Апелляционное определение № 33-2018/2026 от 5 мая 2026 г.

УИД: 47RS0014-01-2021-001591-85

Дело № 33-2018/2026

№ 2-725/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 6 мая 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Осиповой Е.А.,

судей: Горбатовой Л.В. и Пучковой Л.В.

при секретаре ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 27 октября 2025 года, которым отказано в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО2 о прекращении права собственности, исключении сведений о правах из ЕГРН, признании права собственности на здание, внесении сведений о правах в ЕГРН.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Осиповой Е.А., объяснения представителя ФИО3 – ФИО7, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратился в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО2, в котором с учетом уточнений заявленных требований просил суд прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес>, зарегистрированного по адресу: 196620, <адрес> (Гуммолосары), <адрес>, лит. А, <адрес>, на здание - жилой дом с кадастровым номером № площадью 136.6 кв.м, количество этажей 2, расположенное по адресу: <адрес>;

Исключить из ЕГРН запись №-47/060/2023-1 от 07.03.2023 г. о регистрации права собственности на здание - жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 136.6 кв.м, количество этажей 2, расположенное по адресу: <адрес>, Приозерский муниципальный район, Ларионовское сельское поселение, массив Моторное, садоводческое некоммерческое товарищество «Мустаниэми», уч. 133;

Признать право собственности ФИО3, паспорт № выдан 12.04.2023 г. ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, зарегистрированного по адресу: <адрес>, лит. А, <адрес> на здание - жилой дом с кадастровым номером № площадью 136.6 кв.м, количество этажей 2, расположенное по адресу: <адрес>

Внести в ЕГРН запись о праве собственности ФИО3, паспорт №, выдан 12.04.2023 г. ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, зарегистрированного по адресу: <адрес>, лит. А, <адрес> на здание - жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 136.6 кв.м, количество этажей 2, расположенное по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований указано на то, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, Ларионовское сельское поселение, массив «Моторное», СНТ «Мустаниэми», уч. 133. Земельный участок вошел в конкурсную массу ввиду оспаривания сделки в рамках дела о банкротстве №А56-79139/2021, по результатам которого стало возможно проведение торгов. В соответствии с определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.01.2023 г. по делу №А56-79139/2021 сделка с этим земельным участком была оспорена, были применены последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка в конкурсную массу. Земельный участок был приобретен на основании договора купли-продажи недвижимого имущества Лот №1, заключенного между финансовым управляющим и истцом по результатам аукциона 20.12.2024 г. После получения выписки из ЕГРН с зарегистрированным на истца правом собственности на земельный участок ФИО3 стало известно о том, что расположенное на земельном участке здание площадью 136.6 кв.м зарегистрировано, присвоен кадастровый номер №, количество этажей 2. Регистрационная запись о собственности в отношении здания внесена 07.03.2023 года, то есть после вынесения определения о признании сделки недействительной, однако в период, когда определение об оспаривании сделки ещё не вступило в законную силу. Ответчик достоверно знал о том, что сделка находится в процессе признания недействительной, а также о наличии определения, поскольку 16.02.2023 г. ФИО2 обратился в суд с апелляционной жалобой. Таким образом, ответчик, зная о том, что в отношении земельного участка принято определение о признании сделки недействительной, подготовил технический план и обратился в Управление Росреестра Ленинградской области за регистрацией права на здания на земельном участке, судьба которого определялась в рамках судебного дела. Кроме того, согласно сведений ЕГРН здание окончено строительством в 2022 году, что не соответствует действительности, поскольку объект капитального строительства был возведен не позднее 2018 года, до разрешения спора о праве на земельный участок, что подтверждается спутниковыми снимками. Возникшая ситуация не является результатом реестровой ошибки, поскольку участок со всех сторон зажат другими земельными участками и его смещение таким образом, чтобы здание располагалось в границах другого цельного земельного участка, невозможно.

ФИО2 намеренно в техническом плане скрыл реальную дату возведения жилого дома, поскольку признанный недействительным договор купли-продажи участка был заключен в 2021 году, когда на участке уже располагалось здание, которое по неизвестным причинам не регистрировалось около 5 лет до момента оспаривания сделки в Арбитражном суде. ФИО2, злоупотребляя правами, достоверно зная о наличии спора в отношении сделки с земельным участком, оформил право собственности на здание в упрощенном порядке, при этом не имея на него никаких юридических прав. Таким образом, приобретая земельный участок с кадастровым номером № права на все расположенные на нем объекты переходят в собственность ФИО3

Права ФИО3 нарушены невозможностью в полной мере реализовывать свои права собственника земельного участка и расположенных на нем объектов, ввиду ошибочно внесенной Управлением Росреестра по Ленинградской области записи о правах ответчика на здание, которые у него возникли в 2021 году при заключении договора купли-продажи земельного участка и прекратились в момент вступления в законную силу определения о признании сделки недействительной.

Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 27 октября 2025 года в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО2 о прекращении права собственности, исключении сведений о правах из ЕГРН, признании права собственности на здание, внесении сведений о правах в ЕГРН отказано.

В апелляционной жалобе ФИО3 просит данное решение отменить как необоснованное и принятое с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на то, что вывод суда о том, что истец знал о наличии строения на приобретенном земельном участке, не подтверждается материалами дела. При продаже земельного участка продавец ФИО9 не имел права собственности на жилой дом, расположенный на участке. Сам договор купли-продажи земельного участка недействительным не признавался. Указывает на недобросовестность поведения ответчика, которому было известно об отсутствии у него прав на земельный участок, собственником которого является истец. Повторяет правовую позицию, изложенную в обоснование иска.

С учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении не явившихся участников гражданского процесса о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статей 113 - 116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя подателя жалобы, обсудив её доводы, исследовав материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Действуя в соответствии с положениями абзаца 1 части 1 и абзаца 1 части 2 статьи 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции находит возможным ограничиться проверкой законности и обоснованности постановленного решения исходя из доводов апелляционной жалобы.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что между ФИО9 и ФИО2 02.02.2021 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: 47:03:0256001:79, площадью 900 кв.м. расположенного по адресу: <адрес> на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный для ведения садоводства, для ведения гражданами садоводства и огородничества, на основании которого ФИО9 продал ФИО2 указанный земельный участок (л.д. 50-53).

ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ подал заявление в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области на постановку знания на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права на возведенное на участке строение (л.д. 54-56). Согласно выписке из ЕГРН, жилой дом имеет кадастровый номер №, дата присвоения кадастрового номера 07.03.2023, количество этажей в доме: 2, площадь жилого дома: 136,6 кв.м. Собственником жилого дома является ФИО2 (л.д. 26-29).

Из технического плана здания от 17.02.2023 следует, что год завершения строительства жилого дома с кадастровым номером № – 2022 год (л.д. 59-68).

Арбитражным судом Северо-Западного округа 18.09.2023 вынесено постановление (л.д. 139-14), из которого следует, что определением от 20.10.2021 заявление ФИО9 о признании его несостоятельным (банкротом) принято к производству суда.

Решением арбитражного суда от 22.12.2021 (резолютивная часть объявлена 15.12.2021) в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждён ФИО1.

В арбитражный суд 13.08.2022 (зарегистрировано в системе «Мой Арбитр» 10.08.2022) от финансового управляющего ФИО1 поступило заявление о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ФИО9 и ФИО2 и применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества в конкурсную массу должника.

Определением от 08.01.2023, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2023, заявление финансового управляющего удовлетворено.

Оспаривая договор, финансовый управляющий указал, что последний был заключен в период подозрительности, установленный пунктом 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), отчуждение недвижимого имущества произошло по цене ниже рыночной, что повлекло причинение вреда кредиторам, а также фактически без соответствующего встречного исполнения со стороны покупателя.

Суд первой инстанции установил, что спорный договор заключен при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в преддверии банкротства должника, с целью недопущения обращения на него взыскания и причинения вреда кредиторам, признал его недействительной сделкой на основании пунктов 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, применил последствия признания договора недействительным обязав ответчика возвратить в конкурсную массу должника полученный по договору земельный участок.

Из материалов дела следует, что заявление должника о признании его несостоятельным (банкротом) принято судом к производству 20.10.2021, спорный договор был заключен 02.02.2021, то есть спорная сделка подлежит оспариванию по основаниям пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, поскольку договор заключена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом.

Таким образом, определение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.01.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2023 по делу № А56-79139/2021/сд.1 оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО2 - без удовлетворения.

В последующем, финансовым управляющим ФИО1, действующим от имени ФИО9 на основании решения Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2021 по делу № А56-79139/2021, (Продавец) и ИП ФИО3 (Покупатель) 20.12.2024 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества лот № 1 на основании Протокола о результатах проведения торгов по лоту № 1 (Протокол № 16655-1 от 17.12.2024) (л.д. 14-15).

Согласно п. 1.1. Договора, продавец передает в собственность покупателю за плату имущество, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить имущество на условиях и в порядке, установленном настоящим договором следующее недвижимое имущество: земельный участок, общей площадью 900 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства.

Согласно п. 1.2. Договора, покупатель приобретает имущество на основании признания его победителем торгов по продаже имущества должника, в соответствии с Протоколом о результатах проведения торгов по лоту № 1 от 17.12.2024 (Протокол № 16655-1 от 17.12.2024).

Согласно п. 1.3. Договора, на момент заключения настоящего договора имущество никому не продано, не находится под арестом, не является предметом спора.

Согласно п. 2.1. Договора, цена объекта недвижимого имущества составляет 1 260 000 рублей.

Согласно п. 2.2. Договора, покупатель обязуется в течении 30 календарных дней с момента заключения договора оплатить продавцу сумму, определенную п. 2.1. договора. Сумма внесенного задатка, установленного в размере 126 000 рублей, перечисленная покупателем в счет обеспечения участия в торгах, засчитывается покупателю в счет оплаты цены продажи имущества (п. 2.1. договора). За вычетом суммы задатка покупатель обязуется уплатить 1 134 000 рублей.

ИП ФИО3 выполнил условия Договора купли-продажи недвижимого имущества лот № 1 от 20.12.2024, перевел на счет ФИО9 задаток для участия в торгах по продаже имущества ФИО9, проводимых 17.12.2024 на электронной торговой площадке ООО Арбитр лот № 1, в сумме 126 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № 90 от 10.12.2024 (лд. 164) и согласно платежному поручению № 93 от 24.12.2024 ИП ФИО3 перевел на счет ФИО8 оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2021 лот № 1 (земельный участок с кадастровым номером №, в сумме 1134000 рублей (л.д. 165).

Согласно выписке из ЕГРН от 18.01.2025 земельный участок с кадастровым номером 47:03:0256001:79, площадью 900+/-3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО3 (л.д. 9-11).

Жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 136,6 кв.м, расположенный на участке по адресу: <адрес> зарегистрирован на имя ФИО2 до продажи земельного участка на торгах.

Разрешая заявленные требования суд первой инстанции установив, что на момент приобретения земельного участка истцу должно было быть известно о наличии на нем строения, пришел к выводу о том, что у ФИО3 не возникло в результате договора купли – продажи земельного участка права собственности на строение, расположенное на нем, отказал в удовлетворении требования о прекращении права собственности ответчика и признании за ним права собственности на спорный объект.

При таком положении судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска на основании следующего.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истец не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для прекращения права собственности ФИО2 на спорное здание - жилой дом, и о возникновении у него предусмотренных законом оснований для признания права собственности на спорное строение.

Такие основания прекращения права указаны в статье 235 ГК РФ, согласно положениям которой право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1).

В соответствии с пп. 7 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса.

При этом в соответствии с положениями ст. 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества (п. 1).

Согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Таким образом, предусмотренные законом основания для безусловного прекращения права собственности ФИО4 на спорный жилой дом отсутствуют. С нарушением принципа единства земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости был заключен в результате торгов вышеуказанный договор купли продажи от 20.12.2024, стороной которого является, в том числе, истец. Состоявшиеся торги и сделка сторонами не оспариваются.

Требований, предусмотренных положениями ст. 272 ГК РФ для случаев, когда земельный участок и расположенный на нём объект недвижимости оказываются в собственности разных лиц, никем из сторон спора не заявлено, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Руководствуясь статьей 327.1, пунктом 1 статьи 328, частью 1 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 27 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 - без удовлетворения.

Определение может быть обжаловано в Третий кассационный суд общей юрисдикции в течение трёх месяцев

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 20 мая 2026 года.