Решение № 3А-110/2021 3А-110/2021(3А-526/2020;)~М-517/2020 3А-526/2020 М-517/2020 от 5 апреля 2021 г. по делу № 3А-110/2021

Дело № 3а-110/2021

УИД 25ОS0000-01-2020-000543-68


Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

6 апреля 2021 года город Владивосток

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Поломошновой Г.А.,

при секретаре Салмине В.А.,

с участием представителя административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Приморского края ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственный комплекс «СКИФ» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю, заинтересованное лицо - администрация Октябрьского муниципального района Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственный комплекс «СКИФ» (далее – ООО СК «СКИФ») обратилось в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3189 380 кв.м, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 6 852 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, <адрес>.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что указанный земельный участок принадлежит ООО СК «СКИФ» на праве аренды.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 июля 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 17 сентября 2019 года составляет ....

Указанная кадастровая стоимость была установлена Актом определения кадастровой стоимости от 17 сентября 2019 года № 25-0-1-137/3001/2019-259/1.

Вместе с тем, рыночная стоимость указанного земельного участка согласно Отчёту № 05-06/07-20-1 об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 29 сентября 2020 года, выполненному ООО Консалтинговая Фирма «КОНСАН», по состоянию на 17 сентября 2019 года составляет ....

6 октября 2020 года ООО СК «СКИФ» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26 октября 2012 года № П/486 при Управлении Росреестра по Приморскому краю (далее - комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, решением комиссии от 30 октября 2020 года № 16/10 заявление ООО СК «СКИФ» было отклонено.

Указанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № значительно превышает его рыночную стоимость. Арендная плата зависит от размера установленной кадастровой стоимости земельного участка и затрагивает права и обязанности административного истца как арендатора.

Просит суд: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3189 380 кв.м равной его рыночной стоимости в размере ....

До рассмотрения дела по существу к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю, в качестве заинтересованного лица администрация Октябрьского муниципального района Приморского края, исключена из числа заинтересованных лиц администрация Уссурийского городского округа Приморского края.

Представитель административного истца, представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю, представители заинтересованного лица в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания.

От представителя административного истца ООО СК «СКИФ» ФИО2, действующей на основании доверенности, представителя заинтересованного лица администрации Октябрьского муниципального района Приморского края поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Приморского края ФИО1 в судебном заседании против удовлетворения заявленных административных исковых требований возражала, по доводам, изложенным в представленном министерством имущественных и земельных отношений Приморского края отзыве на административное исковое заявление, из которого следует, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель Приморского края утверждены постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п, которое в настоящее время действует и ни кем не обжаловано. Согласно положительному экспертному заключению Некоммерческого партнёрства по содействию специалистам кадастровой оценки «Кадастр-оценка» от 5 ноября 2015 года № Э15-0928-01-01 на отчёт об оценке от 1 октября 2015 года № № «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края», составленный Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Приморскому краю, следует, что данный отчёт, выводы которого отражены в постановлении департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Просит в удовлетворении заявленных административных исковых требований отказать.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Приморского края ФИО1, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Актом определения кадастровой стоимости объекта недвижимости Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» от 17 сентября 2019 года № 25-0-1-137/3001/2019-259/1 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере ....

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-Ф3) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно материалам административного дела, 23 сентября 2019 года между Администрацией Октябрьского района Приморского края («Арендодатель») и ООО СК «СКИФ» («Арендатор») заключен Договор № 122 аренды земельного участка, находящегося на территории Октябрьского района Приморского края, согласно которому в соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона № 137-Ф3 от 25 октября 2001 года «О введении в действие Земельного кодекса РФ», подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду сроком на 8 лет 2 месяца 21 день земельный участок с кадастровым номером № площадью 3189 380 кв.м для выращивания зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных культур. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 6 852 метрах от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенный вид использования земельного участка: для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1). Срок действия настоящего договора аренды устанавливается: 23 сентября 2019 года по 13 декабря 2027 года (пункт 2.1). Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2.2).

Согласно пункту 3.1 за вышеуказанный в договоре земельный участок Арендатор выплачивает арендную плату в соответствии с порядком определения арендной платы за пользование земельным участком, утвержденным постановлением Администрации Приморского края от 11 марта 2015 года № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов».

Размер арендной платы за вышеуказанный земельный участок на период с 23 сентября 2019 года по 31 декабря 2019 года составляет ... в соответствии с решениями Думы Октябрьского района от 28 апреля 2011 года № 66-НПА «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Октябрьского района» и от 24 ноября 2016 года № 117-НПА «О внесении изменений в Решение Думы Октябрьского района от 28 апреля 2011 года № 66-НПА «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Октябрьского района» (пункт 3.2).

Арендная плата Арендатором перечисляется ежегодно равными частями в срок до 15 ноября, до 15 февраля, до 15 мая, до 15 августа (пункт 3.4).

Арендная плата может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом, без внесения изменений в договор (пункт 3.8).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю 11 октября 2019 года, запись регистрации №-25/005/2019-2.

В соответствии с пунктом 4 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов, утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 11 марта 2015 года № 75-па, размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где: А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

Поскольку сумма арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю, от 14 июля 2020 года № 25/ИСХ/20-300006 в отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере ..., которая определена по состоянию на 17 сентября 2019 года, утверждена 17 сентября 2019 года и внесена в Единый государственный реестр недвижимости 17 сентября 2019 года на основании Акта определения кадастровой стоимости от 17 сентября 2019 года № 25-0-1-137/3001/2019-259/1.

Для реализации права на пересмотр определения кадастровой стоимости указанного земельного участка ООО СК «СКИФ» 6 октября 2020 года обратилось с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая решением от 30 октября 2020 года № 16/10 отклонила данное заявление.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, административный истец указал на несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, арендуемого им, его рыночной стоимости, что нашло своё подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении его прав, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Так, в обоснование заявленных требований административным истцом ООО СК «СКИФ» представлен Отчёт № 05-06/07-20-1 об оценке объекта оценки от 29 сентября 2020 года, составленный оценщиком ООО Консалтинговая Фирма «КОНСАН» ФИО3, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка площадью 3189 380 кв.м, с кадастровым номером № по состоянию на 17 сентября 2019 года составляет ....

В соответствии со статьёй 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, оценивая Отчёт № 05-06/07-20-1 об оценке объекта оценки от 29 сентября 2020 года, составленный оценщиком ООО Консалтинговая Фирма «КОНСАН» ФИО3, приходит к выводу о том, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности и признаёт его достоверным доказательством.

Оценка рыночной стоимости земельного участка произведена оценщиком, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы в области оценочной деятельности; указанный Отчёт отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьёй 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, разрешенном использовании; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. В Отчёте подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов; подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В Отчёте содержатся таблицы, описания расчётов, сами расчёты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов; приложены документы, которые оценщик использовал в работе по составлению Отчёта.

Доказательств несоответствия Отчёта № 05-06/07-20-1 от 29 сентября 2020 года, требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении судебной оценочной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка ими не заявлялось.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ООО СК «СКИФ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 17 сентября 2019 года.

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, суд признаёт дату обращения ООО СК «СКИФ» с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости спорного земельного участка – 6 октября 2020 года.

Руководствуясь статьями 178, 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственный комплекс «СКИФ» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю, заинтересованное лицо - администрация Октябрьского муниципального района Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3189380 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешённое использование: для сельскохозяйственного использования; адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 6 852 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 17 сентября 2019 года.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственный комплекс «СКИФ» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 6 октября 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.А. Поломошнова