Решение № 2А-3528/2025 от 19 декабря 2025 г.

Административное дело №2а-3528/2025

УИД - 09RS0001-01-2025-000824-15


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 декабря 2025 года г. Черкесск

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Ковалевой О.Г., при секретаре судебного заседания – Абайхановой А.И.,

с участием: представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Черкесского городского суда административное дело №2а-3528/25 по административному иску БатчаеваМанафаУнуховича к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска о признании действий незаконными и обязании заключить договор аренды

у с т а н о в и л:

БатчаевМанафУнухович (далее – истец) обратился в Черкесский городской суд КЧР с иском к Управлению по имущественным отношениям мэрии МО города Черкесска о признании незаконным отказ Управления за№ 30-1939/2 от 25.12.2024 года о предоставлении в аренду ФИО1, земельного участка площадью - 240 кв.м., расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес> с кадастровым №. Просил суд: Обязать Управление по имущественным отношениям мэрии МО <адрес> предоставить в аренду ФИО1, земельный участок площадью 240 кв.м., с кадастровым№, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>,сроком на три года без проведения торгов.

В обоснование иска указано, что 15 ноября 2021 года был заключён договор аренды земельного участка №71 между БатчаевымМанафомУнуховичем и Управлением по имущественным отношениям мэрии МО города Черкесска (далее – ответчик). СогласноТехническому плану объекта незавершенного строительства и Выписке из ЕГРН от 19.11.2024 года, в соответствии с Разрешением на строительство № №, выданным 29.04.2014 года Управлением градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, ФИО1 является собственником объекта недвижимости – магазин, незавершенного строительством процентом готовности 90%, на земельном участке площадью 240 кв.м., с кадастровым№№, по адресу: <...>. В период действия договора аренды на данном земельном участке был возведен магазин, процентом готовности 90%, что подтверждается техническим планом данного объекта и выпиской из ЕГРН. Не успев окончить строительство ФИО1, обратился в Управление по имущественным отношениям мэрии МО города Черкесска для заключения договора аренды указанного земельного участка для последующего продления разрешения на строительство и его завершения. Административный ответчик, сославшись на необходимость проведения аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка №30-1939/2 от 25.12.2024 года, ответил истцу отказом. Истец считает данный отказ незаконным, необоснованным и подлежащим отмене по следующим основаниям. Как до истечения срока договора аренды, так и после ее истечения ответчиком в адрес истца уведомление (извещение) о расторжении договора аренды и возврата земельного участка не поступало. Истец владеет и пользуется спорным земельным участком в соответствии с видом его разрешенного использования без нарушений условий договора. Как следует из документов, приложенных к данному административному исковому заявлению, земельный участок находится у истца с ДД.ММ.ГГГГ, более того, на данном земельном участке находится магазин, который построен на основании разрешения на строительство, то есть для государственной регистрации данного магазина необходим договор аренды на земельный участок срок которого не истек, а ответчик отказывая в предоставлении (продлении) срока договора аренды прямо нарушает права истца по приведению в соответствие с действующим законодательством по регистрации права истца на имущество. Истец пользуется спорным земельным участком с 2021 года и на протяжении всего срока аренды соблюдает условия договоров аренды спорного земельного участка, использует данный земельный участок строго по целевому назначению, задолженности по аренде земельного участка не имеет, на протяжении всего периода времени нареканий со стороны ответчика не получал, какие-либо притязания со стороны третьих лиц также отсутствуют. На сегодняшний день у истца отсутствует возможность достроить свой магазин без соответствующих правоустанавливающих документов на земельный участок, что в свою очередь не позволяет истцу достроить свой магазин и в установленном законом порядке произвести государственную регистрацию.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал изложенные в иске доводы, пояснил, что ФИО1 исправно платил и продолжает платить арендную плату, ни каких предложений по расторжению договора аренды со стороны Управления нет и не было, своевременно достроить магазин, а это 10 %, ФИО1 не смог, так как является пенсионером, цены на все выросли, и он немного не уложился в установленные договором сроки. Ни каких замечаний или притязаний на магазин, со стороны иных лиц и ответчика, нет. Просит иск удовлетворить.

В ходе рассмотрения дела представителем истца была уточнена просительная часть исковых требований, где административный истец просил возложить обязанность на ответчика по заключению договора аренды указанного земельного участка.

Административный истец, через своего представителя предоставил суд заявление о рассмотрении дела без его участия.

Представитель административного ответчика Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах уважительности своей неявки суд заблаговременно не уведомил, о рассмотрении дела в его отсутствии либо отложении судебного заседания не просил.

Управление градостроительства и архитектуры мэрии МО г.Черкесска, привлеченное судом (определение от 13.11.2025) к участию в деле в качестве заинтересованного лица, в суд не явилось, своей позиции не направило. Суду в дело предоставил пакет документов по обращению ФИО1

При таких обстоятельствах суд определил рассмотреть административное исковое заявление в отсутствие неявившихся лиц, поскольку в силу части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что административный истец - ФИО1 является собственником объекта недвижимости - магазин, на земельном участке площадью 240 кв.м., с кадастровым№, по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.11.2010 года.

15 ноября 2021 года между административным ответчиком и ФИО1 заключен договор аренды№71 земельного участка из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 240 кв.м., с кадастровымномером №, расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>,на котором расположен магазин, принадлежащий ФИО1 на праве собственности. Договор заключен сроком до 15.11.2024 года.

Данный договор зарегистрирован в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН на имя ФИО1

12.09.2024 года ФИО1 обратился в Управление по имущественным отношениям мэрии МО г.Черкесска с заявлением и приложенным пакетом документов о предоставлении в аренду земельного участка площадью 240 кв.м., с кадастровым номером09:04:0101337:135, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>.

Из материалов следует, что объект недвижимости - магазин процентом готовности 90 % с кадастровым №, возведен истцом на основании проектной документации и разрешения на строительство №, задолженности по арендной плате также не имеет, использует арендованный земельный участок по целевому назначению.

Материалами дела также подтверждается, что до окончания срока договора аренды земельного участка, равно как и разрешения на строительство по объективным причинам (финансовая не стабильность – выписки со счетов) у истца отсутствовала возможность завершить строительство, в том числе ввиду отсутствия денежных средств.

Однако письмом №30-1939/2 от 25.12.2024 года административный ответчик ответил ФИО1 отказом, ссылаясь на необходимость проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №171-ФЗ) внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Из содержания статьи 239.1 Гражданского кодекса, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

При этом в отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Соответствующий правовой подход изложен в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 №19-КАД21-17-К5.

Применительно к рассматриваемому делу суд на основании заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, установили, что на момент подачи заявления о заключении нового договора аренды (28.11.2024) объект был построен (степень готовности 90%) по состоянию на 19.11.2024, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.11.2024.

Таким образом, в связи с завершением строительства на 90% на спорном земельном участке у публичного собственника этого участка отсутствует право на изъятие объекта недвижимости, предусмотренное пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса, так как оно распространяется на объекты незавершенного строительства.

Следовательно, с учетом истечения срока действия Договора и отсутствия у администрации права на изъятие объекта недвижимости у Управления имелось право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для оформления правоустанавливающих документов на завершенный (90%) строительством объект и его последующей эксплуатации применительно к положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса.

Указанные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс РФ, так и в Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Как указано в Обзоре Верховного Суда № 3 (2020), правило Гражданского кодекса Российской Федерации о пролонгации аренды не может применяться, если арендодатель заявил об отказе от договора, а арендатор длительное время продолжал пользоваться имуществом. Если срок возврата арендуемой вещи в договоре не установлен, срок исковой давности начинает течь не ранее отказа арендатора исполнить требование арендодателя (п. 26 Обзора).

Как до истечения срока договора аренды, так и после ее истечения ответчиком в адрес истца уведомление (извещение) о расторжении договора аренды и возврата земельного участка не поступало, иных доказательств о желании расторгнуть договор аренды материалы дела также не содержат.

Истец владеет и пользуется спорным земельным участком в соответствии с видом его разрешенного использования без нарушений условий договора.

Как установлено судом, земельный участок находится у истца с 2021 года, на котором находится магазин, построенный на основании разрешения на строительство сроком до 14.03.2024 года, то есть для государственной регистрации данного магазина необходим договор аренды на земельный участок срок которого не истек, а ответчик отказывает в предоставлении (продлении) срока договора аренды.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, у ФИО1, имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в апреле 2021 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды, возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

В соответствии с ч.3 ст.227 КАС РФ в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений.

Таким образом, надлежащим способом восстановления нарушенного права административного истца будет являться возложение на административного ответчика обязанности повторно рассмотреть его заявление.

В соответствии с ч.1 ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Между тем, в нарушение требований ст.62 КАС РФ, ответчиком не представлено суду доказательств, свидетельствующих о том, что он на законных основаниях отказал ФИО1 в повторном заключении договора аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости со степенью готовности 90%, возведенный ФИО1

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Управления в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ФИО1 завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право истца, баланс публичных и частных интересов, и не является законным.

На основании изложенного и с учетом указанных правовых норм, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ,

р е ш и л:

Административное исковое заявление БатчаеваМанафаУнуховича к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска о признании действий незаконными и возложении обязанности заключить договор аренды, удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования муниципального образования города Черкесска (ИНН№,БИК 019133001) за № от 23.10.2024 года о предоставлении в аренду БатчаевуМанафуУнуховичу,24.06.1936года рождения, (№, выдан16.06.2001г.), земельного участка площадью - 240 кв.м., с кадастровымномером №, расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>.

Возложить обязанность на Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска предоставить в аренду БатчаевуМанафуУнуховичу,24.06.1936года рождения, (№, выдан16.06.2001), земельный участок площадью 240 кв.м., с кадастровымномером №, расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>, сроком на три года без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 20 декабря 2025 года.

Судья Черкесского городского суда КЧР О.Г. Ковалева