Решение № 3А-408/2025 3А-408/2025~М-345/2025 М-345/2025 от 24 сентября 2025 г. по делу № 3А-408/2025

Дело № 3а-408/2025

55OS0000-01-2025-000431-25


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ведерниковой Н.В.

при секретаре Климакове Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 сентября 2025 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Логопарк «Солнечный» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Логопарк «Солнечный» (далее – ООО «Логопарк «Солнечный», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером № <...>, площадью 27228 +/- 293 кв.м, местоположение: <...>;

- с кадастровым номером № <...>, площадью 90285 +/- 105 кв.м, местоположение: <...>;

- с кадастровым номером № <...>, площадью 314750 +/- 196 кв.м, местоположение: <...>;

- с кадастровым номером № <...>, площадью 11938 +/- 38 кв.м, местоположение: <...>

- с кадастровым номером № <...>, площадью 136309 +/- 129 кв.м, месторождение: <...>;

- с кадастровым номером № <...>, площадью 111528 +/- 117 кв.м, местоположение: Российская Федерация, местоположение земельного участка установлено в 600 м юго-западнее относительно здания с почтовым адресом: <...> (том 3 л.д. 121-123, 124-126, 127-130, 131-132, 133-136, 137-138).

На основании акта об определении кадастровой стоимости от 11 февраля 2025 года № АОКС-55/2025/000093 в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере 24 507 105,96 рублей, установленной по состоянию на 1 января 2022 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 29 января 2025 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 14 февраля 2025 года (том 3 л.д. 98).

В соответствии с актом об определении кадастровой стоимости от 3 июня 2024 года № АОКС-55/2024/000373-испр в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2022 года: земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере 205 522 307,50 руб., земельного участка с кадастровым номером № <...> – 77 172 006,60 руб., дата начала применения кадастровой стоимости – 27 апреля 2024 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 5 июня 2024 года (том 3 л.д. 99, 100).

На основании акта об определении кадастровой стоимости от 17 апреля 2024 года № АОКС-55/2024/000249 в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере 10 015 743,24 рубля, установленной по состоянию на 1 января 2022 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 3 апреля 2024 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 22 апреля 2024 года (том 3 л.д. 101).

Согласно акту об определении кадастровой стоимости от 18 мая 2023 года № АОКС-55/2023/000271 в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере 104 073 284,59 рубля, установленной по состоянию на 1 января 2022 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 26 апреля 2023 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 23 мая 2023 года (том 3 л.д. 102).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> утвеждена Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2022 года составляет 85 897 750,32 рублей; дата начала применения – 1 января 2023 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 19 ноября 2022 года (том 3 л.д. 103).

22 мая 2025 года административный истец обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке объектов оценки от 20 мая 2025 года № 47-25, подготовленного ООО Экспертно-оценочное агентство «ЛЕДОН».

Решениями бюджетного учреждения от 20 июня 2025 года № ОРС-55/2025/000030, ОРС-55/2025/000031, ОРС-55/2025/000032, ОРС-55/2025/000033, ОРС-55/2025/000034, ОРС-55/2025/000035 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано (том 3 л.д. 17-49).

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что влечет увеличение размера арендных платежей, общество 1 июля 2025 года обратилось в суд с настоящим административным иском об оспаривании указанных решений бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной на основании названного выше отчета об оценке объектов оценки (том 1 л.д. 3-7).

В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца ФИО1 уточнил заявленные требования в части размера рыночной стоимости, просил признать незаконными решения бюджетного учреждения, установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании исправленного отчета об оценке объектов оценки от 7 августа 2025 года № 47-25/1, ссылаясь на устранение в нем замечаний (том 3 л.д. 146-149).

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании заявленные требований поддержал с учетом уточнений, просил удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного ответчика бюджетного учреждения ФИО2 возражала против удовлетворения требования о признании незаконными решений бюджетного учреждения, ссылаясь на их обоснованность. Разрешение требования об установлении рыночной стоимости земельного участка оставила на усмотрение суда (письменные возражения и пояснения - том 3 л.д. 7-8, том 5 л.д. 1).

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска ФИО3 в судебном заседании полагал, что оспариваемые решения являются законными. Не возражал против установления кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости в соответствии с исправленным отчетом (письменные отзывы – том 3 л.д. 117, том 5 л.д. 10).

Представители заинтересованных лиц Министерства имущественных отношений Омской области, Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, ООО «Логопарк «Звездный», ООО «Стройсервисмонтаж», ООО «ОАЗИС» в судебном заседании участие не принимали, о месте и времени его проведения извещены судом надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № <...> установлена на основании актов об определении кадастровой стоимости в соответствии со статьей 15 Закона № 237-ФЗ.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области, в том числе, земельного участка с кадастровым номером № <...>.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116) (том 3 л.д. 81-85).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п.

Согласно выпискам из ЕГРН, наряду с административным истцом, арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...> является также ООО «Стройсервисмонтаж», арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...> - ООО «ОАЗИС» (том 3 л.д. 127-128, 133-135), которые привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.

Оспариваемая кадастровая стоимость спорных земельных участков является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец обратился 22 мая 2025 года в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 30 января 2025 года. К заявлениям приложил отчет об оценке объектов оценки от 20 мая 2025 года № 47-25 (том 2 л.д. 1-344).

Пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Бюджетным учреждением 20 июня 2025 года приняты оспариваемые решения № ОРС-55/2025/000030, ОРС-55/2025/000031, ОРС-55/2025/000032, ОРС-55/2025/000033, ОРС-55/2025/000034, ОРС-55/2025/000035 об отказе в установлении кадастровой стоимости названных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с указанием на то, что в отчете ООО Экспертно-оценочное агентство «ЛЕДОН» от 20 мая 2025 года № 47-25 выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости, в том числе имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), пункта 22 ФСО № 7, подпункта 3 пункта 7, пунктов 9, 10 ФСО № V, пункта 10 ФСО № III, подпункта 2 пункта 2, пункта 8 ФСО № VI, пункта 4 ФСО № III, а именно:

в отчете отсутствует обоснование отказа от использования аналога – земельного участка с кадастровым номером № <...>, также оценщик необоснованно отказался от использования аналога – земельного участка с кадастровым номером № <...> (замечание № 1);

подбор большинства принятых оценщиком аналогов осуществлен на уровне ниже среднего значения диапазона, фактически по нижним границам диапазона значений удельных показателей стоимости, для каждой из ценовых зон (замечание № 2);

оценщик проводит нормализацию выборки объектов-аналогов путем исключения скорректированных цен аналогов с маргинальными (крайними) значениями скорректированных цен, исключение из выборки аналогов с крайними значениями цен с целью уменьшения коэффициента вариации не является процессом «нормализации», значение коэффициента вариации не является свидетельством однородности выборки аналогов (замечание № 3);

в основу расчета корректировки на местоположение (таблицы 11.17, 11.19 отчета) оценщик принимает мнение экспертов по состоянию на 1 января 2023 года, в результате чего корректировка на местоположение достигает «-58,33%», при этом приведенные интервалы рыночной стоимости земельных участков для ценовых зон и индексы ценовых зон, не подтверждены и не обоснованы, являются мнением экспертов, которое не подтверждается рыночными данными (замечание № 4);

в отчете отсутствуют скриншоты о продаже аналогов № 11-23, не принятых оценщиком в расчете, в связи с чем проверить корректность выводов оценщика о характеристиках не принятых к расчету земельных участков не представляется возможным (замечание № 5);

объектом оценки является земельный участок промышленной территории, огороженной забором, объекты-аналоги № 1, 3, 8, 9, 10 имеют частичное ограждение, то есть являются объектами, сопоставимыми с объектами оценки по ценообразующему фактору, но при расчете оценщик вводит понижающие корректировки, тем самым заведомо снижая стоимость объектов, в тексте объявлений аналогов № 1, 3, 9 отсутствует информация о наличии ограждения (замечание № 6);

в таблицах 11.1, 11.5, 11.9, 11.13, 11.17, 11.21, 11.25 отчета у аналога №4 (с кадастровым номером № <...>) указан характер использования - «основной», тогда как характер использования аналога № 5 «основной (1247 кв.м), вспомогательный (224 кв.м)», однако оценщик не вводит соответствующую корректировку к цене аналога (замечание № 7);

в отчете содержатся описки, не влияющие на рыночную стоимость объекта оценки:

- на странице 64 отчета указано «был проведен анализ стоимости земельных участков, выставленных на продажу в 2021, 2022, 2023, 2024 гг.», датой определения стоимости в отчете является «30 января 2025 года», следовательно, оценщик анализировал земельные участки, выставленные на продажу и в 2025 году;

- на странице 65 отчета после таблицы 9.1 указана максимальная цена предложения на земельные участки производственно-складского назначения в размере 989,12 руб. за 1 кв.м, однако в таблице 9.1 на странице 65 отчета приведена максимальная цена предложения земельных участков производственно-складского назначения в размере 1 545,54 руб. за 1 кв.м;

- на странице 91 отчета указано «Объекты-аналоги № 3, 10 являются участки с ценой продажи…», однако в скриншоте объявления на странице 277 отчета указана стартовая цена аукциона по продаже аналога № 3, что не является ценой продажи;

- на странице 93 отчета оценщик указывает «Корректировка на наличие у участка улучшений (соответствие градостроительному зонированию…)» и описывает корректировку на наличие ограждения, которое не зависит от градостроительного зонирования;

- на страницах 273, 274 отчета размещен скриншот объявление аналога № 3 с кадастровым номером № <...>, с указанием даты предложения «28 декабря 2024 года», однако в таблице 9.1 на странице 65 отчета указана дата предложения «30 апреля 2023 года» (замечание № 8) (том 1 л.д. 16-19, 21-24, 26-29, 31-34, 36-39, 41-44).

В ходе судебного разбирательства представителем Администрации г. Омска также приведены доводы и указаны в письменных отзывах о наличии недостатков в отчете ООО Экспертно-оценочное агентство «ЛЕДОН» от 20 мая 2025 года № 47-25, представленном административным истцом в обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости в бюджетное учреждение и изначально в суд.

Так, Администрацией г. Омска обоснованно отмечено, что в указанном отчете оценщик необоснованно использовал в расчете аналоги № 7, 8, 9, 10, неправомерно не принял в расчет земельный участок с кадастровым номером № <...>, который соответствует всем принятым для отбора аналогов критериям, в чем усматривается нарушение пункта 22 ФСО № 7 (подбор наиболее схожих с объектом оценки аналогов) и пунктов 5, 7, 10 ФСО № V (учет актуальности рыночной информации при сравнительном подходе к оценке) (том 3 л.д. 117).

В соответствии с отчетом ООО Экспертно-оценочное агентство «ЛЕДОН» от 20 мая 2025 года № 47-25, по состоянию на 30 января 2025 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составила 57 659 976 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 64 201 539 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 6 530 086 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 142 267 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 42 795 090 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 10 673 376 рублей (том 2 л.д. 156).

В ходе рассмотрения дела административным истцом при уточнении требований в обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости представлен исправленный отчет об оценке объектов оценки от 7 августа 2025 года № 47-25/1, подготовленный оценщиком ООО Экспертно-оценочное агентство «ЛЕДОН» с учетом приведенных выше замечаний Администрации г. Омска и замечания № 1, изложенного в оспариваемых решениях бюджетного учреждения. Согласно данному отчету, по состоянию на 30 января 2025 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 81 415 440 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 90 781 794 рубля, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 9 263 888 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 201 125 250 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 60 490 950 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 15 111 540 рублей (том 4 л.д. 144).

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Проанализировав содержание отчета от 7 августа 2025 года № 47-25/1, суд считает, что в нем устранены имевшиеся ранее недостатки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объектах оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок).

Как указано выше, оценщиком исправлены приведенные замечания Администрации г. Омска к отчету от 20 мая 2025 года № 47-25 (изначально представленному), а также признанное обоснованным судом и Администрацией г. Омска замечание № 1 бюджетного учреждения, содержащееся в оспариваемых решениях, в части необоснованного отказа от использования земельного участка с кадастровым номером № <...> (влияет на расчет рыночной стоимости).

Описки (опечатки), ошибки, указанные в замечании № 8 решений бюджетного учреждения, не влияющие на размер рыночной стоимости, в исправленном отчете отсутствуют.

Оценщиком при подготовке исправленного отчета, с учетом указанного выше замечания, принят к расчету объект-аналог № 22 (земельный участок с кадастровым номером № <...>) (том 4 л.д. 88-89).

С учетом замечания Администрации г. Омска об использовании в расчете отчете объектов-аналогов №№ 7-10 при недопустимом их отличии от объектов оценки по ценообразующему фактору – «дата предложения/дата оценки» (при сроке, превышающем средний срок экспозиции в размере 24,6), а также при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по данному параметру, в исправленном отчете указанные объекты-аналоги исключены (страницы 86-87 исправленного отчета).

Иные замечания, содержащиеся в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, являются несостоятельными в силу следующего.

Так указание в решениях бюджетного учреждения на то, что подбор большинства принятых оценщиком аналогов осуществлен на уровне ниже среднего значения диапазона удельных показателей стоимости для каждой из ценовых зон, отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, необоснованно.

Вопреки данному замечанию, описание объема доступных оценщику аналогов и критерии отбора аналогов приведены оценщиком в отчете. Необходимость описания всего объема информации, в том числе относительно объектов, не являющихся аналогами применительно к объектам оценки, не предусмотрена действующим законодательством об оценочной деятельности, согласно которому мотивы отклонения должны быть приведены оценщиком только в отношении объектов-аналогов.

Замечание о том, что в отчете отсутствует обоснование отказа от использования аналога – земельного участка с кадастровым номером № <...> необоснованно, поскольку, согласно письму Омской коллегии оценщиков № 8/24, участок не может использоваться в качестве аналога.

Вопреки указанию бюджетного учреждения, описание объема доступных оценщику аналогов и критерии отбора аналогов приводятся оценщиком в отчете.

Указание административного ответчика о том, что подбор аналогов осуществлен оценщиком на уровне ниже среднего значения диапазона, основано на анализе диапазона цен применительно к административным округам города Омска, в то время как оценщик исходил из интервала стоимости земли в соответствующей ценовой зоне.

Позиция бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем попарного исключения аналогов с маргинальными (крайними) значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей отчета, не может быть принята во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33 % является общераспространенной оценочной практикой. Применение такого исключения из выборки аналогов обосновано оценщиком необходимостью приведения коэффициента вариации к допустимому значению, не превышающему 33 %. При проведении расчетов оценщик проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации. Анализ выполненной в отчете статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.

Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком необоснованно применены значения корректировок на местоположение, определяемые экспертным мнением, несостоятельно, поскольку в соответствии с первоначальным отчетом указанная корректировка применялась исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно изданию «Справочник оценщика. Земельные участки – 2023. Часть 1. Территориально-экономическое зонирование на 1 января 2023 года и Часть 2. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (далее – Справочник), в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположены объекты-аналоги и оцениваемый объект, а не исходя из диапазонов ценовых зон. Территориально-экономическое (ценовое) зонирование города Омска, представленное на сайте www.око55.рф, актуализировано Комитетом по экспертно-аналитической деятельности НП «Омская коллегия оценщиков». Таким образом, использование Справочника при применении корректировок на местоположение не свидетельствует о незаконности выводов оценщика в данной части.

Указание административным ответчиком на отсутствие в отчете скриншотов о продаже объектов недвижимости - аналогов № 11-23, не принятых оценщиком в расчет, мотивированное бюджетным учреждением невозможностью проверки корректности выводов оценщика о характеристиках объектов-аналогов, также является несостоятельным. Как следует из отчета, оценщик руководствовался информационным письмом Некоммерческого партнерства «Омская коллегия оценщиков» от 25 февраля 2025 года исх. № 03-1/25, определяющим объекты, которые не могут являться объектами-аналогами в сегменте «Производственная деятельность» для определения рыночной стоимости земельных участков. Использование содержащихся в названном документе сведений не свидетельствует о незаконности выводов оценщика в данной части. Перечень указанных в информационном письме объектов подготовлен комитетом по экспертно-аналитической деятельности Омской коллегии оценщиков на профессиональной основе с участием ведущих оценщиков и экспертов, членов Некоммерческого партнерства, по результатам всестороннего анализа общей базы данных земельных участков соответствующего сегмента. По результатам структурированного анализа были определены объекты, которые в силу тех или иных базовых параметров не могут являться объектами-аналогами для определения рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2025 года. Данное письмо имеется в свободном доступе на сайте НК «Омская коллегия оценщиков», к письму прилагаются скриншоты объявлений о продаже объектов-аналогов, включенных в Перечень указанных в письме объектов.

Также несостоятельна позиция бюджетного учреждения о том, что оценщик вводит понижающие корректировки на наличие ограждения на земельных участках. В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 в соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Наличие забора (ограждения) является обязательным требованием для проведения строительных работ на участке, поэтому у предлагаемых к продаже таких участков стоимость увеличивается, по сравнению со стоимостью аналогичных участков, у которых ограждение отсутствует. Из данного следует, что для целей установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный, а при наличии улучшений у объектов-аналогов, отсутствующих у оцениваемого объекта, необходимо внесение соответствующих корректировок. Согласно отчету, корректировка на наличие у объектов улучшений (забор, ограждение) применялась на основании данных Справочника.

Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком не введена корректировка на форму земельного участка («основной» или «вспомогательный» вид использования) к аналогу № 4, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в соответствии со сведениями, содержащимися в публичной кадастровой карте, объект-аналог № 4 (земельный участок с кадастровым номером № <...>) имеет форму, близкую к прямоугольной, а также вытянутую часть, на которой расположен проезд (страницы 265-267 исправленного отчета). Земельный участок с кадастровым номером № <...> расположен в производственной зоне П-1.2, для которой в соответствии с подпунктом 6 пункта 5 статьи 52 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденных Решением Омского городского Совета от 10 декабря 2008 года № 201, минимальный процент застройки земельного участка с таким видом разрешенного использования составляет 20%, максимальный – 80%. Минимальная площадь, не подлежащая застройке, составляет 294,2 кв.м (1471*20/100). Следовательно, часть участка, площадью 224,0 кв.м, используемая для проезда, не превышает установленные указанными Правилами ограничения по площади, не подлежащей застройке (294,2 кв.м), в связи с этим корректировка на форму земельного участка в данном случае не применима.

Допущенные оценщиком в первоначальном отчете опечатки (описки), не повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, в исправленном отчете устранены.

Иных возражений относительно отчета от 7 августа 2025 года № 47-25/1 процессуальными оппонентами не приведено.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривалось сторонами и заинтересованными лицами, что первоначально представленный отчет об оценке объектов оценки от 20 мая 2025 года № 47-25 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не соответствует, следовательно, он не мог быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельных участков. В связи с этим отказ бюджетного учреждения в удовлетворении заявлений административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, является правильным. Оспариваемое решение принято уполномоченным органом с соблюдением порядка и формы его принятия.

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений незаконными отсутствуют.

Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании исправленного отчета, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения в обжалуемом решении, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представленный административным истцом отчет об оценке от 7 августа 2025 года № 47-25/1 содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов.

Оценщиком изучен рынок недвижимости, проведен анализ объектов оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки, проанализированы и выбраны для расчета рыночной стоимости в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО № 7 объекты-аналоги в соответствующем сегменте земельных участков, подходящие по критериям.

Оценка проводилась по состоянию на 30 января 2025 года.

Представители административного ответчика и заинтересованных лиц не оспаривали тот факт, что во вновь представленном отчете учтены замечания, влияющие на правильность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, правом на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы воспользоваться не пожелали, не возражали против установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости в соответствии с указанным выше исправленным отчетом.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов, суду не представлено.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета от 7 августа 2025 года № 47-25/1 требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости на основании указанного отчета.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявлений в бюджетное учреждение следует считать 22 мая 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 30 января 2025 года в размере его рыночной стоимости 81 415 440 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 30 января 2025 года в размере его рыночной стоимости 90 781 794 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 30 января 2025 года в размере его рыночной стоимости 9 263 888 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 30 января 2025 года в размере его рыночной стоимости 201 125 250 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 30 января 2025 года в размере его рыночной стоимости 60 490 950 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 30 января 2025 года в размере его рыночной стоимости 15 111 540 рублей.

Датой подачи заявлений считать 22 мая 2025 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Логопарк «Солнечный» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова

Мотивированное решение суда изготовлено 3 октября 2025 года.