Решение № 3А-35/2021 3А-35/2021~М-187/2020 М-187/2020 от 24 июня 2021 г. по делу № 3А-35/2021

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) № 31OS0000-01-2020-000199-77

Производство № 3а-35/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июня 2021 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова,

при секретаре Е.П. Грущенко,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административных ответчиков Правительства Белгородской области и департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО2, представителей заинтересованного лица администрации города Белгорода ФИО3, ФИО4,

в отсутствие административного истца ФИО5, представителей административного ответчика Управление Росреестра по Белгородской, заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО5 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий,

установил:

ФИО5, являясь собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №, расположенных по адресу: <адрес><адрес>, обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанных нежилых зданий по основанию недостоверности сведений об объектах недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости.

В обоснование заявленного требования указано, что при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости были использованы недостоверные сведения. В частности, по объекту с кадастровым номером № использовались недостоверные сведения о материале стен, неправильно определенна величина физического износа объекта оценки. Объект с кадастровым номером № неправильно отнесен к 9 группе объектов недвижимости «Объекты производственного назначения», использованы недостоверные сведения о площади, объеме и высоте этажей объекта недвижимости, неправильно определена величина физического износа (не использованы имеющиеся данные), расчет кадастровой стоимости произведен с учетом недостоверных сведений о материале стен объекта оценки. Расчет кадастровой стоимости объекта оценки с кадастровым номером № проводился без учета данных о материале стен, допущены искажения при расчете стоимости исходя из принятой оценщиком группы объекта и использованных в дальнейшем методики и порядка оценки.

Административный истец, будучи извещенной надлежащим образом о месте и времени судебного заседания заказной почтовой корреспонденцией (РПО № 30800059744068 вручено 25.05.2021), а также 16.06.2021 по электронной почте, адрес которой указан в тексте административного искового заявления, в судебное заседание не явилась, обеспечив явку своего представителя ФИО6, которая в судебном заседании уточнила административные исковые требования, просив установить кадастровую стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами №, № по состоянию на дату оценки в размере их рыночной стоимости, определенной экспертом ФИО16 по результатам проведенной судебной экспертизы – нежилого здания с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб., нежилого здания с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб. исходя из площади здания 706,4 кв. м. В отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № представила заявление об отказе от административного иска в части требований о признании недостоверной и изменении кадастровой стоимости, которое удовлетворено определением суда от 24.06.2021, производство по делу в указанной части прекращено.

Представитель административных ответчиков Правительства Белгородской области и департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, № в размере их рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, полагала, что экспертом ФИО17 при подготовке экспертного заключения допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, повлиявшие на результат рыночной стоимости объектов недвижимости. Приведенные представителем замечания по заключению эксперта устранены пояснениями эксперта ФИО18 в судебном заседании.

После объявленного в судебном заседании перерыва представитель административных ответчиков указала, что требования административного истца в отношении объекта с кадастровым номером № площадью 706,4 кв. м не могут быть удовлетворены, поскольку согласно сведениям технического учета была произведена самовольная реконструкция нежилого здания, вследствие чего его площадь изменилась с 846,5 кв. м на 706,4 кв. м. В Едином государственном реестре недвижимости объекта с кадастровым номером №, имеющего площадь 706,4 кв. м не значится; площадь здания указана в размере 846,5 кв. м.

Представители заинтересованного лица администрации города Белгорода по существу спора возражений не заявили.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области и заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области о месте и времени судебного заседания извещены надлежаще в порядке, предусмотренном частью 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (первое судебное извещение после возобновления производства по делу получено 20.05.2021), явку своих представителей в суд не обеспечили.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителей вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, допросив эксперта, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ФИО5 на праве собственности принадлежат нежилые здания с кадастровыми номерами № и №, расположенные по адресу: <адрес><адрес> (выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 18.01.2021 № КУВИ-001/2021-2501410 и № КУВИ-001/2021-2521657).

В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого Кодекса.

Согласно статье 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) недвижимое имущество, к числу которого относятся и здания.

В силу части 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи (часть 2 стать 402 Налогового кодекса Российской Федерации).

Законом Белгородской области от 02.11.2015 № 9 «Об установлении единой даты начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», вступившим в силу с 01.01.2016, установлена единая дата начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01.01.2016.

Постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 № 414-пп по состоянию на 05.07.2015 утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области.

Спорные нежилые здания поставлены на кадастровый учет 28.06.2012 и вошли в перечень объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых утверждена по состоянию на 05.07.2015, - кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена в размере <данные изъяты> руб., нежилого здания с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника. Указанные выше объекты недвижимости являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, административный истец представила в суд составленные оценщиком ООО <данные изъяты> ФИО26 отчеты от 25.02.2021 № ОКС 25/02 № ОКС 26/02. По состоянию на 05.07.2015 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена оценщиком в размере <данные изъяты> руб., нежилого здания с кадастровым номером №, исходя из площади здания 706,4 кв. м, – <данные изъяты> руб.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административных ответчиков и заинтересованного лица относительно доказательства рыночной стоимости нежилых зданий, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости нежилых зданий, определенных в представленных административным истцом отчетах об оценке, и кадастровой стоимостью, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, судом была назначена экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, № на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость и проверку отчетов об оценке от 25.02.2021 № ОКС 25/02 № ОКС 26/02 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Производство экспертизы было поручено эксперту-оценщику индивидуальному предпринимателю ФИО19

По результатам экспертизы ФИО20 составлено и представлено в суд экспертное заключение от 30.04.2021 № 59-21, согласно которому эксперт пришел к выводу, что по состоянию на 05.07.2015 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 846,5 кв. м по состоянию на 05.07.2015 составила <данные изъяты> руб. Экспертом также произведен расчет рыночной стоимости здания с кадастровым номером № для площади 706,4 кв. м - <данные изъяты> руб.

Отвечая на второй вопрос, направленный на проверку представленных административным истцом отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт пришел к выводу о том, что при составлении отчетов оценщиком ООО <данные изъяты> были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Экспертное заключение от 30.04.2021 № 59-21 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза рыночной стоимости нежилых зданий проведена путем их натурного осмотра, исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объектов исследования с результатами предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости здания.

При определении рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, № эксперт применил сравнительный и доходный подходы к оценке, отказавшись со ссылкой на положения подпунктов «а», «в» пункта 24 ФСО № 7, от использования затратного подхода.

Анализирую сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки, ФИО21 указал, что оцениваемые нежилые здания по своим характеристикам относятся к группе «коммерческие объекты свободного назначения» и к классу «низкоклассные производственно-складские объекты».

Анализ рынка, произведенный экспертом, выявил пять предложений об арендных ставках низкоклассных производственно-складских объектов на территории исследования, что позволило сделать вывод о том, что цены предложений и арендные ставки низкоклассных производственно-складских объектов в течение срока экспозиции (6 месяцев) остаются неизменными.

Диапазон цен предложений низкоклассных производственно-складских объектов площадью от 96 кв. м до 8 700 кв. м по состоянию на 05.07.2015 на территории г. Белгорода составляет от 2 988,51 до 35 000 руб./кв. м, при среднем значении 18 391,89 руб./ кв. м.

Диапазон значений арендной ставки, по которой сдаются в аренду низкоклассные производственно-складские объекты, площадью от 50 кв. м до 262 кв. м по состоянию на 05.07.2015 на территории г. Белгорода составляет от 92,5 до 300 руб./ кв. м, при среднем значении 188,5 руб. /кв. м.

При этом, небольшое количество предложений по продаже и сдаче в аренду низкоклассных производственно-складских объектов за довольно продолжительный промежуток времени, большой разброс цен предложений и арендных ставок, указывают на то, что данный сегмент рынка на территории г. Белгорода неактивен (Справочник оценщика недвижимости «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» (Том II) / под ред. Л.А. Лейфера. – Нижний Новгород, 2014). Опираясь на данный источник, эксперт распределил факторы и коэффициенты их влияния на стоимость и арендные ставки низкоклассных производственно-складских объектов.

Для расчета стоимости каждого из нежилых зданий сравнительным подходом эксперт использовал метод сравнения продаж, в рамках которого выбрал три объекта-аналога, сопоставимых с объектами оценки. Информация об объектах аналогах, их характеристиках получена из открытых источников в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - https://ruads.org (объявления № 545774172, № 584802199, № 496830944).

Характеристики аналогов представлены в таблице на стр. 25-28 (для здания с кадастровым номером №) и стр. 59-60 (для здания с кадастровым номером №) экспертного заключения.

Анализируя объекты оценки и подобранные объекты-аналоги на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

В заключении при расчете сравнительным подходом стоимости для каждого из нежилых зданий экспертом обоснованы и применены корректировки на торг, площадь, наличие отопления, тип объекта и долю административно бытовых помещений в общей площади (ко всем аналогам).

В результате рыночная стоимость объекта с кадастровым номером №, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила <данные изъяты> руб.

Рыночная стоимость объекта с кадастровым номером №, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила <данные изъяты> руб. для площади 846,5 кв. м и <данные изъяты> руб. для площади 706,4 кв. м.

При определении рыночной стоимости с применением доходного подхода использовался метод прямой капитализации.

В качестве объектов-аналогов экспертом отобрано 3 объекта свободного назначения с известными арендными ставками, которые сравнивались с объектами оценки. Эксперт, опираясь на Справочник оценщика недвижимости «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» (Том II) / под редакцией Л.А. Лейфера. – Нижний Новгород, 2014, определил интервалы и средние значения среднегодовой величины операционных расходов для низкоклассных производственно-складских объектов, выраженные в процентах от потенциального валового дохода.

Рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером №, рассчитанная в рамках доходного подхода, составила <данные изъяты> руб.

Рассчитанная в рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб. для площади 846,5 кв. м и <данные изъяты> руб. для площади 706,4 кв. м.

При согласовании полученных в рамках подходов к оценке результатов по каждому нежилому зданию эксперт использовал метод причинно-следственного анализа, для чего определил веса. Опираясь на собственный опыт и профессиональные знания, эксперт пришел к выводу о том, что по состоянию на 05.07.2021 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб.; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб. для площади 846,5 кв. м и <данные изъяты> руб. для площади 706,4 кв. м.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 05.07.2015 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб. для площади 846,5 кв. м и <данные изъяты> руб. для площади здания 706,4 кв. м.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности. Расчеты эксперта ФИО22 не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Напротив, как установлено судом, отчеты об оценке рыночной стоимости нежилых зданий от 25.02.2021 № ОКС 25/02 № ОКС 26/02, составленные оценщиком ООО <данные изъяты> ФИО27, содержат ряд недостатков, влияющих на величину рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Определяя сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки, оценщик указывает, что помещения фактически используются по торговому назначению и делает вывод о том, что «объект оценки относится к рынку нежилых помещений торгово-офисного назначения». При этом, в отчете не указано по какому именно назначению фактически использовались помещения объектов оценки на дату оценки (05.07.2015). По данным технической документации, исходя из общей площади зданий, основная часть которых приходится на долю складских помещений, а также учитывая ответ департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 13.11.2020 на обращение ФИО5, из которого следует, что спорные нежилые помещения отнесены на этапе группировки объектов оценки к 9 группе объектов недвижимости «Объекты производственного назначения», объекты оценки относились к рынку объектов производственно-складского назначения.

В связи с неправильным определением оценщиком сегмента рынка, к которому относятся оцениваемые объекты, оценщиком проанализированы фактические данные о ценах предложений и арендных ставках нежилых зданий и помещений из другого сегмента рынка, к которому объекты оценки не относятся, что, в свою очередь, привело к невыполнению оценщиком анализа фактических данных о ценах предложений и арендных ставках объектов недвижимости в сегменте рынка, к которому принадлежат объекты оценки. Указанное обстоятельство также повлекло неправильное определение факторов, влияющих на стоимость сопоставимых объектов недвижимости.

В нарушение требований подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 все нежилые здания и помещения, использованные оценщиком в качестве объектов аналогов, не относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и не сопоставимы с ними по ценообразующим факторам – состоянию здания и состоянию отделки. Так, в объявлении о продаже нежилого здания площадью 479 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> указано, что оно является «бывшим рестораном «7 пятниц», которое требует ремонта». В объявлениях о продаже нежилого помещения площадью 4 800 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, а также нежилого здания площадью 658 кв. м, расположенного по адресу: г<адрес>, указано, что объекты являются «торгово-офисными».

В нарушение подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7 оценщиком использована лишь часть доступных объектов-аналогов, поскольку анализ рынка, произведенный экспертом, позволил выявить 5 низкоклассных производственно-складских объектов с известными ценами предложений.

При проверке отчета № ОКС 25/02 экспертом установлено, что отказ оценщика от применения доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки является необоснованным, что свидетельствует о нарушении требований пункта 11 ФСО № 1. Утверждение оценщика о том, что «оцениваемый объект по своим характеристикам не является инвестиционно-привлекательным, требует значительных капительных вложений в ремонт, не приносит собственнику стабильного дохода, способность генерировать доход низкая» не подтверждено должным образом и вводит в заблуждение пользователей отчета.

Также при оценке нежилого здания с кадастровым номером № оценщиком неправильно определен физический износ объекта оценки, без учета долговечности отдельный частей здания и их различных конструктивных элементов, что свидетельствует о нарушении требований подпункта «б» пункта 24 ФСО № 7.

Производя проверку отчета № ОКС 26/02 экспертом установлено, что при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № оценщиком были допущены идентичные нарушения, что и при определении рыночной стоимости объекта сравнительным подходом, а именно – для определения арендной ставки оценщиком в качестве объектов-аналогов использовались объекты недвижимости не относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, в расчетах использована лишь часть доступных объектов-аналогов, примененные значения корректировок по ценообразующим факторам не относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка.

Неправильное определение арендной ставки, по которой оцениваемый объект мог быть сдан в аренду, в свою очередь, привело к неправильному определению других расчетных показателей – потенциального валового дохода, действительного валового дохода, операционных расходов и чистого операционного дохода.

В нарушение требований подпункта «ж» пункта 23 ФСО № 7 оценщиком, после выполнения «деления», из полученной рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № произведено «вычитание» рыночной стоимости «пятна застройки» земельного участка в размере <данные изъяты> руб. При этом, из содержания объявлений о сдаче в аренду нежилых помещений, использованных оценщиком для расчетов, не следует, что они сдавались в аренду вместе с земельным участком. Таким образом «вычитание» рыночной стоимости земельного участка не предусмотрено методом прямой капитализации и произведено оценщиком необоснованно.

Суд приходит к выводу, что приведенных, а также иных выявленных экспертом ФИО23 нарушений, допущенных оценщиком, очевидно достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №.

Ввиду этого отчеты от 25.02.2021 № ОКС 25/02 № ОКС 26/02, составленные оценщиком ООО <данные изъяты>, отвергаются судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорных нежилых зданий.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Представитель административного истца, уточняя заявленные административные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб., рассчитанной экспертом ФИО24 исходя из площади здания 706,4 кв. м. Вместе с тем, согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, площадь спорного нежилого здания составляет 846,5 кв. м. В представленном суду дополнительном отзыве на административный иск, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области указало, что сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером № поступили в орган кадастрового учета в форме электронного документа, при этом оснований для проверки соответствующих сведений, равно как и жалоб (обращений) в связи с недостоверностью внесенных сведений, не имелось. Согласно представленным административным истцом данным технического учета по состоянию на 19.03.2002 площадь здания составляла 846,5 кв. м. В соответствии с техническим паспортом от 03.11.2009, копия которого также имеется в материалах дела, площадь здания изменена на 706,4 кв. м, имеется отметка о самовольно произведенной реконструкции. Самовольно произведенная реконструкция до настоящего времени в установленном порядке административным истцом не узаконена и, следовательно, нежилое здание в реконструированном виде площадью 706,4 кв. м не может являться объектом, подлежащим учету при проведении массовой кадастровой оценки.

Более того, согласно части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с законом сведений.

При определении кадастровой стоимости с применением методов массовой оценки учитывалась площадь здания, указанная в Едином государственном реестре недвижимого имущества – 846, 5 кв. м.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости нежилых зданий, принадлежащих административному истцу, в размере, определенном экспертом ФИО25 по результатам проведенной судебной экспертизы, то есть для нежилого здания с кадастровым номером № - <данные изъяты> руб., для нежилого здания с кадастровым номером № - <данные изъяты> руб.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие становления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Доказательств обращения административного истца в Комиссию не представлено; в суд с настоящим административным иском ФИО5 обратилась 28.12.2020.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО5 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 173, 3 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной - <данные изъяты> руб. по состоянию на 05.07.2015 и до даты внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 846, 5 кв. м, по адресу: <адрес> в размере равном рыночной стоимости - <данные изъяты> руб. по состоянию на 05.07.2015 и до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о новой кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Датой подачи заявления ФИО5 о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 28.12.2020.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 08.07.2021

Решение17.07.2021