Апелляционное определение № 33-218/2026 33-3369/2025 от 26 января 2026 г.

УИД 89RS0001-01-2025-001306-61

дело № 33-218/2026 (33-3369/2025)

в суде 1 инст. № 2-1211/2025

Судья Липчинская Ю.П.

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Салехард 27 января 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе

Председательствующего

судей коллегии

при секретаре

с участием прокурора

Башковой Ю.А.,

ФИО1, ФИО2,

ФИО3,

Губайдулиной Г.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Салехард к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 об изъятии объектов недвижимости, прекращении права собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, признании за муниципальным образованием право собственности на изымаемые объекты недвижимости

по апелляционной жалобе Администрации г. Салехард на решение Салехардского городского суда от 29 октября 2025 г.,

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Башковой Ю.А., объяснения ответчиков ФИО6, ФИО5, возражавших против доводов апелляционной жалобы, заключение прокурора Губайдулиной Г.А., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

установила:

Администрация г. Салехард обратилась в суд с иском к ФИО9, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 об изъятии объектов недвижимости, прекращении права собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, признании за муниципальным образованием право собственности на изымаемые объекты недвижимости.

В обоснование иска указано, что распоряжением Администрации г. Салехард от 03 марта 2021 г. № 147-р «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу», дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. ФИО11 предъявлено требование о необходимости в течение шестимесячного срока произвести снос жилого дома, собственником квартиры в котором они являются. Указанное требование ответчиками не выполнено. Постановлением Администрации МО г. Салехард от 18 февраля 2022 г. № 319 «Об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд» земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес> данном доме изъяты для муниципальных нужд. Согласно отчету об оценке № 120/14/05, подготовленному 01 августа 2024 г. ООО «Айра Торрес», размер возмещения за жилое помещение составляет 7 299 219 руб. До настоящего времени соглашение о выкупе принадлежащих ответчикам на праве собственности объектов недвижимости с ответчиками не достигнуто.

Просит изъять для муниципальных нужд у ФИО11 квартиру по адресу: <адрес>, площадью 66,4 кв.м, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, пропорционально площади помещения, определив общую выкупную стоимость в размере 7 176 404 руб., из них: ФИО4 - 3 588 202 руб., ФИО5 - 1 794 101 руб., ФИО6 - 1 794 101 руб., прекратить их право собственности на указанные объекты, а после перечисления выкупной стоимости признать М-вых утратившими право пользования данной квартирой и выселить их из жилого помещения; возложить на ФИО11 обязанность в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу предоставить в Управление жилищной политики Администрации г. Салехарда реквизиты для перечисления выкупной стоимости; признать за городским округом г. Салехард право собственности на указанные объекты недвижимости; указать в резолютивной части решения суда, что прекращение права собственности, признание права собственности, утрата права пользования и выселение производятся после перечисления выкупной стоимости.

Решением Салехардского городского суда от 29 октября 2025 г. частично удовлетворены исковые требования Администрации г. Салехард. У ФИО11 изъяты квартира <адрес> в г. Салехард (кадастровый №) и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома (включая земельный участок с кадастровым номером №) путём определения выкупной цены в размере 11 413 968 руб. (ФИО4 - 5 706 984 руб., ФИО5 - 2 853 492 руб., ФИО6 - 2 853 492 руб.); прекращено их право общей долевой собственности; за муниципальным образованием г. Салехард признано право собственности на указанные объекты после перечисления выкупной стоимости; ответчики признаны утратившими право пользования квартирой и выселены из неё без предоставления другого жилого помещения; на ФИО11 возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу предоставить в управление жилищной политики администрации г. Салехард реквизиты для перечисления выкупной стоимости; с Администрации г. Салехард в пользу М-вых взыскано по 10 000 руб. в счёт возмещения расходов на оплату услуг эксперта; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С указанным решением не согласился истец. В апелляционной жалобе Администрация г. Салехард просит изменить решение суда в части возмещения выкупной стоимости и определить его в размере 7 299 219 руб. Приводит доводы о том, что исковые требования подлежали удовлетворению с учетом отчета об оценке № 120/14/05, подготовленного 01 августа 2024 г. ООО «Айра Торрес». Указывает, что в экспертном заключении № 103/25, подготовленном 10 сентября 2025 г. ООО «Оценка Мастер», при определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения для сравнения подобраны объекты недвижимости, которые по своим характеристикам не являются аналогичными изымаемому жилому помещению. Выражает несогласие с включением в выкупную стоимость компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 395 000 руб., поскольку срок для его проведения не наступил. Указывает, что с учетом размера удовлетворенных исковых требований (63,95%) размер судебных расходов, взысканных с истца в пользу ответчиков, не может превышать 3 605 руб.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчики просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу истца без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте суда Ямало-Ненецкого автономного округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца Администрации г. Салехард, ответчики ФИО8, ФИО4, ФИО7 не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили, в связи с чем на основании ст. 167 и ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дела в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав объяснения ответчиков, заключение прокурора, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, объект недвижимости – квартира №1 по адресу: ЯНАО, <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО4 (? доля), ФИО5 (? доля), ФИО6 ( ? доля) (л.д. 13-16).

Распоряжением администрации г. Салехард от 03 марта 2021 г. № 147-р жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Управлению жилищной политики администрации города Салехарда предписано предъявить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требование о сносе многоквартирного дома в течение 6 месяцев с момента его получения (л.д. 8-9).

Постановлением Администрации города Салехарда от 3 апреля 2025 г. №716, №319 от 18 февраля 2022 г. «Об изъятии земельных участков и (или) расположенного на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд» постановлено изъять земельный участок для муниципальных нужд площадью 813 кв.м. у правообладателей недвижимости многоквартирного дома по адресу: <адрес>, а также расположенные на нем объекты недвижимого имущества: квартиры № (т.1, л.д. 18-21,22-29).

Многоквартирный <адрес>-Ненецкого автономного округа не включен.

09 декабря 2024 г. в адрес собственников спорного жилого помещения было направлено уведомление (с приложением проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, сведений об основных характеристиках объекта недвижимости, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельного участка и жилого помещения), которым предложено подписать проект соглашения и предоставить его в адрес управления жилищной политики Администрации г. Салехард (т.1, л.д.10 об.). Данное уведомление было получено 19 декабря 2024 г. (т.1, л.д.22 об.).

Согласно отчету об оценке ООО «Айра Торрес» №120/27/01 от 18 ноября 2024 г. размер возмещения за спорное жилое помещение составляет 7 176 404 руб. (л.д. 30-57).

Соглашение между сторонами о выкупе аварийного жилого помещения не достигнуто.

Определением Салехардского городского суда от 13 мая 2025 г. по ходатайству ответчика была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Оценка-Мастер» (л.д. 87-89).

Согласно заключению эксперта ООО «Оценка-мастер» №103/25 от 10 сентября 2025 г. рыночная стоимость объекта недвижимости с учетом стоимости квартиры, а также стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, земельный участок под многоквартирным домом составляет 10 244 922 руб., размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения в связи с его изъятием – 774 046 руб. Также сделаны выводы о том, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, на дату первой приватизации жилого помещения в данном доме (5 апреля 2000г.) нуждался в проведении капитального ремонта. Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома по состоянию на дату первой приватизации в ценах на дату оценки составляет 395 000 руб. (л.д. 101-152).

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, установив вышеуказанные фактические обстоятельства, пришел к выводу о наличии правовых оснований для изъятия жилого помещения с выплатой ответчикам ФИО11 возмещения, размер которого определил на основании заключения ООО «Оценка-мастер» №103/25 от 10 сентября 2025 г. в сумме 11 413 968 руб., каждому из них пропорционально размеру принадлежащей им доли и удовлетворил исковые требования о прекращении права собственности ФИО12, К.Х на изымаемые объекты недвижимости, с последующей регистрацией права собственности на это имущество за муниципальным образованием, признанием ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселением их из этого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Решение суда обжалуется в части установленного судом размера выкупного возмещения за аварийное недвижимое имущество применительно к взысканной судом рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, а также распределения судебных расходов по оплате услуг эксперта.

В остальной части решение суда сторонами не обжалуется, в связи с чем проверке в апелляционном порядке не подлежит, поскольку предусмотренных законом оснований для выхода за пределы доводов апелляционной жалобы не имеется.

Судебная коллегия, проверяя правильность судебного акта в обжалуемой части, не может согласиться с выводами суда в части распределения судебных расходов по оплате услуг эксперта, в остальном полагает его постановленным с соблюдением требований материального закона, регулирующего спорные правоотношения исходя из следующего.В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Кроме того, в соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, приведенным в ответе на вопрос 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Как было указано выше, размер причитающегося ответчикам ФИО12, К.Х выкупного возмещения суд первой инстанции установил на основании заключения эксперта ООО «Оценка-мастер» №103/25 от 10 сентября 2025 г. в сумме 11 413 968 руб., согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составила 11 018 968 руб., в том числе стоимость жилого помещения с учетом доли в праве на земельный участок и общедомовое имущество – 10 244 922 руб.; убытки, связанные с изъятием жилого помещения – 774 046 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 395 000 руб.

При этом судом первой инстанции обоснованно не принят представленный истцом отчет ООО «Айра Торрес» №120/27/01 от 18 ноября 2024 г., поскольку предоставляемое собственникам взамен аварийного жилого помещения выкупное возмещение должно отвечать требованиям актуальности относительно даты фактического изъятия у него аварийного имущества, определяемой решением суда по иску об изъятии такого имущества. Применительно к рыночным ценам на дату рассмотрения дела судом первой инстанции заключение судебной экспертизы «Оценка-мастер» №103/25 от 10 сентября 2025 г. является более актуальным, чем отчет предоставленный истцом. Кроме того, представленный истцом отчет не содержит подробных расчетов, в частности, определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в связи с этим данный отчет не отвечает требованиям проверяемости, поэтому он мог быть положен судом в основу оспариваемого решения.

Доводы апелляционной жалобы относительно размера рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости, определенной экспертом и положенной судом в основу оспариваемого решения, определения нуждаемости многоквартирного дома в проведении капитального ремонта, также не влекут за собой отмену судебного постановления и признаются несостоятельными, поскольку указанное заключение судебной экспертизы не противоречит нормам действующего законодательства, доказательств, указывающих на их недостоверность, либо ставящих под сомнение изложенные в них выводы, в материалы дела не представлено.

Ссылки в жалобе на неправильный подбор экспертом объектов-аналогов являются несостоятельными, поскольку выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта-оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемого объекта и ценообразующих факторов, с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен, с применением необходимых корректировок.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истца выводы суда о наличии оснований для включения в состав выкупного возмещения за аварийное имущество компенсации за непроизведенный капитальный ремонт являются правильными, основанными на верном применении норм материального и процессуального права.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно выводам эксперта ФИО10, изложенным в заключении ООО «Оценка-мастер» №103/25 от 10 сентября 2025 г., приватизация первого жилого помещения состоялась 5 апреля 2000 руб., год постройки оцениваемого многоквартирного жилого дома - 1988. Срок эксплуатации жилого дома, его конструктивных элементов составил 12 лет. Первый капитальный ремонт должен был быть произведен в 2000 году.

Материалы дела не содержат информацию о проведении капитального ремонта на момент первой приватизации.

Таким образом, факт нуждаемости многоквартирного дома в капитальном ремонте на момент первой приватизации подтвержден заключением эксперта «Оценка-мастер» №103/25 от 10 сентября 2025 г., которое в соответствие со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не оспорено и не опровергнуто стороной истца.

Учитывая, что выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом, оснований для исключения её из состава выкупного возмещения не имеется.

По мнению суда апелляционной инстанции, заключение судебной экспертизы ООО «Оценка-Мастер» обоснованно принято судом первой инстанции в качестве доказательства надлежащего размера выкупного возмещения, поскольку оно основано на правильном применении нормативных предписаний, учете всех особенностей многоквартирного дома (строительных характеристик, даты возведения, процента износа), содержит полный анализ по каждому поставленному судом вопросу, мотивированно, изложено ясным и доступным текстом, не содержит неясностей и противоречий. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения до начала экспертизы, при этом он обладает достаточным опытом и квалификацией для ее проведения.

Оснований для установления выкупной цены в меньшем или большем размере, нежели это установлено судебным экспертом, судебная коллегия не усматривает.

Возникшие у истца субъективные сомнения в правильности заключения, проведенной по делу судебной экспертизы по смыслу статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации достаточным основанием для назначения повторной, дополнительной судебной экспертизы не являются. При этом судебная коллегия отмечает, что ходатайств о назначении повторной, дополнительной экспертизы, либо допросе эксперта ООО «Оценка-Мастер» от участников судебного разбирательства не поступало.

Вместе с тем, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда в части распределения судебных расходов на оплату экспертизы.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как видно из материалов дела, размер заявленных истцом требований составлял 7 176 404 руб.

Требования иска (об изъятии объекта недвижимости с определением выкупной цены) удовлетворены на сумму 11 413 968 руб., в которой доля удовлетворенных требований истца составляет 63%, доля ответчиков ФИО11 - 37%.

Стоимость проведенной по делу экспертизы составила 50 000 руб., которая полностью оплачена на основании определения суда от 13 мая 2025 г. всеми пятью ответчиками М-выми, по 10 000 руб. каждым, что подтверждается платежными поручениями от 14 августа 2025 г. и оригиналами кассовых чеков от 14 августа 2025 года (т.1, л.д.157-171).

Таким образом, учитывая фактическое участие всех ответчиков в оплате экспертизы, включая ФИО7 и ФИО8, которые не являются собственниками изымаемого объекта, но участвовали в судебном разбирательстве в качестве стороны по делу, понесенные ими расходы на оплату услуг эксперта подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворенных требований, а именно с истца в пользу каждого ответчика подлежит взысканию по 3 605 руб. (50 000 руб. x 37% = 18500 руб./5).

Ссылки в жалобе на то, что к ответчикам ФИО7, ФИО8 требование об изъятии объекта недвижимости с определением выкупной цены не подлежало удовлетворению, а требования о признании утратившими право пользования жилым помещением удовлетворено в полном объеме, судебной коллегией отклоняются как не имеющие юридического значения, поскольку истцом требования об изъятии объекта недвижимости с определением выкупной цены к данным ответчикам не предъявлялись и судом не разрешались, соответственно, в этой части понесенные ими фактические расходы на оплату эксперта должны быть возмещены, при этом доля размера удовлетворенных требований ответчиков ФИО11 не превышена.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Салехардского городского суда от 29 октября 2025 г. в части распределения судебных расходов изменить, уменьшив размер взыскания с Администрации г. Салехард в пользу ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 в счет возмещения расходов на оплату услуг эксперта с 10 000 руб. до 3 605 руб. в пользу каждого ответчика.

в остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Салехард – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня принятия апелляционного определения в окончательной форме.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 04 февраля 2026 г.

Председательствующий

Судьи