Решение № 2-357/2025 2-357/2025(2-4168/2024;)~М-3762/2024 2-4168/2024 М-3762/2024 от 2 апреля 2025 г. по делу № 2-357/2025

№2-357/2025 (2-4168/2024)

36RS0005-01-2024-005926-05


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 апреля 2025 года г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Корпусовой О.И.,

при секретаре Сериковой И.В.,

с участием представителя истца по ордеру № 24928 Дудикова Е.А., представителя ответчика по доверенности от 11.02.2025 ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи объекта недвижимости путем выплаты стоимости устранения строительных недостатков, взыскании компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов,

установил:

ФИО2 обратился в Советский районный суд г. Воронежа с иском к ООО «СЗ «РемСтрой» о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи объекта недвижимости путем выплаты стоимости устранения строительных недостатков, взыскании компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 10 марта 2021 года между ООО «СЗ «РемСтрой» (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи <адрес>, согласно которому предметом Договора является двухкомнатная <адрес>, площадью 58,6 кв.м, расположенная на 12 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Цена Договора 3 657 242 рублей (п. 3.1. Договора). Оплата за квартиру была произведена Покупателем в полном объеме. Предмет Договора был принят Истцом, и впоследствии зарегистрировано право собственности на данный объект. При эксплуатации квартиры были выявлены следующие недостатки: 1.Жилая комната площадью 16,3 кв.м. - при обследовании откосов были выявлены участки, имеющие дефекты окрашенного покрытия, что не отвечает требованиям п. 7.5, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1) и п. 9.4 ГОСТ 23166-99 (конструкция узлов примыкания должны препятствовать образованию мостиков холода, приводящих к образованию конденсата на внутренних поверхностях оконных проемов). При обследовании деревянного дверного блока с помощью лазерного уровня, было установлено, что отклонение дверной коробки от вертикали составляет 6 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 2 мм на 1 метр, согласно п.4.3.3.2 ГОСТ 28786-2019 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Определение свойств в различных климатических условиях (с Поправкой)». При обследовании оконного блока было выявлено нарушение правил расстановки глухих створок (0,55м* 1,40м (глухая, под замену), 0,55м*1,40м (поворотная), 0,55м*1,40м (глухая, под замену)), что противоречит п. 5.1.6 ГОСТ 23166-99. 2.Жилая комната площадью 12,1 кв.м. - при обследовании откосов были выявлены участки, имеющие дефекты окрашенного покрытия, что не отвечает требованиям п. 7.5, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1) и п. 9.4 ГОСТ 23166-99 (конструкция узлов примыкания должны препятствовать образованию мостиков холода, приводящих к образованию конденсата на внутренних поверхностях оконных проемов). При обследовании оконного блока было выявлено нарушение правил расстановки глухих створок (0,54м* 1,4м (глухая, под замену), 0,68м* 1,4м (поворотная), 0,54м* 1,4м (глухая, под замену)), что противоречит п. 5.1.6 ГОСТ 23166-99. При обследовании поверхности пола с помощью двухметровой рейки, были выявлены участки с отклонением от плоскости, составляющим 4 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 2 мм на 2 метр, согласно п. 8.14.1 СП 71.13330.2017 (актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87). При обследовании поверхности стен были выявлены многочисленные участки, имеющие дефекты монтажа обоев, что не отвечает требованиям п. 7.6.15, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). 3.Кухня площадью 12,0 кв.м.- при обследовании деревянного дверного блока с помощью лазерного уровня, было установлено, что отклонение дверной коробки от вертикали составляет 5 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 2 мм на 1 метр, согласно п.4.3.3.2 ГОСТ 28786-2019 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Определение свойств в различных климатических условиях (с Поправкой)». При обследовании поверхности стен были выявлены многочисленные участки, имеющие дефекты монтажа обоев, что не отвечает требованиям п. 7.6.15, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). При обследовании поверхности пола с помощью двухметровой рейки, были выявлены Участки с отклонением от плоскости, составляющим 5 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 2 мм на 2 метр, согласно п. 8.14.1 СП 71.13330.2017 (актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87). При обследовании откосов были выявлены участки, имеющие дефекты окрашенного покрытия, что не отвечает требованиям п. 7.5, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1) и п. 9.4 ГОСТ 23166-99 (конструкция узлов примыкания должны препятствовать образованию мостиков холода, приводящих к образованию конденсата на внутренних поверхностях оконных проемов). 4.Прихожая площадью 5,8 кв.м. - при обследовании поверхности пола с помощью двухметровой рейки, были выявлены участки с отклонением от плоскости, составляющим 6 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 2 мм на 2 метр, согласно п. 8.14.1 СП 71.13330.2017 (актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87). При обследовании поверхности стен с помощью лазерного уровня, были выявлены участки с отклонениями по вертикали 17 мм на всю высоту помещения, что является нарушением п. 7.2.13, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). 5.Коридор площадью 7,6 кв.м. - при обследовании поверхности стен с помощью лазерного уровня, были выявлены участки с отклонениями по вертикали 13 мм на всю высоту помещения, что является нарушением п. 7.2.13, ГП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). 6.Ванная комната площадью 3,2 кв.м.- при обследовании поверхности стен с помощью лазерного уровня, были выявлены участки с отклонениями по вертикали 7 мм на всю высоту помещения, при допустимом значении 1,5 мм на 1 м или 4мм на этаж п. 7.4.17, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). При обследовании поверхности натяжного потолка, были выявлены нарушения согласно п. 7.8.2 Поверхность натяжного потолка должна иметь однородный цвет, быть ровной, без складок, разрывов, трещин, следов и отпечатков использованных материалов. Не должно быть щелей между стенами и потолком СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). При обследовании покрытия пола были выявлены участки, высота уступов между смежными изделиями которых составила 2 мм, что превышает допустимое значение 1 мм, согласно п. 8.14.1 СП 71.13330.2017 (актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87). 7. Санузел площадью 1,8 кв.м. - при обследовании поверхности стен с помощью лазерного уровня, были выявлены участки с отклонениями по вертикали 5 мм на всю высоту помещения, при допустимом значении 1,5 мм на 1 м или 4 мм на этаж п. 7.4.17, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). При обследовании поверхности стен с помощью лазерного уровня, были выявлены участки с отклонениями по вертикали 12 мм на всю высоту помещения, при допустимом значении 1,5 мм на 1 м или 4мм на этаж п. 7.4.17, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). При обследовании поверхности натяжного потолка, были выявлены нарушения согласно п. 7.8.2 Поверхность натяжного потолка должна иметь однородный цвет, быть ровной, без складок, разрывов, трещин, следов и отпечатков использованных материалов. Не должно быть щелей между стенами и потолком СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1).При обследовании деревянного дверного блока с помощью лазерного уровня, было установлено, что отклонение дверной коробки от вертикали составляет 5 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 2 мм на 1 метр, согласно п.4.3.3.2 ГОСТ 28786-2019 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Определение свойств в различных климатических условиях (с Поправкой)». При обследовании покрытия пола были выявлены участки, высота уступов между смежными изделиями которых составила 2 мм, что превышает допустимое значение 1 мм, согласно п. 8.14.1 СП 71.13330.2017 (актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87). 8.Лоджия площадью 3,5 кв.м. При обследовании ограждения лоджии было установлено, что данное ограждение отсутствует, что является нарушением требований п. 5.3.2.5, ГОСТ Р 56926-2016 Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия, согласно которому панорамное балконное остекление применяется только вместе с дополнительным защитным ограждением, дополнительное защитное ограждением должно быть автономным. При обследовании угловых и Т-образных соединений алюминиевых профилей светопрозрачной конструкции, смонтированной на лоджии, выявлены многочисленные зазоры более 0,5 мм, а также не загерметизированной щели и неплотности, что является нарушением требований п. 4.2.10, п. 4.4.4, ГОСТ 21519-2003 Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия. При обследовании оконного блока было выявлено нарушение правил расстановки глухих створок, (0,78м*0,88м(под замену), 0,73м*1,35м, 0,72м*1,35м(под замену), 0,64м*1,35м, 0,71м*1,35м(под замену), что противоречит 5.3.2.2 Для обеспечения требований 5.1 настоящего стандарта все створки остекления независимо от типа, располагаемые выше уровня нижнего экрана, должны иметь поворотное, поворотно-откидное внутрь, раздвижное открывание и конструкцию, предусматривающую возможность безопасного периодического обслуживания. ГОСТ Р 56926-2016. При обследовании поверхности стен были выявлены участки, имеющие дефекты окрашенного покрытия, что не отвечает требованиям п. 7.5, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). Стоимость устранения строительных недостатков в соответствии с калькуляцией экспертной организации ООО «КОНСАЛТ ЧЕРНОЗЕМЬЯ» в квартире, расположенной по адресу: <адрес> определена в размере: 191 680 рублей. Стоимость экспертизы составила 50 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № Э-1271-24-ДЕА-КФ от 06.09.2024. Истец обращался к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора путем направления письменной претензии от 10.09.2024 (получена застройщиком 12.09.2024). Однако требования Истца застройщиком не были исполнены. Считая свои права нарушенными, истец обратился в суд и просит взыскать с ответчика в свою пользу: 191 680 рублей в счет соразмерного уменьшения цены договора; 50 000 рублей в счет компенсации затрат на проведение экспертизы; 10 000 рублей в счет компенсации морального вреда за нарушение прав потребителя; неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя за период с 27.09.2024 по 09.10.2024 в размере 24 918,40 рублей с начислением неустойки в размере 1% за каждый день нарушения срока удовлетворения требований потребителя по день фактической выплаты соразмерного уменьшения цены договора; штраф в размере 50% от присужденной судом суммы (л.д.6-11).

В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК Российской Федерации, окончательно просит взыскать в свою пользу с ответчика в качестве соразмерного уменьшения цены договора денежную сумму в размере 308 698,09 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы на проведение досудебного исследования в размере 50 000 рублей, неустойку за нарушение срока удовлетворения требования истца за период с 23.09.2024 по 03.04.2025 в размере 7 058 477,06 рублей, продолжив ее начисление в размере 1% от цены товара в размере 3 657 242 рублей за каждый день просрочки, начиная с 04.04.2025 по день фактической оплаты задолженности, штраф за неисполнение в добровольном порядке требований истца в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца, расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей (л.д.229).

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, согласно письменного ходатайства просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца Дудиков Е.А. в судебном заседании поддержал уточенные исковые требования, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, в случае удовлетворения требований истца просил снизить размер неустойки, штрафа в соответствии со ст. 333 ГК Российской Федерации, компенсации морального вреда и судебные расходы (л.д.234-238).

Согласно ч. 1 ст. 35 ГПК Российской Федерации лица, участвующие в деле, самостоятельно используют принадлежащие им процессуальные права и обязанности, и должны использовать их добросовестно.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу, в связи с чем, на основании статьи 167 ГПК Российской Федерации, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.

Заслушав представителя истца Дудикова Е.А., представителя ответчика ФИО1, изучив материалы дела, исследовав представленные по делу письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Статья 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, гарантирует каждому право на судебную защиту его прав и свобод.

В соответствии со ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли - продажи. При отсутствии в договоре купли- продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В силу ст. 470 Гражданского кодекса Российской Федерации товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

В силу положений статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу положений ст. 55-57 ГПК Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается представленными материалами дела, 10.03.2021 между ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи <адрес> согласно условиям которого, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность <адрес>, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> (л.д.12-14).

Согласно п. 3 цена договора составила 3 657 242 рубля (НДС не облагается). Указанная стоимость определена с учетом фактического состояния квартиры, является окончательной и изменению не подлежит.

10.03.2021 между ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» (продавец) и ФИО2 (покупатель) был подписан передаточный акт, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д.15).

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ФИО2 в установленном законом порядке. Кадастровый номер квартиры № (л.д.16-17).

Застройщиком указанного дома являлся ответчик ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой», что следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 23.12.2020 (л.д.128-131).

В процессе эксплуатации вышеуказанной квартиры ФИО2 были обнаружены существенные недостатки объекта, а именно: 1.Жилая комната площадью 16,3 кв.м. - при обследовании откосов были выявлены участки, имеющие дефекты окрашенного покрытия, что не отвечает требованиям п. 7.5, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1) и п. 9.4 ГОСТ 23166-99 (конструкция узлов примыкания должны препятствовать образованию мостиков холода, приводящих к образованию конденсата на внутренних поверхностях оконных проемов). При обследовании деревянного дверного блока с помощью лазерного уровня, было установлено, что отклонение дверной коробки от вертикали составляет 6 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 2 мм на 1 метр, согласно п.4.3.3.2 ГОСТ 28786-2019 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Определение свойств в различных климатических условиях (с Поправкой)». При обследовании оконного блока было выявлено нарушение правил расстановки глухих створок (0,55м* 1,40м (глухая, под замену), 0,55м*1,40м (поворотная), 0,55м*1,40м (глухая, под замену)), что противоречит п. 5.1.6 ГОСТ 23166-99. 2.Жилая комната площадью 12,1 кв.м. - при обследовании откосов были выявлены участки, имеющие дефекты окрашенного покрытия, что не отвечает требованиям п. 7.5, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1) и п. 9.4 ГОСТ 23166-99 (конструкция узлов примыкания должны препятствовать образованию мостиков холода, приводящих к образованию конденсата на внутренних поверхностях оконных проемов). При обследовании оконного блока было выявлено нарушение правил расстановки глухих створок (0,54м* 1,4м (глухая, под замену), 0,68м* 1,4м (поворотная), 0,54м* 1,4м (глухая, под замену)), что противоречит п. 5.1.6 ГОСТ 23166-99. При обследовании поверхности пола с помощью двухметровой рейки, были выявлены участки с отклонением от плоскости, составляющим 4 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 2 мм на 2 метр, согласно п. 8.14.1 СП 71.13330.2017 (актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87). При обследовании поверхности стен были выявлены многочисленные участки, имеющие дефекты монтажа обоев, что не отвечает требованиям п. 7.6.15, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). 3.Кухня площадью 12,0 кв.м.- при обследовании деревянного дверного блока с помощью лазерного уровня, было установлено, что отклонение дверной коробки от вертикали составляет 5 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 2 мм на 1 метр, согласно п.4.3.3.2 ГОСТ 28786-2019 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Определение свойств в различных климатических условиях (с Поправкой)». При обследовании поверхности стен были выявлены многочисленные участки, имеющие дефекты монтажа обоев, что не отвечает требованиям п. 7.6.15, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). При обследовании поверхности пола с помощью двухметровой рейки, были выявлены Участки с отклонением от плоскости, составляющим 5 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 2 мм на 2 метр, согласно п. 8.14.1 СП 71.13330.2017 (актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87). При обследовании откосов были выявлены участки, имеющие дефекты окрашенного покрытия, что не отвечает требованиям п. 7.5, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1) и п. 9.4 ГОСТ 23166- 99 (конструкция узлов примыкания должны препятствовать образованию мостиков холода, приводящих к образованию конденсата на внутренних поверхностях оконных проемов). 4.Прихожая площадью 5,8 кв.м. - при обследовании поверхности пола с помощью двухметровой рейки, были выявлены участки с отклонением от плоскости, составляющим 6 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 2 мм на 2 метр, согласно п. 8.14.1 СП 71.13330.2017 (актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87). При обследовании поверхности стен с помощью лазерного уровня, были выявлены участки с отклонениями по вертикали 17 мм на всю высоту помещения, что является нарушением п. 7.2.13, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). 5.Коридор площадью 7,6 кв.м. - при обследовании поверхности стен с помощью лазерного уровня, были выявлены участки с отклонениями по вертикали 13 мм на всю высоту помещения, что является нарушением п. 7.2.13, ГП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). 6.Ванная комната площадью 3,2 кв.м.- при обследовании поверхности стен с помощью лазерного уровня, были выявлены участки с отклонениями по вертикали 7 мм на всю высоту помещения, при допустимом значении 1,5 мм на 1 м или 4мм на этаж п. 7.4.17, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). При обследовании поверхности натяжного потолка, были выявлены нарушения согласно п. 7.8.2 Поверхность натяжного потолка должна иметь однородный цвет, быть ровной, без складок, разрывов, трещин, следов и отпечатков использованных материалов. Не должно быть щелей между стенами и потолком СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). При обследовании покрытия пола были выявлены участки, высота уступов между смежными изделиями которых составила 2 мм, что превышает допустимое значение 1 мм, согласно п. 8.14.1 СП 71.13330.2017 (актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87). 7.Санузел площадью 1,8 кв.м. -при обследовании поверхности стен с помощью лазерного уровня, были выявлены участки с отклонениями по вертикали 5 мм на всю высоту помещения, при допустимом значении 1,5 мм на 1 м или 4 мм на этаж п. 7.4.17, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). При обследовании поверхности стен с помощью лазерного уровня, были выявлены участки с отклонениями по вертикали 12 мм на всю высоту помещения, при допустимом значении 1,5 мм на 1 м или 4мм на этаж п. 7.4.17, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1). При обследовании поверхности натяжного потолка, были выявлены нарушения согласно п. 7.8.2 Поверхность натяжного потолка должна иметь однородный цвет, быть ровной, без складок, разрывов, трещин, следов и отпечатков использованных материалов. Не должно быть щелей между стенами и потолком СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1).При обследовании деревянного дверного блока с помощью лазерного уровня, было установлено, что отклонение дверной коробки от вертикали составляет 5 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 2 мм на 1 метр, согласно п.4.3.3.2 ГОСТ 28786-2019 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Определение свойств в различных климатических условиях (с Поправкой)». При обследовании покрытия пола были выявлены участки, высота уступов между смежными изделиями которых составила 2 мм, что превышает допустимое значение 1 мм, согласно п. 8.14.1 СП 71.13330.2017 (актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87). 8.Лоджия площадью 3,5 кв.м. При обследовании ограждения лоджии было установлено, что данное ограждение отсутствует, что является нарушением требований п. 5.3.2.5, ГОСТ Р 56926-2016 Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия, согласно которому панорамное балконное остекление применяется только вместе с дополнительным защитным ограждением, дополнительное защитное ограждением должно быть автономным. При обследовании угловых и Т-образных соединений алюминиевых профилей светопрозрачной конструкции, смонтированной на лоджии, выявлены многочисленные зазоры более 0,5 мм, а также не загерметизированной щели и неплотности, что является нарушением требований п. 4.2.10, п. 4.4.4, ГОСТ 21519-2003 Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия. При обследовании оконного блока было выявлено нарушение правил расстановки глухих створок, (0,78м*0,88м (под замену), 0,73м*1,35м, 0,72м*1,35м (под замену), 0,64м*1,35м, 0,71м*1,35м (под замену), что противоречит 5.3.2.2 Для обеспечения требований 5.1 настоящего стандарта все створки остекления независимо от типа, располагаемые выше уровня нижнего экрана, должны иметь поворотное, поворотно-откидное внутрь, раздвижное открывание и конструкцию, предусматривающую возможность безопасного периодического обслуживания. ГОСТ Р 56926-2016. При обследовании поверхности стен были выявлены участки, имеющие дефекты окрашенного покрытия, что не отвечает требованиям п. 7.5, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1).

Для определения стоимости устранения выявленных недостатков истец обратился в ООО «Консалт черноземья», что подтверждается договором №Э1271-24-ДЕА-КФ от 04.09.2024, а также актом приема сдачи оказанных услуг от 06.09.2024 (л.д.104-105,106).

Стоимость досудебной экспертизы составила 50 000 рублей, о чем свидетельствует квитанция к приходному кассовому ордеру № № Э1271-24-ДЕА-КФ от 06.09.2024 (л.д.107).

Согласно заключению эксперта № Э1271-24-ДЕА-КФ от 06.09.2024 определено, что выявленные недостатки строительно-отделочных работ в квартире по адресу: <...> являются следствием некачественно выполненных строительных работ застройщиком (выявлены нарушения требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, иных действующих строительных норм и правил, а также обязательных требований, которые имелись на момент приемки квартиры).

Стоимость устранения строительных недостатков в соответствии с калькуляцией экспертной организации ООО «Консалт черноземья» в квартире, расположенной по адресу: <...>, определена в размере: 192 211 рублей (л.д.22-103).

10.09.2024 истец, указав свои банковские реквизиты, обратился к застройщику с претензией, в которой просил в добровольном порядке выплатить денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи на стоимость устранения выявленных недостатков, а также возместить расходы на проведение досудебной экспертизы (л.д.18-19,20).

Претензия ответчиком получена 12.09.2024 (л.д.21).

Однако, как установлено судом и не опровергнуто материалами дела, требования истца ответчиком не были удовлетворены, чем и было мотивировано настоящее обращение в суд.

По ходатайству ответчика определением суда от 12.11.2024 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «НЦ ФОРЕНЗИКА», на разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1.Проводились ли в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> строительно-отделочные работы, после передачи объекта недвижимости покупателю на основании акта-приема передачи, и если проводились то не учитывать при проведении экспертизы недостатки и дефекты в отношении строительно-отделочных работ, проведенных собственником самостоятельно либо с привлечением третьих лиц (помимо застройщика)?

2. Имеются ли в выполненных общестроительных и отделочных работах в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> недостатки и нарушения действующих, в том числе на момент строительства, строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ? Если имеются, то являются ли они следствием эксплуатации или следствием нарушения действующих строительных норм и правил при выполнении строительно-отделочных работ?

3. Имеются ли недостатки в строительно-отделочных работах, связанные с несоответствием (нарушением) общестроительных норм и правил (помимо указанных в вопросе №1, указанных в досудебной претензии (исковом заявлении), включенным в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и если имеются, то какие?

4. Каковы причины выявленных недостатков?

5. Какова стоимость пригодных к использованию материалов, подлежащих повторному применению после устранения производственных дефектов?

6. С учетом ответа на второй и третий вопросы какова стоимость устранения выявленных недостатков?

7. Насколько уменьшалась покупная цена квартиры в связи с выявленными недостатками?

8. С учетом ответа на второй и третий вопросы определить стоимость устранения выявленных недостатков в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> учетом и без учета коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих?

9. Подлежит ли применению коэффициент 1,5 к оплате труда рабочих в рассматриваемых правоотношениях?

Согласно заключению ООО «НЦ ФОРЕНЗИКА» №2024-1164 от 13.02.2025, в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, строительно-отделочные работы после передачи объекта недвижимости покупателю на основании акта-приема передачи – не проводились.

В строительно-отделочных работах в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> установлены недостатки, связанные с нарушением действующих и обычно предъявляемых требований к качеству строительно-отделочных работ, а именно:

Требований п.7.1.8, п.7.3.1, п.7.3.5 и п.7.5.3 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» - при обследовании на стенах лоджии выявлены дефекты в виде трещин на окрашенных поверхностях, отслоений окрасочного слоя со шпатлевкой (причины - дефекты подготовки основания перед шпатлевкой и окраской).

Требований п.6.6.3 ГОСТ 12504-2015 «Панели стеновые внутренние бетонные и железобетонные для жилых и общественных зданий. Общие технические условия (Переиздание)» - при обследовании стен двухметровой рейкой, на отдельных стенах помещений квартиры выявлены отклонения от прямолинейности поверхностей бетонных панелей, превышающие допустимые предельные отклонения в 5 мм., а именно:

в прихожей - на нижней части стены (стена между прихожей и кухней), а также на высоту стены (стена напротив входа в помещение кухни) отклонения глубиной 6 и 7 мм. на участках площадью 3,36 кв.м.

Требований п.7.4.13 и п.7.4.17 (Табл. 7.6) СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» - при измерительном контроле на отдельных стенах санузла и ванной комнаты квартиры, облицованных керамическими плитками, выявлены неровности плоскости облицовки в 3, 4 и 7мм, превышающие допустимые предельные отклонения в 2 мм.

Требований п.8.14.1 (Табл. 8.15) СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» - при обследовании полов в помещениях квартиры, выявлены просветы между двухметровой рейкой и поверхностью превышающие допустимые предельные отклонения в 2мм., а именно:

в прихожей - просветы глубиной 6 мм., на площади 1,94 кв.м.;

в коридоре - просветы глубиной 4 мм., на площади 0,80 кв.м.;

в помещении кухни - просветы глубиной 5 мм., на площади 0,98 кв.м.;

в жилой комнате (спальня) - просветы глубиной 12 мм., на площади 4,14 кв.м.

Требований п.7.4.13 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия, Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» - при обследовании поверхности полов из керамической плитки в санузле и ванной комнате квартиры на отдельных участках зафиксирована различная ширина затирочного шва.

Требований п.4.3.3.2. ГОСТ 28786-2019 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Определение свойств в различных климатических условиях (с Поправкой)» - при измерительном контроле межкомнатных дверных блоков квартиры выявлены отклонения от вертикали, превышающие допустимые предельные отклонения в 2,0 мм. на 1 м. длины блока, а именно:

в жилой комнате (спальня) - отклонение дверного блока от вертикали составляет 2,5 мм. на 1 метр (5 мм. на высоту блока);

в санузле - отклонение дверного блока от вертикали составляет 4 мм. на 1 метр (8 мм. на высоту блока);

в ванной комнате - отклонение дверного блока от вертикали составляет 3,5 мм на 1 метр (7 мм. на высоту блока).

Требований п.5.1.6. ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия» - при обследовании установлено, что оконные блоки в жилых комнатах (спальня и гостиная) имеют по две глухие створки из трех.

Требований п.5.3.2.2. ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия» - при обследовании установлено, что остекление лоджии квартиры имеет две глухие створки из трех.

Требований п.5.3.2.5. (в) ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия»- при обследовании установлено, что защитное ограждение лоджии квартиры - отсутствует.

Недостатки (дефекты) в строительных и отделочных работах в помещениях <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, выявленные экспертом в ходе натурного осмотра, носят производственный характер (производственные дефекты), являются следствием невыполнения застройщиком при производстве работ требований нормативно-технических документов (СНиП, СП и ГОСТ), обычно предъявляемых требований к качеству строительных работ.

Наличие недостатков (дефектов) в строительно-отделочных работах в квартире расположенной по адресу: <адрес>, указанные в заявлении (л.д.6-11), подтверждается в части, описанной в исследовании по второму вопросу.

В помещениях квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Московский проспект, <адрес>, недостатки и нарушения действующих строительных норм и (или), включённых в «Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей их стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» - не выявлены.

Недостатки (дефекты) в строительных и отделочных работах в помещениях пиры №, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, выявленные экспертом в ходе натурного осмотра, носят производственный характер (производственные дефекты), являются следствием несоблюдения застройщиком при производстве работ требований нормативно-технических документов (СНиП, СП и ГОСТ), обычно предъявляемых требований к качеству строительных работ.

На основании расчета, приведенного в приложении к экспертному заключению (Локальная смета №), стоимость строительных материалов, пригодных к повторному применению после устранения производственных дефектов в квартире, расположенной в квартирном доме по адресу: <адрес> (в рассматриваемом случае - «стеклопакеты» и «стекло строительное профильное бесцветное: коробчатого сечения»), на момент производства экспертизы с учетом НДС составляет 9 393,49 рублей.

На основании расчета, приведенного в приложении к экспертному заключению (Локальная смета №), стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков в выполненных застройщиком строительных и отделочных работах в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, на момент производства экспертизы с учетом НДС составляет 235 072,45 рублей.

Уменьшение покупной цены <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, в ценах актуальных на момент производства экспертизы, стоимости затрат, необходимых для устранения недостатков в выполненных застройщиком строительных и отделочных работах в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, составляет (см. Локальную смету №) 235 072,45 рублей.

На основании расчета, приведенного в приложении к экспертному заключению (Локальная смета №), стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков в выполненных застройщиком строительных и отделочных работах в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, на момент производства экспертизы с учетом НДС и без учета коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.07.2022 № 557/пр), составляет 235 072,45 рублей.

На основании расчета, приведенного в приложении к экспертному заключению (Локальная смета №), стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков в выполненных застройщиком строительных и отделочных работах в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, на момент производства экспертизы с учетом НДС и с учетом коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.07.2022 № 557/пр), составляет 308 698,09 рублей.

Работы, направленные на устранение строительных недостатков, возникших по причине нарушения подрядчиком (застройщиком) строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ, в том числе, в результате допущенных при производстве работ отступлений от проектных решений, на объектах строительства, по сути своей относятся - к текущему ремонту. В связи с чем, коэффициент в размере 1,5, учитывающий влияния условий производства работ, а именно «Производство ремонтно-строительных работ в жилых помещениях без расселения» - в рассматриваемом случае не применяется (л.д.152-220).

В соответствии со ст. 55 ГПК Российской Федерации заключение экспертов является одним из видов доказательств по гражданскому делу.

Суд принимает заключение судебной экспертизы в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку оснований не доверять данному заключению экспертизы у суда не имеется, экспертное исследование проводилось экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим соответствующую квалификацию, стаж экспертной работы, экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 ГПК Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы неясностей не содержат, выводы эксперта основаны на материалах дела.

Заключение судебной экспертизы сторонами в судебном заседании не оспаривалось, ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы заявлено не было.

Понятие недостатка товара (работы, услуги) приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, в силу которой недостатком товара является его несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

На основании пункта 1 статьи 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Так, в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи квартиры от 10.03.2021 №179/5-104 стороны по настоящему делу согласовали, что покупатель в полном объеме осведомлен о техническом состоянии и качественных характеристиках отчуждаемой квартиры. Покупатель ознакомлен с проектно-сметной документацией и правилами эксплуатации жилого помещения.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также, если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В судебном заседании установлено, что в квартире истца имеются строительные недостатки, выявленные в течение пяти лет после передачи объекта - квартиры собственнику ФИО2, которые хотя и не привели к ухудшению качества объекта, но являются нарушением, обычно предъявляемым требованиям к объектам строительства (в том числе с назначением жилое помещение). К истцу, как к потребителю, перешло право предъявления требования к застройщику об устранении строительных недостатков, при этом, отсутствие у покупателя претензий по качеству объекта строительства при приемке-передаче жилого помещения от застройщика не лишает его права в случае обнаружение таких недостатков после приемки объекта предъявить застройщику требования, предусмотренные ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.

Таким образом, истец вправе требовать устранения недостатков, выявленных в пределах гарантийного срока. Кроме того, отдельные недостатки, такие как не открывающиеся створки в оконных конструкциях, не могут быть установлены при визуальном осмотре в отсутствии специальных знаний в области строительства (при этом истец не является специалистом в области строительства и данные недостатки не могли быть расценены им как дефекты), из буквального толкования условий договора купли-продажи не следует, что продавец предупредил покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости и покупатель их обнаружил, и удовлетворен техническим состоянием указанной квартиры, также как и не следует, что квартира была реализована со снижением цены с учетом ее качества на момент приобретения. Доказательств того, что вышеуказанные недостатки были оговорены продавцом при заключении договора, стороной ответчика не представлено (сам акт имеет типовую форму, недостатки объекта строительства не поименованы).

Тот факт, что истец приобрел квартиру по договору купли-продажи в том качественном состоянии, которое она имела на момент продажи, не освобождает ответчика (в т.ч. и как застройщика) от обязанности устранить допущенные им при строительстве недостатки, являющиеся скрытыми либо которые невозможно выявить без применения специальных познаний или инструментов, и выявленные в пределах гарантийного срока (статья 18 Закона о защите прав потребителей).

При этом нормы ГОСТ 12504-2015, ГОСТ 28786-2019, ГОСТ 56926-2016, СП 71.13330.2017, ГОСТ 23166-99, являются теми требованиями, которые обычно предъявляются к качеству соответствующих работ при простой отделке квартиры, о чем прямо указано в заключении эксперта.

В соответствии с ч. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей, потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе, в том числе, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он по тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Соразмерность подлежащего уменьшения цены товара определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости, соразмерности и в целях устранения последствий допущенного нарушения. Выбор способа защиты права принадлежит потребителю.

Исходя из характера спора, товаром в данном случае является квартира, которая подлежала передаче истцу по цене, предусмотренной договором.

Истец, установив наличие строительных недостатков в приобретенной им квартире, выбрал способ защиты своего нарушенного права, заявив требования о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи объекта недвижимости, который представляет собой способ восстановления баланса равнозначного предоставления по договору (менее качественный товар за меньшую стоимость).

На основании изложенных норм права, учитывая установленные по делу обстоятельства, в силу которых наличие производственных строительно-отделочных недостатков в квартире ФИО2 подтверждено совокупностью исследованных судом доказательств, выводами заключения ООО «НЦ ФОРЕНЗИКА» №2024-1164 от 13.01.2025, согласно которого уменьшение покупной цены <адрес> расположенной по адресу: <адрес>, в связи с выявленными недостатками, которые нарушают требования строительных норм и правил, обычно предъявляемых в строительстве в выполненных общестроительных работах произошло на 308 698,09 рублей, (с учётом коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих), суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца в счет соразмерного уменьшения покупной цены договора купли-продажи денежную сумму в размере 308 698 рублей 09 копеек.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для применения повышающего коэффициента 1,5 при расчете сметной стоимости устранения недостатков, суд находит несостоятельными.

Коэффициент 1,5 (производство работ осуществляется в жилых помещениях без расселения) применяется к затратам труда рабочих и машинистов, затратам на эксплуатацию машин и механизмов, предусмотренный пунктом 8 Таблицы 5 Приложения №10 Приказа Минстроя России от 4 августа 2020 года № 421/пр «Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации».

Указанный коэффициент применяется тогда, когда имеет место пересечение людских потоков - рабочих с жильцами домов либо с сотрудниками учреждений и организаций в коридорах, на лестничных клетках и т.д.

Если часть существующего строения, этаж, либо часть этажа отсечена от остального здания и рабочие, выполняющие ремонтно-строительные работы, не пересекаются в местах общего пользования (коридорах, лестничных площадках и т.д.) с жильцами домов либо сотрудниками организаций или учреждений, где производятся ремонтно-строительные работы, т.е. в ту часть здания, где производятся ремонтно-строительные работы, ведет автономный вход, которым другие не пользуются, применять упомянутый коэффициент не следует.

При этом высвобождение отдельных помещений для производства ремонтно-строительных работ не следует считать расселением. Данный вывод подтверждается многочисленными письмами Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, среди которых: письмо от 02.06.2005 №6-443; письмо от 20.04.2005 №6-308; письмо от 15.03.2005 №6-182; письмо от 02.03.2005 №6-128.

Согласно п.4.4 ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного значения» (утв. Приказом Госкомархиктуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 №312) при производстве текущего ремонта здания подрядным способом следует применять принципы ценообразования и порядок оплаты выполненных работ, предусмотренные для капитального ремонта.

Согласно п.1 Приказа Минстроя России от 26.04.2021 №258пр «О внесении изменений в Методику определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) нардов Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденную приказом Минстроя России от 04.08.2020г.№421/пр» по решению застройщика или технического заказчика (далее-заказчик) отдельные положения Методики могут применяться при определении сметной стоимости текущего ремонта объектов капитального строительства, ремонта автомобильных дорог, а также при определении сметной стоимости строительства некапитальных строений и сооружений, неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другое).

Нормативы «Методики по разработке и применению нормативов накладных расходов при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства», утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 21 декабря 2020 года № 812/пр. и Методики по разработке и применению нормативов сметной прибыли при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства (далее - Методика), предназначены для определения методов разработки и применения нормативов сметной прибыли, используемых при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, с применением ресурсно-индексного и ресурсного методов.

Ресурсно-индексный метод или РИМ - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на стройресурсы.

Соответственно в данном случае Базисно - индексный метод расчета и Ресурсно-индексный метод - это разные методы расчета стоимости строительной продукции.

Переход расчетов на ресурсно-индексный метод или РИМ в Воронежской области осуществлен в соответствии с письмом Минстроя России от 11.06.2024 №32641ИФ/09 «О расчете индексов изменения сметной стоимости строительства по группам однородных строительных ресурсов на 2 квартал 2024 года, предназначенных для определения сметной стоимости строительства ресурсно-индексным методом», в соответствии с которым осуществляется расчет индексов на строительные ресурсы.

При таких обстоятельствах, данные правоотношения подлежат оценке с учетом применения коэффициента 1,5, при расчете сметной стоимости устранения строительных недостатков объекта недвижимости (квартиры).

Доводы представителя ответчика о том, что истцом пропущен гарантийный срок, составляющий 2 года с момента передачи квартиры по акту приема-передачи, суд также находит несостоятельными, по следующим основаниям.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет (п. 5).

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года (п. 5.1).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (п. 6).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п. 7).

По смыслу названной правовой нормы, в пределах гарантийного срока устанавливается ответственность именно застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока.

Застройщик, имеющий определенные гарантийные обязательства, несет перед собственниками жилых помещений ответственность за ненадлежащее качество строительства жилого дома и установленного им оборудования в порядке Закона № 214-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (пункт 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичная норма предусмотрена пунктом 1 статьи 19 Закона о защите прав потребителей.

Из материалов дела усматривается, что ответчик, являясь не только продавцом, но и застройщиком спорного объекта недвижимости, несет гарантийные обязательства в отношении качества жилых помещений в течение 5 летнего срока.

Из содержания положений статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей следует, что приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель приобретает (как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.

Сам по себе факт отчуждения жилого помещения самим застройщиком, а не иными лицами, после ввода дома в эксплуатацию не сокращает срок ответственности застройщика за качество жилых помещений. В противном случае приобретатели одних и тех же объектов недвижимости от застройщика по договору участия в долевом строительстве, либо по договорам купли-продажи после завершения строительства будут поставлены в неравное положение относительно сроков гарантии на жилые помещения.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 21.08.2024 № 88-19171/2024.

Кроме того истцом ФИО2 заявлено требование о взыскании в его пользу с ответчика компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей.

Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ст. 1099 ГК Российской Федерации, основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой и статьей 151 настоящего Кодекса. Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда.

Согласно ст. 151 ГК Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В соответствии со ст. 1101 ГК Российской Федерации, компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела установлено нарушение ответчиком прав потребителя, обоснованными являются доводы истца о том, что последний испытал нравственные страдания.

Принимая во внимание характер перенесенных страданий вследствие нарушения прав и законных интересов истца, степень вины ответчика, исходя из требований разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать с ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 3 000 рублей.

Разрешая требования истца о взыскании в его пользу с ответчика неустойки за период с 23.09.2024 по 03.04.2025 в размере 7 058 477,06 рублей, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 22 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии со ст. 22 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно п.1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных ст. ст. 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было (п.2).

В силу п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» размер подлежащей взысканию неустойки (пени) в случаях, указанных в статье 23, пункте 5 статьи 28, статьях 30 и 31 Закона о защите прав потребителей, а также в случаях, предусмотренных иными законами или договором, определяется судом исходя из цены товара (выполнения работы, оказания услуги), существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, исполнителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) на день вынесения решения.

При изложенных обстоятельствах на основании приведенных положений закона с ответчика подлежит взысканию неустойка, исходя из цены товара (цена договора 3 657 242 рубля) в размере 1% за каждый день просрочки.

При этом цена товара, соответствующая цене договора купли-продажи сторонами в судебном заседании не оспаривалась.

Копия претензии свидетельствует о том, что истец 10.09.2024 обратился к ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» с требованием о выплате денежных средств, которая получена ответчиком 12.09.2024 (л.д.21). Однако данное требование ответчиком в добровольном порядке в предусмотренный законом срок (до 22.09.2024 включительно) удовлетворено не было.

Расчет неустойки следующий:

с 23.09.2024 по 03.04.2025 составляет 193 дней.

3 657 242 х 1% х 193 дней = 7 058 477,06 рублей.

Своего расчета неустойки ответчиком не представлено, однако заявлено о снижении неустойки ввиду явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. По мнению ответчика взыскание неустойки в полном размере приведет к неосновательному обогащению со стороны истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка по своей природе является способом обеспечения исполнения обязательства должником, направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК Российской Федерации).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (п. 73).

Кроме того, к возникшим правоотношениям подлежит применению Закон Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей». В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 ГК Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК Российской Федерации) (п. 73). Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (п. 75).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 года №263-О указано на то, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Поэтому в части 1 статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства. При этом гражданско-правовая ответственность должна компенсировать потери кредитора, а не служить его обогащению.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае нарушения права могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие, значимые для дела обстоятельства.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, отсутствие доказательств наступления каких-либо неблагоприятных последствий для истца, оценив степень соразмерности суммы неустойки последствиям нарушенных обязательств, а также принимая во внимание, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер и не должна служить средством обогащения, суд приходит к выводу о снижении ее размера в порядке статьи 333 ГК Российской Федерации до 150 000 рублей, поскольку данная сумма является соразмерной нарушенным обязательствам, при этом с учетом всех обстоятельств дела сохраняется баланс интересов сторон.

По смыслу ст. 330 ГК Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ) (Пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7).

Таким образом, требование истца о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства подлежит удовлетворению по ставке 1% в день от суммы цены товара (цены договора) в размере 3 657 242 рублей с 04.04.2025 по дату фактического исполнения обязательства.

Довод представителя ответчика о применении к расчету неустойки моратория, введенного Постановлением Правительства Российской Федерации № 326 от 18.03.2024 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени) иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» суд находит несостоятельным, по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики Правительство Российской Федерации вправе в исключительных случаях ввести на определенный срок мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами. Правительству Российской Федерации предоставлено право определить категории лиц, подпадающих под действие моратория.

Такой мораторий был введен постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» и постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

В силу подп. 2 п. 3 ст. 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абз. 5, 7 - 10 п. 1 ст. 63 названного закона.

В частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве).

Как разъяснено в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), пени за просрочку уплаты налога или сбора (ст. 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подп. 2 п. 3 ст. 9.1, абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в исковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подп. 2 п. 3 ст. 9.1, абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их совокупности следует, что с момента введения моратория, то есть с 01.04.2022 на 6 месяцев прекращается начисление неустоек (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория. За период действия моратория на возбуждение дел о банкротстве неустойка, предусмотренная Законом о защите прав потребителей, не взыскивается с юридического лица, на которое распространяется действие этого моратория.

В соответствии с п.1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326 установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 года включительно.

В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

В соответствии с п.2 указанного Постановления Правительства Российской Федерации 1 июля 2023 года до 30 июня 2025 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.

При этом мораторий введенный постановлениями Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 №479, от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени) иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» к данным правоотношением применению не подлежит, поскольку объект строительства квартира была приобретена по договору купли - продажи от 10.03.2021, договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости сторонами не заключался.

Таким образом, спорные правоотношения сторон подлежат оценке без учета положений постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326.

Помимо прочего истцом заявлено требование о взыскании в его пользу с ответчика штрафа.

Пунктом 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Согласно пунктам 46 и 47 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф, независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона). Если после принятия иска к производству суда требования потребителя удовлетворены ответчиком по делу (продавцом, исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) добровольно, то при отказе истца от иска суд прекращает производство по делу в соответствии со статьей 220 ГПК Российской Федерации. В этом случае штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», с ответчика не взыскивается.

Принимая во внимание факт того, что требования истца не были удовлетворены ответчиком ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» в добровольном порядке, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» в пользу ФИО2 штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Сумма штрафа составляет 230 849,05 рублей ((308 698,09+150000 + 3000) / 2).

В письменных возражениях ответчик просил в случае удовлетворения исковых требований, снизить размер штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

На основании правовой позиции, изложенной в пункте 85 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 года №58 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении судом неустойки возможно лишь в исключительных случаях, когда подлежащие уплате неустойка, финансовая санкция и штраф явно несоразмерны последствиям нарушенного обязательства.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Наличие оснований для снижения неустойки и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно исходя из установленных по делу обстоятельств.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что уменьшение неустойки производится судом исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако такое снижение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности.

При этом снижение неустойки не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны, особенно в отношениях финансовых организаций с потребителями.

Принимая во внимание заявление ответчика о снижении штрафа, учитывая фактические обстоятельства дела, принцип соразмерности размера взыскиваемого штрафа объему и характеру нарушения обязательства, принципам разумности и справедливости, учитывая общую сумму взысканного материального ущерба, исходя из того, что штраф является мерой ответственности нарушенного обязательства, в связи с чем, по своей правовой природе не может служить средством обогащения взыскателя и должен соответствовать последствиям нарушенного обязательства, суд, учитывая положения ст. 333 ГК Российской Федерации, полагает возможным взыскать с ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» в пользу истца штраф в размере 115 000 рублей, полагая указанный размер справедливым и соразмерным нарушенному праву.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с п. 1 ст. 88 ГПК Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с п.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК Российской Федерации, статья 106 АПК Российской Федерации, статья 106 КАС Российской Федерации). Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

В связи с рассмотрением дела судом, истцом ФИО2 понесены расходы по оплате досудебного экспертного заключения в размере 50 000 рублей.

Факт несения указанных расходов подтвержден материалами дела (л.д.107).

Суд приходит к выводу, что указанное требование ФИО2 подлежит удовлетворению, поскольку досудебная экспертиза является документом послужившим основанием обращения с исковым заявлением в суд, подтверждающим стоимость выявленных строительных недостатков, соответственно, цену иска.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате досудебного экспертного исследования в заявленном размере 50 000 рублей.

В силу ст. 94 ГПК Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы.

Истцом ФИО2 заявлено требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей, из которых: 10 000 рублей – за составление искового заявления; 10 000 рублей – за участие представителя в судебном заседании 06.11.2024; 10 000 рублей – за участие представителя в судебном заседании 03.04.2025.

Как усматривается из материалов дела, ФИО2 в целях защиты своих интересов был заключен договор об оказании юридической помощи от 15.08.2024, с адвокатами Дудиковым Е.А., Дудиковой Ю.В., предметом которого явилось оказание следующих юридических услуг: подготовка документов для предъявления в суд требования о взыскании с застройщика ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» соразмерного уменьшения цены договора, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; представление по вышеназванному делу интересов заказчика в суде (л.д.230).

В соответствии с п.3 договора, стоимость оказываемых услуг определяется сторонами в соответствии с Постановлением от 12.12.2019 Совета адвокатской палаты Воронежской области «О минимальных ставках вознаграждения за оказываемую юридическую помощь», в том числе: подготовка искового заявления – 10 000 рублей; представление интересов в одном судебном заседании в суде первой инстанции – 10 000 рублей.

В качестве подтверждения несения расходов на оплату услуг представителя истцом в материалы дела представлены: договор об оказании юридической помощи от 15.08.2024, квитанция к приходному кассовому ордеру №630 от 03.04.2025 на сумму 30 000 рублей, акт о приемке оказанных услуг (л.д.230,231,232).

Таким образом, исходя из представленных ФИО2 платежных документов, следует, что им понесены расходы по оплате услуг представителя на общую сумму в размере 30 000 рублей.

Материалами дела подтверждается, что представитель ФИО2– Дудиков Е.А. представлял ее интересы:

в открытом судебном заседании в Советском районном суде г.Воронежа 03.04.2025.

Также представитель истца Дудиков Е.А. составлял исковое заявление (л.д.6-11).

Истцом ФИО2 заявлено требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя на общую сумму в размере 30 000 рублей, за составление искового заявления (10 000 рублей), за представление его интересов в судебных заседаниях 06.11.2024 и 03.04.2025 (по 10 000 рублей за каждое судебное заседание).

Вместе с тем, представитель истца в судебном заседании 06.11.2024 участия не принимал. Судебное заседание проведено в отсутствие участников процесса (л.д.145-146).

При таких обстоятельствах, обоснованными по настоящему делу суд находит понесенные истцом расходы по оплате услуг представителя на общую сумму 20 000 рублей (30 000-10 000).

В соответствии с ч. 1 ст. 100 Гражданско-процессуального Кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Таким образом, суд может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств, используя в качестве критерия разумность понесенных расходов. При этом неразумными могут быть сочтены значительные расходы, не оправданные ценностью подлежащего защите права либо несложностью дела.

По смыслу названной нормы разумные пределы являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусматриваются. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности рассмотрения дела, сложившегося в данной местности уровня оплаты услуг адвокатов по представлению интересов доверителей в гражданском процессе.

Из пунктов 10-13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» следует, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек. Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК Российской Федерации, часть 4 статьи 1 ГПК Российской Федерации, часть 4 статьи 2 КАС Российской Федерации). Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК Российской Федерации, статья 112 КАС Российской Федерации, часть 2 статьи 110 АПК Российской Федерации). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле.

Суд не вправе вмешиваться в сферу заключения договоров оказания юридических услуг, однако, может ограничить взыскиваемую сумму в возмещение соответствующих расходов, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств дела, используя в качестве критерия разумность понесенных расходов, при этом неразумными могут быть сочтены значительные расходы, не оправданные ценностью подлежащего защите права, либо несложностью дела в силу п. 3 ст. 10 ГК Российской Федерации, согласно которой, в случае, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участника правоотношений предполагается.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 17.07.2007 года №382-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан ФИО3, ФИО4 и ФИО5 на нарушение их конституционных прав частью первой статьи 100 ГПК Российской Федерации» обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 100 ГПК Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Понятие разумности пределов и учета конкретных обстоятельств дела, по мнению суда, следует соотносить с объектами судебной защиты. Размер возмещения стороне расходов должен быть соотносим с объектом защищаемого права.

Оценивая характер и общий размер понесенных истцом расходов по оплате услуг представителя с точки зрения разумности, принимая во внимание объем заявленных требований, сложность дела, объем и содержание представленных сторонами доказательств, объем оказанных представителем услуг, возражения ответчика относительно заявленной к взысканию суммы расходов по оплате услуг представителя, а также время, необходимое на подготовку процессуальных документов, суд приходит к выводу о чрезмерности заявленных истцами к взысканию размера судебных издержек, поскольку произведенные расходы носят явно завышенный характер.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также то, что понесенные расходы подтверждаются надлежащим образом оформленными платежными документами, учитывая положения ч. 1 ст. 100 ГПК Российской Федерации, суд признает отвечающим принципам соразмерности и разумности размер заявленных ФИО2 расходов по оплате услуг представителя на общую сумму 14 000 рублей: за составление адвокатом Дудиковым Е.А. искового заявления – 7 000 рублей; за участие представителя в судебном заседании 03.04.2025 - 7 000 рублей.

Также суд считает необходимым отметить, что постановление Совета Адвокатской палаты Воронежской области «О минимальных ставках вознаграждения за оказываемую юридическую помощь» носит рекомендательный характер для самих адвокатов, но не для суда, который должен руководствоваться положениями ст. 100 ГПК Российской Федерации с учетом разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1.

По правилам ч. 1 ст. 103 ГПК Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

При определении уровня бюджета при взыскании государственной пошлины по итогам разрешения спора следует исходить из положений статьи 50, пункта 2 статьи 61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, согласно которым государственная пошлина по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, мировыми судьями (за исключением Верховного Суда Российской Федерации), подлежит зачислению в бюджеты муниципальных районов, т.е. в бюджет муниципального образования г.о.г. Воронежа.

Поскольку при подаче искового заявления истец от уплаты государственной пошлины освобожден, в соответствии со ст. 103 ГПК Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 333.19 НК Российской Федерации с ответчика в бюджет муниципального образования - городской округ город Воронеж подлежит взысканию госпошлина в размере 78 570 рублей 23 копейки (75 570,23 рублей - за требования имущественного характера и 3 000 рублей - за требования неимущественного характера).

Расчет госпошлины за требования имущественного характера следующий:

Полная цена иска: 7 367 175,15 рублей (308698,09 + 7058477,06 (размер неустойки, признанный судом обоснованным, без учета снижения).

В соответствии с п.1 ч.1 ст. 333.19 НК Российской Федерации с 08.09.2024 (ФЗ от 08.08.2024 №259-ФЗ) при цене иска от 3 000 001 до 8 000 000 рублей госпошлина составляет 45 000 рублей плюс 0,7% от суммы, превышающей 3 000 000 рублей.

Расчет: 45 000 + ((7367175,15 - 3 00 000)* 0,7) / 100 = 75 570,23 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи объекта недвижимости путем выплаты стоимости устранения строительных недостатков, взыскании компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов - удовлетворить.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» (№) в пользу ФИО2 (№ №) в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости 308 698 рублей 09 копеек, неустойку за период с 23.09.2024 по 03.04.2025 в размере 150 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 3 000 рублей, штраф в размере 115 000 рублей, расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 50 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 14 000 рублей, а всего 640 698 рублей 09 копеек.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» (№) в пользу ФИО2 (№ №) неустойку по ставке 1% в день от цены товара в размере 3 657 242 рубля, с 04.04.2025 по дату фактического исполнения обязательства.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» (№) в бюджет муниципального образования – городской округ город Воронеж госпошлину в размере 78 570 рублей 23 копейки.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Советский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.И. Корпусова

В окончательной форме решение изготовлено 16.04.2025.