Решение № 2-10/2021 2-10/2021(2-321/2020;)~М-384/2020 2-321/2020 М-384/2020 от 8 марта 2021 г. по делу № 2-10/2021

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.Чадан 9 марта 2021 года

Дзун-Хемчикский районный суд Республики Тыва в составе:

председательствующего Кочнёвой А.Ш.,

при секретаре Чалым А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО2, ФИО4 о расторжении договора купли продажи жилого дома и земельного участка, аннулировании записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

представителя ответчиков - адвоката Байкара А.А.,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился к ФИО1 с исковым заявлением о расторжении договора купли продажи жилого дома и земельного участка, аннулировании записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и истцом был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В соответствии с пунктом 5 договора покупатель обязуется принять и оплатить за недвижимость денежные средства в сумме 411 026 рублей, из которых стоимость жилого дома составила 401 026 рублей, и земельного участка – 10 000 рублей. По условиям договора расчет производится следующим образом. Покупатель ФИО1 является пайщиком в Кредитном потребительском кооперативе «Кредит Евразия» (далее - КПК «Кредит Евразия»). Денежные средства в размере 401 026 рублей за счет оплаты за жилой дом выплачивается покупателем за счет заемных денежных средств, предоставленных займодавцем, согласно договору целевого потребительского денежного займа на приобретение жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в г.Кызыле между ФИО1 и займодавцем – Кредитным потребительским кооперативом «Кредит Евразия», а 10 000 рублей ФИО1 должна была оплачивать за собственных средств. Однако, ответчик в нарушение условий договора купли-продажи не произвела оплату стоимости отчуждаемого жилого дома и земельного участка по договору в сумме 411 026 рублей. На требование истца от 15 августа 2017 года о необходимости оплаты денег ответчик обязалась аннулировать договор купли-продажи, дала расписку, что до сих пор не выполнено. ФИО10 получила деньги от займодавца путем перечисления их на ее карточку, не стала оплачивать продавцу за приобретенный жилой дом. Просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расположенных по адресу: <адрес>; аннулировать записи о государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на указанный земельный участок и жилой дом, долевая собственности права которых зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ; прекратить право собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок; признать за ФИО3 право собственности нга жилой дом и земельный участок; взыскать расходы за государственную пошлину размере 7 310 рублей.

В предыдущем судебном заседании представитель истца ФИО11ФИО6, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объёме по указанным в иске основаниям.

Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО7 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств не заявляли.

В судебном заседании представитель ответчиков - адвокат Байкара А.А. не признала исковые требования, указав, что у ФИО1 могли быть уважительные причины не исполнения договора.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, - Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Тыва, Государственное учреждение - Управление пенсионного фонда России в Дзун-Хемчикском районе по Республике Тыва в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не предоставили.

При извещении третьего лица - Кредитный потребительский кооператив «Кредит Евразия» судебные извещения неоднократно возвращались в связи с истечением срока хранения.

На основании ст.167 ГПК РФ суд рассматривает дело без участия ответчиков и представителей третьих лиц.

Выслушав представителя ответчиков, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.ст.549, 551 и 558 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч.1 и 2 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО1, действующей за себя и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО4 и ФИО4 с использованием заемных средств, предоставляемых КПК «Кредит Евразия», заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ФИО3 продал ФИО1, ФИО2, ФИО4 по 1/3 доле каждому в праве общей долевой собственности земельный участок, площадью 2652 кв.м., с кадастровым номером №, и жилой дом, общей площадью 22,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 5 договора купли-продажи жилой дом и земельный участок проданы покупателю за 411 026 рублей.

ФИО1 является пайщиком КПК «Кредит Евразия» (займодавец).

Согласно абз.2 п. 5 договора денежная сумма в размере 401 026 в счет уплаты за приобретаемый жилой дом выплачивается покупателем за счет заемных денежных средств, предоставленных займодавцем, согласно договору целевого потребительского денежного займа на приобретение жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в городе Кызыл Республики Тыва между пайщиком КПК «Кредит Евразия» ФИО1 и займодавцем.

Пунктом 8 договора предусмотрено, что с момента подписания настоящего договора обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным.

Из расписки ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что за покупку дома по <адрес> у ФИО3 ей были перечислены денежные средства на ее карточку, она сбежала с деньгами, просит аннулировать договор купли-продажи, так как она не возвращала деньги за покупку дома.

Согласно сведениям Государственного учреждения – Управление пенсионного фонда РФ в г.Кызыл Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, о распоряжении средствами материнского семейного капитала на улучшение жилищных условий, погашение основного долга и уплату процентов по займу, выданному на приобретение жилья по адресу: <адрес>, управлением ДД.ММ.ГГГГ принято решение об отказе в его удовлетворении в связи с прекращением права на дополнительные меры государственной поддержки на основании части 3 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 256-ФЗ.

Из письма Государственного учреждения – Центр установления пенсий и социальных выплат Пенсионного фонда РФ в Республике Тыва следует, что ФИО1 обращалась с заявлением о распоряжении средствами материнского семейного капитала на улучшение жилищных условий на погашение основного долга и уплату процентов по займу, заключенному с КПК «Кредит Евразия», выданному на приобретение жилья по адресу: <адрес>, и ДД.ММ.ГГГГ принято решение об отказе в удовлетворении заявления о распоряжениями средствами материнского семейного капитала в связи с прекращением права на дополнителен меры государственной поддержки, поскольку согласно ответу на запрос от ДД.ММ.ГГГГ8 года Республиканского центра социальной поддержки семьи и детей Республики Тыва ФИО1 ограничена в родительских правах решением Кызылского районного суда Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ в отношении детей ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости и сведениям о зарегистрированных правах, правообладателями жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, являются ФИО1, ФИО2, ФИО4.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика ФИО1 направлена претензия ввиду невыполнения покупателем ФИО1 длительное время обязательств по оплате стоимости купленных ею жилого дома и земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, где он просит на основании ч.2 ст.450 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи в одностороннем порядке.

Указанная претензия направлена ответчику ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ через отделения почтовой связи.

Согласно сведениям АО «Народный Банк Тувы» и ПАО «Промсвязьбанк», ФИО1 и ФИО3 счетов не имеют.

Из выписки АО «Росельхозбанк» следует, что по имеющемуся счету в банке № открытый ДД.ММ.ГГГГ видно, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на лицевой счет ФИО3 не перечислялись денежные средства в размере 411026 рублей; также в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 лицевых и иных счетов в банке не имела, в том числе закрытых.

Согласно сведениям ПАО «Росбанк», на имя ФИО1 открыт счет № от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в размере 411026 рублей от КПК «Кредит Евразия» не поступали. ФИО3 не является клиентом банка.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ конкретный срок уплаты стоимости квартиры не установлен.

При этом, условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не содержит сведения о получении продавцом денежных средств до подписания указанных документов, либо сведения, что подписание договора подтверждает получение денежных средств покупателем.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Неоплата либо неполная оплата товара в такой части, которая может быть признана значительной, является существенным нарушением договора, поэтому продавец вправе требовать его расторжения по основанию, предусмотренному статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Таким образом, указанные нормы предоставляют продавцу, не получившему оплату за проданный объект, возможность избрать способ защиты права либо в виде требования об уплате покупной цены с процентами либо о расторжении договора.

Согласно пункту 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017) неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Учитывая положения вышеприведенных норм права, также отсутствие доказательств исполнения ответчиком обязательств по оплате приобретаемого объектов недвижимости в полном объеме, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Таким образом, принимая во внимание то, что ответчики стоимость недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи не оплатили, а неоплата покупателями всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи, суд пришел к выводу о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ оснований для расторжения по требованию продавца договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем его условий, выразившимся в неисполнении обязательств по оплате недвижимого имущества, в связи с чем исковые требования ФИО3 о расторжении договора купли продажи жилого дома и земельного участка, аннулировании записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Поэтому с ответчика в пользу истца подлежат возмещению расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 310 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО3 к ФИО1, ФИО2, ФИО4 о расторжении договора купли продажи жилого дома и земельного участка, аннулировании записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1.

Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2, ФИО4 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительной сделки путем возложения обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о прекращенном праве собственности ФИО1, ФИО2, ФИО4 дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО3 право собственности на жилой дом, общей площадью 22,1 кв.м, и земельный участок, общей площадью 2652 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО4 в пользу ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 310 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Дзун-Хемчикский районный суд Республики Тыва.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ с учетом выходных дней.

Председательствующий А.Ш. Кочнёва