Решение № 2-3725/2020 от 2 ноября 2020 г. по делу № 2-3725/2020

Дело №2-3725/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 ноября 2020 года г. Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Пименова И.И.,

при секретаре Пантелеевой Д.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов» и Комитету по управлению имуществом города Саратова о заключении дополнительного соглашения,

установил:

ФИО1 обратился с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитету по управлению имуществом г. Саратова о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №, предусматривающее увеличение срока действия договора аренды на два года шесть месяцев. В обоснование указывает, что 20.11.2016 г. между ним и Администрацией муниципального образования «Город Саратов» был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого: Арендодатель (АМО «Город Саратов») предоставляет, а Арендатор (ФИО1) принимает в аренду земельный участок площадью 8781 кв.м. с кадастровым № из земель населенных пунктов, расположенный по <адрес>, занимаемый незавершенным строительством нежилым зданием (спортивный зал общей площадью 1849,9 кв.м., степенью готовности 55%, литер А) с сооружением (футбольное поле площадью 5400 кв.м., степенью готовности 98%, литер I), для завершения его строительства, сроком на три года. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 02.02.2017 г. (регистрация на данную дату произошла в связи с тем, что договор удалось получить только в декабре 2016 г. и соответственно регистрация прошла после новогодних праздников). Собственность ФИО1 - Незавершенные строительством нежилое здание (спортивный зал общей площадью 1849,9 кв.м, степенью готовности 55%, литер А) с сооружением (футбольное поле площадью 5400 кв.м, степенью готовности 98%, литер 1), назначение: нежилое, общая площадь 0 кв.м., инв.№, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 12.04.2016 г. за №, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.04.2016 г. Разрешение на строительство №. от 17.06.2019 г. получено в конце июня 2019 г., а не в 2016 г. в связи с тем, что объект незавершенного строительства был построен в 2007 г. (следует из градостроительного плана) и на момент заключения договора аренды земельного участка пришлось полностью переделывать проектную документацию, что также указано в п.2 разрешения на строительство в соответствии с действующим законодательством на 2019 г. (с 2007 г. полностью поменялись требования к проектной документации, Снипы и СП), пройти экспертизу проектной документации, а также вынуждены были провести обследование незавершенное строительством здания. Срок действия разрешения на строительство до 17.06.2021 г. По данному разрешению на строительство выполнены следующие виды работ: отлиты фундаменты под плиту перекрытия спортивного зала 2-го этажа площадью 900кв.м.; отлит пол спортивного зала площадью 900 кв.м.; смонтированы стены крышной котельной площадью более 150кв.м.; полностью произведено остекление всего здания; установлены двери; в здание заведены 2 кабеля электроснабжения мощностью 95 квт., смонтировано ВРУ. Также разработан проект газоснабжения с получением всей необходимой документацией (внешние сети) и оплачена стоимость присоединения; заключен договор технологического присоединения водоснабжения и водоотведения (внешние сети); ведутся переговоры с ПАО «Т Плюс» о выносе с пятна застройки тепловых сетей диаметром 100 мм. длиной 100 м. и диаметром 150 мм. длиной 150 м. по ранее предварительно запроектированному проекту. 17.04.2020 г. он получил от Администрации муниципального образования «Город Саратов» уведомление об отказе от договор аренды земельного участка № с приложением соглашения о расторжении договора аренды и актом приема передачи земельного участка. 09.06.2020 г. он направил предложение (оферту) в соответствии со ст.445 ГК РФ Администрации муниципального образования «Город Саратов» заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 20.10.2016 г., предусматривающие увеличение срока аренды до 31.12.2022 г. в соответствии с п.п.6, 7, 8 п.4 ст.23 Федерального закона от 08.06.2020 г. №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции». На данный момент дополнительное соглашение с ним не подписано, ответа на его предложение от 09.06.2020 г. от Администрации муниципального образования «Город Саратов» он не получил. Основаниями для требования о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды в соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ является п.п.6, 7, 8 п.4 ст.23 Федерального закона от 08.06.2020 г. №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Пояснил, что спорные отношения по договору аренды, предусматривающего увеличение срока действия такого договора определены п.п.6, 7, 8 п. 4 ст.23 Федерального закона от 08.06.2020 г. №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» и соответственно правоприменение данного ФЗ №166 от 08.06.2020 г. к обязанию арендодателя к заключению дополнительного соглашения об увеличении срока аренды правомерно. 17.04.2020 г., что подтверждается датой на конверте поступления в его почтовое отделение, он получил от Администрации муниципального образования «Город Саратов» уведомление об отказе от договора аренды земельного участка №Ар-16-111/ф-4, с приложением соглашения о расторжении договора аренды и актом приема передачи земельного участка.

Представитель администрации муниципального образования «Город Саратов» просил в иске отказать по основаниям, изложенным в его возражениях.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Суд, заслушав истца и представителя ответчика, исследовав путем оглашения в судебном заседании письменные доказательства, содержащиеся в материалах дела, и оценив их в совокупности на предмет относимости, достоверности и допустимости, приходит к следующему.

Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием (ст.18 Конституции РФ).

В соответствии с ч.1 ст.25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления.

В судебном заседании установлено, что 20.11.2016 г. между истцом и Администрацией муниципального образования «Город Саратов» был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого: Арендодатель (АМО «Город Саратов») предоставляет, а Арендатор (ФИО1) принимает в аренду земельный участок площадью 8781 кв.м. с кадастровым № из земель населенных пунктов, расположенный по <адрес>, занимаемый незавершенным строительством нежилым зданием (спортивный зал общей площадью 1849,9 кв.м., степенью готовности 55%, литер А) с сооружением (футбольное поле площадью 5400 кв.м., степенью готовности 98%, литер I), для завершения его строительства, сроком на три года.

Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 02.02.2017 г. (регистрация на данную дату произошла в связи с тем, что договор удалось получить только в декабре 2016 г. и соответственно регистрация прошла после новогодних праздников).

Собственность ФИО1 – незавершенные строительством нежилое здание (спортивный зал общей площадью 1849,9 кв.м, степенью готовности 55%, литер А) с сооружением (футбольное поле площадью 5400 кв.м, степенью готовности 98%, литер 1), назначение: нежилое, общая площадь 0 кв.м., инв.№, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 12.04.2016 г. за №, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.04.2016 г.

Разрешение на строительство № от 17.06.2019 г. получено в конце июня 2019 г., а не в 2016 г. в связи с тем, что объект незавершенного строительства был построен в 2007 г. (следует из градостроительного плана) и на момент заключения договора аренды земельного участка пришлось полностью переделывать проектную документацию, что также указано в п.2 разрешения на строительство в соответствии с действующим законодательством на 2019 г. (с 2007 г. полностью поменялись требования к проектной документации, Снипы и СП), пройти экспертизу проектной документации, а также вынуждены были провести обследование незавершенное строительством здания. Срок действия разрешения на строительство до 17.06.2021 г.

Как установлено судом, по данному разрешению на строительство выполнены следующие виды работ: отлиты фундаменты под плиту перекрытия спортивного зала 2-го этажа площадью 900 кв.м.; отлит пол спортивного зала площадью 900 кв.м.; смонтированы стены крышной котельной площадью более 150 кв.м.; полностью произведено остекление всего здания; установлены двери; в здание заведены 2 кабеля электроснабжения мощностью 95 квт., смонтировано ВРУ. Также разработан проект газоснабжения с получением всей необходимой документацией (внешние сети) и оплачена стоимость присоединения, заключен договор технологического присоединения водоснабжения и водоотведения (внешние сети).

Как указывает истец, ведутся переговоры с ПАО «Т Плюс» о выносе с пятна застройки тепловых сетей диаметром 100 мм. длиной 100 м. и диаметром 150 мм. длиной 150 м. по ранее предварительно запроектированному проекту. 17.04.2020 г. он получил от Администрации муниципального образования «Город Саратов» уведомление об отказе от договор аренды земельного участка № с приложением соглашения о расторжении договора аренды и актом приема передачи земельного участка.

09.06.2020 г. истец направил предложение (оферту) в соответствии со ст.445 ГК РФ Администрации муниципального образования «Город Саратов» заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 20.10.2016 г., предусматривающие увеличение срока аренды до 31.12.2022 г. в соответствии с п.п.6, 7, 8 п.4 ст.23 Федерального закона от 08.06.2020 г. №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».

На данный момент дополнительное соглашение с ним не подписано, ответа на его предложение от 09.06.2020 г. от Администрации муниципального образования «Город Саратов» он не получил.

Согласно п.п.6, 7, 8 п.4 ст.23 Федерального закона от 08.06.2020 г. №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Как установлено в судебном заседании, договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году в соответствии со ст.11 Федерального закона от 21.12.1994 г. №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

На дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды.

На дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Таким образом, арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Договор аренды земельного участка заключен до принятия в 01.04.2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Договор аренды не расторгнут (подтверждается выпиской из Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области), арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды на 09.06.2020 г. – дату обращения о заключении дополнительного соглашения. Расчет задолженности арендной платы АМО «ГОРОД Саратов» по 23.03.2020 г.

На 09.06.2020 г. – дату обращения о заключении дополнительного соглашения, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. Договор аренды зарегистрирован 02.02.2017 г. и правовые последствия сделки наступают после ее регистрации в соответствии со ст.164 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст.422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

На спорные отношения по договору аренды предусматривающего увеличение срока действия такого договора определены п.п.6, 7, 8 п.4 ст.23 Федерального закона от 08.06.2020 г. №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» и соответственно правоприменение данного ФЗ №166 от 08.06.2020 г. к обязанию арендодателя к заключению дополнительного соглашения об увеличении срока аренды обоснованно.

17.04.2020 г. истец получил от Администрации муниципального образования «Город Саратов» уведомление об отказе от договора аренды земельного участка № с приложением соглашения о расторжении договора аренды и актом приема передачи земельного участка

В соответствии п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу п.2 ст.610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, что также подтверждается в указанном уведомлении. Таким образом, на дату обращения 09.06.2020 г. с предложением заключить дополнительное соглашение, указанный договор действовал и соответственно применимы положения ФЗ №166 от 08.06.2020 г.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Обязать администрацию муниципального образования «Город Саратов» заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №, предусматривающее увеличение срока действия договора аренды на два года шесть месяцев.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Ленинский районный суд г.Саратова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09.11.2020 г.

Судья: