Решение № 2-1444/2018 2-1444/2018~М-1438/2018 М-1438/2018 от 3 октября 2018 г. по делу № 2-1444/2018

К делу № 2-1444/2018


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

г. Ейск «04» октября 2018 года

Ейский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Тунгел А.Ю.,

при секретаре Попко Ю.А.,

с участием адвоката Гончар Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, з/лица: ФИО3, Асанов Э.Э. о признании недействительным договора купли-продажи, дополнительного соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании неосновательного обогащения,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в суд с иском и согласно уточненным исковым требованиям просит признать недействительными предварительный договор купли-продажи <адрес> по <адрес>, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года и соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенными между ним и ФИО2 Взыскать с ФИО2 неосновательное обогащение в размере 150000 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просит дело рассмотреть в ее отсутствие с участием адвоката Гончар Ю.М., исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признает.

З/лица: Асанов Э.Э., ФИО3 исковые требования считают необоснованными.

В судебном заседании представитель истца – адвокат Гончар Ю.М. пояснила, что ее доверитель ФИО1 с целью покупки дома обратился в агентство недвижимости «Эксперт», где ДД.ММ.ГГГГ заключил с ИП ФИО3 договор на оказание услуг. После заключения договора ему был предложен для покупки жилой дом по <адрес>, <адрес> за 4000000 рублей. Осмотрев предложенный дом, истец дал согласие на его покупку, подписал предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ и передал продавцу ФИО2 в счет задатка 150000 рублей. Соглашение о задатке не составлялось, задаток в госоргане не регистрировался. Когда ФИО1 во второй раз пришёл посмотреть дом, который освободили от мебели, то обнаружил, что внизу стены дома поражены грибком, после чего сразу отказался от покупки дома. Ему тут же предложили подписать соглашение о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и он его подписал ДД.ММ.ГГГГ Также представитель указала, что ФИО1 далёк от юридических вопросов, полностью доверился специалистам из агентства. Дома, когда прочитал соглашение о расторжении договора, понял, что задаток возврату не подлежит, с чем он категорически не согласен. Сделка не состоялась не по его вине. После детального изучения предварительного договора выяснилось, что он имеет ряд существенных разночтений: ФИО2 не имела права подписывать предварительный договор купли-продажи от имени Асанова Э.Э. не имея нотариальной доверенности; в договоре в п.п. 1, ФИО2 указана собственником 1/2 доли дома и 1/2 доли земельного участка на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ; в п.п. 3, п. 1 этого же договора указано, что 1/2 доля жилого дома и 1/2 доля земельного участка принадлежит ФИО\8, ДД.ММ.ГГГГ рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти, оставившей завещание от ДД.ММ.ГГГГ своей дочери ФИО2, далее в договоре указано, что предполагаемые наследники ФИО\8: дочь ФИО2 и супруг Асанов Э. Э., которые обязуются зарегистрировать свои права на собственность до дня подписания основного договора; в п. 2 предварительного договора уже речь идет не о 1/2 доли дома и 1/2 доли земельного участка, а о целом домовладении; в п. 16 предварительного договора указано, договор подписали: ФИО2 за себя и в интересах наследника Асанова Э.Э.

По мнению представителя истца, заключение предварительного договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ неуполномоченным лицом свидетельствует о ничтожности договора в силу ст. 168 ГК РФ. Поскольку ФИО2 не имела нотариально удостоверенной доверенности от Асанова Э.Э. она не имела права представлять его интересы, заключать и расторгать договор и получать деньги.

Представитель полагает, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ о купле – продажи <адрес> по <адрес>, <адрес>, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора следует признать недействительными, а денежную сумму в размере 150000 рублей неосновательным обогащением. Просит исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признает. В судебном заседании пояснила, что объявление о продаже дома было ею размещено на сайте «АВИТО». Когда ФИО1 приезжал смотреть дом, дома был Асанов Э.Э. и ее сестра. В следующий раз он приехал с женой. Дом посмотрели, их всё устраивало. Никакой плесени в доме нет. Когда собрались в офисе агентства она объяснила, что Асанов Э.Э. уехал, оставил расписку, при подписании договора купли-продажи будет присутствовать обязательно. Никаких возражений со стороны ФИО1 и его жены не было, предварительный договор подписали, условия договора ими были прочитаны, возражений они не высказывали. Все это происходило ДД.ММ.ГГГГ. За два часа до заключения основной сделки истец отказался, так как дом не понравился его сыну. Как стало известно ответчику через два дня они купили другой дом. Когда ФИО1 отказался от покупки и подписывал соглашение о расторжении предварительного договора он знал, что деньги не возвращаются, он сразу прочитал соглашение и с ним согласился. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

З/лицо: ФИО3 исковые требования считает необоснованными, в судебном заседании пояснила, что она является ИП и работает в агентстве «Эксперт». При заключении предварительного договора купли-продажи ФИО1 было сказано, о том, что документы от нотариуса в <адрес> готовятся и что предварительный договор от Асанова Э.Э. подпишет ФИО2, так как Асанова Э.Э. нет в Ейске, а на заключение основного договора он подъедет. Все вопросы были обговорены и согласованы. Истец отказался от заключения основной сделки за два часа до назначенного времени, так как дом не понравился их сыну. Истец спросил, как можно расторгнуть договор, потом встретился с ФИО2, после чего было составлено соглашение о расторжении предварительного договора. Содержание соглашения ФИО1 было известно, как и условие о том, что денежные средства в размере 150000 рублей, не возвращаются. Как ей стало известно через два дня истец купил другой дом. Считает, что настоящее исковое заявление является попыткой истца возвратить деньги, в связи с чем он пытается найти в предварительном договоре какие-нибудь погрешности и ссылается на то, что он не читал соглашение о расторжении договора при его подписании.

Выслушав стороны, представителей, изучив материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства по делу, оценив их с точки зрения допустимости, достоверности и достаточности суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 по следующим основаниям.

Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. В силу п. 1, п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и агентством «Эксперт» в лице ИП ФИО3 подписан договор на оказание юридических услуг на объект, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>А. Согласно указанному договору, агентство проводит юридическую экспертизу правоустанавливающих документов на объект; сбор и юридическую проверку документов, необходимых для заключения договора отчуждения объекта (л.д.4). Жилой <адрес>, <адрес>А <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2-3/4 доли и Асанову Э.Э.-1/4 доля (л.д.10-11). Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, Асанов Э.Э. дал согласие на заключение предварительного договора купли-продажи, получение задатка ФИО2 (л.д. 43). ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 подписан предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости: жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>. (л.д.5). В соответствии с п. 5 договора, стороны предполагают заключить основной договор в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ, задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст.381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В п. 4 ст. 380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ГК РФ).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного ч. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

При незаключении договора, исходя из смысла статей 309, 310 и 487 ГК РФ, уплаченный аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из содержания представленного предварительного договора купли-продажи следует, что стороны намеривались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи жилой дом и земельный участок по <адрес>, <адрес>. При этом, в договоре оговорено, что имеется незарегистрированное право наследования, которое наследники обязуются оформить до подписания основного договора купли-продажи. Также составной частью предварительного договора купли-продажи является соглашение о задатке в сумме 150000 рублей. Передача задатка оформлена распиской и сторонами не оспаривается (л.д.7). Суд считает, что в данном случае сумма 150000 рублей обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство покупателя ФИО1 заключить основной договор купли-продажи дома и земельного участка на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи дома и земельного участка, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения. Таким образом, в данном случае, задаток выполнял обеспечительную и платежную функцию.

В качестве основания для отказа в дальнейшем заключении договора купли-продажи, истец указывает обнаруженный после освобождения помещений дома от мебели, грибок. Таким образом, договор купли-продажи дома не был заключен не по его вине, так как при заключении предварительного договора данные обстоятельства ему не были известны.

Вместе с тем, допустимых доказательств тому, что договор не был заключен в связи с выявленными недостатками, истцом не представлено, как не представлено доказательств наличия этих недостатков, а именно поражение стен грибком.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора было заключено соглашение о расторжении предварительного договора. В п. 2 соглашения указано, что задаток в размере 150000 рублей остается у ФИО2 (л.д. 8).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что переданные истцом ответчику 150000 рублей являются задатком, который возврату истцу не подлежит ввиду того, что основной договор купли-продажи не был заключен в связи с отказом истца.

Доводы истца о том, что он подписал соглашение о расторжении предварительного договора не прочитав его, а также доводы о его юридической неграмотности не являются основанием для признания соглашения недействительным. Кроме того, истец в судебном заседании 09.08.2018 г. пояснил, что условия соглашения им были прочитаны, соглашение добровольно подписано без принуждения.

Также одним из оснований признания предварительного договора купли-продажи и соглашения о расторжении договора недействительными, представитель истца указывает отсутствие у ответчика нотариальной доверенности от Асанова Э.Э.

Согласно ст. 185 ГК РФ: доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Доверенность на заключение предварительного договора может быть выдана и без ее нотариального удостоверения т.к. сам такой договор не требует нотариального удостоверения или государственной регистрации. Вместе с тем, заключение такого договора не уполномоченным лицом порождает обязательства по такому договора для лица заключившего договор.

Согласно ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Согласно представленной расписке (л.д.43) Асанов Э.Э. дает согласие на продажу дома <адрес>, <адрес> и дает согласие на заключение ФИО2 от его имени предварительного договора купли-продажи. О том, что ФИО2 подписывает договор от своего имени и имени Асанова Э.Э. истцу при заключении предварительного договора было известно. В судебном заседании Асанов Э.Э. подтвердил свое согласие на продажу дома и намерение присутствовать при подписании договора купли-продажи у нотариуса в случае если бы сделка состоялась. При таких обстоятельствах, нарушений его прав как собственника при подписании ФИО2 от имени Асанова Э.Э. предварительного договора купли-продажи судом не установлено. Права ФИО1 при подписании предварительного договора данными обстоятельствами также не нарушены, так как ФИО1 из личного общения с Асановым Э.Э. было известно о его согласии на продажу дома и что при подписании договора купли-продажи Асанов Э.Э. будет присутствовать лично.

При таких обстоятельствах, суд не находит предусмотренных законом оснований для признания предварительного договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, недействительными.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд -

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи <адрес>А по <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании с ответчика в пользу истца суммы неосновательного обогащения в размере 150000 рублей - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ейский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме, то есть с 09 октября 2018 года.

Председательствующий: