Решение № 2-1028/2017 2-1028/2017~М-817/2017 М-817/2017 от 22 октября 2017 г. по делу № 2-1028/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 октября 2017 года с. Чалтырь Мясниковского района

Ростовской области

Мясниковский районный суд Ростовской области

в составе председательствующего судьи Даглдяна М.Г.

при секретаре Бабиян Г.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора и взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Мясниковский районный суд Ростовской области с иском к ФИО2, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключён договор аренды жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п.4.1 договора, арендная плата на весь период, предусмотренный договором, устанавливается в размере 30 000 руб. в месяц. В соответствии с п.2.1 договора, арендатор обязуется уплачивать арендную плату в сроки и образом, указанным в настоящем договоре. Последняя оплата была произведена ответчиком в апреле 2017 г. за владение и пользование жилым домом за февраль 2017 <адрес> этого никаких оплат за аренду жилого дома не производилось. Ответчиком существенно нарушены условия заключённого между ними договора аренды жилого дома. Более того, у ответчика сформировалась задолженность перед истцом по арендной плате за шесть месяцев в размере 180 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено ответчику уведомление о расторжении договора аренды жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с требованием погашения образовавшейся задолженности. Никакого ответа от ответчика до настоящего времени не получено. В силу п.6.2 договора аренды жилого дома он может быть расторгнут ранее срока его окончания при невыполнении одной из сторон принятых на себя обязательств. В этом случае противная сторона сообщает виновной о своём намерении расторгнуть договор, а виновная сторона обязуется оказать содействие в расторжении договора в течение пятидневного срока. На основании изложенного, ФИО1 просил суд:

1. Расторгнуть договор аренды (найма) жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ФИО2

2. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды (найма) жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в размере 180 000 руб.

3. Взыскать с ответчика расходы истца по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании истец ФИО1 предъявленные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить, пояснив, что договор называется договором аренды, а не договором найма потому, что так написал юрист, наименование для него значения не имеет. Договор не был зарегистрирован, так как ему неизвестны юридические тонкости, договор заключен на тот срок, на который его просил заключить ответчик. Дом он приобрел не у ответчика, а у других лиц. О том, что ответчик заключил с кем-то договор залога, ему неизвестно. На момент приобретения жилого помещения в нем никто не был зарегистрирован. Ответчик попросилась пожить в приобретенном им доме, после чего они заключили договор аренды. Фактически ответчик проживала с зимы 2016 г. Это уже второй договор, заключенный между ними. Ответчик оплатила проживание до февраля 2017 г. Оплачивала наличными, никто нигде не расписывался.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать, пояснив, что в 2015 г. они с мужем хотели взять заем под залог дома, заключили договор купли-продажи с ФИО7. на 300 000 руб. Истец выкупил их долг за 600 000 руб., дал ей на развитие бизнеса дополнительно 500 000 руб. Между ними было достигнуто устное соглашение, согласно которому она оплачивала ежемесячно 66 000 руб. Договор аренды она подписала, не читая. Она может подтвердить недействительность договора свидетельскими показаниями. Признает, что фактически проживала по указанному адресу. Образование у нее среднее, русским языком владеет.

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Договор аренды жилого помещения, заключенный с гражданином, который намеревается проживать в данном жилом помещении, независимо от того, как стороны назвали данный договор и его субъектов, является договором найма жилого помещения (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 74-КГ13-11).

Установлено, что истец ФИО1 является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Между сторонами ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор аренды жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, согласно п.п. 1.1, 1.3 которого, арендодатель передает арендатору в аренду жилой дом для проживания семьи арендатора из 2 человек: ФИО2 и ФИО3.

Согласно п.4.1 договора, арендная плата на весь период, предусмотренный договором, устанавливается в размере 30 000 руб. в месяц. В соответствии с п.2.1 договора, арендатор обязуется уплачивать арендную плату в сроки и образом, указанным в настоящем договоре.

Поскольку договор аренды жилого дома, заключен с ответчиком, который намеревался проживать в данном жилом помещении, независимо от того, как стороны назвали данный договор, к нему применяются правила гражданского законодательства, регулирующие договор найма жилого помещения.

Согласно п.1.3 договора, он заключен сроком на 12 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст.674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Однако законодателем не предусмотрена государственная регистрация договора найма жилого помещения. Норма ст.674 ГК РФ устанавливает необходимость государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года. Таким образом, несмотря на отсутствие государственной регистрации, договор аренды (найма) жилого помещения, подписанный сторонами, считается заключенным, и в силу ст.309 ГК РФ ФИО2 должна была надлежащим образом исполнить свои обязательства по договору.

Согласно ст.684 ГК РФ, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно п.1.3 договора, он был заключен сроком на 12 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Поскольку ФИО2 не отказалась от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии с п.2 ст.687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.

В силу п.6.2 заключенного между сторонами договора он может быть расторгнут ранее срока его окончания при невыполнении одной из сторон принятых на себя обязательств. В этом случае противная сторона сообщает виновной о своём намерении расторгнуть договор, а виновная сторона обязуется оказать содействие в расторжении договора в течение пятидневного срока.

Согласно исковому заявлению, последняя оплата была произведена ответчиком в апреле 2017 г. за владение и пользование жилым домом за февраль 2017 г. После этого никаких оплат за аренду жилого дома не производилось, у ответчика ФИО2 сформировалась задолженность перед истцом по арендной плате за шесть месяцев в размере 180 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено ответчику уведомление о расторжении договора аренды жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с требованием погашения образовавшейся задолженности. Ответа на указанное уведомление не поступило.

То обстоятельство, что ответчик проживала в жилом доме по адресу: <адрес>, в течение спорного периода, при этом не выполняла предусмотренное договором обязательство по внесению ежемесячной платы, ФИО2 в судебном заседании не оспаривалось.

Учитывая, что ответчиком не вносилась плата за жилое помещение в течение шести месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о расторжении договора аренды (найма) жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, взыскании с ФИО2 задолженности по договору аренды (найма) жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 180 000 руб.

В соответствии с положениями ст.98 ГПК РФ, суд также взыскивает с ответчика в возмещение расходов истца по государственной пошлине 5 100 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды (найма) жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды (найма) жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 180 000 рублей, в возмещение расходов по государственной пошлине 5 100 рублей, всего в общей сумме 185 100 (сто восемьдесят пять тысяч рублей сто) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 октября 2017 года.

Судья Даглдян