, что сточные воды от унитаза в санузле непосредственно в канализационный колодец не поступают; вытекание сточных вод из канализационных трубопроводов в полах 1-го этажа фактически происходит в обратную от колодца сторону (в углу помещения № 5 согласно нумерации инвентаризационного плана от 18 июня 2001 года), что косвенно свидетельствует либо о засоре участка чугунной канализационной трубы (от санузла до колодца), либо о его разрушении.

Экспериментальным путем установить точную причину неисправности данного участка канализационной трубы не представляется возможным, поскольку данный участок трубы расположен под землей). При этом судебный эксперт отметил, что сам канализационный колодец (не «септик» как указано в заключении №07/1931) на момент осмотра был чист и не засорен.

При этом в соответствии с Приложением №3ВСН 58-88(р) нормативная продолжительность эксплуатации канализационных выпусков из чугунных труб до капитального ремонта составляет 40 лет. В соответствии с Приложением №7 58-88(р) к текущему ремонту систем канализации относится их прочистка и промывка; в соответствии с Приложением №9 58-88(р) к капитальному ремонту систем канализации относится замена изношенных элементов.

По результатам натурного осмотра судебных эксперт пришел к выводу о том, что не представляется возможным установить значительность условных протечек канализации, а, следовательно, и степень их возможного негативного влияния на исследуемый объект. При таких обстоятельствах судебный эксперт указал на то, что установить прямую причинно-следственную связь неисправностей системы водоотвода (канализации) со всеми повреждениями, зафиксированными в заключении №* от 13 декабря 2017 года, а также перечень и стоимость конкретных ремонтных работ, не представляется возможным.

Оценивая заключение эксперта, суд приходит к следующему.

Принимая во внимание, что вытекание сточных вод в помещение №5 происходит при условии чистого канализационного колодца, суд приходит к выводу о том, что такое протекание не связано с засорением трубопровода. Учитывая визуальное состояние труб и коммуникационных систем в помещениях на первом этаже здания, а именно то, что в помещении №5 канализационная труба, сопряженная с канализационным выходом из помещения туалета, не присоединена к инженерным коммуникациям водоотведения (т.1, л.д.55. фот.4; т. 3, л.д.33. фот19), в совокупности с выводами судебного эксперта о сроке эксплуатации чугунных труб, суд приходит к выводу о том, что неудовлетворительное состояние системы канализации и инженерных систем водоотведения, как в санузле, так и во всем здании в целом обусловлены длительным отсутствием капитального ремонта и не находится в причинно-следственной связи с действиями (бездействием) ответчиков.

В судебном заседании 13 января 2020 года со слов ФИО2 и представителя ответчиков ФИО5 было установлено, что доступ на второй этаж здания в настоящее время возможен только через кирпичный пристрой, который находился в аренде у ФИО3 и доступ к которому сотрудники ООО "Меркурий" не имели. При таких обстоятельствах суд не принимает во внимание доводы истцов об ответственности арендаторов ООО "Меркурий" и ООО ТК "Вкус" за техническое состояние помещений второго этажа.

Кроме того, оценивая доводы истцов, суд принимает во внимание отчет об оценке, подготовленный ООО "Оценочная компания "Нижегородский капитал", из содержания которого следует, что год постройки здания 1917, здание двухэтажное. Фундаменты кирпичные ленточные, стены кирпичные. Перекрытия первого этажа кирпичные своды, второго этажа - деревянные; кровля шиферная. Имеется водопровод. канализация, газоснабжение, электроснабжение. Площадь помещений 309,43 кв.м.; износ по данным БТИ по состоянию на 11 июля 2001 года составляет 28%. по договору аренды от 01 сентября 2013 года здание передано в аренду для организации продовольственного магазина срок до 01 сентября 2018 года. Текущее использование помещений первого этажа здания - магазин; помещения второго этажа не используются (в текущем состоянии не пригодны для использования). По результатам осмотра объекта оценки оценщик пришел к заключению, что состояние помещений здания дифференцируется следующим образом: торговый зал на 1 этаже площадью 51,66 кв.м. состояние хорошее; прочие помещения на 1 этаже площадью 74,96 кв.м. имеют состояние не вполне удовлетворительное; лестничная клетка площадью 48,86 кв.м. не пригодно к эксплуатации, аварийное; помещения на втором этаже площадью 133,95 кв.м. не удовлетворительное (л. 12 заключения, том 2).

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства, и учитывая, что к моменту внесения изменений в договор 26 августа 2016 года, в соответствии с которыми изменился предмет аренды со всего здания площадью 309,43 кв.м. на одно помещение в указанном задании площадью 51,66 кв.м., ни ФИО2, ни ФИО1 не предъявляли претензий к ответчикам ООО "Меркурий", ООО ТК "Вкус" по техническому состоянию здания, и установив, что к моменту расторжения договора аренды арендатор ООО "Меркурий" занимал и фактически пользовался только одним помещением площадью 51,66 кв.м. (помещение №1 на инвентаризационном плане), суд не принимает во внимание доводы истцов об ответственности ответчиков относительно внутреннего и внешнего состояния помещений (по инвентаризационному плану т. 1, л.д. 162) №2,5,6, санузла (помещение 3), деревянного пристроя, а также помещений второго этажа, включая внутреннюю и внешнюю отделку, коммуникации и остекление.

Оценивая доводы истцов о ненадлежащем содержании ответчиками помещения №1 (помещения торгового зала), суд приходит к следующему. Как это следует из заключения ООО "Регион-Оценка", техническое состояние помещения №1 на момент осмотра 13 декабря 2017 года имело следующие характеристики: потолок - видимых повреждений не обнаружено; стены - обнаружены пятна сырости с белым налетом (предположительно грибок) в нижней части стен, у пола; пол - просадка дощатого настила пола, уклон по полу составляет до 34 мм на 01 м. (т. 1, л.д. 65).

Принимая во внимание пояснения допрошенных в судебном заседании специалистов относительно того, что намокание стен и фундамента произошло ввиду неисправности канализации, а нарушение уклона полов связано в первую очередь с деформацией самого здания, суд, учитывая приведенные выше выводы, приходит к тому, что указанные недостатки вызваны длительным отсутствием капитального ремонта всего здания и не обусловлены действиями (бездействием) ответчиков.

Более того, судом установлено и не оспаривалось истцами, что ответчики своими силами производили косметический ремонт и поддерживали помещение торгового зала в удовлетворительном состоянии.

В этой связи заслуживают внимания доводы представителя ответчиков ФИО5, подтвержденные материалами дела, о том, что ФИО2 арендаторами ООО "Меркурий" и ООО ТК "Вкус" были предоставлены денежные средства на производство ремонтных работ в здании, которые до расторжения договора аренды истцами так и не были произведены.

Доказательства о проведении ремонта до 01 сентября 2013 года, представленные в материалах дела, не принимаются судом во внимание, поскольку не относятся с периоду спорных правоотношений.

Акт обследования * указанного здания, выполненного специалистами ООО "Регион-Оценка" не принимается во внимание судом в качестве доказательства подтверждения причинно-следственной связи между действиями ответчиков и причинением ущерба, поскольку данный акт составлен по результатам обследования 31 октября 2018 года, то есть по истечении более полугода с момента расторжения договора аренды (12 февраля 2018 года) и освобождения ответчиком ООО "Меркурий" помещения.

Указанным актом зафиксировано, что на момент осмотра 31 октября 2018 года, система водоснабжения находится в неудовлетворительном состоянии - выявлены два повреждения: значительная течь смесителя у раковины в санузле и значительная течь в месте соединения пропиленового трубопровода; в результате на полу стоит слой воды, которая в дальнейшем проникает в грунт, что способствует намоканию фундамента здания (т. 1, л.д.41, 39-47).

Принимая во внимание, что по результатам осмотра здания 13 декабря 2017 года, указанной аварийной ситуации, ввиду которой произошел массовый пролив помещения, зафиксировано не было, суд приходит к выводу о том, что затопление здания ввиду прорыва трубопровода произошло после прекращения арендных отношений.

При этом, ФИО2 в судебном заседании 20 августа 2019 года (т.2, л.д. 122) пояснила, что до настоящего времени помещение ею после прекращения договора аренды с ООО "Меркурий" не принято. При этом сторонами не оспаривалось, что 12 февраля 2018 года должна была состояться передача помещения от арендатора ООО "Меркурий" арендодателю ФИО2, однако ФИО2 отказалась принимать помещение, вручив претензию представителю ООО "Меркурий" по техническому состоянию здания.

Принимая во внимание, что арендатор фактически освободил помещение 28 декабря 2017 года, а договор аренды на основании решения суда расторгнут с 12 февраля 2018 года, и учитывая пояснения ФИО2 о том, что она до настоящего времени по своему усмотрению отказалась принимать помещение, суд приходит к выводу о том, что после даты расторжения договора аренды ООО "Меркурий" не несет ответственность за аварийные ситуации, в том числе и вследствие прорыва трубопровода, что зафиксировано в акте по результатам обследования 31 октября 2018 года.

Руководствуясь положениями ст. 15, 622, 1064 Гражданского кодекса РФ, установив отсутствие доказательств содержания ответчиками помещений в период действия договора аренды в ненадлежащем техническом и санитарном состоянии, а также возникновения недостатков, указанных в акте по результатам осмотра 31 октября 2018 года по вине ответчиков, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований о возмещении убытков в полном объеме.

На основании изложенного, суд

Р Е Ш И Л

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Меркурий», ОО ТК «Вкус» о применении последствия недействительности ничтожных сделок, именно: соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды продовольственного магазина от 01 сентября 2013 года между ООО «Меркурий» и ООО ТК «Вкус» от 02 июня 2016 года, дополнительного соглашения к договору аренды продовольственного магазина от 01 сентября 2013 года между ООО ТК «Вкус» и ФИО1 от 26 августа 2016 года, соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды продовольственного магазина от 01 сентября 2013 года между ООО ТК «Вкус» и ООО «Меркурий» от 11 мая 2017 года; исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации от 06 июля 2016 года *, от 05 октября 2016 года *, от 01 июля 2017 года *, а также о взыскании с ООО «Меркурий», ООО ТК «Вкус» в солидарном порядке в пользу ФИО2 убытки, причиненные ненадлежащей эксплуатацией здания по адресу: <...> в размере 1 665 161 рубль отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Городецкий городской суд Нижегородской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись) А.Е. Поварова

Копия верна.

Судья А.Е. Поварова

...

Судья А.Е. Поварова