Решение № 2-9486/2019 от 15 декабря 2019 г. по делу № 2-9486/2019

копия 16RS0<номер изъят>-45

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

Попова ул., д. 4а, г. Казань, Республика Татарстан, 420029, тел. (843) 264-98-00, факс 264-98-94

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань

16 декабря 2019 года Дело 2-9486/2019

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Шафигуллина Ф.Р.,

при секретаре судебного заседания Мукатдесовой М.З.,

с участием: истца ФИО1;

представителя ответчика – ФИО2;

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Советского районного суда города Казани гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья, в обоснование требований, указав, что 25 ноября 2011 год между ООО «Фон» (далее - ответчик) и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-77, согласно условиям которого, ООО «ФОН» взяло на себя обязательство передать в собственность ФИО1 жилое помещение в 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес изъят> (3 дом) однокомнатную <адрес изъят> на 9 этаже, общей площадью 37,28 кв.м, жилой площадью 18,63 кв.м, а ФИО1 обязался за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1 Договора, в размере 1 267 520 рублей.

ФИО1 принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнил в полном объеме путем передачи простого векселя <номер изъят> ООО «Персона+» (дата составления векселя: <дата изъята>, срок платежа: по предъявлении, номинал: 1 267 520 рублей).

В соответствии с п. 4.1 и 4.2 договора АГ3-77 от <дата изъята> стороны договорились, что основной договор между Продавцом и Покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру, но не позднее <дата изъята>. Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт.

Соглашением от <дата изъята> стороны продлили срок заключения основного договора купли-продажи до <дата изъята>, соглашением от <дата изъята> до <дата изъята>.

Однако до настоящего времени ООО «Фон» свои обязательства не исполнил.

На основании изложенного истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-77 от <дата изъята>, заключенный между ООО «ФОН» и ФИО1, договором долевого участия в строительстве, возложив на ответчика обязанность в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу обратиться совместно с истцом в органы государственной регистрации прав с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предоставив документы, необходимые для государственной регистрации договора долевого участия.

В судебное заседание истец заявленные требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «ФОН» в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился.

Изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению ввиду нижеследующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что <дата изъята> год между ООО «Фон» и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-77, согласно условиям которого, ООО «ФОН» взяло на себя обязательство передать в собственность ФИО1 жилое помещение в 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес изъят> (3 дом) однокомнатную <адрес изъят> на 9 этаже, общей площадью 37,28 кв.м, жилой площадью 18,63 кв.м, а ФИО1 обязался за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1 Договора, в размере 1 267 520 рублей.

ФИО1 принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнил в полном объеме путем передачи простого векселя <номер изъят> ООО «Персона+» (дата составления векселя: <дата изъята>, срок платежа: по предъявлении, номинал: 1 267 520 рублей).

В соответствии с п. 4.1 и 4.2 договора АГ3-77 от <дата изъята> стороны договорились, что основной договор между Продавцом и Покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру, но не позднее <дата изъята>. Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт. Соглашением от <дата изъята> стороны продлили срок заключения основного договора купли-продажи до <дата изъята>, соглашением от <дата изъята> до <дата изъята>.

Таким образом, <дата изъята> у Ответчика истек строк исполнения обязательств по договору.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

До настоящего времени основной договор не заключен, объект не построен, в собственность истцу не передан.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ3-77 от <дата изъята> и сложившихся отношений сторон следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приёма-передачи квартиры, причём договором установлен срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Кроме того, положения договора, указывают на то, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Общество с ограниченной ответственностью «ФОН» является строительной организацией и осуществляет строительство жилых домов, в том числе и строительство жилого комплекса по улице <адрес изъят><адрес изъят>, в состав которого входит <адрес изъят>.

Следовательно, предварительный договор № АГ3-77 от <дата изъята>, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать их как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от <дата изъята> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата изъята>, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ3-77 от <дата изъята> договором долевого участия в строительстве обоснованы и подлежат удовлетворению.

Доводы представителя ответчика о том, что решением арбитражного суда Республики Татарстан от <дата изъята> ООО «ФОН» признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, следовательно, данные требования должны разрешаться в ином судебном порядке, судом не принимаются, поскольку само по себе требование о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве в силу положений параграфа 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) не подведомственно арбитражному суду, поскольку не свидетельствует о наличии спора о праве на объект долевого строительства между участником долевого строительства и застройщиком.

Вместе с тем, истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что общество с ограниченной ответственностью «ФОН» уклоняется от регистрации договора. В ходе рассмотрения дела такие обстоятельства не установлены. При таких условиях требования возложить на ответчика обязанность в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу обратиться совместно с истцом в органы государственной регистрации прав с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предоставив документы, необходимые для государственной регистрации договора долевого участия, являются преждевременными, в связи с чем оснований для их удовлетворения не имеется.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Иск удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-77 от <дата изъята> в отношении жилого помещения в 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице Академика <адрес изъят> (3 дом) однокомнатной <адрес изъят> на 9 этаже, общей площадью 37,28 кв.м, жилой площадью 18,63 кв.м - договором участия в долевом строительстве, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и ФИО1.

Решение суда является основанием для регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ3-77 от <дата изъята> в отношении жилого помещения в 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес изъят> на 9 этаже, общей площадью 37,28 кв.м, жилой площадью 18,63 кв.м, заключенного между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», в качестве договора участия в долевом строительстве.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования <адрес изъят> государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Советский районный суд <адрес изъят>.

Судья: подпись Ф.Р. Шафигуллин

Копия верна. Подлинник находится в гражданском деле <номер изъят>

Судья: Ф.Р. Шафигуллин

Мотивированное решение в соответствии со статьей 199 ГПК РФ составлено <дата изъята>