Решение № 3А-210/2021 3А-210/2021~М-209/2021 М-209/2021 от 6 октября 2021 г. по делу № 3А-210/2021

УИД Номер изъят


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

7 октября 2021 г. г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Чертковой С.А., при секретаре Бадиевой А.Р.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-210/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» (далее – ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация») обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 1 153 кв.м, <адрес изъят> - в размере его рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости 1 января 2020 г., указав в обоснование исковых требований, что кадастровая стоимость земельного участка рассчитана на основании Приложения № 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 г. № 969-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области» и составляет 7 251 297,71 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает права истца, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» представило отчет (данные изъяты)» от Дата изъята Номер изъят, которым рыночная стоимость установлена в размере 4 810 000 руб.

Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от Дата изъята № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 4 810 000 руб. на основании отчета (данные изъяты)» от Дата изъята Номер изъят по состоянию на 1 января 2020 г.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании просила удовлетворить заявленные требования административного истца по основаниям, изложенным в иске, ссылаясь на то, что проведенной по делу судебной экспертизой рыночная стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости, установленной отчетом (данные изъяты)

Представитель административного ответчика - Правительства Иркутской области в судебное заседание не явился, направил в письменной форме отзыв относительно административного иска, в котором пояснил, что процедура установления кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка проведена в соответствии с действующим законодательством, утверждена Правительством Иркутской области. В силу закона обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на истца. Ссылаясь на законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, представитель ответчика в отзыве указал, что рыночная стоимость земельного участка, установленная отчетом ООО (данные изъяты) от Дата изъята Номер изъят рассчитана с нарушением норм действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и просил о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 114-119 т. 1).

Представитель административного ответчика - Областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в письменном отзыве на административное исковое заявление не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят равной его рыночной стоимости, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В отзыве указано, что расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью принадлежащего истцу земельного участка не может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибки, допущенной при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, поскольку кадастровая оценка осуществляется без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости (л.д. 86-88 т. 1).

В отзывах относительно исковых требований представители заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» также просили рассмотреть настоящее дело в их отсутствие, указав, что не несут ответственности за результаты кадастровой оценки, с которой истец не согласен, и не имеют заинтересованности в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (люд. 80-82, 96-98, 103-105 т. 1).

Представитель заинтересованного лица - администрации г. Иркутска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 57 т. 2), доказательств уважительности причин неявки суду не представил, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял. Участвуя в судебном заседании 20 сентября 2021 г. просил в удовлетворении административных исковых требований отказать, заявляя о несогласии с заключением судебной оценочной экспертизы.

В письменных возражениях относительно административного иска представитель администрации г. Иркутска ФИО2 указала на несоответствие отчета об оценке принадлежащего истцу земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности (л.д. 153-155 т. 1).

Учитывая, что административные ответчики и заинтересованные лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, суд на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, допросив судебного эксперта ФИО4, исследовав материалы дела, представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Судом установлено, что ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» является собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 1 153 кв.м, <адрес изъят>, - категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для эксплуатации административного здания. Право собственности административного истца на данный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости Дата изъята (л.д. 17-20 т. 1).

В соответствии с положениями статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога.

Согласно статьям 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в первую очередь путем проведения государственной кадастровой оценки.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (п. 1.1. ст. 391 НК РФ).

В соответствии со статьей 6 Закона о государственной кадастровой оценке государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Постановлением Правительства Иркутской области от 9 октября 2017 г. № 642-пп «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области» принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области определено Областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».

По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов по состоянию на 1 января 2020 г. результаты государственной кадастровой оценки утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 г. № 969-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области».

Сведения о принадлежащем административному истцу земельном участке с кадастровым номером Номер изъят содержатся в Едином государственном реестре недвижимости: земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет Дата изъята (л.д. 17 т. 1).

Дата изъята на основании постановления Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 г. № 969-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области» в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 7 251 297,71 руб. по состоянию на 1 января 2020 г. (л.д. 15 т. 1).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» земельного участка с кадастровым номером Номер изъят могут повлиять на права и обязанности общества как собственника и плательщика земельного налога, поэтому у административного истца имеется право на обращение в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка административный истец обратился к оценщику (данные изъяты)» ФИО6, согласно отчету которой от Дата изъята Номер изъят рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 4 810 000 руб. (л.д. 21 - 69 т. 1).

Полагая, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка является значительной, ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» обратилось в Иркутский областной суд с настоящим административным исковым заявлением 30 апреля 2021 г., оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 13 января 2021 г., следовательно, установленный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок обращения с иском административным истцом не пропущен.

Представители административного ответчика - Правительства Иркутской области и заинтересованного лица - администрации г. Иркутска с отчетом оценщика ФИО6 об определении рыночной стоимости принадлежащего истцу земельного участка не согласились, указав на допущенные оценщиком нарушения требований законодательства об оценочной деятельности (л.д. 114-119, 153 - 155 т. 1).

С целью проверки достоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителя административного истца ФИО1 определением суда от 8 июля 2021 г. назначена судебная оценочная экспертиза (л.д. 203- 212 т. 1).

Согласно заключению судебного эксперта ФИО4 от Дата изъята Номер изъят отчет оценщика (данные изъяты) от Дата изъята Номер изъят об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по формальным основаниям не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, но эти формальные основания не влияют на величины рыночной стоимости земельного участка; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 4 810 000 руб. (л.д. 5-22 т. 2).

Не согласившись с выводами судебного эксперта об определении рыночной стоимости объекта оценки, представитель - администрации г. Иркутска ФИО3 представил в письменной форме возражения на заключение эксперта о том, что полученная оценщиком и экспертом рыночная стоимость земельного участка 4 810 000 руб. (1 кв.м = 4 171 руб.) не соответствует сложившемуся рынку коммерческого сегмента в Куйбышевском районе г. Иркутска; оценщик в отчете представил перечень предложений к продаже незастроенных земельных участков под офисно-торговую (коммерческую) застройку в г. Иркутске, где средняя стоимость кв.м земельных участков под офисно-торговую (коммерческую) застройку составляет 12 509 руб. Поэтому указанная в заключении эксперта сумма не отражает рыночную стоимость на дату ее определения – 1 января 2020 г. (л.д. 54 - 56 т. 2).

Иными лицами, участвующими в деле, заключение судебной экспертизы не оспаривается.

В связи с возражениями заинтересованного лица, в целях разъяснения и дополнения заключения судебной экспертизы судом в соответствии со статьей 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации допрошена эксперт ФИО4, которая в судебном заседании 7 октября 2021 г. подтвердила изложенные в заключении выводы.

Опровергая доводы представителя заинтересованного лица, эксперт ФИО4 пояснила суду, что по ее мнению анализ рынка проведен оценщиком не в полном объеме: помимо указанных в отчете объектов на рынке предложений имелся и мог быть указан еще один объект в Октябрьском районе г. Иркутска. При этом оценщик корректно обосновал применение указанных в таблице № 5 отчета аналогов, а ошибка, связанная с отсутствием в анализе рынка предложения о продаже земельного участка под офисно-торговую (коммерческую) застройку в Октябрьском округе не повлияла на определенную оценщиком итоговую рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят С учетом проверки соответствия использованной методологии расчета специфике объекта оценке и рыночной конъюнктуре, корректности проведенных расчетов и выводов эксперт пришла к выводу о том, что рыночная стоимость исследуемого земельного участка соответствует стоимости, определенной отчетом в размере 4 810 000 руб., и сложившемуся рынку коммерческого сегмента (л.д. 61 - 63 т. 2).

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы с учетом объяснений судебного эксперта ФИО4, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к экспертному заключению Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации и законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Заключение судебной экспертизы мотивировано, обосновано исследованными экспертом обстоятельствами, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в правильности и достоверности.

Оценивая представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от Дата изъята Номер изъят, составленный оценщиком (данные изъяты)» ФИО6, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в т.ч. федеральных стандартов оценки, поскольку отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Оценщиком обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов и выбор сравнительного подхода; корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно и подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы; расчеты не содержат явных методических и арифметических ошибок и являются правильными. Понятна изложенная в отчете последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объектам оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации и ее авторов, дате ее подготовки, приложены копии используемых оценщиком материалов.

Также в отчете отражены необходимые сведения с приложением документов, подтверждающих полномочия ФИО6 на осуществление оценочной деятельности. Так, согласно информации, размещенной на официальном сайте Некоммерческого партнерства (данные изъяты)» ФИО6 является членом данного некоммерческого партнерства с Дата изъята , регистрационный Номер изъят; статус данного оценщика действительный. К отчету приложены договоры обязательного страхования ответственности при осуществлении оценочной деятельности организации, заключающей договоры на проведение оценки Номер изъят от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята , квалификационный аттестат в области оценочной деятельности Номер изъят от Дата изъята ; на сайте НП имеются сведения о квалификационном аттестате оценщика Номер изъят от Дата изъята (л.д. 64-69 т. 1).

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку они аргументированы, последовательны и предельно ясны, не противоречивы, не допускают неоднозначного толкования, а положенные в их основу исходные данные и расчеты, вопреки доводам представителей административного ответчика и заинтересованного лица, не вводят в заблуждение.

Определенная в отчете от Дата изъята Номер изъят рыночная стоимость объекта оценки в размере 4 810 000 руб. не является произвольной, выводы оценщика (данные изъяты)» ФИО6 о ее размере основаны на достоверных данных об объекте оценки из правоустанавливающих документов, на положениях, дающих возможность проверить их обоснованность и достоверность на базе общепринятых научных и практических данных, а приведенные в заключении расчеты в рамках используемого экспертом подхода позволили объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2020 г.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым, судом не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результата проведения оценки, не выявлено.

Доводы представителей Правительства Иркутской области и администрации г. Иркутска о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности подлежат отклонению как несостоятельные, поскольку носят немотивированный характер и не свидетельствуют о том, что названные представителями нарушения стандартов оценки допущены оценщиком, что такие нарушения повлияли или могли повлиять на выводы об итоговой величине рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу.

Так, изложенный в возражениях представителя Правительства Иркутской области доводы о том, что в нарушение пункта 11 ФСО № 7 анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости выполнен оценщиком не в полном объеме и что в выборке предложений к продаже земельных участков отсутствуют земельные участки, имеющие аналогичный с оцениваемым объектом вид разрешенного использования, которые перечислены представителем Правительства в возражениях (Таблица № 1), нельзя признать обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ № 611 от 25 сентября 2014 г., для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. При этом объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Указанный представителем Правительства в возражениях (таблица на л.д. 116 – 118 т. 1) «объект № 1» – земельный участок с кадастровым номером Номер изъят имеет вид разрешенного использования - коммунальное обслуживание, который согласно данным сегментации рынка земельных участков, предложенной компанией ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки» <адрес изъят>, 2018 г. в «Справочнике оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки (часть 1)» под ред. ФИО5, относится к классу земельных участков под индустриальную застройку. При этом на странице 26 отчета № 21-109 оценщиком ФИО7 сделан вывод, что объект оценки относится к сегменту рынка земельных участков, предназначенных под офисно-торговую (коммерческую) застройку, следовательно, данный земельный участок относится к иному сегменту рынка, который не был проанализирован оценщиком в соответствии с положениями пунктом 10 ФСО № 7;

представленная в тексте объявления информация в отношении указанного в таблице Правительством «объекта № 2» не содержит ни кадастрового номера, ни точного вида разрешенного использования земельного участка, что не позволяет сделать объективные выводы о виде его разрешенного использования и использовать для сравнения;

«объект № 3» - земельный участок, расположенный за пределами города Иркутска – Падь Грязнуха, имеет вид разрешенного использования – строительство спортивного комплекса, то есть относится к иному сегменту рынка, который не был проанализирован оценщиком в соответствии с положениями пункта 10 ФСО № 7;

«объект № 4» - земельный участок с кадастровым номером Номер изъят имеет вид разрешенного использования - коммунальное обслуживание, то есть относится к иному сегменту рынка, который не мог быть проанализирован оценщиком в соответствии с положениями пункта 10 ФСО № 7;

«объект № 5» – это не выделенная в натуре, не поставленная на кадастровый учет часть земельного участка Номер изъят, которая не может быть учтена в качестве объекта-аналога;

«объект № 6» – представленная о нем информация в тексте объявления не содержит ни кадастрового номера, ни точного вида разрешенного использования земельного участка, что не позволяет сделать объективные выводы о виде его разрешенного использования;

«объект № 7» – не представлен в составе анализа рынка;

«объект № 8» – информация о данном объекте представлена на стр. 29 отчета в табл. 5, предложение по продаже данного земельного участка было принято оценщиком в качестве объекта-аналога (стр. 46, табл. 15 отчета № 21-109);

«объект № 9» – участок имеет улучшение в виде трансформатора мощностью 160 кВт, тогда как на стр. 27 отчета № 21-109 в качестве критериев отбора объектов, а рамках анализа рынка оценщиком были выбраны только незастроенные земельные участки;

«объект № 10» – к продаже предлагаются два земельных участка, имеющие разный вид разрешенного использования, один из которых относится к иному сегменту рынка, потому не был проанализирован оценщиком в соответствии с пунктом 10 ФСО № 7;

«объект № 11» предложен к продаже с проектом на административное здание, площадью 2 300 кв.м, который уже прошел государственную экспертизу, что не позволяет признать его незастроенным земельным участком без улучшений, существенно влияющих на его рыночную стоимость;

«объект № 12» – информация о данном объекте представлена на стр. 28 в табл. 5 отчета № 21-109.

Таким образом, перечисленные представителем Правительства Иркутской области в возражениях земельные участки не были приняты во внимание и проанализированы в отчете оценщиком ФИО6 правомерно, поскольку они в большинстве своем относятся к иному сегменту рынка либо отсутствовала информация о кадастровом номере, виде разрешенного использования, что не позволило оценщику сделать объективные выводы об их характеристиках, включая вид разрешенного использования и сведения о застройке участков. Такой поход оценщика соответствует положениям пункта 10 ФСО № 7.

Довод представителя Правительства о том, что итоговая величина рыночной стоимости одного квадратного метра земельного участка ниже минимальной величины, является надуманным, поскольку Федеральные стандарты оценки не содержат требований о том, что полученная рыночная стоимость конкретного объекта оценки должна находиться в пределах диапазонов средних цен предложений. Кроме того, на стоимость земельных участков оказывает влияние и иные факторы, перечисленные оценщиком в пункте 3.4. отчета Номер изъят, которые, помимо величины торга, могут как увеличивать, так и снижать его рыночную стоимость. Следовательно, нарушений требований ФСО № 3 в части неоднозначности толкования полученных результатов оценщиком ФИО6 не допущено.

Доводы представителя администрации г. Иркутска о том, что согласно пункту 10 ФСО № 7 оценщику необходимо сделать анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а так же при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значения цен, также является надуманным и противоречит пункту 20 ФСО № 7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Таким образом, вопреки доводам заинтересованного лица нарушений требований пункта 11 ФСО № 7 в отчете оценщика ФИО6 не усматривается.

Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226, на которые ссылается представитель администрации г. Иркутска, не являются обязательными при осуществлении оценочной деятельности. Согласно пункту 1.1. методические указания о государственной кадастровой оценке определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, следовательно, они не определяют критерии выбора объектов-аналогов, используемых оценщиком. Поэтому в данном случае вопреки доводам представителя заинтересованного лица нарушений требований законодательства об оценочной деятельности в части отбора объектов-аналогов не усматривается.

Цитата из статьи ФИО8 представителем администрации в возражениях приведена некорректно, с искажением текста автора. Кроме того, ссылка на цитату не подтверждает доводов заинтересованного лица о допущенных оценщиком нарушениях.

Вопреки доводам представителей административного ответчика и заинтересованного лица оценщику невозможно указать все представленные на рынке предложения к продаже земельных участков, расположенных вг. Иркутске в течение года, поскольку данный сегмент рынка является активным, а количество источников информации – значительным. С учетом этого законодателем установлено, что объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности, согласно которому информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

В этой связи не приведенная в составе анализа рынка информация об объекте в Октябрьском районе г. Иркутска, цена предложения которого составляет 11 062 руб. за 1 кв.м и находится в границах указанного оценщиком диапазона (стр. 31, табл. 6), не нарушает принцип достаточности. Следует учитывать, что оценщиком ФИО6 в качестве объектов-аналогов были выбраны земельные участки, расположенные в других районах г. Иркутска – Куйбышевском, Свердловском. Таким образом, наличие или отсутствие в составе анализа рынка предложения к продаже земельного участка, расположенного в другом районе города, не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

В данном случае нарушение принципа достаточности оценщиком не допущено, использование дополнительной информации не привело к изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, к какому-либо изменению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, потому оснований для признания отчета оценщика ФИО6 от Дата изъята Номер изъят несоответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и Федеральным стандартами оценки не имеется. Данные обстоятельства подтверждены и заключением судебной экспертизы, и судебным экспертом ФИО4 при ее допросе в суде.

Представители административного ответчика – Правительства Иркутской области и заинтересованного лица – администрации г. Иркутска в нарушение требований статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства не представили суду доказательств, подтверждающих недостоверность установленных отчетом оценщика (данные изъяты)» ФИО6 от Дата изъята Номер изъят и подтвержденных заключением судебной экспертизы Дата изъята Номер изъят сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, и доказательств того, что рыночная стоимость объекта оценки является иной.

Исходя из установленных обстоятельств, суд признает отчет оценщика (данные изъяты) ФИО6 от Дата изъята Номер изъят и заключение судебного эксперта ФИО4 от Дата изъята Номер изъят надлежащими доказательствами, достоверно подтверждающими рыночную стоимость принадлежащего ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 4 810 000 руб.

Оценивая имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и удовлетворения административных исковых требований ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят площадью 1 153 кв.м, <адрес изъят>,- в размере его рыночной стоимости 4 810 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, в связи с чем в резолютивной части решения суда необходимо указать сведения о дате обращения административного истца в суд с настоящим иском – 30 апреля 2021 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175, 178-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 1 153 кв.м, <адрес изъят> - в размере его рыночной стоимости 4 810 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

Дата обращения общества с ограниченной ответственностью «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости - 30 апреля 2021 г.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Председательствующий судья С.А. Черткова

Мотивированное решение составлено Дата изъята