Апелляционное определение № 33-3262/2026 от 31 марта 2026 г.

Судья Гамидова Т.Г. Дело № 33-3262/2026

Дело № 2-2735/2025

64RS0046-01-2025-003353-17


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 апреля 2026 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Артемовой Н.А.,

судей Аракчеевой С.В., Бурловой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бариновой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области к ФИО1 , индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании ничтожным договора замены стороны в обязательстве, прекращении права аренды в отношении объектов недвижимости, расторжении договора аренды, взыскании задолженности по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области на решение Ленинского районного суда г. Саратова от 18 сентября 2025 года, которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Аракчеевой С.В., объяснения представителя истца ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО4 – ФИО5, возражавшего по доводам апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее – Росимущество) обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, индивидуальному предпринимателю (далее – ИП) ФИО2 о признании ничтожным договора замены стороны в обязательстве, прекращении права аренды в отношении объектов недвижимости, расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору.

В обоснование требований указано, что между Росимуществом и ИП ФИО1 (прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 28 апреля 2025 года) 06 сентября 2023 года заключен договор замены стороны в обязательстве по договору аренды № от 28 июня 2014 года о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, по условиям которого арендодатель передал во временное пользование ответчику следующее имущество: <данные изъяты><адрес>.

В соответствии с п. 4.1 договора аренды № арендная плата вносится равными долями за каждый месяц не позднее 10 числа оплачиваемого месяца. Согласно п. 5.3 договора в случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные в п. 4.1 договора, начисляются пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки. В нарушение норм действующего законодательства.

Поскольку ИП ФИО1 обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполняла, за ней образовалась задолженность, Росимущество обратилось в Арбитражный суд Саратовской области, решением которого от 11 декабря 2024 года по делу № с ИП ФИО1 в пользу Росимущества взыскана задолженность по арендным платежам по договору № в размере 411 405 руб., пени в размере 50 131 руб. 75 коп.

07 апреля 2025 года Росимуществом направлена претензия № о погашении задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды №, которая оставлена без удовлетворения.

Кроме того, в нарушение п. 2.2.8 договора № декабря 2024 между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 был заключен договор замены стороны в обязательстве №.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил взыскать с ФИО1 в пользу Росимущества задолженность по арендным платежам по договору № за период с 01 ноября 2024 года по 31 марта 2025 года в размере 153 638 руб. 98 коп. и пени в размере 59 298 руб. 20 коп., расторгнуть договор № о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления от 28 июня 2014 года, заключенный между Росимуществом и ИП ФИО1, признать ничтожным договор замены стороны в обязательстве № от 06 декабря 2024 года, заключенный между ФИО1 и ИП ФИО2, прекратить право аренды ИП ФИО2 в отношении объектов недвижимости: нежилое здание площадью 14,7 кв.м кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>; здание площадью 380,6 кв.м кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>; здание площадью 522,5 кв.м кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.

Решением Ленинского районного суда г. Саратова от 18 сентября 2025 года исковые требования удовлетворены частично.

Признан ничтожным договор замены стороны в обязательстве № от 06 декабря 2024 года, заключенный между ИП ФИО1 и ИП ФИО2

Прекращено право аренды ИП ФИО2 в отношении следующих объектов недвижимости: нежилое здание площадью 14,7 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; здания площадью 380,6 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; здание площадью 522,5 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

С ФИО1 в пользу Росимущества в доход федерального бюджета взыскана задолженность по арендным платежам по договору № в размере 153 638 руб. 98 коп., пени за просрочку внесения арендной платы в размере 17 789 руб. 46 коп.

С ФИО1 в доход бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 142 руб. 90 коп., с ИП ФИО2 – 3 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора № от 28 июня 2014 года Росимущество подало апелляционную жалобу, в которой просит в указанной части решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении указанных требований. Ссылается на то, что указание суда на отсутствие со стороны Росимущества требования о расторжении договора аренды земельных участков, как основание для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды недвижимого имущества в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, основано на неверном толковании норм материального права. Судом не принято во внимание, что согласно п. 7.2 договора № договор прекращается в случае досрочного расторжения по каким-либо причинам договора № от 23 июня 2014 года о передаче в аренду недвижимого имущества.

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили. Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Поскольку решение суда обжалуется истцом только в части, судебная коллегия в соответствии с ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ проверяет решение суда только в обжалуемой части.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23 июня 2014 между истцом и ФИО6 заключен договор № о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, по условиям которого арендодатель передал во временное пользование арендатору следующее имущество: <данные изъяты> расположенные по адресу: <адрес>, сроком на 49 лет.

01 октября 2014 года между истцом и ФИО6 сроком на 49 лет заключен договор аренды земельных участков, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1 035 кв.м, разрешенное использование: строительное управление, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от <дата>; земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г№, общей площадью 3 718 кв.м, разрешенное использование: строительное управление, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 18 июля 2014 года; земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 2 483 кв.м, разрешенное использование: строительное управление, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 18 июля 2014 года.

В п. 1.2 договора указано, что на данных земельных участках расположены объекты недвижимости, предоставленные ФИО6 в аренду на основании договора № от 23 июня 2014 года.

19 апреля 2019 года между арендатором ФИО6 и ФИО7 заключен договор замены стороны в обязательстве №, который прошел государственную регистрацию.

06 сентября 2023 года между арендатором ФИО7 и ИП ФИО1 заключен договор замены стороны в обязательстве №.

06 декабря 2024 года аналогичный договор был заключен между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 и 17 декабря 2024 года в адрес Росимущества поступило уведомление об уступке прав и обязанностей по договору ИП ФИО2

Поскольку в силу п. 2.2.8 договора аренды арендатор обязался не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору - по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду объекта или его части в уставный, складочный, капитал юридических лиц и др.) без письменного согласия Росимущества, согласия истца на заключение договора уступки права ИП ФИО2 получено не было, суд первой инстанции удовлетворил требования истца о признании ничтожным договора замены стороны в обязательстве № от 06 декабря 2024 года, заключенного между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 и прекращении у ФИО2 права аренды на нежилые здания.

Решение суда в указанной части сторонами не обжалуется.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, Росимущество просило расторгнуть договор № о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, ссылаясь на существенные нарушения условий договора, неоднократное нарушение сроков уплаты арендных платежей.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды недвижимого имущества №, суд первой инстанции, руководствуясь пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, поскольку каких-либо требований в отношении договора аренды земельного участка истцом не заявлено, пришел к выводу о том, что правовых оснований для расторжения договора аренды недвижимого имущества 28 июня 2014 года № не имеется.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу требований ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

По общим правилам п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Согласно п. 6.1 договора аренды недвижимого имущества договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа любой стороны от исполнения договора полностью с извещением другой стороны за два месяца с даты отправки уведомления об этом заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Из материалов дела следует, что в связи с неоднократной неоплатой арендных платежей 12 апреля 2025 года Росимущество направило в адрес ИП ФИО1 требование о расторжении договора, которое 15 мая 2025 года было возвращено в адрес отправителя за истечением срока хранения.

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю. При этом риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Применительно к положениям ст. 165.1 ГК РФ отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует его возврат по истечению срока хранения, следует считать надлежащим извещением.

Учитывая изложенное, арендодатель выполнил условия, предусмотренные договором аренды, а также положениями ГК РФ о расторжении договора.

Согласно п. 4.1 договору аренды недвижимого имущества плата производится равными долями за каждый месяц не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца. При этом счета оплаты и счет-фактура не выставляются, годовая арендная плата оплачивается согласно отчетам.

Исходя из п. 4.3 договора Управление имеет право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения индекса инфляции, изменения методики расчета арендной платы, показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, в случае изменения величины рыночной платы за аренды объекта, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами РФ и Саратовской области.

На основании п. 5.3 договора в случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные в п. 4.1 договора начисляются пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца задолженность арендатора за период с 01 ноября 2024 года по 31 марта 2025 года составила 153 638 руб. 98 коп.

Поскольку наличие заявленной ко взысканию задолженности стороной ответчика не оспаривалось, доказательств, подтверждающих обратное, не было представлено, суд первой инстанции взыскал с ФИО1 задолженность по договору № в размере 153 638 руб. 98 коп., а также пени с учетом применения положений ст. 333 ГК РФ в размере 17 789 руб. 46 коп.

Также, из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Саратовской области от 11 декабря 2024 года с ИП ФИО1 в пользу Росимущества была взыскана задолженность по договору аренды недвижимого имущества № от 23 июня 2014 года в размере 411 405 руб. и пени в размере 50 131 руб. 75 коп.

Указанная задолженность была оплачена ФИО1 в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела 04 августа 2025 года.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что арендатор неоднократно, более двух раз подряд, не вносил арендную плату, в связи с чем у арендодателя возникло право на досрочное расторжение договора аренды в связи с существенными нарушениями его условий.

То обстоятельство, что объекты недвижимого имущества, находящиеся в аренде у ФИО1, расположены на земельных участках, также переданных ей в аренду по договору от 01 октября 2014 года, основанием для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 23 июня 2014 года не являлось, поскольку в силу п. 7.2 договора аренды от 01 октября 2014 года договор прекращается в случае досрочного расторжения по каким-либо причинам договора № от 23 июня 2014 года о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, незакрепленного за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

При таких обстоятельствах, решение суда в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды нельзя признать законным и обоснованным, как постановленное с нарушением норм материального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела (п. п. 1, 4 ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 330 ГК РФ), в связи с чем оно подлежит отмене с принятием в данной части нового решения об удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды № от 23 июня 2014 года.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Саратова от 18 сентября 2025 года отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, приняв в указанной части новое решение.

Расторгнуть договор № о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, незакрепленного за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления от 23 июня 2014 года, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1 .

В остальной части решение Ленинского районного суда г. Саратова от 18 сентября 2025 года оставить без изменения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 03 апреля 2026 года.

Председательствующий

Судьи