Апелляционное определение № 11-3682/2026 от 9 марта 2026 г.

УИД 74RS0032-01-2025-003271-76

Судья Чепур Я.Х.

Дело № 2-2525/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ



№ 11-3682/2026
10 марта 2026 года
г.Челябинск
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П.,

судей Губиной М.В., Парневовой Н.В.,

при секретаре Вырышеве М.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО7 на решение Миасского городского суда Челябинской области от 11 декабря 2025 года по иску ФИО7 к ФИО8 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Губиной М.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения истца ФИО7 и ее представителя ФИО9 по доводам апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика ФИО8 – ФИО10 относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО7 обратилась в суд с иском к ФИО8 о прекращении права собственности ФИО8 на жилой дом, площадью 115,1 кв.м., кадастровый № и земельный участок, площадью 658 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>; отмене государственной регистрации права собственности ФИО8 на спорные объекты недвижимости; признании права собственности ФИО7 на жилой дом, площадью 115,1 кв.м., кадастровый №; признании договора купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком недействительным (ничтожным); применении последствий недействительности сделки в виде возврата спорного земельного участка в собственность ФИО7 (с учетом уточненных исковых требований).

В обосновании заявленных требований указано, что с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года стороны проживали совместно в не зарегистрированном браке и имеют совместных детей. Спорные денежные средства были получены истицей от третьего лица ФИО1 в качестве денежной компенсации наследства после смерти отца, и полностью израсходованы на приобретение строительных материалов, использованных по соглашению с ответчиком на строительство жилого дома, расположенного на земельном участке № в СНТ «Автомобиль» <адрес>. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дату прекращения совместного проживания сторон) на указанном выше земельном участке был возведён под крышу 2-х этажный объект незавершённого строительства. В ДД.ММ.ГГГГ году между сторонами был заключен договор купли – продажи земельного участка. В настоящее время ответчик закончил строительство дома и оформил его в свою единоличную собственность.

Истец ФИО7, ее представитель ФИО9 в судебном заседании суда первой инстанции на удовлетворении заявленных требований настаивали.

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании суда первой инстанции возражала против удовлетворения заявленных требований, просила применить срок исковой давности.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание суда первой инстанции не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснив, что между сторонами была достигнута договоренность о продаже земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства по цене, указанной в договоре.

Представители третьих лиц СНТ «Автомобиль», Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО8 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности ФИО7 на жилой дом и земельный участок – отказал.

В апелляционной жалобе ФИО7 не согласна с решением, просит его отменить принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить. Считает решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Указывает, что на момент оформления договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, на котором был расположен возведенный ею объект незавершенного строительства, она была намерена оформить правоустанавливающие документы и надлежащим образом продать дом. Поскольку жилой дом она ФИО8 не дарила и не продавала, поэтому при распоряжении земельным участком были нарушены требования п.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, что указывает на недействительность договора в соответствии со ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации. У ФИО8 отсутствовали правовые основания для регистрации права собственности на жилой дом, возведенный ей на собственные средства на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке. Считает неверным и необоснованным вывод суда, о том что в судебном заседании установлен и подтвержден надлежащими доказательствами факт того, что между сторонами фактически состоялась сделка по купле -продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства и данное обстоятельство по мнению суда подтверждено показаниями сторон. Дом построен на средства истицы. В ДД.ММ.ГГГГ года она размещала объявление о продаже дома с земельным участком за 3 000 000 руб., кадастровая стоимость 3 228 573 руб. ФИО8 стал собственником указанного недвижимого имущества за цену 889 450 руб., данная сумма явно не соответствует рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, включающего в себя земельный участок и двухэтажный дом. Считает, что суду предстояло определить, действительный размер сделки и размер полученных денежных средств. Считает, что со стороны ФИО2 имеет место быть недобросовестное поведение и злоупотребление правом. Судом не учтено, что ФИО8 совершены именно противоправные и недобросовестные действия, благодаря которым он извлек преимущество в виде успешной государственной регистрации спорного земельного участка и в последствии жилого дома.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Челябинской области, СНТ «Автомобиль» о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в суд не явились, доказательств наличия уважительных причин неявки или наличия иных обстоятельств, препятствующих апелляционному рассмотрению, не представили, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с положениями ст.ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации находит возможным рассмотрение дела в отсутствие указанных лиц, извещенного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

В соответствии с ч.ч.1, 2 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения истца ФИО7 и ее представителя ФИО9 по доводам апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика ФИО8 – ФИО6 относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, полагая решение законным и обоснованным.

В соответствии с п.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п.3 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, согласно которому ФИО3 продала, а ФИО8 купил в собственность земельный участок площадью 658 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для садоводства.

Согласно п.2.1 договора стоимость земельного участка определена в размере 1 000 000 руб., из которых 616 000 руб. были оплачены покупателем за счет собственных денежных средств покупателя до подписания договора (п.2.2.1.), а 384 000 руб. покупатель обязался уплатить за счет собственных денежных средств после сдачи документов на государственную регистрацию путем передачи денег продавцу как наличными платежами, так и перечислениями безналичных платежей на счета продавца в течение 23 месяцев с момента подписания договора в следующем порядке: сумма в размере 17 000 руб. оплачивается ежемесячно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ; сумма в размере 10 000 руб. в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (п.2.2.2).

Управлением Росреестра ДД.ММ.ГГГГ была произведена регистрация права собственности ФИО4, а также произведена регистрация ипотеки в силу закона в пользу ФИО3, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Истец, считая заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой, просит признать ее недействительной по основаниям ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду того, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка на данном земельном участке находился незавершенный строительством жилой дом в то время, как наличие данного строения в договоре купли-продажи не отражено.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции не установил обстоятельств для признания недействительным (ничтожным) договора купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО8 и ФИО3, в связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки в виде возврата спорного земельного участка в собственность ФИО7

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

В соответствии с ч.1 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Положениями п.5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Вместе с тем, по смыслу ч.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, обладающее признаками оборотоспособности (ст.129 Гражданского кодекса Российской Федерации), указанное в ч.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч.1 ст.129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

В силу ч.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Несмотря на то, что закон о регистрации не запрещает регистрацию права на объект незавершенного строительства, возведенного в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, такое право за истцом зарегистрировано не было.

Таким образом, условие о наличии какого-либо недвижимого имущества на земельном участке, в том числе и объекта незавершенного строительства, в договоре купли-продажи земельного участка отсутствует.

Право собственности истца на объект недвижимого имущества (как объект незавершенного строительства), в отношении которого истец предъявляет требования, не зарегистрировано за ФИО7 на момент заключения договора купли-продажи земельного участка; заключая оспариваемый договор купли-продажи земельного участка, ФИО7 согласилась с его условиями, понимала природу совершаемой сделки и ее правовые последствия.

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом не представлено доказательств того, что оспариваемый договор был заключен ею под влиянием обмана со стороны ответчика либо, что воля истца не соответствовала её волеизъявлению и имело место умышленное введение истца в заблуждение ответчиком относительно природы совершаемой сделки.

Согласно ст.60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Кроме того, судом установлено, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО8 в пользу ФИО7 была взыскана задолженность по договору купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 110 550 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 25 442,13 руб., поскольку обязательства ФИО8 по оплате земельного участка по договору купли – продажи были исполнены не в полном объеме (л.д. 22-26 т.2).

Решением Миасского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО7 к ФИО8 о взыскании неосновательного обогащения, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ответчик ФИО8 на основании договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ поручил изготовить технический план здания в отношении спорного вновь возведённого жилого дома. Из технического плана здания следует год завершения его строительства – 2022. Согласно выписке из ЕГРН, жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, находятся в собственности ответчика. Право собственности зарегистрировано за ФИО8 на жилой дом ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок ДД.ММ.ГГГГ (л.д.86,131-132 т.1).

В настоящее время ответчик ФИО8 является собственником жилого дома, площадью 115,1 кв.м., кадастровый № и земельного участка, площадью 658 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 42-45 т.1).

В соответствии со ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО7 не подлежат удовлетворению.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов сформулирован в подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Этот принцип предполагает, что при наличии в собственности у лица объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, объект недвижимости следует судьбе земельного участка.

В ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Понятие объекта недвижимости раскрывается в ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой указано, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО8 не может быть признан ничтожным, поскольку продавец земельного участка не имел на праве собственности либо в ином вещном праве объект незавершенного строительства.

Договор купли-продажи спорного земельного участка истцом заключен по своей воле и в своих интересах. Истец является праводееспособным лицом. Переход права собственности на спорный земельный участок был зарегистрирован в едином государственном реестре прав в установленном порядке. Следовательно, у ответчика после заключения сделки купли-продажи земельного участка не было оснований не полагаться на действительность сделки.

Указываемые истцом доводы, как в иске, так и в апелляционной жалобе не подтверждают наличия предусмотренных ст.ст.166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований признания договора купли-продажи недействительным и, как следствие, применения последствий недействительности сделки.

В соответствии с п.70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п.5 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с вышеизложенным, довод апелляционной жалобы о том, что на момент заключения сделки на спорном земельном участке расположено недвижимое имущество-объект незавершенного строительства, не отраженное в договоре купли-продажи, не может являться основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Оценивая доводы ФИО7 о том, что право собственности на созданный объект права в виде незаконченного строительством дома не передавалось, судебная коллегия полагает необходимым указать следующее.

Согласно закрепленному в пп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации, принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В п.11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Таким образом, существенным обстоятельством для правильного разрешения заявленного спора является тот факт, что при подписании договора купли-продажи земельного участка истец ФИО7 достоверно знала о наличии в его границах объекта незавершенного строительства, что ею не отрицалось.

При этом сторонами не оспаривалось, что в момент заключения договора купли-продажи, право собственности на находящийся на участке объект незавершенного строительства ни за кем зарегистрировано не было.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что право истца на отчуждение земельного участка было сопряжено с правом и на отчуждение объекта незавершенного строительства находящегося на нем.

В этой связи судебная коллегия приходит к выводу о том, что при подписании договора купли-продажи земельного участка ФИО7 фактически выразила волю и на отчуждение объекта незавершенного строительства, находящегося на этом земельном участке.

Материалами дела не подтверждаются доводы истца о несоответствии цены договора размеру рыночной стоимости реализованного земельного участка. Кроме того, установление сторонами договора той или иной цены договора не свидетельствует о недействительности сделки.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 (ФИО7) Н.В. приобрела у ФИО5 земельный участок площадью 658 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, по цене 240 000 руб. (л.д. 213 т.1).

Согласно выписки ЕГРН на земельный участок, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка составляла 95 758,74 руб.

При этом, истцом в материалы дела представлен скриншот объявления о продаже недостроенного дома площадью 172 кв.м. в <адрес>, СНТ «Автомобиль» стоимостью 3 000 000 руб., которое снято с публикации ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь сведений о стоимости земельного участка, а также относимости указанного объявления к земельному участку с кадастровым номером №, в указанных доказательствах не содержится.

Таким образом, доказательств несоответствия цены по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО8 рыночной стоимости земельного участка, не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, иной оценке фактических обстоятельств и доказательств по делу, оснований для которой судебная коллегия не находит. В апелляционной жалобе не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции. Оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Миасского городского суда Челябинской области от 11 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО7 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 марта 2026 года.