Апелляционное определение № 33-2660/2025 от 2 декабря 2025 г.

Председательствующий в 1 инстанции: ФИО1

№ 33-2660/2025

№ 2-495/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 декабря 2025 года г. Донецк

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Донецкой Народной Республики в составе:

председательствующего судьи Мамедовой Л.М.,

судей Бескровной Е.Л., Сломовой И.В.,

при секретаре Галыгиной Ю.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Мариупольская птицефабрика» о расторжении договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе ФИО2,

на решение Волновахского районного суда Донецкой Народной Республики от 12 августа 2025 года.

Заслушав доклад судьи Бескровной Е.Л., объяснения истца ФИО2, представителя истца - Мальченко Ю.Г., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика - ФИО3, возражавшего против доводов жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия,

установила:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мариупольская птицефабрика» о расторжении договора аренды земельного участка.

Заявленные требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежат два земельных участка: с кадастровым номером №, общей площадью 74900 кв.м., угодья-пашня, и кадастровым номером №, общей площадью 24 100 кв.м., угодья-пастбища, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому соглашение является договором аренды земли в новой редакции.

Согласно п. 13 соглашения предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по согласию сторон.

В связи с существенными изменениями, связанными с вхождением в состав Российской Федерации Донецкой Народной Республики и определением кадастровой стоимости земли согласно Российскому законодательству, размер арендной платы перестал отвечать принципу разумности и справедливости.

Кроме того, арендатор прекратил надлежащим образом эксплуатировать указанную землю.

На претензию о ненадлежащем исполнении обязанностей по выполнению осенних полевых работ ответчик не ответил.

На предложение арендодателя расторгнуть указанное соглашение по взаимному согласию арендатор отказался.

На основании изложенного, истец просит суд расторгнуть договор аренды двух земельных участков: с кадастровым номером 93:05:0330301:10, общей площадью 74900 кв.м., угодья-пашня, с кадастровым номером №, общей площадью 24100 кв.м., угодья-пастбища, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих на праве собственности ФИО2 и находящихся в аренде у ООО «Мариупольская птицефабрика»; возложить обязанность на арендатора в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу возвратить ФИО4 указанные земельные участки путем их полного освобождения и подписания акта приема-передачи земельных участков; обязать ООО «Мариупольская птицефабрика» направить в установленном порядке документы для погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды на указанные земельные участки, принадлежащие ФИО5

Решением Волновахского районного суда Донецкой Народной Республики от 12 августа 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО2 просит решение суда отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение, которым удовлетворить ее исковые требования.

Доводы жалобы мотивированы тем, что заключая договор аренды на земельный участок, истец исходила из финансового интереса, а именно – получения прибыли. Однако выплачиваемая арендная плата существенно ниже рыночной стоимости и отказ арендатора в повышении ее стоимости является существенным нарушением договора, влекущий для истца ущерб.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ООО «Мариупольская птицефабрика» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

28.11.2025 ФИО2 подано ходатайство о допуске к участию в судебном заседании на 03.12.2025 в качестве ее представителя адвоката Донских Е.А. с использованием ВКС через 235 гарнизонный, военный суд.

Определением от 01.12.2025 судьи Верховного Суда Донецкой Народной Республики отказано в удовлетворении данного ходатайства в связи с отсутствием технической возможности организации судебного процесса с использованием ВКС, не предоставлением заблаговременно ходатайства, отсутствием соглашения с Донских Е.А. на представление интересов истца в суде апелляционное инстанции, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без ее участия.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО2, представитель истца – адвокат Мальченко Ю.Г., доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы исходя из следующего.

Судом по делу установлено и следует из материалов дела, что согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является собственником земельных участков: с кадастровым номером № площадью 24100 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование; с кадастровым номером № площадью 74900 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, расположенных по адресу: <адрес>.

Установлено и не оспаривалось сторонами, что с ДД.ММ.ГГГГ указанные земельные участки переданы ФИО2 в аренду ООО «Мариупольская птицефабрика».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Мариупольская птицефабрика» заключен договор аренды земли, согласно которому арендодатель ФИО2 передала арендатору ООО «Мариупольская птицефабрика» в лице директора ФИО6 два земельных участка общей площадью 9,9000 га, из которых пашня - 7,4900 га, пастбища — 2,4100 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, расположенных по адресу: <адрес>

Договор аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в письменной форме и зарегистрирован в государственном реестре вещных прав ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный договор заключен сроком на 10 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ (п. 8 договора), арендная плата по договору составляет 5,0% от нормативной оценки земли (п. 9 договора). Арендная плата изменяется согласно индексу инфляции (п. 10 договора). Арендная плата выплачивается до 31 декабря и в её размер не входит налог на землю (п. 1 договора).

Представителем ответчика представлены суду платежные ведомости и приказы о выплате ФИО2 согласно договору аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ – 19 013,30 грн., ДД.ММ.ГГГГ - 26 100 рублей, ДД.ММ.ГГГГ — 30 450 рублей, ДД.ММ.ГГГГ — 35 000 рублей, а также справка расчета арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ.

Факт своевременной выплаты арендной платы истцом не оспаривался.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено заявление о расторжении договора аренды земли, на которое ДД.ММ.ГГГГ предоставлен ответ об отсутствии предусмотренных законом оснований для расторжения договора аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО2, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.46 ЗК РФ, ст.ст. 450, 619, 622 ГК РФ, исследовав и надлежащим образом оценив представленные в материалы дела доказательства (ст.67 ГПК Российской Федерации), исходил из отсутствия доказательств нарушения арендатором условий договора аренды, которые могли бы повлечь его расторжение. У ответчика не имеется задолженности по выплате арендной платы перед истцом, доказательств ухудшения качественных характеристик арендатором спорных земельных участков сельскохозяйственного назначения, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, ФИО2 не представлено. Несогласование сторонами изменения арендной платы не является существенным нарушением, влекущим расторжение договора.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

По общему правилу, установленному пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Основанием для обращения в суд с требованиями о расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества, как указывает истец, явилось то, что сторонами по договору не согласованы требования о повышении размера арендной платы, ухудшение качественных характеристик арендатором спорных земельных участков сельскохозяйственного назначения, чем нарушены условия договора, что, по мнению истца, дает право на расторжение договора аренды в судебном порядке.

Разрешая заявленные требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции правильно исходил из того, что в соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Пленум о толковании договора) условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса, другими положениями Гражданского кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно пункту 11 постановления Пленума № 16 «О свободе договора и ее пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 Гражданского кодекса РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Предусматривая возможность изменения размера арендной платы, стороны установили определенный порядок действий, совершаемых в этих целях, и срок их выполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с нормами ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В данном случае все существенные условия спорного договора аренды земельного участка, в частности по предмету аренды и по размеру арендной платы, стороны пришли к соглашению, на согласованных условиях договор исполнялся сторонами длительное время, в том числе арендатором производилась оплата пользования, что не было оспорено при рассмотрении дела.

То обстоятельство, что стороны не пришли к соглашению об изменении арендной платы, не могло служить основанием к расторжению договора.

Сторона истца в обоснование заявленных требований о расторжении договора аренды трактует условия договора в свою пользу вопреки его буквальному толкованию в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Так, исходя из буквального толкования пункта 13 договора, изменение размера арендной платы возможно лишь с учетом волеизъявления обеих сторон, а не по требованию арендодателя.

Исходя из характера спора и положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, на истце лежит обязанность обоснования наличия правовых оснований для расторжения договора в судебном порядке.

Положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

С учетом приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения требований о расторжении договора являлось установление существенных нарушений договора аренды земельного участка его арендатором.

В нарушение ст.56 ГПК РФ истцом не представлено суду доказательств ухудшения качественных характеристик спорных земельных участков сельскохозяйственного назначения со стороны арендатора.

Суд первой инстанции верно учел, что в нарушение ст.56 ГПК РФ доказательств невнесения ответчиком арендной платы и ухудшения качественных характеристик земельных участков истцом суду не представлено, не доказаны существенные нарушения ответчиком условий договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.

С учетом установленного и представленных доказательств, оснований для расторжения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения не имеется.

В соответствии с абз.1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земли, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что также не подлежат удовлетворению и производные от них требования о возложении на ответчика обязанности вернуть по акту приема-передачи спорные земельные участки сельскохозяйственного назначения, а также направление ответчиком в установленном порядке документов для погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды на указанные на земельные участки.

Доводы истца о том, что у нее имеется договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а у ответчика от ДД.ММ.ГГГГ не влияет на правильность выводов суда первой инстанции и не является основанием к отмене судебного акта, поскольку оба договора являются по содержанию идентичными, свои подписи в договорах стороны не отрицали, при этом отсутствие у сторон копии соответствующего договора не свидетельствует о том, что он не заключался и об этом стороны не заявляли в судебном заседании. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, копия извлечения имеется у истца, поскольку приобщалась к исковому заявлению при обращении с иском в суд. На то обстоятельство, что в ДД.ММ.ГГГГ истцу не выплачивалась арендная плата, ФИО2 не ссылалась.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, которые выражают несогласие с постановленным решением, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, однако не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о неправильности принятого по делу решения.

Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда апелляционные жалобы не содержат.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Волновахского районного суда Донецкой Народной Республики от 12 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано во Второй кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Председательствующий судья:

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 9 декабря 2025 года.