Решение № 2-194/2019 2-194/2019~М-202/2019 М-202/2019 от 14 июля 2019 г. по делу № 2-194/2019

Дело № 2 – 194/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2019 года р.п. Шилово

Шиловский районный суд Рязанской области в составе: судьи Маховой Т.Н., с участием представителя истца ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности, при секретаре Колесниковой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Шиловского районного суда Рязанской области гражданское дело по иску ФИО2 к администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области и администрации муниципального образования – Шиловское городское поселение Шиловского муниципального района Рязанской области о признании права собственности на незавершенный строительством –объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Шиловский районный суд Рязанской области с поименованным иском к администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области и администрации муниципального образования – Шиловское городское поселение Шиловского муниципального района Рязанской области.

Свои исковые требования истец ФИО2 мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ года между ней и Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на срок до 31.01.2016 года под строительство жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено разрешение на строительство сроком действия до 28.04.2021 года, на основании которого в 2013 году истцом началось возведение жилого дома.

В настоящее время готовность объекта незавершенного строительства составляет 80%.

При подготовке документов для ввода жилого дома в эксплуатацию выяснилось, что арендованный истцом земельный участок был снят с кадастрового учета 06.11.2012 года в связи с тем, что в течение двух лет не была осуществлена государственная регистрация аренды.

При обращении в орган местного самоуправления по вопросу предварительного согласования предоставления земельного участка, истцу было разъяснено, что в связи с отсутствием документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка без торгов, а именно правоустанавливающих документов на объект незаверенного строительства, земельный участок истцу выделен быть не может, и только после признания права собственности на данный объект истец имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Согласно заключению ООО «СтройСметЭксперт» от ДД.ММ.ГГГГ № незавершенный строительством индивидуальный жилой дом соответствует СНиП, местным правилам землепользования и застройки.

Поскольку спорное здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан, правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором оно расположено, у истца в настоящее время не имеется, и получить такой документ во внесудебном порядке без регистрации права собственности на объект незавершенного строительства невозможно, истец просит признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости – здание, назначение: жилое, наименование: жилой дом, площадью застройки 185 кв.м., степенью готовности 80%, расположенное по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец ФИО2, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте слушания дела, не явилась, просила дело рассмотреть в её отсутствие, доверив представление своих интересов своему представителю ФИО3, которая в судебном заседании вышеуказанные обстоятельства и исковые требования поддержала, в связи с чем просила названные требования удовлетворить.

Ответчики - администрация муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области и администрации муниципального образования – Шиловское городское поселение Шиловского муниципального района Рязанской области, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте слушания дела, в судебное заседание своих представителей не направили, просили рассмотреть дело без участия их представителей, возражений по существу рассматриваемого спора не предоставили, при этом администрация муниципального образования – Шиловское городское поселение Шиловского муниципального района Рязанской области указала, что против удовлетворения заявленных исковых требований не возражает.

Третье лицо - Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание своего представителя не направило, о причинах неявки своего представителя суд не уведомило, об отложении судебного заседании не ходатайствовало, своей правовой позиции по делу не предоставило.

В соответствии со ст. ст. 35, 43, 48, 54, 167 ГПК РФ суд рассмотрел настоящее дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав объяснения представителя истца ФИО3, исследовав и оценив представленные доказательства с точки зрения относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему:

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.

При этом, по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

На основании п.1 ст.218, ст. 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п.1 и п.2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Пунктами 3 и 3.2 данной нормы предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № разъяснено, что судам при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу указанных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, возможность признания за лицом, осуществившим возведение самовольной постройкой, права собственности на эту постройку обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Из изложенного следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, что является необходимым условием для удовлетворения иска.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством является выяснение принадлежности земельного участка, на котором возведен спорный объект незавершенного строительства, застройщику на каком-либо праве, указанном в ст. 222 ГК РФ.

Совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, свидетельствует о том, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, был предоставлен истцу для индивидуального жилищного строительства на основании договора аренды.

Так, как следует из материалов дела и установлено судом - постановлением главы муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области от ДД.ММ.ГГГГ за № истцу ФИО2 был предоставлен земельный участок из состава земель населенных пунктов под строительство жилого дома по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. сроком по 31 января 2016 года.

Управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области предписано заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка, а последней – обеспечить его государственную регистрацию и получить разрешение на строительство.

На основании указанного постановления между Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № аренды указанного земельного участка с разрешенным использованием под строительство индивидуального жилого дома в границах, указанных на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка, на срок до 31.01.2016 года.

Данный договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Рязанской области не был, в связи с чем, согласно копии кадастрового дела с кадастровым номером 62:25:0070501:237, предоставленного филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Рязанской области, на основании ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о земельном участке с этим кадастровым номером - решением от 08.11.2012 года были аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.

В ЕГРН сведения о предоставленном ФИО2 земельном участке в настоящее время отсутствуют.

В период действия договора аренды и выданного ДД.ММ.ГГГГ на срок до 28.04.2021 года разрешения на строительство истцом в 2013 году начато возведение объекта недвижимости, что подтверждается договором строительного подряда, заключенного ФИО2 со ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, чеками и расходными накладными № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ о приобретении стройматериалов, актом сдачи-приемки работ от ДД.ММ.ГГГГ, уведомлением об окончании строительства от ДД.ММ.ГГГГ, а также техническим планом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ и техническим заключением кадастрового инженера, согласно которых по адресу: <адрес>, расположен объект незавершенного строительства – жилой дом с цокольным этажом, тогда как разрешение на строительство выдавалось на жилой дом с мансардным этажом. Площадь застройки согласно планировочной схеме <данные изъяты> кв.м., фактическая площадь застройки <данные изъяты> кв.м, разница в <данные изъяты> кв.м. не превышает 10% от разрешенной площади. Ранее существовавший земельный участок с кадастровым номером № совпадает с координатами, вычисленными кадастровым инженером. Объект незавершенного строительства полностью попадает в существующий участок.

Из заключения ООО «СтройСметЭксперт» от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что незавершенный строительством индивидуальный жилой дом площадью застройки <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, соответствует правилам землепользования и застройки муниципального образования - Шиловское городское поселение Шиловского муниципального района Рязанской области, требованиям действующей нормативно-технической документации, градостроительных, строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и экологических норм и правил, пригоден для проживания и эксплуатации по назначению, не создает угрозу имуществу, жизни и здоровью граждан.

Указанные обстоятельства подтверждены вышеперечисленными материалами дела и лицами, участвующим в деле, не оспариваются.

Поскольку между истцом и уполномоченным органом был заключен договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома, то у истца возникло право аренды на данный земельный участок. В связи с этим истцом, в соответствии с целевым назначением земельного участка, возведен жилой дом, не завершенный строительством.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. По правилам п. 2 ст. 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В силу п.3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом правилами п. 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пункт 7.3 договора аренды предусматривает, что если ни одна из сторон не позднее чем за месяц до окончания срока его действия не заявит в письменной форме о своем желании его расторгнуть, он считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях, в том числе с обязательной уплатой арендной платы. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в письменной форме за один месяц.

По истечению срока действия договора аренды ни одна из сторон в установленном законом и договором порядке от него не отказывалась, что лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Вступившие в законную силу с 01.03.2015 года на основании Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ изменения Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) не содержат положений о продлении срочного договора аренды на неопределенный срок при отсутствии возражений сторон.

Однако, новые положения земельного законодательства не противоречат в этой части действующим нормам гражданского законодательства, не содержат какого-либо запрета на продление ранее заключенных договоров аренды на неопределенный срок.

Кроме того, согласно п. 1 и п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниям - аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п.2 ст. 45 настоящего Кодекса.

Таким образом, изменения в земельном законодательстве не отменяют положений ст. ст. 610, 621 ГК РФ и в том случае, если изменения вступили в силу до истечения срока аренды. Такая правовая позиция усматривается из Определения Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. по делу № 305-ЭС17-2608.

Продолжение арендных отношений подтверждается тем, что по истечении срока действия договора, возражений со стороны арендодателя не поступило, арендатор ФИО2 продолжила пользование земельным участком на тех же условиях, что предусмотрены договором, соблюдала имеющиеся ограничения и выполняла взятые на себя по договору обязательства. Ответ администрации муниципального образования – Шиловское городское поселение Шиловского муниципального района Рязанской области от ДД.ММ.ГГГГ за № о разъяснении истцу права приобретения земельного участка в аренду также не содержит требований о расторжении договора или возврате арендованного имущества.

Разрешение на строительство, на выделенном истцу земельном участке, выдано истцу до 2021 года.

Более того, если на земельном участке, предоставленном уполномоченным органом в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор возвел в период действия договора аренды на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства.

Так, согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1.03.2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст.39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015 года, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Для завершения строительства данное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном ст. ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ, что истцу и было разъяснено администрацией в вышеупомянутом ответе.

В своем письме «О применении законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения» от 11.01.2016 № ИА/90/16 ФАС России указала, что в связи с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ прямо указано на возможность однократного продления договора без торгов в целях завершения строительства при условии соблюдения требований, установленных пп. 1 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. При этом, такое право предоставляется:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку судом установлено и сторонами не оспаривается, что истцом на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке начато возведение объекта и объект возведен в стадии более фундамента, данный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав нее.

Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости ст. 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на истца обязанности, если такой спор возникнет, по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Об этом же говорится также в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017).

Регистрация в этом случае производится в соответствии со ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 №217-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно п. 2 которой государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

Ранее до 01.01.2017 года регистрация осуществлялась на основании ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Поскольку в рассматриваемом случае возражения арендодателя отсутствовали, возобновленный на неопределенный срок договор расторгнут в порядке, предусмотренном законом и договором, не был, договор аренды до настоящего времени считается продленным на неопределенный срок.

Требований о возврате земельного участка в порядке ст. 622 ГК РФ, об изъятии спорного объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов, уполномоченным органом также не заявлялись.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о его недействительности либо незаключённости, не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам, что отражено в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25.

Впоследствии указанные позиции нашли отражение в уточняющем дополнении законодателем п.3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Таким образом, условия для признания права на самовольный объект в части наличия у истца вещного права на земельный участок соблюдены. Третьих лиц, претендующих на земельный участок, занятый спорным объектом недвижимости, а также на сам этот объект, судом не установлено.

То обстоятельство, что земельный участок был снят с кадастрового учета 08.11.2012 года в связи с тем, что в течение двух лет не была осуществлена государственная регистрация аренды, на данный вывод не влияет.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. К таким сведениям применяются правила, установленные ч.4 ст. 24 данного Федерального закона.

Согласно ч. 4 ст. 24 данного Федерального закона (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2009 года № 334-ФЗ) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. При этом орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости, направляет в установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений порядке документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете этого объекта недвижимости, по указанному в данном заявлении почтовому адресу.

Однако, исключение временных сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости не влечет прекращения договора аренды и не ущемляет право истца использовать земельный участок, в отношении которого сторонами заключен договор, что подтверждается разъяснениями, сформулированными в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и содержанием п. 23 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 года.

Отсутствие существенных нарушений градостроительных, строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и экологических норм и правил, местных правил землепользования и застройки при возведении спорного объекта, угрозы имуществу, жизни и здоровью граждан подтверждено заключением ООО «СтройСметЭксперт» от ДД.ММ.ГГГГ №, которое участвующими в деле лицами не оспаривалось.

Относительно требований закона об обязательности проверки судом факта принятия застройщиком мер по легализации возведенного им объекта, а именно к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, суд учитывает следующее:

Разрешение на строительство у истца имеется. Фактическая площадь застройки не превышает 10% от разрешенной площади. Спорный объект незавершенного строительства полностью попадает в предоставленный истцу земельный участок. Отступление от разрешения на строительство заключается в том, что истцом возведен жилой дом с цокольным этажом, тогда как разрешение на строительство выдавалось на жилой дом с мансардным этажом. Истец принимал меры к легализации возведенного объекта, обращался в 2019 году в уполномоченный орган по вопросу предоставления земельного участка для последующего оформления права собственности на жилой дом.

Кроме того, с 4 августа 2018 года вступил в силу Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым введен уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС) взамен ранее действовавшего разрешительного порядка.

В соответствии с изменениями, внесенными данным Федеральным законом в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет созданных объектов ИЖС и государственная регистрация прав на них должны осуществляться одновременно на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство. Заявление указанными органами подается в электронном виде, к заявлению должны прилагаться, в частности, уведомление об окончании строительства объекта ИЖС, технический план, представленный застройщиком вместе с уведомлением об окончании строительства объекта ИЖС в орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. В уведомлении об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС должна быть указана в том числе информация об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права на созданный объект недвижимости (ч. 16 ст.55 ГрК).

При таких обстоятельствах истечение срока действия и отсутствие государственной регистрации первичного договора аренды земельного участка, аннулирование и исключение из государственного кадастра недвижимости сведений о нём, отступление истца от исходно-разрешительной градостроительной документации не могут являться основанием для отказа в удовлетворении иска о праве собственности на самовольную постройку.

Отказ же в признании права собственности на объект незавершенного строительства приведет к невозможности введения его в гражданский оборот, внесет правовую неопределённость в статусе и принадлежности реально существующего недвижимого имущества, поскольку без признания в судебном порядке права собственности на него истец лишен возможности разрешить вопрос о судьбе предоставленного ему земельного участка, в том числе однократно перезаключить договор аренды для достройки спорного объекта, а без надлежащего оформления земельных правоотношений -регистрирующий орган откажет истцу в регистрации права собственности на спорный объект.

Кроме того, вопрос легализации самовольных построек и признания права собственности на них отнесен законодателем к компетенции суда.

С учетом вышеизложенных норм материального права, доказательств, имеющихся в материалах дела, и установленных судом на их основе обстоятельств, принимая во внимание то, что незавершенный строительством объект создан на предоставленном истцу, в установленном законом порядке, земельном участке, до начала строительства истец получил соответствующее разрешение, строительство осуществлено без нарушения вида разрешенного использования земельного участка, в его границах, без превышения разрешенной площади застройки, которая к тому же, как указал кадастровый инженер, может при достройке объекта измениться за счет перегородок и обшивки стен, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью, имуществу граждан, истцом представлены документы, подтверждающие принятие мер к легализации самовольной постройки, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом исковых требований и признания права собственности за ним на незавершенный строительством –объект недвижимости.

В силу ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218 –ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с названным Федеральным законом.

Оснований для компенсации истцу понесенных им по настоящему делу судебных расходов по основаниям ст.ст. 88, 94, 98, 100 ГПК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 г. № 1 не имеется.

Более того требований об их возмещении сторона истца заявить не пожелала.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области и администрации муниципального образования – Шиловское городское поселение Шиловского муниципального района Рязанской области о признании права собственности на незавершенный строительством –объект недвижимости, удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства – здание, назначение: жилое, наименование: жилой дом, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., степенью готовности 80%, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Рязанский областной суд через Шиловский районный суд Рязанской области путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.Н. Махова

Настоящее решение изготовлено в окончательной форме 16 июля 2019 года.