Решение № 2А-14/2017 2А-14/2017~М-138/2016 М-138/2016 от 16 апреля 2017 г. по делу № 2А-14/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 апреля 2017 года

г. Астрахань

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Лавровой С.Е.,

при секретаре С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-14/2017

по административному исковому заявлению Управления по коммунальному хозяйству и благоустройству администрации муниципального образования «Город Астрахань» к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Астраханской области, Управлению Росреестра по Астраханской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

у с т а н о в и л :

Управление по коммунальному хозяйству и благоустройству администрации муниципального образования «Город Астрахань» обратилось в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <--->, <--->, <--->, площадью <---> кв.м, <---> кв.м, <---> кв м, из категории земель - земли населенных пунктов для размещения <--->, расположенных по адресу: <адрес>, <--->, равной их рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2013 года составила <---> соответственно, тогда как согласно отчетам ООО <---> об оценке рыночной стоимости земельных участков, подтвержденным положительными экспертными заключениями Саморегулируемой организацией оценщиков <---> рыночная стоимость земельных участков на эту дату составляет <--->.

Существенное завышение кадастровой стоимости земельных участков по сравнению с их рыночной стоимостью влечет нарушение прав административного истца, так как кадастровая стоимость в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации является базовой для расчета земельного налога.

В ходе рассмотрения дела административный истец изменил свои требования и просил установить кадастровую стоимость земельных участков равной его рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы в размере <---> соответственно.

Определениями Астраханского областного суда в качестве заинтересованных лиц привлечены к участию в деле муниципальное образование «Наримановский район» и муниципальное образование «Старокучергановский сельсовет» Наримановского района Астраханской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела извещены своевременно и в надлежащей форме.

Представитель административного ответчика Правительства Астраханской области ФИО1 в судебном заседании не оспаривал права обращения административного истца с указанными требованиями.

Представитель административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Астраханской области и управления Росреестра по Астраханской области ФИО2 оставила вопрос об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости на усмотрение суда.

Муниципальное образование «Наримановский район» и муниципальное образование «Старокучергановский сельсовет» Наримановского района Астраханской области просили о рассмотрении дела в отсутствие их представителей, извещенных о времени и месте судебного заседания, возражая против удовлетворения заявленных требований.

Неявка участвующих в деле лиц надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не является препятствием к рассмотрению и разрешению настоящего дела.

Выслушав представителей административного истца, административных ответчиков, исследовав представленные доказательства, Астраханский областной суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (принцип платности использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации). В силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с частью 1 статьи 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчёт об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Административный истец, являясь плательщиком земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельных участков, поставил вопрос об определении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

Земельные участки, находятся в постоянном (бессрочном) пользовании административного истца, относятся к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения кладбищ.

Государственная кадастровая оценка земель в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области проводилась в 2012 году и определена на 01 января 2013 года. Правительство Астраханской области утвердило результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области постановлением № 584-П от 25 декабря 2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области».

Согласно указанному постановлению Правительства Астраханской области кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2013 года определена:

1) земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> - <--->,

2) земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> - <--->,

3) земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв м, расположенного по адресу: <адрес><---> - <--->.

Обращаясь с настоящим заявлением, Управление по коммунальному хозяйству и благоустройству администрации муниципального образования «Город Астрахань» указало, что рыночная стоимость земельных участков значительно ниже их кадастровой стоимости, что подтверждается Отчетами об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненными ООО <---> № №, <---> от ---, подтвержденными положительными экспертными заключениями Саморегулируемой организацией оценщиков <---> № №, <--->, составляет <---> соответственно.

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Астраханской области от --- №, №, № заявления Управления по коммунальному хозяйству и благоустройству администрации муниципального образования «Город Астрахань» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отклонены.

Представленные отчеты и положительные заключения на них не отражают действительную рыночную стоимость земельных участков, поскольку применяя сравнительный подход оценки, оценщик некорректно подобрал объекты-аналоги, различающиеся по площади, месту расположения, не достаточно обосновал применяемые корректировки и другие характеристики объектов-аналогов.

В целях определения действительной рыночной стоимости земельных участков по инициативе административного истца судом была назначена и проведена ООО Управляющая компания <---> судебная оценочная экспертиза, согласно заключению от --- № <---> которой рыночная стоимость земельных участков по состоянию на --- составляет:

1) земельного участка с кадастровым номером <--->;

2) земельного участка с кадастровым номером <--->;

3) земельного участка с кадастровым номером <--->.

С учётом данного заключения Управление по коммунальному хозяйству и благоустройству администрации муниципального образования «Город Астрахань» просило установить кадастровую стоимость земельных участков в определённом экспертом размере. Представители административных ответчиков в судебном заседании согласились с результатами судебной экспертизы, полагая, что рыночная стоимость земельных участков определена правильно.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Исследовав заключение эксперта, сопоставив его содержание с материалами дела и допросив в судебном заседании эксперта Л., суд приходит к выводу о соответствии заключения эксперта действующему законодательству. Экспертиза рыночной стоимости земельных участков проведена на основании материалов дела. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Объектами оценки являлись земельные участки из категории земель населенных пунктов расположенные на территории поселка Трусово муниципального образования «Старокучергановский сельсовет» Наримановского района Астраханской области, использовавшиеся на дату оценки по назначению - под эксплуатацию кладбища, место для захоронения, расположенные на небольшом удалении от границ МО «Город Астрахань», не более чем на 2 км, рыночная стоимость объектов оценки определялась исходя из их фактического использования.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации подразделяются на категории по целевому назначению и должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Зоны, занятые кладбищами, включаются в состав зон специального назначения (пункт 13 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации), в случае если земельный участок относится к иным категориям, то законом предусмотрена необходимость осуществления перевода его в соответствующую категорию в порядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» или Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», до утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов (в случае включения земельных участков в границы населенных пунктов).

Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28 июня 2011 года № 84 утверждены СанПиН 2.1.2882-11 «Гигиенические требования к размещению, устройству и содержанию кладбищ, зданий и сооружений похоронного назначения».

В силу пункта 2.5.2 Межгосударственного стандарта «Услуги бытовые. Услуги ритуальные. Термины и определения. ГОСТ 32609-2014», введенного в действие Приказом Росстандарта от 11 июня 2014 года № 551-ст, в котором реализованы нормы Федерального закона от 12 января 1996 года № 8-ФЗ «О погребении и похоронном деле», кладбищем является объект похоронного назначения, предназначенный для погребения останков и праха умерших или погибших. Кладбище состоит из различных функционально-территориальных зон: места погребения, составляющие зону захоронения кладбища; территории и объекты, не являющиеся местами погребения (имущественный комплекс кладбища) и другие.

Полная ликвидация закрытых кладбищ и использование занятых ими участков земли под другие общественные нужды (застройка и проч.) разрешаются лишь по истечении 20 лет после последнего захоронения - для кладбищ, имеющих сухие почвы, и по истечении 30 лет после последнего захоронения - для кладбищ, имеющих сырые почвы («Инструкция о порядке устройства, закрытия и ликвидации кладбищ и о порядке сноса надмогильных памятников»).

Анализ приведенного законодательства позволяет сделать вывод, что эксперт правильно исходил из того, что оцениваемые объекты не могут быть отнесены к землям коммерческого использования, тогда как согласно отчетам ООО <---> об оценке рыночной стоимости вышеприведенных земельных участков произведена оценка именно коммерческой недвижимости и соответственно были подобраны объекты-аналоги. Не могли быть учтены индивидуальные особенности оцениваемых земельных участков и при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки.

Экспертом при проведении судебной оценочной экспертизы было проведено исследование рынка земельных участков в Астраханской области, проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым земельным участком, для сравнения выбрано восемь объектов-аналогов, их перечень и характеристики содержатся в таблицах № № 18, 19, 20, 22-24. Аналоги выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей по функциональности и параметрам. В экспертном заключении приведены ссылки на источники используемой информации и приложены копии материалов и распечаток, которые дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объектов оценки: на передаваемые права, на изменение цен на земельные участки за период между датами сделки и оценки, на предложение (снижение цены в процессе реализации), на местоположение земельных участков (зонирование), площадь. Описание, расчет корректировок, отказ от проведения корректировок по другим аспектам, в заключении также приведены.

Оснований сомневаться в правильности вывода эксперта не имеется, поскольку заключение эксперта мотивированно, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Согласно статье 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

Исследовав и оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные административным истцом доказательства, Астраханский областной суд приходит к выводу об обоснованности рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01 января 2013 года в размере:

1) земельного участка с кадастровым номером <--->;

2) земельного участка с кадастровым номером <--->;

3) земельного участка с кадастровым номером <--->.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января года, в котором подано заявление. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Из представленных доказательств следует, что административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области 24 октября 2016 года, следовательно, датой подачи заявления для административного истца является дата его обращения в Комиссию.

руководствуясь статьями 175-176, 178-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

р е ш и л :

административное исковое заявление Управления по коммунальному хозяйству и благоустройству администрации муниципального образования «Город Астрахань», поданное в Астраханский областной суд 29 декабря 2016 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года на период с 01 января 2016 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки:

1) земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв. м., из категории земель населенных пунктов, предоставленного для <---> по адресу: <адрес> - <---> рублей

2) земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв.м, из категории земель населенных пунктов, предоставленного для <---> по адресу: <адрес> - <---> рублей

3) земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв м, из категории земель населенных пунктов, предоставленного для <---> по адресу: <адрес><---> рублей

Датой подачи заявления считать ---.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.