Решение № 2-1239/2021 от 25 марта 2021 г. по делу № 2-1239/2021

<***> Дело № 2-1239/2021

УИД № 66RS0049-01-2020-001690-61

Мотивированное
решение изготовлено 26 марта 2021 года Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 19 марта 2021 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Исаковой К. В., при секретаре Безносовой Е. С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании суммы долга по договору аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы долга по договору аренды.

В обоснование исковых требований указано, что между Администрацией г. Екатеринбурга и ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс» заключен договор аренды земельного участка от *** № ***, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: ***, общая площадь участка <***> кв. м, кадастровый номер ***. Земельный участок предоставлен под строительство и дальнейшей эксплуатации гостиниц и пристроенного паркинга на 180 машиномест.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке ***, регистрационная запись ***.

ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс» завершило строительство о ввело в эксплуатацию на основании разрешений на ввод в эксплуатацию:

1. от *** № ***1 пусковой комплекс) здание гостиницы со встроено – пристроенными помещениями выставочного салона № 1 и аптеки на 1 этаже, офисов № 1,2,3 на 2 этаже (№ 1 по ГП), трансформаторной подстанцией (№ 5 по ГП), дренажной насосной станцией. Согласно техническому паспорту площадь здания <***> кв. м.

2. от *** № *** (2 пусковой комплекс) 17-этажное здание гостиницы со встроено – пристроенными помещениями выставочного салона № 2, столовой на 1-м этаже и офисами на 2-м этаже, пристроенной автостоянкой на 89 машиномест. Согласно техническому паспорту площадь здания <***> кв. м.

3. от *** № *** (3 пусковой комплекс) здание гостиницы со встроено – пристроенными помещениями выставочного салона № 3, салона мебели на 1-м этаже, офисов на 2 этаже, пристроенной автостоянкой, наземной автостоянкой открытого типа. Согласно техническому паспорту площадь здания <***> кв. м.

Общая площадь зданий, расположенных на земельном участке, <***> кв. м.

По информации БТИ на земельном участке расположены три здания, назначение – гостиница. 1,2 этажи имеют офисное назначение, 3-17 – апартаменты.

Согласно выписке из ЕГРН на нежилое помещение площадью <***> кв. м, кадастровый номер ***, расположенное в здании на спорном земельном участке, зарегистрировано право собственности ФИО3

С момента государственной регистрации права собственности у ФИО4 возникли права и обязанности по договору аренды земельного участка.

Сумма расчетов арендной платы за *** для ответчика составила 34482 рубля 44 копейки. Ответчиком произведена оплата в размере 4822 рубля 37 копеек.

Таким образом, задолженность по арендной плате ответчика составляет 27660 рублей 07 копеек. За период с *** размер неустойки составил 27933 рубля 31 рублей.

В досудебном порядке истцом была направлена претензия с требованием о погашении имеющейся задолженности, однако, требование ответчиком исполнено не было.

На основании изложенного, Администрация г. Екатеринбурга просит суд взыскать с Мезенцевой (Тимерхановой ) К. Д. задолженность по арендной плате в размере 27660 рублей 07 копеек, неустойку в размере 27933 рубля 31 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом и в срок о времени и месте судебного заседания, представлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя Администрации города Екатеринбурга.

Ответчик в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, указала, что Администрация г. Екатеринбурга неправомерно производит начисление арендной платы, производя начисление нарастающим итогом, то есть, суммируя коэффициенты предыдущих лет с коэффициентом текущего года, что не отвечает требованиям закона. Заявила о пропуске срока исковой давности. В соответствии с представленным контррасчетом признает требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4579 рублей 10 копеек, пени – 5294 рубля 32 копейки.

При таких обстоятельствах, суд определил рассмотреть дело при данной явке в соответствии с ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав пояснения ответчика, исследовав материалы гражданского дела, оценив допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Судом установлено, между Администрацией г. Екатеринбурга и ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс» заключен договор аренды земельного участка от *** № ***, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: ***, общая площадь участка <***> кв. м, кадастровый номер ***. Земельный участок предоставлен под строительство и дальнейшей эксплуатации гостиниц и пристроенного паркинга на 180 машиномест.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке ***, регистрационная запись ***.

ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс» завершило строительство о ввело в эксплуатацию на основании разрешений на ввод в эксплуатацию:

1. от *** № *** (1 пусковой комплекс) здание гостиницы со встроено – пристроенными помещениями выставочного салона № 1 и аптеки на 1 этаже, офисов № 1,2,3 на 2 этаже (№ 1 по ГП), трансформаторной подстанцией (№ 5 по ГП), дренажной насосной станцией. Согласно техническому паспорту площадь здания <***> кв. м.

2. от *** № *** (2 пусковой комплекс) 17-этажное здание гостиницы со встроено – пристроенными помещениями выставочного салона № 2, столовой на 1-м этаже и офисами на 2-м этаже, пристроенной автостоянкой на 89 машиномест. Согласно техническому паспорту площадь здания <***> кв. м.

3. от *** № *** (3 пусковой комплекс) здание гостиницы со встроено – пристроенными помещениями выставочного салона № 3, салона мебели на 1-м этаже, офисов на 2 этаже, пристроенной автостоянкой, наземной автостоянкой открытого типа. Согласно техническому паспорту площадь здания <***> кв. м.

Общая площадь зданий, расположенных на земельном участке, <***> кв. м.

По информации БТИ на земельном участке расположены три здания, назначение – гостиница. 1,2 этажи имеют офисное назначение, 3-17 – апартаменты.

Согласно выписке из ЕГРН на нежилое помещение площадью <***> кв. м, кадастровый номер ***, расположенное в здании на спорном земельном участке, зарегистрировано право собственности ФИО3

В соответствии с представленными доказательствами, ответчик ФИО3 в связи с регистрацией брака сменила фамилию на ФИО5.

Пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение закреплено в п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в пункте 14 разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Следовательно, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость, приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

Таким образом, с даты регистрации права собственности на помещение в здании ФИО1 приобрела право пользования земельным участком, занятым приобретенным ею объектом и необходимым для его использования на праве аренды. К ФИО1 перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были предусмотрены для арендатора по договору аренды. В том числе, к ответчику перешла обязанность осуществлять плату за пользование земельным участком.

В соответствии сп. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 2.2.4 договора аренды от *** арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее *** числа текущего месяца.

За нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляются пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности (п. 3.1 договора).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за период с ***.

В соответствии с представленным истцом расчетом задолженность по арендной плате ответчика составляет за указанный период 27660 рублей 07 копеек, пени – 27993 рубля 31 копейка.

Ответчик суду указала, что Администрация г. Екатеринбурга неправомерно производит начисление арендной платы, производя начисление нарастающим итогом, то есть, суммируя коэффициенты предыдущих лет с коэффициентом текущего года, что не отвечает требованиям закона.

Однако, с доводами ответчик суд не соглашается, приходя к выводу, что расчет арендной платы выполнен на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП в редакции последующих постановлений, устанавливающих коэффициенты увеличения на каждый текущий год.

Оценивая заявленное ответчиком требование о применении срока исковой давности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется общий срок исковой давности - три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Общий срок исковой давности устанавливается ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации в три года.

В соответствии с ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Истцом заявлена к взысканию задолженность по арендной плате за период с ***, при этом исковое заявление подано в суд ***, а направлено в суд почтой ***, таким образом, за пределами срока исковой давности находится период взыскания с ***. Таким образом, суд соглашается с мнением ответчика и приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендных платежей за период с ***

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит задолженность по арендным платежам за период с ***, размер которой составляет 5001 рубль 17 копеек. Размер пени за этот период составляет 6054 рубля 08 копеек, который также подлежит взысканию с ответчика.

В связи с тем, что ответчик неправильно истолковала норму права относительно порядка начисления арендной платы, суд не принимает во внимание представленный ею контррасчет задолженности.

Вместе с тем, в силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Принимая во внимание ходатайство ответчика и то обстоятельство, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательств, исходя из положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и размера заявленной истцом к взысканию суммы неустойки, а также учитывая принципы разумности и справедливости, соблюдая баланс интересов сторон спора, суд полагает необходимым уменьшить размер неустойки и определяет к взысканию неустойку в размере 1 500 руб.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу п. п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из суммы удовлетворенных имущественных требований истца, в размере 442 рубля 21 копейка.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 152, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании суммы долга по договору аренды – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период *** год в размере 5001 рубль 17 копеек, пени в размере 1 500 рублей.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 442 рубля 21 копейку.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения судом в окончательной форме.

Судья <***> К. В. Исакова

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>