Апелляционное определение № 33-2249/2025 от 3 декабря 2025 г.

Судья Чич А.Х. дело № 33-2249/2025

(№ дела в суде первой инстанции 2-54/2024)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Майкоп 04 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего – Богатыревой Е.В.

судей: Мерзакановой Р.А. и Тачахова Р.З.

при секретаре судебного заседания Делок О.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО «Специализированный застройщик «Северная» на решение Теучежского районного суда Республики Адыгея от 18 января 2024 года, которым постановлено:

- исковые требования администрации МО «Город Адыгейск» к ФИО1 ФИО18, ФИО2 ФИО19, ФИО3 ФИО20 и ФИО6 ФИО21, удовлетворить;

- взыскать ФИО1 ФИО22, ФИО2 ФИО23, ФИО3 ФИО24 и ФИО6 ФИО25 солидарно в пользу истца администрации МО «Город Адыгейск» задолженность по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> копеек, и пеню в сумме <данные изъяты> копеек;

- расторгнуть договор аренды земельного участка №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Город Адыгейск» и Схашоком ФИО26;

- обязать ФИО1 ФИО27, ФИО2 ФИО28, ФИО3 ФИО29 и ФИО6 ФИО30 возвратить администрации МО «Город Адыгейск» в течение 7 календарных дней со дня прекращения договора аренды земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>».

Заслушав доклад судьи Тачахова Р.З., изложившего обстоятельства дела, содержание судебного решения, доводы апелляционной жалобы и объяснения явившихся участников процесса, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Администрация МО «Город Адыгейск» обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2 и ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что 21.05.2008 года, на основании распоряжения главы администрации МО «Город Адыгейск» от ДД.ММ.ГГГГ №, между администрацией МО «Город Адыгейск» (арендодатель) и Схашоком ФИО31 (арендатор) был заключен договор аренды № сроком на 49 дет в отношении земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>», для строительства и эксплуатации оптово-торговой базы, общей площадью № кв.м.

21.06.2017 года ФИО4 передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5

08.06.2018 года ФИО5 передал свои права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ФИО6 и ФИО2

23.08.2022 года на основании соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка третьим лицам (перенаем) права и обязанности ФИО6 перешли к ФИО1

На момент заключения договора аренды, в пункте 3.2 было установлено, что ежегодный размере арендной платы земельного участка составлял 178.210 рублей 45 копеек.

По результатам оценки земель населенных пунктов кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 25.11.2026 года № 276 и установлена в размере <данные изъяты> копеек с 01.01.2017 года.

Ставка арендной платы за земельный участок составляет 5% от кадастровой стоимости.

Согласно пункта 3.3 договора аренды арендатор обязан в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, вносить арендную плату за пользование земельным участком путем перечисления соответствующей суммы платежным поручением на указанный в договоре расчетный счет.

Согласно пункта 6.2 договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы арендатору начисляется пеня из расчета 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Ввиду неисполнения условий договора, за ответчиками образовалась задолженность по арендным платежам по состоянию на 30.06.2023 года в размере <данные изъяты> копеек, и пеня в сумме <данные изъяты> копеек.

На основании изложенного администрация МО «Город Адыгейск» просила взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 и ФИО3 задолженность по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> копеек, и пеню в сумме <данные изъяты> копеек; расторгнуть договор аренды земельного участка №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Город Адыгейск» и Схашоком ФИО32; обязать ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО6 возвратить администрации МО «Город Адыгейск» в течение 7 календарных дней со дня прекращения договора аренды земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>».

Определением Теучежского районного суда Республики Адыгея от 12.12.2023 года к участию в деле к качестве ответчика был привлечен ФИО6 (т. 1, л.д. 36).

Решением Теучежского районного суда Республики Адыгея от 18.01.2024 года исковые требования администрации МО «Город Адыгейск» удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, представитель ООО «Специализированный застройщик «Северная» подал апелляционную жалобу. В обоснование доводов жалобы апеллянт указал, что на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 10.03.2023 года, права и обязанности ФИО3, ФИО1 и ФИО2 по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ООО «Специализированный застройщик «Северная»; дата государственной регистрации права – 23.03.2023 года; номер государственной регистрации – №. На момент подачи искового заявления в суд первой инстанции и на момент вынесения обжалуемого судебного решения, арендатором спорного земельного участка являлось ООО «Специализированный застройщик «Северная», которое не было привлечено судом к рассмотрению дела.

Определением от 02.10.2025 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Данное обстоятельство в силу требований ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ влечет безусловную отмену решения Теучежского районного суда Республики Адыгея от 18.01.2024 года.

В заседании суда апелляционной инстанции представители администрации МО «Город Адыгейск» ФИО7 и ФИО8 поддержали первоначальные исковые требования к ФИО1, ФИО2 и ФИО3

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Северная» по доверенности ФИО9 возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО6 не явились, были извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не подавали, в связи с чем, на основании положений ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело без их участия.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика ООО «Специализированный застройщик «Северная», рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, ответчики не исполняли основные и обязательные в силу Гражданского кодекса РФ положения договора, за ними образовалась задолженность по арендным платежам, в связи с чем пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчиков арендной платы и пени, а также расторжении договора аренды.

С указанными выводами судебная коллегия не может согласить по следующим основаниям.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с требованиями ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В силу положений ст. ст. 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Из материалов дела следует, что 21.05.2008 года, на основании распоряжения главы администрации МО «Город Адыгейск» от ДД.ММ.ГГГГ №, между администрацией МО «Город Адыгейск» (арендодатель) и Схашоком ФИО33 (арендатор) был заключен договор аренды № сроком на 49 дет в отношении земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для строительства и эксплуатации оптово-торговой базы, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (т. 1, л.д. 5-9).

21.06.2017 года ФИО4 передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 (т. 1, л.д. 32-33).

08.06.2018 года ФИО5 передал свои права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ФИО6 и ФИО2 (т. 1, л.д. 24-26).

23.08.2022 года на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка третьим лицам (перенаем) права и обязанности ФИО6 перешли к ФИО1 (т. 1, л.д. 27-28).

10.03.2023 года, права и обязанности ФИО3, ФИО1 и ФИО2 по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ООО «Специализированный застройщик «Северная»; дата государственной регистрации права – ДД.ММ.ГГГГ; номер государственной регистрации – № (т. 1, л.д. 87, 77-79).

Таким образом установлено, что на момент подачи искового заявления – ДД.ММ.ГГГГ, арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> являлось ООО «Специализированный застройщик «Северная».

Сведения об арендаторе земельного участка ООО «Специализированный застройщик «Северная» внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

26.04.2024 года Управлением архитектуры и градостроительства администрации МО «Город Адыгейск» выдан ООО «Специализированный застройщик «Северная» градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>», на основании которого Комитетом Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «Северная» выдано разрешение на строительство на спорном земельном участке (т. 1, л.д. 63-64). Указанное также свидетельствует об осведомленности истца о смене арендатора земельного участка.

Таким образом, в связи с передачей ДД.ММ.ГГГГ прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года № ФИО3, ФИО1 и ФИО2 перестали быть стороной в договоре в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о том, что они являются ненадлежащими ответчиками.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Согласно ч. 1 ст. 41 Гражданского процессуального кодекса РФ суд при подготовке дела или во время его разбирательства в суде первой инстанции может допустить по ходатайству или с согласия истца замену ненадлежащего ответчика - надлежащим.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 года № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» следует, если при подготовке дела судья придет к выводу, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, он с соблюдением правил ст. 41 Гражданского процессуального кодекса РФ по ходатайству ответчика может произвести замену ответчика. Такая замена производится по ходатайству или с согласия истца.

Из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.10.2013 года № 1626-О следует, что в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (часть первая статьи 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), к кому предъявлять иск (пункт 3 части второй статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) и в каком объеме требовать от суда защиты (часть третья статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Соответственно, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом, и только в отношении того ответчика, который указан истцом, за исключением случаев, прямо определенных в законе. Поэтому, если суд придет к выводу о том, что выбранное истцом в качестве ответчика лицо не является субъектом спорного материального правоотношения, обязанным удовлетворить право требования истца, принудительной реализации которого тот добивается в суде, суд обязан отказать в удовлетворении иска.

Способ защиты нарушенного права (ст. 12 Гражданского кодекса РФ) определяется лицом самостоятельно, что на основании ст. ст. 40 и 41 Гражданского процессуального кодекса РФ, выражается также, в праве выбора ответчика, к которому предъявляются исковые требования. Обращаясь в суд с иском, истец самостоятельно распоряжается принадлежащим ему процессуальным правом на предъявление иска и определяет для себя круг ответчиков. В случае заблуждения истца относительно того, кто должен быть ответчиком по его заявлению, суд вправе в соответствии с ч. 1 ст. 41 Гражданского процессуального кодекса РФ допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим; однако, такая замена производится только с согласия истца.

Исходя из смысла вышеназванных норм, право определять круг лиц, отвечающих по иску, принадлежит только истцу, при этом иск предъявлен к ненадлежащим ответчикам, поскольку права и обязанности арендатора были переданы ООО «Специализированный застройщик «Северная», о чем истцу было с достоверностью известно.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, в силу вышеуказанных норм, о невозможности суда самостоятельно без согласия истца произвести замену ненадлежащего ответчика на надлежащего, об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца к указанным ответчикам.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Теучежского районного суда Республики Адыгея от 18 января 2024 года, отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований администрации МО «Город Адыгейск» к ФИО1 ФИО34, Виско ФИО35, Назар ФИО36 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок, отказать в полном объеме.

Настоящее определение вступает в силу с момента его вынесения и может быть обжаловано указанными в статье 376 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицами, в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления, в Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий Е.В. Богатырева

судьи Р.А. Мерзаканова

Р.З. Тачахов