Решение № 2-3468/2017 2-3468/2017~М-3164/2017 М-3164/2017 от 25 июля 2017 г. по делу № 2-3468/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июля 2017 года

Раменский городской суд Московской области

в составе председательствующего судьи Аладина Д.А.

при секретаре Матюха Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер> по иску МОООЗПП «ФИО4» в интересах ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ФИО5» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику ООО «ФИО5», которым просит признать предварительный договор договором долевого участия в строительстве и признать право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер> в виде <адрес>, планируемая площадь жилого помещения <номер> кв.м., положение на площадке прямо, номер на площадке 7.

В обоснование заявленных требований ссылался на то, что <дата> ФИО1 заключила с ООО ФИО7» (новое наименование Общество с ограниченной ответственностью «ФИО8») предварительный договор <номер> (далее - «Предварительный договор») участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> 3 очереди строительства (далее – «Жилой дом»). Предметом Предварительного договора является обязательство в будущем заключить Основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> с предметом основного договора: П.1.1. построить Жилой дом и передать Истцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома квартиру, имеющего следующий проектные характеристики: условный номер (строительный) <адрес>, планируемая площадь жилого помещения <номер> кв.м., положение на площадке прямо, номер на площадке 7, по адресу: <адрес> (далее -Объект долевого строительства). Согласно п. 2. Предварительного договора срок заключения Основного договора не позднее <дата> Согласно п.1.3. Предварительного договора срок передачи объекта долевого участия - квартиры в течение 2 месяцев с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию, плановый срок ввода дома в эксплуатацию 1 квартал 2014 <адрес> п.5. Предварительного договора предоплата по договору эквивалентная стоимости квартиры составляет <номер>) рублей 00 копеек, из расчета 1 кв. м. площади <номер>. Денежная сумма, которая указана в договоре, истцом полностью оплачена. Истец свои обязательства по договору выполнил в полном объеме.

Представитель истца МОООЗПП «ФИО4» в интересах истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «ФИО5» в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, представил письменный отзыв на иск, в котором иск признал, просил исковые требования удовлетворить.

Представитель третьего лица ООО «ФИО8» в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Представитель третьего лица ООО «ФИО7» в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу статьи 167 ГПК РФ дело поставлено рассматривать в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о рассмотрении дела.

Суд, выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что <дата> ФИО1 заключила с ООО «ФИО7» (новое наименование Общество с ограниченной ответственностью «СтройФинанс») предварительный договор <номер> участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> 3 очереди строительства (далее –«Жилой дом»).

Предметом Предварительного договора является обязательство в будущем заключить Основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> с предметом основного договора:

П.1.1. построить Жилой дом и передать Истцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома квартиру, имеющего следующий проектные характеристики: условный номер (строительный) <адрес>, планируемая площадь жилого помещения <номер> кв.м., положение на площадке прямо, номер на площадке 7, по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2. Предварительного договора срок заключения Основного договора не позднее <дата>

Согласно п.1.3. Предварительного договора срок передачи объекта долевого участия - квартиры в течение 2 месяцев с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию, плановый срок ввода дома в эксплуатацию 1 квартал 2014 г.

Согласно п.5. Предварительного договора предоплата по договору эквивалентная стоимости квартиры составляет <номер>) рублей 00 копеек, из расчета 1 кв. м. площади <номер> рублей 00 копеек.

Свои обязательства Истец выполнила в полном объеме и оплатила стоимость объекта долевого участия, что подтверждается заявлениями физического лица на перевод денежных средств от <дата>, от <дата>, квитанциями от <дата>, от <дата>, актом сверки взаимных расчетов от <дата>.

Строительство указанного Объекта недвижимости по данным Государственного строительного надзора <адрес> от <дата> №<номер> велось Застройщиком Обществом с ограниченной ответственностью «ФИО7» с <дата> г., без получения разрешения на строительство, в установленном порядке. Соответственно в <дата> г., строительство объекта по адресу: <адрес> приостановлено до получения Застройщиком разрешения на строительство.

В соответствии с представленным Застройщиком графиком оформления исходно-разрешительной документации и окончания строительства, утвержденный Главой Раменского муниципального района <адрес>, планируемая дата сдачи объекта в эксплуатацию- 4 квартал 2016 г.

Согласно Свидетельства о государственной регистрации права от <дата><номер> земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилым домом, общая площадь <номер> кв.м., по адресу: <адрес>, имеет кадастровый <номер>, вид права собственность, собственник Общество с ограниченной ответственностью «ФИО7».

На основании Разрешения на строительство, выданного Обществу с ограниченной ответственностью «Технострой» Министерством строительного комплекса <адрес> от <дата> №<номер> этажный жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер> кол-во секций-1, кол-во квартир <номер>, в т.ч. однокомнатных -<номер>, трехкомнатных-<номер>, общая площадь квартир <номер> кв.м., жилая площадь квартир <номер> кв.м., площадь помещения общего пользования <номер> кв.м., площадь технических помещений <номер> кв.м., включая инженерно-техническое обеспечение объекта капитального строительства.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата><номер> земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью <номер> кв.м. принадлежит Обществу с ограниченной ответственностью «ФИО5», назначение объекта: земли населенных пунктов, под жилым домом, расположен по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

<дата> ООО «ФИО8» и ООО «ФИО5» заключили соглашение о переводе долга, согласно которому к ООО «ФИО5» переходят все права и обязанности по предварительному договору <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> 3 очередь строительства от <дата>, в частности обязанность заключить с Истцом договор долевого участия (Основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

<дата> ООО «ФИО5» заключил с Истцом дополнительное соглашение <номер> к Предварительному договору, согласно которому ООО «ФИО5» обязуется передать Истцу однокомнатную <адрес> планируемая площадь <номер> кв.м., положение на площадке прямо, номер на площадке 7, расположенная по адресу: <адрес>.

В соответствии с заключением специалистов, оплаченная истцом квартира с отраженными в договоре, приложениях к договору, разрешении на строительство и строительной декларации индивидуально-определенными характеристиками, существует в натуре как отдельные изолированные помещения, со своими характеристиками и определенным местоположением в многоквартирном доме, расположенном на отведенном земельном участке. На момент обследования никаких строительно-монтажных работ по строительству объекта не производилось, рабочий персонал и строительная техника отсутствовали. Доступ к объекту обеспечен истцом.

Ответчиком на отведенном земельном участке для соответствующих целей, осуществлено строительство многоквартирного жилого дома. Степень готовности около 88 %. Однако строительство прекращено без уважительных причин. Установленный договором срок окончания строительства и передачи объекта истцу истек.

Исходя из текста Предварительного договора денежные средства по договору, стороной которого является Истец, привлечены для строительства жилого дома, а, следовательно, данные отношения регулируются Федеральным законом от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – «Закон N 214-ФЗ»).

Так, в соответствии с частью 1 статьи 1 названного Закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Согласно Пункта 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ <дата>) Предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и, в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального Закона от <дата> N 218-ФЗ (ред. от <дата>) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с <дата>) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 вышеуказанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Так, указанным выше договором, заключенным между истцом и ответчиком, хотя бы и поименованным предварительным договором, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого дома контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Согласно ч. ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ от <дата> «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального Закона от <дата> N 218-ФЗ (ред. от <дата>) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с <дата>) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 вышеуказанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с названными нормами Закона у истца может возникнуть право собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного жилого помещения, строительство которого не завершено.

Практика признания права собственности на объекты незавершенного строительства в строящихся многоквартирных домах по искам граждан-потребителей определена Определением Верховного Суда РФ от <дата><номер>-В10-34.

Кроме того, возможность требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в судебном порядке определена пунктами 13, 16, 17, 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от <дата>, в редакции <дата>).

Также действующее законодательство не предусматривает обязательную процедуру претензионного или иного досудебного урегулирования спора для требований, возникающих из неисполнения или ненадлежащего исполнения договоров, в том числе из договоров долевого участия.

Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не препятствует признанию судом права собственности за истцом.

Согласно уведомлению Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> правопритязания, аресты (запрещения) на спорную квартиру не зарегистрированы.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, поскольку в соответствии с вышеизложенными доводами данный предварительный договор по составу включенных в него условий должен фактически является договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, кроме того после выплаты истцом денежных средств за квартиру в полном объеме он приобрел право владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением.

Руководствуясь ст.198-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Признать Предварительный договор участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> 3 очереди строительства заключенный ФИО1 <дата><номер> договором долевого участия в строительстве с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в установленном Федеральным Законом от <дата> N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Признать за ФИО1 право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер> в виде <адрес>, планируемая площадь жилого помещения <номер> кв.м., положение на площадке прямо, номер на площадке 7.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости – жилом доме, расположенном по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер> в виде <адрес> планируемая площадь жилого помещения <номер> кв.м., положение на площадке прямо, номер на площадке 7.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд в течение месяца в апелляционном порядке со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: