Решение № 2-437/2019 2-437/2019(2-5364/2018;)~М-5293/2018 2-5364/2018 М-5293/2018 от 19 мая 2019 г. по делу № 2-437/2019

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 мая 2019 года Свердловский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Петуховой Т.Э., при секретаре Урусовой С.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-437/2019 по иску ФИО1 к Еропова А.В., ФИО2 о признании договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными, истребовании из чужого незаконного владения жилого дома и земельного участка, признании отсутствующим зарегистрированного обременения в виде ипотеки в силу закона жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

В Свердловский районный суд г. Иркутска обратилась ФИО1 с иском к ФИО2, Ероповой А.В. о признании доверенности от <Дата обезличена>, выданной от имени ФИО1 на имя Ероповой А.В., удостоверенной нотариусом Иркутского нотариального округа ФИО3, недействительной, признании договора купли - продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, заключенного <Дата обезличена> между ФИО1 в лице Ероповой А.В. и ФИО2, недействительным. В обоснование иска указано следующее.

Истцу ФИО1 на праве собственности принадлежал жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес обезличен>. В данном доме истец проживает со своей дочерью, в доме проживают сестра истца- ответчик Еропова А.В. с мужем и дочерью.

В мае 2016 года к истцу ФИО1 обратилась ее сестра Еропова А.В. с предложением оформить часть указанного земельного участка под автостоянку, в результате чего истцу будет гарантирован ежемесячный доход от использования автостоянки в размере 30 000 руб. Еропова А.В. сказала истцу, что для оформления необходимых документов истец должна выдать ей нотариально заверенную доверенность. Истец согласилась. <Дата обезличена> Еропова А.В. привезла истца к нотариусу Иркутского нотариального округа КНН, где истец подписала доверенность. Еропова А.В. оплатила нотариусу госпошлину, забрала доверенность и сказала, что в ближайшее время начнет оформление документов под автостоянку.

Почти сразу после оформления доверенности Еропова А.В. огородила по периметру земельный участок забором из профлиста, на участок были завезены более 20 грузовиков гравия, который был разровнен под стояночные места автомашин. После этого все работы прекратились. Истец спрашивала у сестры, когда начнет работать автостоянка, она отвечала, что документы еще в работе.

В мае 2018 года истец ФИО1 обратилась в налоговую инспекцию с вопросом, почему ей не приходят налоговые извещения об уплате налога на дом и землю, где ей сообщили, что она не является собственником указанных объектов, поэтому все извещения отправляются новому собственнику. В ходе разговора с Ероповой А.В. та призналась, что была вынуждена заложить дом с земельным участком ФИО2 -директору микрофинансовой организации, так как для обустройства автостоянки требовались значительные денежные средства. Фактически договор залога не оформлялся, а в качестве гарантии возврата суммы займа право собственности на жилой дом и земельный участок, собственником которых являлась истец, было оформлено на ФИО2 В связи с тем, что оформить документы на автостоянку и запустить ее в работу до настоящего времени еще не удалось, вернуть сумму займа и проценты Еропова А.В. не смогла. Еропова А.В. попросила истца подождать полгода, в течение которых она пообещала решить свои финансовые проблемы и вновь оформить дом и земельный участок на имя истца. Полгода истекли, никаких изменений не произошло.

Намерений отчуждать жилой дом и земельный участок, принадлежавших истцу ФИО1 на праве собственности, у нее не было, так как иного жилья она не имеет. Никаких денежных средств от продажи дома и земельного участка она не получала. Все это время истец проживала и проживает с дочерью в спорном доме, оставаясь в нем зарегистрированными, оплачивала коммунальные услуги,фактически дом и земельный участок ответчику не передавались. ФИО2 земельный участок и жилой дом перед заключением сделки не осматривал, соглашений с зарегистрированными и проживавшими в спорной квартире лицами, имеющими в силу требований ст. 31 Жилищного кодекса РФ, ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" право бессрочного пользования данным жильем, не заключал; не требовал их выселения до и после оформления сделки. После перехода права собственности к ФИО2 в дом ни он, ни члены его семьи не вселялись и не делали попыток на вселение. Таким образом, из владения семьи истца жилой дом не выбывал, семья продолжала им пользоваться как своей собственностью.

Заключенный Ероповой А.В. <Дата обезличена> с ФИО2 договор купли-продажи является притворной сделкой, поскольку в действительности имел место договор займа с залогом имущества.

В ходе судебного разбирательства представитель истца ФИО1 ФИО4, действующий на основании доверенности, в порядке ст.39 ГПК РФ неоднократно уточнял исковые требования и с учетом уточнения исковых требований в окончательном варианте просил суд признать договор купли - продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес обезличен>, заключенный <Дата обезличена> между ФИО1 в лице Ероповой А.В. и ФИО2, недействительным, признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по адресу: <адрес обезличен>, заключенный <Дата обезличена> между Ероповой А.В. и ФИО2, недействительным, истребовать из чужого незаконного владения Ероповой А.В. в пользу истца принадлежащие ей по праву собственности жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес обезличен>, признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРП <Дата обезличена> обременение в виде ипотеки в силу закона жилого дома и земельного участка, расположенных по указанному адресу.

В обоснование уточненного иска в окончательном варианте, в частности указано, что заключенный Ероповой А.В. <Дата обезличена> с ФИО2 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка является притворной сделкой, поскольку в действительности имел место договор займа, заключенный между Ероповой А.В. и ФИО5 Изложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для продажи ФИО2 Ероповой А.В. <Дата обезличена> недвижимого имущества, право на которое перешло к ФИО2 в результате совершения ничтожной сделки. Ничтожность договора купли-продажи от <Дата обезличена> и отсутствие правовых оснований для заключения договора купли-продажи от <Дата обезличена> свидетельствуют о том, что обременение жилого дома и земельного участка в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное <Дата обезличена>, следует признать отсутствующим.

В судебном заседании истец ФИО1 доводы, изложенные в исковом заявлении, повторила и просила суд заявленные требования с учетом уточнения удовлетворить в полном объеме. Полагала, что спорный договор купли-продажи от <Дата обезличена> является притворной сделкой, поскольку прикрывает договор займа, заключенный с ФИО2 на сумму 300000 руб. Ранее участвуя в судебном заседании, истец ФИО1 также дала пояснения о том, что ее сестра Еропова А.В. обратилась к ней с предложением организовать на участке ФИО1 автостоянку, ФИО1 на это согласилась. На тот момент ФИО1 жила в доме по адресу: <адрес обезличен> Решили оформить у нотариуса на Еропову А.В. доверенность, чтобы та всеми вопросами по автостоянке занималась. Нотариус спросила, делать полную доверенность или нет, Еропова А.В. сказала, что надо делать полную доверенность. На земельном участке Еропова А.В. со своим мужем отсыпали гравий, поставили забор. В 2018 году ФИО1 узнала, что земельный участок и дом ей не принадлежат, обратившись в налоговую инспекцию с вопросом, почему не приходят налоговые уведомления. Сестра Еропова А.В. о продаже дома и земельного участка истцу ничего не говорила. Сестра объяснила, что ей нужны были деньги на автостоянку, она взяла у ФИО2 займ в размере 300000 руб., дом и земельный участок передала в залог, как откроется автостоянка, появятся деньги, обратно будут переоформлены на ФИО1 дом и земельный участок. В конце 2018 года истец выехала из дома, так как не смогла там жить, поссорившись с сестрой, сейчас истец снимает жилье.

Представитель истца ФИО1 ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил об удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме, по доводам уточненного иска в окончательном варианте. Дополнительно пояснил, что договор купли-продажи от <Дата обезличена> является притворной сделкой, поскольку прикрывает другую сделку – договор займа, заключенный между Ероповой А.В. и ФИО2 Договор ипотеки данный договор купли-продажи не прикрывает. Денежные средства по договору купли-продажи не передавались, воля истца на совершение данной сделки отсутствовала. Жилой дом является единственным жильем для истца и ее ребенка. Между ФИО2 и Ероповой А.В. было несколько договоров займа на общую сумму 300 руб. Займ был взят Ероповой А.В. у ФИО2 для открытия автостоянки. По договору купли-продажи, заключенному в ноябре 2016 года, покупателем была Еропова А.В., так как она занималась оформлением всех документов для открытия автостоянки и Еропова А.В. вернула по договору займа ФИО2 230000 руб. Так как Еропова А.В. отдала не все денежные средства по договору займа, было зарегистрировано обременение в отношении объектов недвижимости. Стоимость спорных объектов недвижимости составляет более 9000000 руб., что подтверждается заключением эксперта, что также свидетельствует о том, что истец не намерена была отчуждать жилой дом и земельный участок за 2000000 руб. Второй договор купли-продажи от <Дата обезличена> является недействительным, поскольку ФИО2 не имел право отчуждать земельный участок и жилой дом, так как в связи с заключением притворной сделки право собственности на жилой дом и земельный участок не приобрел.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, представил в материалы дела письменные возражения, в которых просил в удовлетворении иска ФИО1 отказать.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО6, действующий на основании, доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1, полагая их необоснованными. Пояснил суду, что полномочия истца ФИО1 на отчуждение жилого дома и земельного участка были реализованы в доверенности, выданной на имя Ероповой А.В., на отчуждение дома и земельного участка. Еропова А.В. продала жилой дом и земельный участок ФИО2, получив от последнего денежные средства, что подтверждается актом приема-передачи. Оригинал договора займа от <Дата обезличена> на 2000000 руб., на который ссылается сторона истца, в материалы дела не представлен, в связи с чем суд не может принять как допустимое доказательство копию договора займа, ответчик ФИО2 данный договор не заключал. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что спорный договор купли-продажи от <Дата обезличена> является притворной сделкой.

Ответчик Еропова А.В. в судебном заседании пояснила, что требования истца подлежат удовлетворению, поскольку в действительности договор купли-продажи от <Дата обезличена> является притворной сделкой, и фактически прикрывает договор займа, заключенный между ней и ФИО2 Еропова А.В. хотела на земельном участке сестры устроить автостоянку, попросила у сестры доверенность, чтобы изменить разрешенное использование земельного участка. Поскольку денег на обустройство автостоянки не хватило, решила деньги занять у ФИО2 Еропова А.В. занимала у ФИО2 сначала 150000 руб., затем еще 150000 руб. При занятии денежных средств ФИО2 сказал оформить договор залога на земельный участок и жилой дом, в связи с чем был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. ФИО2 объяснил, что после возвращения денежных средств жилой дом и земельный участок будут переоформлены обратно. После возвращения Ероповой А.В. ФИО2 денежных средств в размере 230000 руб., по неизвестной ей причине жилой дом и земельный участок был переоформлен на нее. Так как денежные средства не все были возвращены Ероповой А.В. ФИО2, была оформлена ипотека до полного погашения ею задолженности перед ФИО2 Денежные средства от ФИО2 по договору купли-продажи от <Дата обезличена> в размере 2000000 руб. Еропова А.В. не получала, у нее не было намерения отчуждать дом и земельный участок. Еропова А.В. проживает в жилом доме по настоящее время. ФИО2 ни разу не был в доме, требований о выселении не предъявлял. В настоящее время Еропова А.В. не может вернуть ФИО2 оставшуюся часть долга в размере 70000 руб. с процентами, так как последний не выходит на связь и не озвучивает оставшуюся сумму задолженности. Еропова А.В. не говорила ФИО1 о том, что продала ее дом и земельный участок, об этом та узнала сама.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее-Управление Росреестра по Иркутской области) в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд с учетом мнения участников процесса и в соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчика ФИО2, представителя третьего лица.

Выслушав истца ФИО1, представителя истца ФИО4, ответчика Еропову А.В., представителя ответчика ФИО2 ФИО6, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Статья 1 Гражданского кодекса РФ ( далее-ГК РФ) закрепляет, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (п.1). Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п.2).

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) (пункт 3 статьи 154 ГК РФ).

В силу положений пункта 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом в ходе судебного разбирательства установлено, что истцу ФИО1 с <Дата обезличена> на праве собственности принадлежал жилой дом, общей площадью 35,9 кв.м., по адресу: <адрес обезличен>, на основании договора купли-продажи от <Дата обезличена>, заключенного с ЮЛИ

Также из материалов дела следует, что ФИО1 с <Дата обезличена> принадлежал на праве собственности земельный участок, общей площадью 927 кв.м. по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>, на основании договора купли-продажи земельного участка от <Дата обезличена>, заключенного с Министерством имущественных отношений Иркутской области, акта приема-передачи земельного участка от <Дата обезличена>.

В соответствии со справкой <Номер обезличен>-С6-013455 от <Дата обезличена> по адресу: <адрес обезличен> зарегистрированы: Еропова А.В.. ФИО1, КДЖ, ФИО7, ХАБ, ЮАА

Из материалов дела следует, что <Дата обезличена> между ФИО1 в лице Ероповой А.В., действующей на основании доверенности от <Дата обезличена>, выданной нотариусом Иркутского нотариального округа КНН, (далее – продавец) и ФИО2 (далее – покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель покупает жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес обезличен> (далее-Договор от <Дата обезличена>).

Продавец гарантирует, что данный жилой дом на момент заключения договора не продан, не заложен, в споре и под арестом не состоит..В отношении земельного участка имеются ограничения: соблюдать особый режим использования земельного участка, запрещающий проведение строительных, земляных, мелиоративных и хозяйственных работ до выполнения мероприятия по обеспечению его сохранности (п.п. 1.2,1.3 Договора от <Дата обезличена>).

В соответствии с п. 2.1 Договора от <Дата обезличена> цена продаваемого жилого дома составляет 1500 000 руб., цена земельного участка 500000 руб., а в целом 2 000000 руб. Оплата денежной суммы в размере 2 000000 руб., производится наличным расчетом после государственной регистрации настоящего договора (п. 2.2 Договора от <Дата обезличена>).

В силу п. 5 Договора от <Дата обезличена> передача жилого дома и земельного участка Продавцом Покупателю осуществляется на основании составленного и подписанного обеими сторонами передаточного акта.

Договор от <Дата обезличена> подписан Ероповой А.В. и ФИО2, что не оспаривалось данными лицами.

Также судом установлено, что <Дата обезличена> переход права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес обезличен> от ФИО1 к ФИО2 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Иркутской области.

Из представленного в материалы дела на запрос суда регистрационного дела в отношении объектов недвижимости по адресу: <адрес обезличен> усматривается, что <Дата обезличена> ФИО1 выдала на имя Ероповой А.В. нотариально удостоверенную доверенность 38 А А 1970157, которой уполномочила последнюю, в том числе осуществлять все предусмотренные законом действия, по вопросу: перевода жилого дома, принадлежащего ей на праве собственности, находящегося по адресу: <адрес обезличен>, в нежилое помещение, в порядке, определяемом законодательством; продать за цену и на условиях по своему усмотрению любые объекты недвижимого имущества, находящиеся по адресу: <адрес обезличен>, заключать предварительный договор и договор купли-продажи, получать причитающиеся по сделкам деньги, в том числе аванс либо задаток, подавать от ее имени заявления, расписываться за нее в договоре купли-продажи, передаточном акте и иных документах.

Из акта приема-передачи от <Дата обезличена> усматривается, что по договору купли-продажи от <Дата обезличена> ФИО1 в лице Ероповой А.В., действующей на основании доверенности, выданной <Дата обезличена> нотариусом Иркутского нотариального округа КНН, зарегистрированной в реестре <Номер обезличен>, передала, а ФИО2 соответственно, принял и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес обезличен>. С момента подписания Сторонами настоящего акта обязанность продавца передать жилой дом и земельный участок и обязанность покупателя принять и оплатить его в соответствии с условиями договора признаются выполненными. Стороны не имеют друг к другу претензий, связанных с исполнением договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, переданного по настоящему акту (п. 2 Акта приема-передачи). Данный акт подписан Ероповой А.В. и ФИО2

Факт подписания Акта приема передачи от <Дата обезличена> не оспаривался ответчиком Ероповой А.В.

Как следует из материалов дела, <Дата обезличена> между ФИО2 (Продавец) и Ероповой А.В. (Покупателем) заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, в соответствии с которым ФИО2 продал, а Еропова А.В. купила жилой дом, общей площадью 35,9 кв.м, кадастровый <Номер обезличен> и земельный участок по адресу: <адрес обезличен> (далее – Договор от <Дата обезличена>).

Согласно п.2.1 Договора от <Дата обезличена> стоимость жилого дома и земельного участка согласована между сторонами и составляет 2000000 руб., из них стоимость жилого дома составляет 1500000 руб., стоимость земельного участка 500000 руб. Оплата денежной суммы в размере 2000000 руб. производится наличными денежными средствами в течение 15 календарных дней, считая с даты государственной регистрации настоящего договора. Передача денежных средств подтверждается распиской Продавца (п. 2.2 Договора от <Дата обезличена>).

В силу п. 3 Договора от <Дата обезличена> до исполнения Покупателем п. 2.2 настоящего договора, жилой дом и земельный участок будут находиться в залоге у Продавца в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ.

Договор от <Дата обезличена> подписан Ероповой А.В. и ФИО2 Переход права собственности на жилой дом и земельный участок от ФИО2 к Ероповой А.В. зарегистрирован <Дата обезличена> Управлением Росреестра по Иркутской области.

Также судом установлено, что Управлением Росреестра по Иркутской области одновременно с переходом права собственности на основании Договора от <Дата обезличена> зарегистрированы <Дата обезличена> обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО8, в отношении жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес обезличен>.

Согласно акту приема-передачи от <Дата обезличена> ФИО2 передал, а Еропова А.В. приняла в собственность в соответствии с условиями договора купли-продажи от <Дата обезличена> жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес обезличен>.

В материалы дела представителем истца ФИО4 представлена копия договора займа от <Дата обезличена> между ФИО2 и Ероповой А.В., согласно которому сумма займа составляет 2000000 руб. Со слов представителя истца оригинал данного договора отсутствует.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО6 заключение указанного договора займа на сумму 2000000 руб. между ФИО2 и Ероповой А.В. отрицал, пояснил, что данный договор надлежащим доказательством по делу не является, так как не представлен оригинал договора.

Также представителем истца представлен договор займа от <Дата обезличена>, согласно которому ФИО2 (займодавец) и Еропова А.В. (заемщик) заключили договор, в соответствии с которым займодавец предает заемщику деньги в размере 100000 руб. Заемщик производит возврат денег Займодавцу, с выплатой 7% в месяц за первые три месяца и 10% процентов за четвертый и последующие месяца. Заемщик оплачивает займодавцу сумму процентов следующим образом: 7000 руб. до <Дата обезличена>, 7000 руб. до <Дата обезличена>, 7000 руб. до <Дата обезличена>, 10000 руб. за четвертый и последующие месяца. Выплата основного долга осуществляется одной суммой через 4 месяца после получения денег, а именно не позднее <Дата обезличена>.

Обсуждая доводы истца ФИО1 о том, что Договор от <Дата обезличена> жилого дома и земельного участка, заключенный от ее имени Ероповой А.В. с ФИО2 является притворной сделкой, и по своей сути прикрывал договор займа, заключенный между Ероповой А.В. и ФИО2, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <Дата обезличена> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ) (п. 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <Дата обезличена> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу указанной нормы, признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. Притворная сделка совершается без намерения воспользоваться ее правовыми последствиями и прикрывает ту сделку, которая заключается с действительными намерениями породить гражданские права и обязанности. По сути, имеются две сделки: прикрываемая, которую стороны заключили с намерением воспользоваться порождаемыми ею правами и обязанностями, и прикрывающая, призванная скрыть подлинный характер правоотношения. Следовательно, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон, обстоятельства заключения договора и доказательства несоответствия волеизъявления сторон их действиям.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом, исходя из смысла приведенных норм права, бремя доказывания того обстоятельства, что оспариваемая сделка направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки (ФИО1,Ероповой А.В., ФИО2), а именно, что все стороны спора преследовали общую цель и достигли соглашения по всем существенным условиям договора займа, который прикрывает юридически оформленную сделку - договор купли-продажи недвижимого имущества, лежит на истце.

Как следует из доводов истца ФИО1, ее представителя ФИО4, истец не знала о совершении оспариваемого Договора от <Дата обезличена>, заключении договора займа между ответчиками Ероповой А.В. и ФИО2, узнала об этом только в 2018 году.

Следовательно, истец ФИО1 не имела волеизъявления ни совершить Договор от <Дата обезличена> как притворную сделку с целью прикрыть договор займа, ни намерения совершить договор займа с ФИО2

В материалы дела не представлено доказательств, которые бы достоверно подтверждали, что истец ФИО1 не выражала волеизъявление на продажу жилого дома и земельного участка. Напротив, материалами дела подтверждается, что истец ФИО1 выдала ответчику Ероповой А.В. доверенность, которой уполномочила последнюю, в том числе от имени ФИО1 продать за цену и на условиях по своему усмотрению любые объекты недвижимого имущества по адресу: <адрес обезличен>, заключать предварительный договор и договор купли-продажи, получать причитающиеся по сделкам деньги, в том числе аванс либо задаток, подавать от ее имени заявления, расписываться за нее в договоре купли-продажи, передаточном акте и иных документах. Указанная доверенность не оспаривалась истцом ФИО1

Также суд обращает внимание, что доверенность выдана <Дата обезличена>, то есть в день заключения оспариваемого Договора от <Дата обезличена>, что также свидетельствует о намерении истца на отчуждение жилого дома и земельного участка.

Исходя из анализа выше приведенных норм права, разъяснений Верховного Суда РФ применительно к договору купли-продажи недвижимости притворность сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства.

В данном случае оспариваемый Договор от <Дата обезличена> сторонами сделки, в том числе Ероповой А.В., действующей от имени истца ФИО1 и имеющей соответствующие полномочия на основании доверенности по продаже имущества истца, получению денежных средств, подписанию различных документов, был исполнен, о чем свидетельствуют фактические действия сторон. Стороны совершили действия направленные на исполнение договора, подписали акт приема-передачи, осуществили действия по регистрации права собственности покупателя.

Регистрация и проживание истца в спорном жилом доме после продажи само по себе не противоречит закону и правовую природу совершенной сделки не меняет. При этом суд принимает во внимание, что ответчик ФИО2 был собственником дома и земельного участка чуть более 6 месяцев, впоследствии собственником данного имущества стала Еропова А.В.

Представленный в материалы дела договор займа от <Дата обезличена>, заключенный между Ероповой А.В. и ФИО2, не свидетельствует, о том, что Договор от <Дата обезличена> прикрывает данный договор займа. Указанный договор займа заключен задолго до заключения спорного Договора купли-продажи от <Дата обезличена>.

Кроме того, ответчик Еропова А.В. поясняла, что с ФИО2 было заключено два договора займа, каждый на сумму 150000 руб. При этом в материалы дела представлен только договор займа от <Дата обезличена> на сумму 100000 руб.

Не может быть принята судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего юридически значимые обстоятельства по делу, и представленная со стороны истца копия договора займа от <Дата обезличена> на сумму 2000000 руб. между ФИО2 и Ероповой А.В., поскольку оригинал данного договора суду представлен не был, ответчик ФИО2 заключение указанного договора отрицал.

Относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, которые в их совокупности подтвердили бы совершение оспариваемого Договора от <Дата обезличена> лишь для вида, когда намерения ФИО1 и ее представителя Ероповой А.В. были бы направлены не на возмездное отчуждение спорных объектов недвижимости в пользу ФИО2, а на получение ими денежных средств по договору займа в размере 300000 руб., истцом в материалы дела представлено не было. Как не представлено доказательств того, что ответчик ФИО2 не имел намерения купить жилой дом и земельный участок, а имел намерение только передать денежные средства взаймы.

Также не может свидетельствовать о притворности спорной сделки и то обстоятельство, что согласно отчету об оценке, составленному оценщиком ФИО9, стоимость жилого дома и земельного участка составляет 9400000 руб., а стоимость земельного участка и жилого дома по Договору от <Дата обезличена> составляет 2000000 руб. Поскольку в силу ст. 421 граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, а стороны Договора от <Дата обезличена> по своему усмотрению определили цену продаваемых объектов недвижимого имущества.

Изложенные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что воля сторон по оспариваемому Договору от <Дата обезличена> была направлена на создание именно тех правовых последствий, которые наступают для данного вида сделки.

Таким образом, исследовав и оценив представленные доказательства в отдельности и в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что в действительности волеизъявления ФИО1 в лице Ероповой А.В., действующей на основании доверенности, и ФИО2 были направлены на достижение одних правовых последствий- заключение спорного Договора от <Дата обезличена>.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании Договора от <Дата обезличена> недействительным.

Также не подлежат удовлетворению требования истца о признании недействительным Договора от <Дата обезличена> в связи с тем, что ФИО2, заключив ничтожную сделку, не вправе был отчуждать жилой дом и земельный участок, так как не являлся их собственником, поскольку судом не установлено оснований для признания Договора от <Дата обезличена> притворной сделкой. Следовательно, ответчик ФИО2, став собственником жилого дома и земельного участка на основании Договора от <Дата обезличена>, приобрел в соответствии со ст.209 ГК РФ право по распоряжению данным имуществом.

Таким образом, поскольку судом отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным Договоров от <Дата обезличена> и от <Дата обезличена>, то и исковые требования об истребовании из чужого незаконного владения Ероповой А.В. в пользу истца ФИО1 принадлежащих ей на праве собственности жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес обезличен>, признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН <Дата обезличена> обременения в виде ипотеки в силу закона жилого дома и земельного участка по указанному адресу не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, суд полагает необходимым отказать ФИО1 в удовлетворении ее исковых требований в полном объеме.

По мнению суда, истец ФИО1 не лишена возможности обратиться в суд с иным иском, выбрав надлежащий способ защиты права в случае его нарушения.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Еропова А.В., ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес обезличен>, заключенного <Дата обезличена> недействительным, признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес обезличен>, заключенного <Дата обезличена> недействительным, истребовании из чужого незаконного владения Еропова А.В. жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес обезличен>, признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН <Дата обезличена> обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес обезличен>тказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд г. Иркутска в течение одного месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья:

Решение принято в окончательной форме 27.05.2019

УИД 38RS0036-01-2018-006738-48